CCA auf eine Mietimmobilie in Kanada: Form T776, ja oder nein?

Soll ich CCA auf meine Mietimmobilie geltend machen?

Die CCA (Capital Cost Allowance, steuerliche Abschreibung in Kanada) ist freiwillig: Sie können jedes Jahr einen beliebigen Betrag von null bis zum Höchstbetrag dieses Jahres geltend machen (CRA Guide T4036). Die Entscheidung ist ein Tausch. Ein Antrag senkt heute Ihre Mieteinkünfte und mindert zugleich den steuerlichen Restwert des Gebäudes, die nicht abgeschriebenen Kapitalkosten (Undepreciated Capital Cost, UCC). Verkaufen Sie das Gebäude später für mehr als diesen Restwert, wird der Mehrbetrag als Recapture (Nachversteuerung früherer Abschreibungen) Ihrem Einkommen wieder hinzugerechnet; der Erlös zählt dabei höchstens bis zu den Kapitalkosten des Gebäudes (Income Tax Act, s. 13).

Eine Mietimmobilie ist bei dieser Entscheidung kein einfacher Fall, wenn:

• Sie die Immobilie innerhalb weniger Jahre verkaufen oder selbst beziehen könnten;
• Sie in früheren Jahren CCA geltend gemacht haben, aber keine Aufstellung über den Restwert des Gebäudes besitzen;
• die Mietfläche Teil des Hauses ist, in dem Sie selbst wohnen;
• Sie Ihr eigenes Haus in eine Mietimmobilie umgewandelt oder die Immobilie durch Schenkung, Erbschaft oder Übertragung von einem Ehepartner erhalten haben, denn Ihre Ausgangskosten für die CCA entsprechen möglicherweise nicht dem gezahlten Preis, und frühere CCA eines Ehepartners oder verstorbenen Eigentümers kann auf Sie übergehen;
• Ihr Einkommen in diesem Jahr ungewöhnlich niedrig oder hoch ist im Vergleich zu dem Jahr, in dem Sie verkaufen wollen.

Der Einzug ist der schärfste Fall. Wurde für das Gebäude in einem Jahr nach 1984 und vor dem Einzug CCA zugelassen, und zwar für Sie, Ihren Ehepartner oder Lebenspartner (Common-Law Partner) oder einen Trust für einen von Ihnen, kann die Wahl nicht getroffen werden, die die Meldung der Nutzungsänderung aufschiebt, wenn die Mietimmobilie zu Ihrem Zuhause wird (Income Tax Act, s. 45, Absätze (3) und (4)). Der Einzug gilt dann als Verkauf zum Marktwert: Recapture entsteht, soweit der Wert des Gebäudes (höchstens bis zu den Kapitalkosten) seinen Restwert übersteigt, und ein Gewinn auf Gebäude und Grundstück ist zu melden (s. 13(7)(a)). Siehe Umwandlung eines Wohnhauses in eine Mietimmobilie.

Das sollten Sie vor der Entscheidung zusammenstellen: wie und wann Sie die Immobilie erworben haben (Kauf, Schenkung, Erbschaft oder Nutzungsänderung), die Kaufabrechnung mit der Aufteilung auf Grundstück und Gebäude, die CCA-Aufstellung aus jeder eingereichten Form T776, die Rechnungen für wertsteigernde Investitionen und Ihre Pläne für die Immobilie.

Wie viel CCA kann ich auf ein Mietgebäude geltend machen?

Der Höchstbetrag ist ein Satz, angewendet auf die UCC des Gebäudes (im ersten Jahr meist auf die Hälfte der Kosten oder, nach dem Anreiz weiter unten, auf mehr), und nie höher als Ihre Netto-Mieteinkünfte vor CCA. Grund und Boden ist nie begünstigt.

Bei einer gekauften Mietimmobilie enthalten die Kapitalkosten des Gebäudes seinen Anteil an den Anschaffungsnebenkosten, aufgeteilt im Verhältnis der Preise auf Grundstück und Gebäude (CRA-Beispiel). Haben Sie die Immobilie zum Selbstbewohnen gekauft und erst später vermietet, sind die Kapitalkosten für die CCA in der Regel der niedrigere Betrag aus dem Marktwert bei Mietbeginn und den Anschaffungskosten plus der Hälfte der Wertsteigerung (Income Tax Act, s. 13(7)(b)). Alle Klassen und die Aufteilung auf das Grundstück finden Sie unter Capital Cost Allowance. Wer in Québec ansässig ist, berechnet die CCA für die Miete auch für Revenu Québec, auf Form TP-128-V.

Kann die CCA in Form T776 einen Mietverlust verursachen oder vergrößern?

Nein. Die CCA darf keinen Mietverlust verursachen oder vergrößern (CRA). Die Grenze ist Ihr Einkommen aus allen Mietobjekten zusammen, vor CCA berechnet und abzüglich etwaiger Verluste daraus (Regulations, s. 1100(11)).

Die CCA kann also einen Gewinn auf null senken, aber nicht weiter. Ein Objekt, das schon vor CCA einen Verlust zeigt, erhält keine CCA, es sei denn, der Gewinn eines anderen Mietobjekts gleicht den Verlust aus; im eigenen Beispiel der CRA haben drei Objekte zusammen einen Nettoverlust, sodass keine CCA geltend gemacht werden kann. Hypothekenzinsen, Grundsteuer und andere Mietausgaben mindern zuerst die Nettomiete und damit auch den Spielraum für die CCA. CCA, die Sie nicht geltend machen können, bleibt in der UCC des Gebäudes. Vermieten Sie für Aufenthalte unter 90 aufeinanderfolgenden Tagen, wird die CCA für Tage versagt, an denen die Vermietung vor Ort verboten war oder eine vorgeschriebene Registrierung, Lizenz oder Genehmigung fehlte; die Berechnung erfolgt in Chart B der Form T776 (Income Tax Act, s. 67.7). Zu wiederholten Verlusten siehe Mietverluste und Prüfung durch die CRA; welche Ausgabe in welche Zeile gehört, steht unter Zeilen für Ausgaben in der Mietabrechnung.

Was ist CCA-Recapture, und wie unterscheidet er sich von einem Kapitalgewinn?

Recapture ist der Teil eines Verkaufs, der früher abgezogene CCA wieder zurückholt. Er wird im Verkaufsjahr in voller Höhe zu Ihrem Einkommen gerechnet, während von einem Kapitalgewinn nur 50 % einbezogen werden (Income Tax Act, s. 13; T4037).

Um einen Verkauf zu prüfen, wird die UCC des Gebäudes um den niedrigeren Betrag aus Netto-Verkaufserlös (nach Verkaufskosten) und ursprünglichen Kapitalkosten gekürzt. Wird der Klassensaldo dadurch negativ, ist dieser Betrag Recapture (T4037). Ein Gebäude in einer eigenen Klasse, das mindestens zu seinen Kapitalkosten verkauft wird, löst daher beides aus: Recapture in Höhe der geltend gemachten CCA (ein staatlicher Zuschuss oder eine Investitionssteuergutschrift kann ihn erhöhen, laut T4036) und einen Kapitalgewinn auf jeden Betrag über den angepassten Anschaffungskosten (Adjusted Cost Base, ACB).

Der Gewinn wird ab den angepassten Anschaffungskosten gemessen, nicht ab dem verminderten Restwert, sodass sich beide Beträge nicht überschneiden (T4037-Beispiel). Nach der Umwandlung eines Wohnhauses in eine Mietimmobilie können die angepassten Anschaffungskosten (der Marktwert am Tag der Nutzungsänderung, sofern Sie nicht die Wahl nach s. 45(2) getroffen haben) von den Kapitalkosten für die CCA abweichen; bewahren Sie daher beide auf. Beim Tod gilt das Gebäude als unmittelbar vor dem Tod zum Marktwert verkauft, sodass Recapture in der letzten Steuererklärung anfällt, es sei denn, es geht an einen Ehepartner oder Lebenspartner über, der es zum Restwert des Gebäudes übernimmt (Income Tax Act, s. 70, Absätze (5) und (6)). Die vollständige Berechnung beim Verkauf steht unter Verkauf einer Mietimmobilie.

Wenn ich nie CCA geltend mache, entgehe ich beim Verkauf dem Recapture?

In der Regel ja, denn Recapture entsteht aus CCA, die den Saldo gesenkt hat. Nicht geltend gemachte CCA bleibt in der UCC (CRA Folio S3-F4-C1). Wurde nie etwas abgezogen, entspricht der Saldo den Kosten des Gebäudes, sodass ein Netto-Erlös bis zu diesen Kosten ihn nicht negativ machen kann. Ein Gewinn über den Kosten bleibt ein Kapitalgewinn. Die Ausnahme ist ein Gebäude, das Sie von einem Ehepartner oder Lebenspartner oder durch einen Todesfall erhalten haben: Die CCA des früheren Eigentümers gilt bei Ihnen als zugelassen, auch wenn Sie selbst keine geltend gemacht haben, und kann als Recapture zurückkehren (Income Tax Act, s. 73(2); s. 70(5)(c) und (6)(e)).

Drei Punkte gelten, wenn Sie auf CCA verzichten:

• Aufgeschobene Abzüge. Mieteinkünfte, die keine CCA mindert, werden in diesen Jahren besteuert. Der übersprungene Betrag kommt nur über spätere, durch Sätze begrenzte Anträge oder über einen Terminal Loss zurück.
• Ein Antrag in irgendeinem Jahr zählt. In einem früheren Jahr abgezogene CCA verringert den Saldo und kann zu Recapture werden. Prüfen Sie jede eingereichte Form T776 (Bereich A, und Zeile 9936 für den Antrag) und etwaige Übertragungsunterlagen, bevor Sie annehmen, es sei nie CCA geltend gemacht worden.
• Terminal Loss. Wird das Gebäude unter seinem Saldo verkauft und bleibt kein Vermögen in der Klasse, ist die Differenz ein Terminal Loss (Restverlust); er wird von den Mieteinkünften abgezogen und ist kein Kapitalverlust (T4036; CRA, Verkauf einer Mietimmobilie). Gehörte Ihnen oder einer Person, mit der Sie nicht unabhängig geschäftlich verkehren (Non-Arm's-Length), das Grundstück unter dem Gebäude, erhöht eine eigene Regel den fiktiven Verkaufspreis des Gebäudes, sodass der Terminal Loss kleiner sein kann als die Differenz (Income Tax Act, s. 13(21.1)); siehe Verkauf einer Mietimmobilie.

Was ändert sich, wenn ein Mietgebäude eine eigene CCA-Klasse hat?

Ein Gebäude in einer eigenen Klasse wird beim Verkauf allein geprüft. Es führt also zu Recapture oder zu einem Terminal Loss, nie zu einer Mischung mit anderen Gebäuden. Ein nach 1971 erworbenes Mietgebäude mit Kapitalkosten von $50.000 oder mehr kommt in eine eigene Klasse, wenn Sie mehr als ein Objekt in dieser Klasse halten (Regulations, s. 1101(1ac); T4036). Es gibt Ausnahmen (s. 1101(1ad)).

Bei einem Verkauf gilt:

Kostet mich CCA auf einen Teil meines Hauses die Befreiung für den Hauptwohnsitz?

Für den vermieteten Teil kann das sein. Die CRA behandelt die Vermietung eines Teils Ihres Hauptwohnsitzes als Nutzungsänderung für diesen Teil, es sei denn, alle drei Punkte treffen zu: Die Vermietung ist der Hauptnutzung als Wohnung untergeordnet, es gibt keine bauliche Veränderung, und es wird keine CCA geltend gemacht (T4036; T4037; CRA Folio S1-F3-C2). Ein CCA-Antrag verfehlt die dritte Bedingung.

Machen Sie CCA erst später geltend, gilt der vermietete Teil als zum Marktwert zum Zeitpunkt des Mietbeginns verkauft und zurückgekauft. Die Befreiung für den Hauptwohnsitz (Principal Residence Exemption) beseitigt oder mindert den Gewinn aus diesem fiktiven Verkauf in der Regel. Bei einem späteren Verkauf wird der Preis auf den selbst bewohnten und den vermieteten Teil aufgeteilt: Die Befreiung kann den selbst bewohnten Teil abdecken, einen Gewinn auf den vermieteten Teil melden Sie, und darauf geltend gemachte CCA wird als Einkommen nachversteuert (Recapture) (T4037).

Eine Wahl nach Absatz 45(2), die Sie in der Steuererklärung für das Jahr des Mietbeginns treffen, kann bei einer teilweisen Nutzungsänderung stattdessen den fiktiven Verkauf vermeiden (Income Tax Act, s. 45); wie Sie sie einreichen, auch verspätet, steht unter Umwandlung eines Wohnhauses in eine Mietimmobilie. Solange sie gilt, können Sie keine CCA geltend machen, und ein Antrag hebt die Wahl ab dem ersten Tag dieses Jahres auf (T4036; Folio S1-F3-C2). Siehe Vermietung einer Einliegerwohnung im Keller und die Befreiung für den Hauptwohnsitz.

Wenn ich jetzt auf CCA verzichte, kann ich sie später geltend machen?

Ja, aber nur langsam. Übersprungene CCA bleibt in der UCC und steht in späteren Jahren zur Verfügung (CRA Folio S3-F4-C1). Der Höchstbetrag jedes Jahres ist aber nur der Satz mal der Saldo, sodass übersprungene CCA nicht in einem späteren Jahr nachgeholt wird. Das erste Beispiel unten zeigt die Größenordnung.

Um CCA in einem bereits eingereichten Jahr nachzutragen, nimmt die CRA nach ihrem Rundschreiben zur Änderung von CCA-Anträgen (von 1984) einen geänderten Antrag nur an, solange die Einspruchsfrist für den Steuerbescheid dieses Jahres noch läuft, mit aufgeführten Ausnahmen (IC84-1). Nach geltendem Gesetz ist diese Frist für Privatpersonen die spätere von zwei Fristen: ein Jahr nach dem Fälligkeitstermin der Erklärung oder 90 Tage nach Versand des Steuerbescheids (Notice of Assessment) (Income Tax Act, s. 165). Ein geänderter Antrag muss weiterhin die Obergrenze der Netto-Mieteinkünfte dieses Jahres einhalten. Für ein älteres Jahr kann die CRA auf Ihren Antrag hin auch neu veranlagen, wenn Sie ihn innerhalb von 10 Kalenderjahren nach Ende dieses Jahres stellen, doch die Entscheidung liegt bei ihr (Income Tax Act, s. 152(4.2)); für ältere Jahre kann eine individuelle Beratung nötig sein.

Wie entscheide ich, ob ich den Höchstbetrag, weniger oder nichts geltend mache?

Vergleichen Sie den Steuerwert des Abzugs heute mit der Steuer auf den späteren Recapture. Wird das Gebäude mindestens zu seinen ursprünglichen Kosten verkauft, kommt jeder geltend gemachte Dollar im Verkaufsjahr als Einkommen zurück; ein Antrag verschiebt also vor allem Einkommen von heute ins Verkaufsjahr. Was das spart oder kostet, hängt von Ihren Steuersätzen in den beiden Jahren ab.

Keine Zeile entscheidet die Frage allein, und die Obergrenze der Netto-Mieteinkünfte lässt womöglich ohnehin wenig zum Geltendmachen übrig. Die CRA verlangt in keinem Jahr den Höchstbetrag.

Gibt es eine schnellere CCA-Abschreibung für ein neues, eigens zur Vermietung gebautes Gebäude?

Möglicherweise, für eine enge Gruppe neuer Gebäude. Die Income Tax Regulations fügen einen Zusatzabzug hinzu, der den Gesamtsatz auf 10 % bringt, für ein neues, eigens zur Vermietung gebautes Wohngebäude in einer eigenen Klasse; der Budget 2025 Implementation Act, No. 1, am 26. März 2026 in Kraft getreten, führt ihn auf, auch wenn der CRA Guide T4036 den Satz noch als vorgeschlagen bezeichnet (Regulations, s. 1100(1)(a.4); s. 1101(1ac.1); T4036). Die Definitionen in s. 1104 verlangen alle folgenden Punkte:

• Ein Gebäude oder Gebäudeteil in Kanada mit vier oder mehr Mietwohnungen (mindestens vier mit eigener Küche, eigenem Bad und eigenem Wohnbereich) oder mit zehn oder mehr Einheiten. Eine Einheit, die Reisenden oder Urlaubsgästen angeboten wird, ist keine Mietwohnung, auch nicht bei Aufenthalten von 28 Tagen oder mehr.
• Alle oder im Wesentlichen alle Einheiten werden für zusammenhängende Zeiträume von mindestens 28 Tagen vermietet oder zur Vermietung angeboten.
• Der Bau begann nach dem 15. April 2024 und vor 2031, oder es handelt sich um ein Geschäftsgebäude, das für die Vermietung wesentlich umgebaut wurde, mit Umbauarbeiten, die im selben Zeitraum begannen.
• Das Gebäude wird vor 2036 nutzbar.

Die Vermietung eines einzelnen Hauses, einer einzelnen Wohnung oder einer Eigentumswohnung erreicht die Mindestzahl an Einheiten nicht. Laut CRA gilt der Satz nicht für Umbauten eines bestehenden Wohnkomplexes (CRA-Klassen).

Beispiel

Diese Beispiele verwenden runde, erfundene Beträge in kanadischen Dollar.

Das erste Jahr einer neuen Mietimmobilie

Eine Mietimmobilie in Calgary wird für C$400.000 gekauft, davon C$100.000 für das Grundstück. Die Gebäudekosten betragen C$300.000, in Klasse 1 mit 4 %. Mit der Halbjahresregel liegt der Höchstbetrag im ersten Jahr bei C$300.000 × die Hälfte × 4 % = C$6.000. Gilt der Anreiz für das erste Jahr, sind es C$300.000 × 1,5 × 4 % = C$18.000.

Die Netto-Miete vor CCA beträgt C$5.000, der Antrag ist also in beiden Fällen auf C$5.000 begrenzt und kann keinen Verlust erzeugen. Der Saldo am Jahresende beträgt C$295.000.

Hätte der Eigentümer nichts geltend gemacht, bliebe der Saldo bei C$300.000. Der satzbasierte Höchstbetrag im nächsten Jahr läge dann bei C$12.000 statt bei C$11.800; die übersprungenen C$5.000 erhöhen ihn also nur um C$200.

Ein Verkauf nach fünf Jahren

Angenommen, das Gebäude steht allein in seiner Klasse, es gibt keine Zugänge, und die Netto-Miete trägt jeden Antrag. Die Anträge in den Jahren eins bis fünf betragen C$5.000, C$11.800, C$11.200, C$10.000 und C$10.000, jeweils höchstens so viel wie der Höchstbetrag des Jahres (4 % des Anfangssaldos). Der Saldo sinkt von C$300.000 auf C$295.000, C$283.200, C$272.000, C$262.000 und C$252.000. Die CCA beträgt insgesamt C$48.000. Im sechsten Jahr wird das Gebäude für C$380.000 verkauft, nach Abzug der Verkaufskosten.

• Recapture: Der Saldo wird um den niedrigeren Betrag aus C$380.000 und den Kosten von C$300.000 gekürzt und beträgt dann minus C$48.000. Diese C$48.000 werden in voller Höhe zum Einkommen gerechnet.
• Kapitalgewinn: C$380.000 minus die angepassten Anschaffungskosten von C$300.000 ergibt C$80.000; davon wird die Hälfte, C$40.000, zum Einkommen gerechnet.
• Im sechsten Jahr hinzugerechnetes Einkommen: C$88.000.

Wäre keine CCA geltend gemacht worden, läge der Saldo bei C$300.000, der Recapture wäre null, und nur die C$40.000 kämen hinzu. Der Eigentümer hätte dann aber in den fünf Jahren C$48.000 weniger Abzüge gehabt.

Eine Einliegerwohnung im eigenen Haus

Eine Kellerwohnung macht 30 % der Wohnfläche eines Hauses aus, und der Eigentümer macht CCA auf den Anteil der Wohnung am Gebäude geltend. Der CCA-Antrag verfehlt die Bedingung „keine CCA“, die Wohnung gilt also als Nutzungsänderung. Bei einem späteren Verkauf erhält der Preisanteil der Wohnung eine eigene Berechnung von Gewinn und Recapture, und die Befreiung kann den selbst bewohnten Teil abdecken. Siehe Vermietung einer Einliegerwohnung im Keller.

Anders in Ihrem Fall?

• Sie wollen verkaufen, einziehen oder erwarten bald ein sehr anderes Einkommen: Die Entscheidung hängt von Zahlen in Ihrer eigenen Akte ab: dem Saldo des Gebäudes, dem wahrscheinlichen Recapture und der Wirkung auf Ihre Befreiung für den Hauptwohnsitz. Stellen Sie die oben genannten Unterlagen zusammen und holen Sie sich Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen, bevor Sie die Steuererklärung einreichen, die die Entscheidung festlegt.
• Sie haben jahrelang CCA geltend gemacht, aber keine Aufstellung, oder Erklärungen fehlen: Der Saldo bestimmt den Recapture. Rekonstruieren Sie ihn aus jeder eingereichten Form T776 und jedem Steuerbescheid; fehlen die jährlichen Unterlagen dahinter, siehe Hilfe bei der Buchhaltung; bei fehlenden Erklärungen siehe Nachholen nicht eingereichter Steuererklärungen und Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen.
• Die Mietfläche ist eine Wohnung oder sind Zimmer in Ihrem eigenen Haus, oder Sie ziehen aus und vermieten Ihr Haus: siehe Vermietung einer Einliegerwohnung im Keller, Umwandlung eines Wohnhauses in eine Mietimmobilie und die Befreiung für den Hauptwohnsitz.
• Eine Reparatur oder Verbesserung steht infrage: Kapitalkosten erhöhen die Klasse; siehe Reparatur oder Kapitalkosten.
• Sie vermieten kurzzeitig, unter 90 Tagen: Lokale Lizenzpflichten können die CCA für Tage ohne Genehmigung versagen; siehe Einkünfte aus Kurzzeitvermietung.
• Eine Kapitalgesellschaft hält die Mietimmobilie: Die Verlustgrenze für Mietobjekte entfällt nur bei einer Lebensversicherungsgesellschaft oder einer Kapitalgesellschaft, deren Hauptgeschäft das ganze Jahr über die Vermietung, Entwicklung oder der Verkauf eigener Immobilien ist; andere Kapitalgesellschaften bleiben begrenzt (Regulations, s. 1100(12)); siehe Mietobjekt in einer Kapitalgesellschaft.
• Sie besitzen die Mietimmobilie gemeinsam mit anderen, oder Sie haben verkauft oder werden verkaufen: siehe gemeinsam gehaltene Mietimmobilie und Verkauf einer Mietimmobilie.
• Sie leben außerhalb Kanadas oder ziehen ein oder aus: Die Ansässigkeit ändert, wie die Miete besteuert wird; siehe nicht ansässige Vermieter und holen Sie sich Hilfe bei grenzüberschreitenden Steuern.