کرائے کی جائیداد پر CCA (Form ⁦T776⁩): دعویٰ کریں یا نہیں؟

کیا مجھے اپنی کرائے کی جائیداد پر CCA کا دعویٰ کرنا چاہیے؟

سرمائے کی لاگت کا الاؤنس (CCA) اختیاری ہے: ہر سال آپ صفر سے لے کر اس سال کی زیادہ سے زیادہ حد تک کوئی بھی رقم لے سکتے ہیں (CRA Guide T4036)۔ یہ ایک سودا ہے۔ دعویٰ کرنے سے آپ کی کرائے کی آمدنی ابھی کم ہوتی ہے اور عمارت کا ٹیکس بیلنس بھی گھٹتا ہے، جسے غیر فرسودہ سرمائے کی لاگت (UCC) کہتے ہیں۔ اگر آپ بعد میں عمارت اس بیلنس سے زیادہ قیمت پر بیچیں تو اضافی رقم recapture کے طور پر آپ کی آمدنی میں واپس شامل ہو جاتی ہے؛ فروخت کی رقم صرف عمارت کی سرمایہ لاگت (capital cost) تک گنی جاتی ہے (Income Tax Act، سیکشن 13)۔

اس انتخاب کے لیے کرائے کی جائیداد سادہ صورت نہیں ہے جب:

• آپ چند سال میں جائیداد بیچ سکتے ہیں، یا اس میں خود رہنے جا سکتے ہیں؛
• آپ نے پچھلے سالوں میں CCA کا دعویٰ کیا مگر آپ کے پاس عمارت کا بیلنس دکھانے والا کوئی شیڈول نہیں؛
• کرایہ پر دی گئی جائیداد اسی گھر کا حصہ ہے جس میں آپ رہتے ہیں؛
• آپ نے اپنا ذاتی گھر کرائے پر دیا، یا جائیداد آپ کو تحفے، وراثت یا شریک حیات سے منتقلی میں ملی، کیونکہ CCA کے لیے آپ کی ابتدائی لاگت ادا کی گئی قیمت نہیں ہو سکتی، اور شریک حیات یا فوت شدہ مالک کا پہلے لیا گیا CCA آپ کو منتقل ہو سکتا ہے؛
• اس سال آپ کی آمدنی غیر معمولی طور پر کم یا زیادہ ہے، اس سال کے مقابلے میں جب آپ جائیداد بیچنے کی توقع رکھتے ہیں۔

خود رہنے کے لیے منتقل ہونا سب سے سخت صورت ہے۔ اگر 1984 کے بعد اور منتقلی سے پہلے کسی بھی سال عمارت پر آپ کو، آپ کے شریک حیات یا کامن لا پارٹنر کو، یا آپ دونوں میں سے کسی کے ٹرسٹ کو CCA کی اجازت ملی ہو، تو وہ انتخاب نہیں کیا جا سکتا جو کرائے کی جائیداد کے آپ کا گھر بننے پر استعمال میں تبدیلی کی رپورٹنگ کو مؤخر کرتا ہے (Income Tax Act، سیکشن 45، ذیلی سیکشن ⁦(3)⁩ اور ⁦(4)⁩)۔ تب منتقلی کو مناسب مارکیٹ قیمت پر فروخت مانا جاتا ہے: جتنا عمارت کی قدر (سرمایہ لاگت تک گنی ہوئی) اس کے بیلنس سے بڑھے، اتنا recapture بنتا ہے، اور عمارت اور زمین پر کوئی بھی منافع رپورٹ کرنا ہوتا ہے (سیکشن ⁦13(7)(a)⁩)۔ دیکھیں گھر کو کرائے کی جائیداد بنانا۔

فیصلے سے پہلے یہ چیزیں جمع کریں: جائیداد آپ کو کیسے اور کب ملی (خریداری، تحفہ، وراثت یا استعمال میں تبدیلی)، خریداری کا وہ بیان جس میں زمین اور عمارت کی تقسیم ہو، ہر جمع کرائے گئے Form T776 کا CCA شیڈول، سرمائی بہتری کی انوائسز، اور جائیداد کے بارے میں آپ کے منصوبے۔

کرائے کی عمارت پر میں کتنا CCA لے سکتا ہوں؟

زیادہ سے زیادہ رقم عمارت کے UCC پر ایک شرح لگا کر نکلتی ہے (پہلے سال میں عموماً لاگت کے نصف پر، یا نیچے بیان کردہ ترغیب کے تحت اس سے زیادہ پر)، اور یہ CCA سے پہلے کی آپ کی خالص کرایے کی آمدنی سے زیادہ کبھی نہیں ہو سکتی۔ زمین پر CCA کبھی نہیں ملتا۔

خریدی گئی کرائے کی جائیداد میں عمارت کی سرمایہ لاگت (capital cost) میں خریداری کے اخراجات کا اس کا حصہ شامل ہوتا ہے، جو زمین اور عمارت کے درمیان قیمت کے تناسب سے بٹتا ہے (CRA کی مثال)۔ اگر آپ نے جائیداد رہنے کے لیے خریدی اور بعد میں کرائے پر دینا شروع کیا تو CCA کے لیے اس کی سرمایہ لاگت عموماً اس سے کم رقم ہوتی ہے: کرایہ شروع ہونے کے وقت کی مناسب مارکیٹ قیمت، یا لاگت جمع قدر میں اضافے کا نصف (Income Tax Act، سیکشن ⁦13(7)(b)⁩)۔ تمام کلاسز اور زمین کی تقسیم کے لیے سرمائے کی لاگت کا الاؤنس دیکھیں۔ کیوبیک کا مقیم شخص کرایے کا CCA Revenu Québec کے لیے بھی Form TP-128-V پر نکالتا ہے۔

کیا CCA سے Form T776 پر کرایے کا نقصان بن سکتا ہے یا بڑھ سکتا ہے؟

نہیں۔ CCA کرایے کا نقصان نہ بنا سکتا ہے نہ بڑھا سکتا ہے (CRA)۔ حد یہ ہے: آپ کی تمام کرائے کی جائیدادوں کی مشترکہ آمدنی، CCA سے پہلے نکالی ہوئی، منفی ان جائیدادوں کے نقصانات (Regulations، سیکشن ⁦1100(11)⁩)۔

یعنی CCA منافع کو صفر تک لا سکتا ہے، اس سے آگے نہیں۔ جس جائیداد پر CCA سے پہلے ہی نقصان ہو، اسے کچھ نہیں ملتا، جب تک کسی دوسری کرائے کی جائیداد کا منافع اسے جذب نہ کرے؛ CRA کی اپنی مثال میں تین جائیدادیں ہیں جن کا مجموعی خالص نقصان ہے، اس لیے کوئی CCA نہیں لیا جا سکتا۔ رہن کا سود، پراپرٹی ٹیکس اور کرایے کے دوسرے اخراجات پہلے خالص کرایہ کم کرتے ہیں، اس لیے CCA کی گنجائش بھی کم کرتے ہیں۔ جو CCA آپ نہ لے سکیں وہ عمارت کے UCC میں رہتا ہے۔ اگر آپ 90 مسلسل دنوں سے کم کے قیام کے لیے کرایے پر دیتے ہیں تو ان دنوں کا CCA بھی نامنظور ہے جب مقامی طور پر کرایہ ممنوع تھا یا مطلوبہ رجسٹریشن، لائسنس یا اجازت نامہ نہیں تھا؛ اس کا حساب Form T776 کے Chart B میں کریں (Income Tax Act، سیکشن 67.7)۔ بار بار نقصان کے لیے کرایے کے نقصانات اور CRA کی جانچ دیکھیں؛ کون سا خرچ کس لائن پر جاتا ہے، اس کے لیے کرایے کے گوشوارے کی اخراجات کی لائنیں دیکھیں۔

CCA کی recapture کیا ہے، اور یہ سرمایہ کے منافع سے کیسے مختلف ہے؟

Recapture فروخت کا وہ حصہ ہے جو آپ کی پہلے لی گئی CCA کٹوتی کو واپس لاتا ہے۔ یہ فروخت کے سال آپ کی آمدنی میں پورا شامل ہوتا ہے، جبکہ سرمایہ کے منافع کا صرف ⁦50%⁩ شامل ہوتا ہے (Income Tax Act، سیکشن 13; ⁦T4037⁩)۔

فروخت کو جانچنے کے لیے عمارت کے UCC میں سے دو رقموں میں سے کم رقم گھٹائی جاتی ہے: فروخت کے اخراجات کے بعد کی خالص فروخت رقم، یا اصل سرمایہ لاگت۔ اگر کلاس کا بیلنس منفی ہو جائے تو وہ رقم recapture ہے (⁦T4037⁩)۔ اس لیے اپنی الگ کلاس میں موجود عمارت، جو اپنی سرمایہ لاگت یا اس سے زیادہ میں بکے، دونوں پیدا کرتی ہے: لیا گیا CCA کے برابر recapture (سرکاری گرانٹ یا سرمایہ کاری کا ٹیکس کریڈٹ اس میں اضافہ کر سکتا ہے، ⁦T4036⁩ کے مطابق)، اور ایڈجسٹ شدہ لاگت کی بنیاد (ACB) سے اوپر کی کسی بھی رقم پر سرمایہ کا منافع۔

منافع ایڈجسٹ شدہ لاگت کی بنیاد سے ناپا جاتا ہے، گھٹے ہوئے بیلنس سے نہیں، اس لیے دونوں رقمیں ایک دوسرے پر چڑھتی نہیں (⁦T4037⁩ کی مثال)۔ گھر سے کرائے کی جائیداد میں تبدیلی کے بعد ایڈجسٹ شدہ لاگت کی بنیاد (تبدیلی کی تاریخ کی مناسب مارکیٹ قیمت، جب تک آپ نے سیکشن ⁦45(2)⁩ کا انتخاب نہ کیا ہو) اس سرمایہ لاگت سے مختلف ہو سکتی ہے جو CCA کے لیے استعمال ہوتی ہے، اس لیے دونوں رکھیں۔ وفات پر عمارت کو موت سے ذرا پہلے مناسب مارکیٹ قیمت پر فروخت شدہ مانا جاتا ہے، اس لیے recapture آخری گوشوارے پر پڑتا ہے، سوائے اس کے کہ وہ شریک حیات یا کامن لا پارٹنر کو منتقل ہو جو اسے عمارت کے بیلنس پر لے لے (Income Tax Act، سیکشن 70، ذیلی سیکشن ⁦(5)⁩ اور ⁦(6)⁩)۔ فروخت کے مکمل حساب کے لیے کرائے کی جائیداد بیچنا دیکھیں۔

اگر میں کبھی CCA نہ لوں تو کیا بیچتے وقت recapture سے بچ جاؤں گا؟

عموماً ہاں، کیونکہ recapture اس CCA سے آتا ہے جس نے بیلنس کم کیا۔ جو CCA نہ لیا جائے وہ UCC میں رہتا ہے (CRA فولیو ⁦S3-F4-C1⁩)۔ اگر کبھی کچھ نہیں گھٹایا گیا تو بیلنس عمارت کی لاگت کے برابر ہے، اس لیے اس لاگت تک کی خالص فروخت رقم اسے منفی نہیں بنا سکتی۔ لاگت سے اوپر کا منافع پھر بھی سرمایہ کا منافع ہے۔ استثنا وہ عمارت ہے جو آپ کو شریک حیات یا کامن لا پارٹنر سے، یا وفات پر ملی: پچھلے مالک کا CCA آپ کے لیے لیا گیا فرض کیا جاتا ہے چاہے آپ نے خود کچھ نہ لیا ہو، اور وہ recapture کے طور پر واپس آ سکتا ہے (Income Tax Act، سیکشن ⁦73(2)⁩; سیکشن ⁦70(5)(c)⁩ اور ⁦(6)(e)⁩)۔

CCA چھوڑنے پر تین باتیں لاگو ہوتی ہیں:

• کٹوتیاں مؤخر ہوتی ہیں۔ جس کرائے کی آمدنی کو CCA نے کم نہیں کیا، اس پر انہی سالوں میں ٹیکس لگتا ہے۔ چھوڑی ہوئی رقم صرف بعد کے شرح سے محدود دعووں یا terminal loss کے ذریعے واپس آتی ہے۔
• کسی بھی سال کا دعویٰ شمار ہوتا ہے۔ پچھلے کسی بھی سال میں لیا گیا CCA بیلنس کم کرتا ہے اور recapture بن سکتا ہے۔ یہ فرض کرنے سے پہلے کہ کبھی نہیں لیا گیا، ہر جمع کرایا گیا Form T776 (Area A، اور دعوے کے لیے لائن 9936) اور منتقلی کا کوئی بھی ریکارڈ دیکھ لیں۔
• Terminal loss۔ اگر عمارت اپنے بیلنس سے کم میں بکے اور کلاس میں کوئی جائیداد باقی نہ رہے تو کمی terminal loss ہے، جو کرایے کی آمدنی سے منہا ہوتی ہے، سرمایہ کے نقصان کے طور پر نہیں (⁦T4036⁩; CRA، کرائے کی جائیداد بیچنا)۔ اگر آپ، یا آپ سے آزادانہ تعلق (arm's length) نہ رکھنے والا کوئی شخص، عمارت کے نیچے کی زمین کا مالک رہا ہو تو ایک الگ قاعدہ عمارت کی فرضی فروخت قیمت بڑھا دیتا ہے، اس لیے terminal loss کمی سے چھوٹا ہو سکتا ہے (Income Tax Act، سیکشن ⁦13(21.1)⁩)؛ کرائے کی جائیداد بیچنا دیکھیں۔

جب کرائے کی عمارت کی اپنی الگ CCA کلاس ہو تو کیا بدلتا ہے؟

الگ کلاس میں موجود عمارت فروخت پر اکیلی جانچی جاتی ہے، اس لیے اس سے recapture یا terminal loss بنتا ہے، دوسری عمارتوں کے ساتھ ملا جلا نتیجہ نہیں۔ 1971 کے بعد حاصل کی گئی کرائے کی عمارت جس کی سرمایہ لاگت ⁦$50,000⁩ یا اس سے زیادہ ہو، الگ کلاس میں جاتی ہے جب آپ کی ایک سے زیادہ جائیدادیں اس کلاس میں ہوں (Regulations، سیکشن ⁦1101(1ac)⁩; ⁦T4036⁩)۔ کچھ استثنا لاگو ہوتے ہیں (سیکشن ⁦1101(1ad)⁩)۔

فروخت پر:

کیا اپنے گھر کے ایک حصے پر CCA لینے سے مجھے بنیادی رہائش کی چھوٹ کا نقصان ہوتا ہے؟

کرائے پر دیے گئے حصے کے لیے ہو سکتا ہے۔ CRA آپ کی بنیادی رہائش کے ایک حصے کے کرائے کے استعمال کو اس حصے کے استعمال میں تبدیلی مانتا ہے، جب تک تینوں باتیں درست نہ ہوں: کرائے کا استعمال جائیداد کے بنیادی رہائشی استعمال کے تابع ہو، جائیداد میں کوئی ڈھانچہ جاتی تبدیلی نہ ہو، اور اس پر کوئی CCA نہ لیا جائے (⁦T4036⁩; ⁦T4037⁩; CRA فولیو ⁦S1-F3-C2⁩)۔ CCA کا دعویٰ تیسری شرط پوری نہیں ہونے دیتا۔

اگر آپ بعد میں CCA لینا شروع کریں تو کرائے پر دیے گئے حصے کو ایسے مانا جاتا ہے جیسے وہ کرایہ شروع ہونے کے وقت کی مناسب مارکیٹ قیمت پر بیچ کر دوبارہ خریدا گیا ہو۔ بنیادی رہائش کی چھوٹ عموماً اس فرضی فروخت کے منافع کو ختم یا کم کر دیتی ہے۔ بعد کی فروخت پر قیمت اس حصے کے درمیان تقسیم ہوتی ہے جس میں آپ رہتے ہیں اور کرائے پر دیے گئے حصے کے درمیان: چھوٹ اس حصے کو ڈھانپ سکتی ہے جس میں آپ رہتے ہیں، کرائے والے حصے کا کوئی بھی منافع آپ رپورٹ کرتے ہیں، اور اس پر لیا گیا CCA آمدنی کے طور پر recapture ہوتا ہے (⁦T4037⁩)۔

سیکشن ⁦45(2)⁩ کے تحت انتخاب، جو اس سال کے گوشوارے میں کیا جائے جس میں کرائے کا استعمال شروع ہو، جزوی استعمال میں تبدیلی پر فرضی فروخت سے بچا سکتا ہے (Income Tax Act، سیکشن 45)؛ اسے جمع کرانے کے طریقے کے لیے، بشمول دیر سے، گھر کو کرائے کی جائیداد بنانا دیکھیں۔ جب تک یہ انتخاب قائم ہے آپ CCA نہیں لے سکتے، اور CCA کا دعویٰ انتخاب کو اس سال کے پہلے دن سے منسوخ کر دیتا ہے (⁦T4036⁩; فولیو ⁦S1-F3-C2⁩)۔ بیسمنٹ سویٹ کرائے پر دینا اور بنیادی رہائش کی چھوٹ بھی دیکھیں۔

اگر ابھی CCA چھوڑ دوں تو کیا بعد میں لے سکتا ہوں؟

ہاں، لیکن آہستہ آہستہ۔ چھوڑا ہوا CCA UCC میں رہتا ہے اور بعد کے سالوں میں دستیاب ہوتا ہے (CRA فولیو ⁦S3-F4-C1⁩)۔ مگر ہر سال کی حد صرف شرح ضرب بیلنس ہے، اس لیے چھوڑا ہوا CCA بعد کے ایک سال میں پورا نہیں ہوتا۔ نیچے پہلی مثال اثر کا حجم دکھاتی ہے۔

جمع کرائے جا چکے سال میں CCA شامل کرنے کے لیے، CRA کا CCA دعووں پر نظرثانی کا سرکلر (1984 کا) کہتا ہے کہ وہ نظرثانی شدہ دعویٰ صرف تب قبول کرے گا جب اس سال کی تشخیص پر اعتراض کا وقت کھلا ہو، مخصوص استثنا کے ساتھ (⁦IC84-1⁩)۔ موجودہ قانون کے تحت، فرد کے لیے یہ وقت ان دو میں سے بعد کا ہے: گوشوارہ جمع کرانے کی آخری تاریخ کے بعد ایک سال، اور تشخیص کا نوٹس بھیجے جانے کے بعد 90 دن (Income Tax Act، سیکشن 165)۔ نظرثانی شدہ دعوے کو بھی اس سال کی خالص کرایے کی آمدنی کی حد کا احترام کرنا ہوتا ہے۔ پرانے سال کے لیے، اگر آپ اس سال کے ختم ہونے کے 10 کیلنڈر سال کے اندر درخواست دیں تو CRA آپ کی درخواست پر دوبارہ تشخیص بھی کر سکتا ہے، مگر فیصلہ اسی کا ہے (Income Tax Act، سیکشن ⁦152(4.2)⁩)؛ پرانے سالوں کے لیے انفرادی مشورہ درکار ہو سکتا ہے۔

میں کیسے طے کروں کہ زیادہ سے زیادہ CCA لوں، کم لوں یا کچھ نہ لوں؟

اب کی کٹوتی کی ٹیکس قدر کا موازنہ بعد کے recapture پر ٹیکس سے کریں۔ اگر عمارت اپنی اصل لاگت یا اس سے زیادہ پر بکے تو لیا گیا ہر ڈالر فروخت کے سال آمدنی میں واپس آتا ہے، اس لیے دعویٰ کرنا بنیادی طور پر آمدنی کو ابھی سے فروخت کے سال کی طرف منتقل کرتا ہے۔ اس سے کتنی بچت یا خرچ ہوگا، یہ دونوں سالوں میں آپ کی ٹیکس کی شرحوں پر منحصر ہے۔

کوئی ایک قطار اکیلی سوال کا فیصلہ نہیں کرتی، اور خالص کرایے کی آمدنی کی حد ویسے بھی لینے کے لیے کم گنجائش چھوڑ سکتی ہے۔ CRA کسی بھی سال میں زیادہ سے زیادہ رقم لینا لازم نہیں کرتا۔

کیا نئی خاص کرائے کے لیے بنی عمارت پر CCA تیزی سے ختم کرنے کا طریقہ ہے؟

ممکن ہے، نئی عمارتوں کے ایک تنگ زمرے کے لیے۔ Income Tax Regulations ایک اضافی الاؤنس دیتے ہیں جو اپنی الگ کلاس میں موجود نئی خاص رہائشی کرائے کی عمارت کی مجموعی شرح ⁦10%⁩ تک پہنچاتا ہے، اور Budget 2025 Implementation Act, No. 1، جسے 26 مارچ 2026 کو منظوری ملی، اسے درج کرتا ہے، اگرچہ CRA Guide T4036 اب بھی اس شرح کو تجویز کردہ کہتا ہے (Regulations، سیکشن ⁦1100(1)⁩(⁦a.4⁩); سیکشن 1101(⁦1ac.1⁩); ⁦T4036⁩)۔ سیکشن 1104 کی تعریفوں کے مطابق یہ سب شرطیں لازمی ہیں:

• کینیڈا میں ایسی عمارت یا اس کا حصہ جس میں چار یا زیادہ رہائشی کرائے کے یونٹ ہوں (کم از کم چار جن میں نجی باورچی خانہ، باتھ اور رہنے کی جگہ ہو)، یا دس یا زیادہ یونٹ۔ مسافروں یا سیاحوں کو دیا گیا یونٹ رہائشی کرائے کا یونٹ نہیں، چاہے قیام 28 دن یا زیادہ کا ہو۔
• تمام یا تقریباً تمام یونٹ کم از کم 28 دن کی مسلسل مدتوں کے لیے کرائے پر دیے جائیں یا کرائے کے لیے پیش کیے جائیں۔
• تعمیر جو 15 اپریل 2024 کے بعد اور 2031 سے پہلے شروع ہوئی، یا تجارتی عمارت جس کی کرائے کے استعمال کے لیے بڑی مرمت ہوئی ہو، اور مرمت اسی مدت میں شروع ہوئی ہو۔
• عمارت 2036 سے پہلے استعمال کے لیے دستیاب ہو۔

ایک مکان، سویٹ یا کنڈومینیم یونٹ کا کرایہ یونٹوں کی گنتی پوری نہیں کرتا۔ CRA کہتا ہے کہ یہ شرح موجودہ رہائشی کمپلیکس کی مرمت پر لاگو نہیں ہوتی (CRA کی کلاسز)۔

مثال

ان مثالوں میں گول، توضیحی کینیڈین ڈالر کی رقمیں استعمال ہوئی ہیں۔

نئی کرائے کی جائیداد کا پہلا سال

کیلگری کی ایک کرائے کی جائیداد ⁦C$400,000⁩ میں خریدی جاتی ہے، جس میں سے ⁦C$100,000⁩ زمین کے لیے رکھے جاتے ہیں۔ عمارت کی لاگت ⁦C$300,000⁩ ہے، Class 1 میں، ⁦4%⁩ پر۔ نصف سال کے قاعدے کے ساتھ پہلے سال کی زیادہ سے زیادہ حد ⁦C$300,000⁩ × نصف × ⁦4%⁩ = ⁦C$6,000⁩ ہے۔ اگر پہلے سال کی ترغیب لاگو ہو تو یہ ⁦C$300,000 × 1.5 × 4% = C$18,000⁩ ہے۔

CCA سے پہلے خالص کرایہ ⁦C$5,000⁩ ہے، اس لیے دونوں صورتوں میں دعویٰ ⁦C$5,000⁩ تک محدود ہے اور نقصان نہیں بنا سکتا۔ سال کے اختتام کا بیلنس ⁦C$295,000⁩ ہے۔

اگر مالک کچھ نہ لیتا تو بیلنس ⁦C$300,000⁩ رہتا۔ اگلے سال شرح کی بنیاد پر زیادہ سے زیادہ حد ⁦C$11,800⁩ کے بجائے ⁦C$12,000⁩ ہوتی، یعنی چھوڑی ہوئی ⁦C$5,000⁩ اس میں صرف ⁦C$200⁩ کا اضافہ کرتی ہے۔

پانچ سال بعد فروخت

فرض کریں عمارت اپنی کلاس میں اکیلی ہے، کوئی اضافہ نہیں، اور خالص کرایہ ہر دعوے کو سہارا دیتا ہے۔ سال ایک سے پانچ تک دعوے ⁦C$5,000⁩، ⁦C$11,800⁩، ⁦C$11,200⁩، ⁦C$10,000⁩ اور ⁦C$10,000⁩ ہیں، ہر ایک اس سال کی حد (ابتدائی بیلنس کا ⁦4%⁩) یا اس سے کم۔ بیلنس ⁦C$300,000⁩ سے گر کر ⁦C$295,000⁩، ⁦C$283,200⁩، ⁦C$272,000⁩، ⁦C$262,000⁩ اور ⁦C$252,000⁩ ہو جاتا ہے۔ کل CCA C$48,000 ہے۔ سال چھ میں عمارت فروخت کے اخراجات کے بعد ⁦C$380,000⁩ میں بکتی ہے۔

• Recapture: بیلنس میں سے ⁦C$380,000⁩ اور ⁦C$300,000⁩ کی لاگت میں سے کم رقم گھٹائی جاتی ہے، جس سے منفی ⁦C$48,000⁩ رہ جاتا ہے۔ یہ ⁦C$48,000⁩ آمدنی میں پورا شامل ہوتا ہے۔
• سرمایہ کا منافع: ⁦C$380,000⁩ منفی ⁦C$300,000⁩ ایڈجسٹ شدہ لاگت کی بنیاد، یعنی ⁦C$80,000⁩، جس کا نصف، ⁦C$40,000⁩، آمدنی میں شامل ہوتا ہے۔
• سال چھ میں شامل آمدنی: ⁦C$88,000⁩۔

اگر CCA بالکل نہ لیا جاتا تو بیلنس ⁦C$300,000⁩ ہوتا، recapture صفر ہوتا، اور صرف ⁦C$40,000⁩ شامل ہوتے۔ مگر مالک کو پانچ سال میں ⁦C$48,000⁩ کم کٹوتیاں ملتیں۔

مالک کے اپنے گھر میں ایک سویٹ

ایک بیسمنٹ سویٹ گھر کے فرش کے رقبے کا ⁦30%⁩ ہے، اور مالک عمارت کے سویٹ والے حصے پر CCA لیتا ہے۔ CCA کا دعویٰ "کوئی CCA نہیں" کی شرط پوری نہیں ہونے دیتا، اس لیے سویٹ استعمال میں تبدیلی شمار ہوتا ہے۔ بعد کی فروخت پر قیمت میں سویٹ کے حصے کا اپنا منافع اور recapture کا حساب ہوتا ہے، اور چھوٹ اس حصے کو ڈھانپ سکتی ہے جس میں مالک رہتا ہے۔ دیکھیں بیسمنٹ سویٹ کرائے پر دینا۔

آپ کی صورت مختلف ہے؟

• آپ بیچنے، کرائے کی جائیداد میں رہنے جانے، یا جلد بہت مختلف آمدنی کی توقع رکھتے ہیں: یہ انتخاب آپ کی اپنی فائل کے اعداد پر منحصر ہے: عمارت کا بیلنس، ممکنہ recapture، اور آپ کی گھر کی چھوٹ پر اثر۔ اوپر درج چیزیں جمع کریں، اور وہ گوشوارہ جمع کرانے سے پہلے جو یہ انتخاب بناتا ہے انفرادی ٹیکس مدد لیں۔
• آپ نے کئی سال CCA لیا مگر آپ کے پاس شیڈول نہیں، یا گوشوارے غائب ہیں: بیلنس طے کرتا ہے کہ recapture کتنا ہے۔ اسے ہر جمع کرائے گئے Form T776 اور تشخیص کے نوٹس سے دوبارہ بنائیں؛ اگر ان کے پیچھے کا سالانہ ریکارڈ غائب ہو تو حساب کتاب میں مدد دیکھیں؛ غائب گوشواروں کے لیے جمع نہ کرائے گئے گوشوارے نمٹانا دیکھیں، ساتھ انفرادی ٹیکس مدد۔
• کرائے کی جائیداد آپ کے اپنے گھر میں ایک سویٹ یا کمرے ہیں، یا آپ گھر سے نکل کر اسے کرائے پر دے رہے ہیں: دیکھیں بیسمنٹ سویٹ کرائے پر دینا، گھر کو کرائے کی جائیداد بنانا اور بنیادی رہائش کی چھوٹ۔
• کسی مرمت یا بہتری کا سوال ہے: سرمائی اخراجات کلاس میں شامل ہوتے ہیں؛ دیکھیں مرمت یا سرمایہ۔
• آپ مختصر قیام کے لیے، 90 دن سے کم، کرائے پر دیتے ہیں: مقامی لائسنسنگ غیر تعمیلی دنوں کا CCA نامنظور کر سکتی ہے؛ دیکھیں قلیل مدتی کرایے کی آمدنی۔
• کرائے کی جائیداد کارپوریشن کے پاس ہے: کرایے کے نقصان کی حد صرف لائف انشورنس کارپوریشن کے لیے ہٹتی ہے، یا ایسی کارپوریشن کے لیے جس کا سال بھر بنیادی کاروبار اپنی غیر منقولہ جائیداد کو کرائے پر دینا، ترقی دینا یا بیچنا ہو؛ دوسری کارپوریشنز پر حد برقرار رہتی ہے (Regulations، سیکشن ⁦1100(12)⁩)؛ دیکھیں کارپوریشن میں کرائے کی جائیداد۔
• آپ کرائے کی جائیداد کے شریک مالک ہیں، یا آپ نے بیچی ہے یا بیچیں گے: دیکھیں مشترکہ ملکیت کی کرائے کی جائیداد اور کرائے کی جائیداد بیچنا۔
• آپ کینیڈا سے باہر رہتے ہیں، یا آ جا رہے ہیں: رہائش کا درجہ کرایے پر ٹیکس بدل دیتا ہے؛ دیکھیں غیر مقیم مالک مکان اور سرحد پار ٹیکس مدد لیں۔