यह किसके लिए है
- वे कनाडाई निवासी जो किराये की इमारत के निजी तौर पर स्वामी हैं और हर साल तय करते हैं कि CCA का दावा करें या नहीं
- वे स्वामी जो संपत्ति बेच सकते हैं, किराये की संपत्ति में खुद रहने जा सकते हैं, या अपने रहने वाले घर का एक हिस्सा किराये पर देते हैं
यहाँ शामिल नहीं
- उपकरण, वाहन और दूसरी Class पर CCA कैसे काम करता है
- किराये की संपत्ति बिकने पर पूरी कर गणना
- कंपनी या साझेदारी में रखी किराये की संपत्ति, और अनिवासी स्वामी
क्या मुझे अपनी किराये की संपत्ति पर CCA का दावा करना चाहिए?
पूँजीगत लागत भत्ता (CCA) वैकल्पिक है। हर साल आप शून्य से लेकर उस साल की अधिकतम राशि तक कोई भी रकम क्लेम कर सकते हैं (CRA Guide T4036)। यह एक सौदा है। दावा करने से अभी की किराये की आय घटती है और इमारत की कर-शेष राशि भी घटती है, जिसे अपरिशोधित पूँजीगत लागत (UCC) कहते हैं। बाद में इमारत इस शेष राशि से ज़्यादा में बिके, तो अतिरिक्त हिस्सा recapture के रूप में आपकी आय में वापस जुड़ता है। बिक्री की राशि इमारत की पूँजीगत लागत तक ही गिनी जाती है (Income Tax Act, धारा 13)।
इन हालात में किराये की संपत्ति पर यह फ़ैसला आसान नहीं रहता:
- आप कुछ ही सालों में संपत्ति बेच सकते हैं या उसमें खुद रहने जा सकते हैं;
- आपने पिछले सालों में CCA का दावा किया था, पर आपके पास इमारत की शेष राशि दिखाने वाला कोई शेड्यूल नहीं है;
- किराये की संपत्ति उसी घर का हिस्सा है जिसमें आप रहते हैं;
- आपने अपना घर किराये पर देना शुरू किया, या संपत्ति आपको उपहार, विरासत या जीवनसाथी से मिली है। ऐसे में CCA के लिए आपकी शुरुआती लागत चुकाई गई कीमत नहीं भी हो सकती, और जीवनसाथी या दिवंगत स्वामी का पहले लिया गया CCA आप पर भी लागू हो सकता है;
- इस साल आपकी आय उस साल के मुकाबले असामान्य रूप से कम या ज़्यादा है, जिसमें आप संपत्ति बेचने की उम्मीद करते हैं।
खुद रहने आना सबसे नाज़ुक स्थिति है। 1984 के बाद और रहने आने से पहले किसी भी साल इमारत पर आपको, आपके जीवनसाथी या कॉमन-लॉ पार्टनर को, या आप दोनों में से किसी के ट्रस्ट को CCA की अनुमति मिली हो, तो वह चुनाव नहीं किया जा सकता जो किराये की संपत्ति के घर बनने पर उपयोग-परिवर्तन की रिपोर्टिंग को टालता है (Income Tax Act, धारा 45, उपधारा (3) और (4))। तब आपका रहने आना उचित बाज़ार मूल्य पर बिक्री माना जाता है। इमारत का मूल्य (उसकी पूँजीगत लागत तक गिना गया) शेष राशि से ज़्यादा हो, तो उतनी recapture बनती है, और इमारत व ज़मीन पर कोई भी लाभ रिपोर्ट करना पड़ता है (धारा 13(7)(a))। देखें घर को किराये की संपत्ति बनाना।
फ़ैसले से पहले ये इकट्ठा करें: संपत्ति कैसे और कब मिली (खरीद, उपहार, विरासत या उपयोग में बदलाव), ज़मीन और इमारत का बँटवारा दिखाने वाला खरीद विवरण, हर दाखिल किए गए Form T776 का CCA शेड्यूल, पूँजीगत सुधारों के चालान, और संपत्ति को लेकर आपकी योजनाएँ।
किराये की इमारत पर मैं कितना CCA क्लेम कर सकता हूँ?
अधिकतम राशि इमारत के UCC पर एक दर लगाकर निकलती है (पहले साल आमतौर पर लागत के आधे पर, या नीचे बताए प्रोत्साहन के तहत उससे ज़्यादा पर)। यह CCA से पहले की आपकी शुद्ध किराया आय से ज़्यादा कभी नहीं हो सकती। ज़मीन पर CCA कभी नहीं मिलता।
| विषय | नियम |
|---|---|
| ज़मीन | ज़मीन का मूल्यह्रास नहीं होता। CCA की गणना में सिर्फ़ इमारत की लागत जाती है (CRA)। |
| Class और दर | ज़्यादातर इमारतें, जो 1987 के बाद खरीदी गईं, Class 1 में आती हैं, और Class की शेष राशि पर 4% की दर लगती है (CRA की Class; Regulations, धारा 1100)। कुछ इमारतें Class 3, 6, 31 या 32 में आती हैं, या उन्हें अतिरिक्त भत्ता मिलता है, जैसे किराये के लिए बनी नई इमारत (नीचे देखें) (Regulations, धारा 1100(1))। |
| खरीद का साल | CCA तब शुरू होता है जब इमारत इस्तेमाल के लिए उपलब्ध हो जाती है। आधे साल का नियम (half-year rule): आप आमतौर पर Class में अपने शुद्ध जोड़ के सिर्फ़ आधे पर CCA क्लेम कर सकते हैं। 2024 के बाद खरीदी संपत्ति के लिए पुनः त्वरित निवेश प्रोत्साहन इस नियम की जगह लेता है: 2030 से पहले उपलब्ध हुई इमारत के लिए पहले साल का आधार सामान्य राशि से बढ़ जाता है. Class की दर का 1.5 गुना मिलता है। और 2030 से 2033 के बीच उपलब्ध हुई इमारत के लिए आधे साल का नियम बंद रहता है, पर अतिरिक्त आधा हिस्सा नहीं मिलता (CRA; Regulations, धारा 1100(2))। यह उस संपत्ति पर लागू नहीं होता जो पहले आपकी या किसी संबंधित व्यक्ति की रही हो या जिस पर उन्होंने CCA लिया हो (धारा 1104(4.01))। CRA की Guide T4036 अब भी इस प्रोत्साहन को प्रस्तावित बदलाव बताती है, पर CRA का CCA फ़ोलियो कहता है कि यह 26 मार्च 2026 को लागू हुआ और 1 जनवरी 2025 से प्रभावी है (T4036; folio S3-F4-C1)। |
| बाद के साल | साल के अंत की Class शेष राशि (उस साल का दावा घटाने से पहले) पर दर लगाई जाती है। हर दावा शेष राशि घटाता है। |
| ऊपरी सीमा | आपकी सभी किराये की संपत्तियों की CCA से पहले की शुद्ध किराया आय (अगला भाग देखें)। |
| कहाँ दर्ज होता है | दावे की गणना Form T776 के Area A में करें और उसे लाइन 9936 पर दर्ज करें। Recapture लाइन 9947 पर और terminal loss लाइन 9948 पर जाता है (T4036)। |
खरीदी गई किराये की संपत्ति में इमारत की पूँजीगत लागत में खरीद खर्चों का उसका हिस्सा शामिल होता है, जिन्हें कीमत के अनुपात में ज़मीन और इमारत के बीच बाँटा जाता है (CRA का उदाहरण)। अगर आपने संपत्ति रहने के लिए खरीदी थी और बाद में किराये पर देना शुरू किया, तो CCA के लिए उसकी पूँजीगत लागत आमतौर पर इन दोनों में से कम होती है: किराये की शुरुआत पर उसका उचित बाज़ार मूल्य, या उसकी लागत जमा मूल्य में हुई बढ़ोतरी का आधा हिस्सा (Income Tax Act, धारा 13(7)(b))। सभी Class और ज़मीन के बँटवारे के लिए देखें पूँजीगत लागत भत्ता। Québec के निवासी को किराये का CCA Revenu Québec के लिए भी निकालना होता है, Form TP-128-V पर।
क्या CCA से Form T776 पर किराये का घाटा बन या बढ़ सकता है?
नहीं। CCA से किराये का घाटा न बन सकता है, न बढ़ सकता है (CRA)। सीमा यह है: आपकी सभी किराये की संपत्तियों की CCA से पहले की कुल आय, उनके किसी भी घाटे को घटाकर (Regulations, धारा 1100(11))।
यानी CCA मुनाफ़े को शून्य तक ला सकता है, उससे नीचे नहीं। जिस संपत्ति में CCA से पहले ही घाटा है, उसे कोई CCA नहीं मिलता, जब तक किसी दूसरी किराये की संपत्ति का मुनाफ़ा उसे न सोख ले। CRA के अपने उदाहरण में तीन संपत्तियों का कुल शुद्ध घाटा है, इसलिए कोई CCA क्लेम नहीं हो सकता। मॉर्गेज का ब्याज, संपत्ति कर और किराये के दूसरे खर्च पहले शुद्ध किराये को घटाते हैं, इसलिए CCA के लिए बची गुंजाइश भी घटाते हैं। जो CCA आप क्लेम नहीं कर पाते, वह इमारत के UCC में बना रहता है। अगर आप 90 लगातार दिनों से कम के ठहराव के लिए किराये पर देते हैं, तो जिन दिनों स्थानीय नियमों ने किराये पर रोक लगाई थी या ज़रूरी पंजीकरण, लाइसेंस या परमिट नहीं था, उन दिनों का CCA भी नहीं मिलता; इसे Form T776 के Chart B में निकालें (Income Tax Act, धारा 67.7)। बार-बार घाटे के लिए देखें किराये के घाटे और CRA की समीक्षा; कौन-सा खर्च किस लाइन पर जाता है, यह जानने के लिए देखें किराये के विवरण की खर्च लाइनें।
CCA recapture क्या है, और यह पूँजीगत लाभ से कैसे अलग है?
Recapture बिक्री का वह हिस्सा है जो पहले कटौती के रूप में लिए गए CCA को वापस आय में जोड़ देता है। यह बिक्री वाले साल की आय में पूरा जुड़ता है, जबकि पूँजीगत लाभ का सिर्फ़ 50% शामिल होता है (Income Tax Act, धारा 13; T4037)।
बिक्री की जाँच के लिए इमारत के UCC को इन दोनों में से कम राशि से घटाया जाता है: बिक्री खर्च घटाने के बाद की शुद्ध बिक्री राशि, और मूल पूँजीगत लागत। अगर Class की शेष राशि ऋणात्मक हो जाए, तो वह राशि recapture है (T4037)। इसलिए अपनी अलग Class में रखी इमारत, जो अपनी पूँजीगत लागत या उससे ज़्यादा में बिके, दोनों पैदा करती है: लिए गए CCA के बराबर recapture (सरकारी अनुदान या निवेश कर क्रेडिट इसमें इज़ाफ़ा कर सकता है, T4036 के अनुसार), और समायोजित लागत आधार से ऊपर की किसी भी राशि पर पूँजीगत लाभ।
| Recapture | पूँजीगत लाभ | |
|---|---|---|
| यह क्या मापता है | पहले लिया गया वह CCA जिसे बिक्री की कीमत वापस कवर करती है | इमारत के समायोजित लागत आधार से ऊपर की शुद्ध बिक्री राशि |
| आय में शामिल | पूरा | लाभ का 50% |
| कहाँ रिपोर्ट होता है | Form T776, लाइन 9947 | Schedule 3 |
लाभ समायोजित लागत आधार से मापा जाता है, घटी हुई शेष राशि से नहीं, इसलिए दोनों राशियाँ आपस में दोहराई नहीं जातीं (T4037 का उदाहरण)। घर से किराये में बदलाव के बाद समायोजित लागत आधार (बदलाव की तारीख का उचित बाज़ार मूल्य, जब तक आपने धारा 45(2) का चुनाव न किया हो) CCA में इस्तेमाल हुई पूँजीगत लागत से अलग हो सकता है, इसलिए दोनों रखें। मृत्यु पर इमारत को मृत्यु से ठीक पहले उचित बाज़ार मूल्य पर बिकी माना जाता है, इसलिए recapture अंतिम रिटर्न पर पड़ता है। अपवाद तब है जब इमारत जीवनसाथी या कॉमन-लॉ पार्टनर को जाए और वह उसे इमारत की शेष राशि पर ले (Income Tax Act, धारा 70, उपधारा (5) और (6))। बिक्री की पूरी गणना के लिए देखें किराये की संपत्ति बेचना।
अगर मैं कभी CCA क्लेम न करूँ, तो क्या बिक्री पर recapture से बच जाऊँगा?
आमतौर पर हाँ, क्योंकि recapture उस CCA से आता है जिसने शेष राशि घटाई थी। न लिया गया CCA UCC में बना रहता है (CRA फ़ोलियो S3-F4-C1)। अगर कभी कोई कटौती नहीं ली गई, तो शेष राशि इमारत की लागत के बराबर रहती है, इसलिए उस लागत तक की शुद्ध बिक्री राशि उसे ऋणात्मक नहीं कर सकती। लागत से ऊपर का लाभ फिर भी पूँजीगत लाभ है। अपवाद वह इमारत है जो आपको जीवनसाथी या कॉमन-लॉ पार्टनर से, या मृत्यु पर मिली हो: पिछले स्वामी का CCA आपके लिए माना गया लिया हुआ गिना जाता है, भले ही आपने कुछ क्लेम न किया हो, और वह recapture के रूप में लौट सकता है (Income Tax Act, धारा 73(2); धारा 70(5)(c) और (6)(e))।
CCA छोड़ने पर तीन बातें लागू होती हैं:
- कटौतियाँ टल जाती हैं। जिस किराया आय को CCA से कम नहीं किया गया, उस पर उन्हीं सालों में कर लगता है। छोड़ी गई राशि बाद में सिर्फ़ दर-सीमित दावों या terminal loss के रास्ते लौटती है।
- किसी भी साल का दावा गिना जाता है। किसी भी पिछले साल में कटौती के रूप में लिया गया CCA शेष राशि घटाता है और recapture बन सकता है। यह मानने से पहले कि कुछ क्लेम नहीं हुआ, दाखिल किए गए हर Form T776 (Area A, और दावे के लिए लाइन 9936) और हस्तांतरण के रिकॉर्ड जाँचें।
- Terminal loss (अंतिम हानि)। अगर इमारत अपनी शेष राशि से कम में बिके और Class में कोई संपत्ति न बचे, तो कमी terminal loss होती है। इसे किराया आय से घटाया जाता है, यह पूँजीगत हानि नहीं है (T4036; CRA, किराये की संपत्ति बेचना)। अगर इमारत के नीचे की ज़मीन आपकी थी, या ऐसे व्यक्ति की जिससे आपका सामान्य (arm's length) लेन-देन नहीं होता, तो एक अलग नियम इमारत की माना गया बिक्री कीमत बढ़ाता है, इसलिए terminal loss कमी से छोटा हो सकता है (Income Tax Act, धारा 13(21.1)); देखें किराये की संपत्ति बेचना।
जब किराये की इमारत की अपनी CCA Class हो, तो क्या बदलता है?
अपनी Class में रखी इमारत की बिक्री पर अकेले जाँच होती है, इसलिए उससे recapture या terminal loss बनता है, दूसरी इमारतों के साथ मिश्रण कभी नहीं। 1971 के बाद खरीदी किराये की इमारत, जिसकी पूँजीगत लागत $50,000 या ज़्यादा है, अलग Class में जाती है, जब आपकी उस Class में एक से ज़्यादा संपत्तियाँ हों (Regulations, धारा 1101(1ac); T4036)। अपवाद लागू होते हैं (धारा 1101(1ad))।
बिक्री पर:
| बिक्री का नतीजा | क्या होता है |
|---|---|
| शुद्ध बिक्री राशि (लागत तक) शेष राशि से ज़्यादा है | Recapture, लाइन 9947 पर रिपोर्ट |
| शेष राशि शुद्ध बिक्री राशि से ज़्यादा है | Terminal loss, क्योंकि Class में कोई संपत्ति नहीं बचती; लाइन 9948 पर रिपोर्ट (ऊपर का ज़मीन वाला नियम इसे घटा सकता है) |
| इमारत दूसरी इमारतों के साथ एक ही Class में है | बिक्री साझा शेष राशि घटाती है; recapture तभी बनता है जब वह शेष राशि ऋणात्मक हो जाए, और terminal loss तभी जब Class से आखिरी संपत्ति निकल जाए |
क्या अपने घर के एक हिस्से पर CCA लेने से मेरी मुख्य निवास की छूट चली जाएगी?
किराये पर दिए हिस्से के लिए ऐसा हो सकता है। CRA आपके मुख्य निवास के एक हिस्से के किराये पर उपयोग को उस हिस्से के उपयोग में बदलाव मानती है, जब तक ये तीनों बातें सच न हों: किराये का उपयोग संपत्ति के मुख्य उपयोग (निवास) का सहायक हो, संपत्ति में कोई ढाँचागत बदलाव न हो, और उस पर कोई CCA क्लेम न किया गया हो (T4036; T4037; CRA folio S1-F3-C2)। CCA का दावा तीसरी शर्त पूरी नहीं होने देता।
अगर आप बाद में CCA लेना शुरू करते हैं, तो किराये पर दिए हिस्से को ऐसे माना जाता है जैसे किराये का उपयोग शुरू होने के समय उसे उचित बाज़ार मूल्य पर बेचा और वापस खरीदा गया। मुख्य निवास की छूट आमतौर पर उस माने गए निपटान के लाभ को खत्म या कम कर देती है। बाद की बिक्री पर कीमत उस हिस्से के बीच बाँटी जाती है जिसमें आप रहते हैं और जो किराये पर है: छूट आपके रहने वाले हिस्से को कवर कर सकती है, किराये वाले हिस्से का लाभ आप रिपोर्ट करते हैं, और उस पर लिया गया CCA आय के रूप में recapture हो जाता है (T4037)।
किराये का उपयोग जिस साल शुरू हो, उसके रिटर्न में उपधारा 45(2) के तहत किया गया चुनाव, आंशिक उपयोग-परिवर्तन में माने गए निपटान से बचा सकता है (Income Tax Act, धारा 45); इसे फ़ाइल करने के तरीके (देरी से फ़ाइल करने सहित) के लिए देखें घर को किराये की संपत्ति बनाना। जब तक यह चुनाव लागू है, आप CCA क्लेम नहीं कर सकते, और कोई भी दावा उस साल के पहले दिन से चुनाव रद्द कर देता है (T4036; folio S1-F3-C2)। देखें बेसमेंट सूट किराये पर देना और मुख्य निवास की छूट।
अगर मैं अभी CCA छोड़ दूँ, तो क्या बाद में क्लेम कर सकता हूँ?
हाँ, पर धीरे-धीरे। छोड़ा गया CCA UCC में बना रहता है और बाद के सालों में उपलब्ध रहता है (CRA फ़ोलियो S3-F4-C1)। लेकिन हर साल की अधिकतम सीमा सिर्फ़ दर गुणा शेष राशि है, इसलिए छोड़ा गया CCA किसी एक बाद के साल में पूरा नहीं निकलता। असर कितना है, यह नीचे का पहला उदाहरण दिखाता है।
पहले दाखिल हो चुके साल में CCA जोड़ने के लिए, CCA दावे बदलने पर CRA का सर्कुलर (1984 का) कहता है कि वह संशोधित दावा तभी मानेगी जब उस साल के निर्धारण पर आपत्ति का समय खुला हो, कुछ सूचीबद्ध अपवादों के साथ (IC84-1)। मौजूदा कानून के तहत किसी व्यक्ति के लिए यह समय इन दोनों में से बाद वाला है: फ़ाइलिंग की देय तारीख के एक साल बाद तक, और निर्धारण सूचना भेजे जाने के 90 दिन बाद तक (Income Tax Act, धारा 165)। संशोधित दावे को भी उस साल की शुद्ध किराया आय की सीमा माननी होती है। पुराने साल के लिए, CRA आपके अनुरोध पर भी पुनर्निर्धारण कर सकती है, बशर्ते आप उस साल के खत्म होने के 10 कैलेंडर सालों के भीतर आवेदन करें, पर फ़ैसला उसी का होता है (Income Tax Act, धारा 152(4.2)); पुराने सालों के लिए अलग से सलाह की ज़रूरत पड़ सकती है।
मैं कैसे तय करूँ कि अधिकतम CCA लूँ, कम लूँ, या कुछ नहीं?
अभी की कटौती के कर मूल्य की तुलना बाद के recapture पर लगने वाले कर से करें। अगर इमारत अपनी मूल लागत या उससे ज़्यादा में बिकती है, तो क्लेम किया गया हर डॉलर बिक्री वाले साल में आय बनकर लौटता है, इसलिए दावा मुख्य रूप से आय को अभी से बिक्री वाले साल में खिसकाता है। इससे कितनी बचत या लागत होती है, यह दोनों सालों की आपकी कर दरों पर निर्भर है।
| कारक | क्लेम करने की ओर इशारा | कम या बिलकुल क्लेम न करने की ओर इशारा |
|---|---|---|
| अभी की आपकी आय बनाम बिक्री वाले साल की आय | बिक्री वाले साल के मुकाबले आपकी आय अभी ज़्यादा है | बिक्री वाला साल पहले से ऊँची आय में recapture और कर योग्य लाभ जोड़ेगा |
| आप संपत्ति कितने समय रखेंगे | लंबे समय तक रखने पर recapture से पहले कटौतियों के कई साल मिलते हैं | कुछ ही सालों में बिक्री से recapture जल्दी आ जाता है |
| संभावित बिक्री कीमत | कीमत इमारत की शेष राशि से नीचे रह सकती है, तब recapture नहीं बनता; कोई भी कमी terminal loss होती है, जिसे ज़मीन का नियम घटा सकता है | कीमत लागत से ऊपर रहने की उम्मीद है, इसलिए क्लेम किया गया हर डॉलर recapture हो जाता है |
| संपत्ति को लेकर योजनाएँ | किराये की संपत्ति किराये की ही रहेगी | आप उसमें रहने जा सकते हैं, अपने घर का सिर्फ़ एक हिस्सा किराये पर दे सकते हैं, या उसे मृत्यु तक रख सकते हैं (माना गया निपटान) |
कोई एक पंक्ति अकेले सवाल का जवाब नहीं देती, और शुद्ध किराया आय की सीमा के कारण क्लेम करने के लिए वैसे भी बहुत कम बच सकता है। CRA किसी भी साल अधिकतम राशि क्लेम करना अनिवार्य नहीं करती।
क्या किराये के लिए बनी नई इमारत पर CCA जल्दी निकालने का तरीका है?
संभवतः, नई इमारतों के एक सीमित वर्ग के लिए। Income Tax Regulations एक अतिरिक्त भत्ता जोड़ते हैं, जिससे अपनी Class में रखी, किराये के लिए बनी नई आवासीय इमारत की कुल दर 10% हो जाती है। Budget 2025 Implementation Act, No. 1 में, जिसे 26 मार्च 2026 को स्वीकृति मिली, यह सूचीबद्ध है, हालाँकि CRA की Guide T4036 अब भी इस दर को प्रस्तावित बताती है (Regulations, धारा 1100(1)(a.4); धारा 1101(1ac.1); T4036)। धारा 1104 की परिभाषाओं के मुताबिक ये सभी शर्तें ज़रूरी हैं:
- कनाडा में कोई इमारत या उसका हिस्सा, जिसमें चार या ज़्यादा आवासीय किराये की इकाइयाँ हों (कम से कम चार, हर एक में निजी रसोई, बाथरूम और रहने की जगह), या दस या ज़्यादा इकाइयाँ हों। यात्रियों या छुट्टियाँ मनाने वालों को दी जाने वाली इकाई आवासीय किराये की इकाई नहीं है, भले ही ठहराव 28 दिन या ज़्यादा का हो।
- सभी या लगभग सभी इकाइयाँ कम से कम 28 दिनों की लगातार अवधि के लिए किराये पर दी गई हों या किराये के लिए पेश की गई हों।
- निर्माण 15 अप्रैल 2024 के बाद और 2031 से पहले शुरू हुआ हो, या किराये के उपयोग के लिए किसी व्यावसायिक इमारत में बड़े पैमाने पर नवीनीकरण हुआ हो, जिसके नवीनीकरण उसी अवधि में शुरू हुए हों।
- इमारत 2036 से पहले इस्तेमाल के लिए उपलब्ध हो जाती है।
एक अकेला मकान, सूट या कॉन्डोमिनियम इकाई किराये पर देना इकाइयों की गिनती पूरी नहीं करता। CRA कहती है कि यह दर किसी मौजूदा आवासीय परिसर के नवीनीकरण पर लागू नहीं होती (CRA की Class)।
उदाहरण
इन उदाहरणों में गोल, काल्पनिक कनाडाई-डॉलर राशियाँ इस्तेमाल हुई हैं।
नई किराये की संपत्ति का पहला साल
Calgary में एक किराये की संपत्ति C$400,000 में खरीदी गई, जिसमें से C$100,000 ज़मीन के लिए रखे गए। इमारत की लागत C$300,000 है, जो 4% की दर पर Class 1 में है। आधे साल के नियम के साथ पहले साल की अधिकतम सीमा C$300,000 × आधा × 4% = C$6,000 है। अगर पहले साल का प्रोत्साहन लागू हो, तो यह C$300,000 × 1.5 × 4% = C$18,000 है।
CCA से पहले शुद्ध किराया C$5,000 है, इसलिए दोनों तरह से दावा C$5,000 तक सीमित है और घाटा नहीं बना सकता। साल के अंत की शेष राशि C$295,000 है।
अगर स्वामी कुछ क्लेम न करता, तो शेष राशि C$300,000 रहती। अगले साल की दर आधारित अधिकतम सीमा C$11,800 की जगह C$12,000 होती, यानी छोड़ा गया C$5,000 उसमें सिर्फ़ C$200 जोड़ता है।
पाँच साल बाद बिक्री
मान लें कि इमारत अपनी Class में अकेली है, कोई जोड़ नहीं है, और शुद्ध किराया हर दावे का समर्थन करता है। पहले से पाँचवें साल के दावे C$5,000, C$11,800, C$11,200, C$10,000 और C$10,000 हैं, जो हर एक उस साल की अधिकतम सीमा (शुरुआती शेष राशि का 4%) या उससे कम हैं। शेष राशि C$300,000 से घटकर C$295,000, C$283,200, C$272,000, C$262,000 और C$252,000 हो जाती है। कुल CCA C$48,000 है। छठे साल में इमारत बिक्री खर्च घटाकर C$380,000 में बिकती है।
- Recapture: शेष राशि को C$380,000 और C$300,000 की लागत में से कम राशि से घटाया जाता है, जिससे ऋणात्मक C$48,000 बचता है। यह C$48,000 पूरा आय में जुड़ता है।
- पूँजीगत लाभ: C$380,000 घटा C$300,000 समायोजित लागत आधार, यानी C$80,000, जिसका आधा, C$40,000, आय में शामिल होता है।
- छठे साल में आय में जुड़ी राशि: C$88,000।
अगर कोई CCA क्लेम न किया गया होता, तो शेष राशि C$300,000 रहती, recapture शून्य होता, और सिर्फ़ C$40,000 जुड़ता। लेकिन उन पाँच सालों में स्वामी की कटौतियाँ C$48,000 कम होतीं।
स्वामी के अपने घर में एक सूट
एक बेसमेंट सूट घर के क्षेत्रफल का 30% है, और स्वामी इमारत में सूट के हिस्से पर CCA क्लेम करता है। CCA का दावा "कोई CCA नहीं" वाली शर्त पूरी नहीं होने देता, इसलिए सूट उपयोग में बदलाव गिना जाता है। बाद की बिक्री पर सूट के हिस्से की कीमत पर अलग लाभ और recapture की गणना होती है, और छूट उस हिस्से को कवर कर सकती है जिसमें स्वामी रहता है। देखें बेसमेंट सूट किराये पर देना।
आपके लिए अलग है?
- आप बेचने की योजना बना रहे हैं, किराये की संपत्ति में रहने जा रहे हैं, या जल्द ही बहुत अलग आय की उम्मीद है: यह फ़ैसला आपकी अपनी फ़ाइल के आँकड़ों पर टिका है: इमारत की शेष राशि, संभावित recapture और आपके घर की छूट पर असर। ऊपर बताई चीज़ें इकट्ठा करें, और वह रिटर्न फ़ाइल करने से पहले, जिसमें यह चुनाव होता है, व्यक्तिगत कर सहायता लें।
- आपने सालों तक CCA लिया, पर शेड्यूल नहीं है, या रिटर्न गायब हैं: शेष राशि ही तय करती है कि recapture कितना बनेगा। इसे हर दाखिल Form T776 और निर्धारण सूचना से दोबारा बनाएँ; अगर उनके पीछे के सालाना रिकॉर्ड गायब हैं, तो देखें बहीखाता सहायता; गायब रिटर्न के लिए देखें बिना फ़ाइल किए रिटर्न नियमित करना और व्यक्तिगत कर सहायता।
- किराये की संपत्ति आपके अपने घर में एक सूट या कमरे हैं, या आप घर से निकलकर उसे किराये पर दे रहे हैं: देखें बेसमेंट सूट किराये पर देना, घर को किराये की संपत्ति बनाना और मुख्य निवास की छूट।
- किसी मरम्मत या सुधार पर सवाल है: पूँजीगत लागतें Class में जुड़ती हैं; देखें मरम्मत या पूँजीगत खर्च।
- आप 90 दिन से कम के छोटे ठहराव के लिए किराये पर देते हैं: स्थानीय लाइसेंस नियमों का पालन न करने वाले दिनों का CCA मना हो सकता है; देखें छोटी अवधि की किराया आय।
- किराये की संपत्ति कंपनी के पास है: किराये के घाटे की सीमा सिर्फ़ जीवन बीमा कंपनी के लिए, या ऐसी कंपनी के लिए हटती है जिसका साल भर का मुख्य व्यवसाय अपनी अचल संपत्ति को किराये पर देना, विकसित करना या बेचना है; दूसरी कंपनियों पर सीमा बनी रहती है (Regulations, धारा 1100(12)); देखें कंपनी में किराये की संपत्ति।
- आप किराये की संपत्ति के सह-स्वामी हैं, या आपने बेची है या बेचेंगे: देखें सह-स्वामित्व वाली किराये की संपत्ति की रिपोर्टिंग और किराये की संपत्ति बेचना।
- आप कनाडा के बाहर रहते हैं, या कनाडा आ रहे या छोड़ रहे हैं: निवास की स्थिति तय करती है कि किराये पर कर कैसे लगेगा; देखें अनिवासी मकान मालिक और सीमा-पार कर सहायता।
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| आँकड़ा | मान | स्रोत |
|---|---|---|
| Class 1 CCA दर 1987 के बाद अधिग्रहित ज़्यादातर इमारतें; विशेष इमारत नियम दर बदल सकते हैं | 4% | CRA: मूल्यह्रास योग्य संपत्ति की Class जाँचा गया |
| ज़्यादातर reaccelerated investment incentive property के लिए पहले वर्ष की CCA का गुणक 2030 से पहले इस्तेमाल के लिए उपलब्ध संपत्ति के लिए Reg. 1100(2) के element A.1(a) के तहत जोड़ा गया 1/2 का गुणांक; Classes 44, 46 या 50 पर नहीं (उनके अपने गुणांक हैं), न ही Classes 12, 13, 14, 15, 43.1, 53 से 56 और 59 पर | Class की दर का 1.5 गुना कर वर्ष 2026 | Justice Laws: Income Tax Regulations, धारा 1100 जाँचा गया |
| कर योग्य पूँजीगत लाभ के समावेश की सामान्य दर Income Tax Act section 38(a) के तहत सामान्य नियम; अपवाद लागू होते हैं | 50% | Justice Laws (कनाडा के कानून): Income Tax Act, section 38 जाँचा गया |
| किराये की इमारत के लिए अलग श्रेणी की सीमा 1971 के बाद अधिग्रहित किराये की संपत्ति के लिए इमारत की पूँजीगत लागत | $50,000 | CRA: किराये की आय जाँचा गया |
| फ़ाइलिंग की देय तिथि से व्यक्तिगत आयकर आपत्ति की अंतिम तिथि T1 Part I निर्धारण पर आपत्ति की अंतिम तिथि, फ़ाइलिंग की देय तिथि के इतने समय बाद या सूचना भेजे जाने के 90 दिन बाद, इनमें जो बाद की हो | एक साल | Income Tax Act, धारा 165 जाँचा गया |
| CRA के निर्धारण पर आपत्ति की मानक अंतिम तिथि T2 आयकर और GST/HST निर्धारणों के लिए नोटिस भेजे जाने के बाद; व्यक्तिगत आयकर की अंतिम तिथि बाद की हो सकती है | 90 दिन | Income Tax Act, धारा 165 जाँचा गया |
| पात्र नई उद्देश्य-निर्मित किराये की इमारत की कुल CCA दर अलग वर्ग में पात्र नए उद्देश्य-निर्मित आवासीय किराये के लिए Class 1 का सामान्य 4% और 6% अतिरिक्त भत्ता | 10% | Income Tax Regulations, section 1100(1)(a) और (a.4) जाँचा गया |
| नए उद्देश्य-निर्मित आवासीय किराये के लिए निर्माण शुरू होने की अवधि किराये की इमारत का निर्माण, या व्यावसायिक इमारत को किराये के उपयोग में बदलने वाला नवीनीकरण, इस अवधि के भीतर शुरू होना चाहिए | 15 अप्रैल 2024 के बाद और 2031 से पहले | Income Tax Regulations, section 1104, new purpose-built residential rental की परिभाषा जाँचा गया |
| नए उद्देश्य-निर्मित आवासीय किराये के लिए उपयोग के लिए उपलब्ध होने की अंतिम तारीख इमारत इस वर्ष से पहले उपयोग के लिए उपलब्ध होनी चाहिए, तभी वह नया उद्देश्य-निर्मित आवासीय किराया माना जाएगा | 2036 से पहले | Income Tax Regulations, section 1104, new purpose-built residential rental की परिभाषा जाँचा गया |
प्राथमिक स्रोत
- CRA: Guide T4036, किराये की आय
- CRA: CCA की वह राशि जिसका आप दावा कर सकते हैं
- CRA: CCA गणना का उदाहरण
- CRA: मूल्यह्रास योग्य संपत्ति की किराये वाली Class
- CRA: मूल्यह्रास योग्य संपत्ति की Class
- CRA: अपनी किराये की संपत्ति बेचना
- CRA: Income Tax Folio S3-F4-C1, पूँजीगत लागत भत्ते पर सामान्य चर्चा
- CRA: Guide T4037, पूँजीगत लाभ
- CRA: Income Tax Folio S1-F3-C2, मुख्य निवास
- CRA: Information Circular IC84-1, CCA दावों में संशोधन
- Income Tax Regulations, धारा 1100
- Income Tax Regulations, धारा 1101
- Income Tax Regulations, धारा 1104
- Income Tax Act, धारा 13
- Income Tax Act, धारा 45
- Income Tax Act, धारा 165
- Budget 2025 Implementation Act, No. 1 (S.C. 2026, c. 3)
- Income Tax Act, धारा 152
- Income Tax Act, धारा 67.7
- Income Tax Act, धारा 70
- Income Tax Act, धारा 73
- Revenu Québec: मकान मालिक के लिए पूँजीगत लागत भत्ता
- Revenu Québec: Form TP-128-V
इस मार्गदर्शिका के बारे में
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यह दिखाए गए कर वर्ष के सामान्य नियम समझाता है। यह आपकी स्थिति के लिए सलाह नहीं है।
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- : पहली बार प्रकाशित।