T776: ¿conviene reclamar la CCA en un alquiler en Canadá?

¿Debo reclamar la CCA en mi propiedad de alquiler?

La deducción por costo de capital (CCA) es opcional: cada año puede reclamar cualquier monto, desde cero hasta el máximo de ese año (guía T4036 de la CRA). Es una decisión con ventajas y costos. Reclamarla reduce hoy su ingreso de alquiler y también el saldo fiscal del edificio, llamado costo de capital no depreciado (UCC). Si más adelante vende el edificio por más que ese saldo, el exceso se suma a su ingreso como recuperación; el precio de venta cuenta solo hasta el costo de capital del edificio (Income Tax Act, sección 13).

Un alquiler no es un caso sencillo para esta decisión cuando:

• podría vender la propiedad, o mudarse a ella, en pocos años;
• reclamó la CCA en años anteriores, pero no tiene un cuadro con el saldo del edificio;
• el alquiler es parte de la vivienda en la que usted vive;
• convirtió su vivienda en alquiler, o recibió la propiedad como donación, herencia o traspaso de un cónyuge, porque su costo inicial para la CCA puede no ser el precio pagado, y la CCA que reclamó antes un cónyuge o el propietario fallecido puede pasar a usted;
• su ingreso de este año es inusualmente bajo o alto frente al del año en que espera vender.

Mudarse al inmueble es el caso más delicado. Si se permitió la CCA sobre el edificio en cualquier año posterior a 1984 y anterior a la mudanza, a usted, a su cónyuge o pareja de hecho, o a un fideicomiso de cualquiera de los dos, no se puede hacer la elección que pospone el reporte del cambio de uso cuando el alquiler pasa a ser su vivienda (Income Tax Act, sección 45, subsecciones (3) y (4)). La mudanza se trata entonces como una venta a valor justo de mercado: surge una recuperación en la medida en que el valor del edificio (contado hasta su costo de capital) supere su saldo, y se reporta cualquier ganancia sobre el edificio y el terreno (sección 13(7)(a)). Vea cómo convertir una vivienda en alquiler.

Reúna esto antes de decidir: cómo y cuándo adquirió la propiedad (compra, donación, herencia o cambio de uso), el estado de compra que muestra la división entre terreno y edificio, el cuadro de CCA de cada Form T776 presentado, las facturas de las mejoras de capital y sus planes para la propiedad.

¿Cuánta CCA puedo reclamar sobre un edificio de alquiler?

El máximo es una tasa aplicada a la UCC del edificio (en el primer año, normalmente sobre la mitad del costo o, con el incentivo que se describe abajo, sobre más), y nunca supera su ingreso neto de alquiler antes de la CCA. El terreno nunca califica.

En un alquiler comprado, el costo de capital del edificio incluye su parte de los costos de compra, divididos entre terreno y edificio en proporción al precio (ejemplo de la CRA). Si compró la propiedad para vivir en ella y después empezó a alquilarla, su costo de capital para la CCA es, en general, el menor entre el valor justo de mercado al empezar el alquiler y su costo más la mitad de cualquier aumento de valor (Income Tax Act, sección 13(7)(b)). Para ver todas las clases y la división del terreno, consulte la deducción por costo de capital. Un residente de Quebec también calcula la CCA del alquiler para Revenu Québec, en el Form TP-128-V.

¿Puede la CCA crear o aumentar una pérdida de alquiler en el Form T776?

No. La CCA no puede crear ni aumentar una pérdida de alquiler (CRA). El límite es el ingreso de todas sus propiedades de alquiler en conjunto, calculado antes de la CCA, menos las pérdidas de esas propiedades (Regulations, sección 1100(11)).

Por eso la CCA puede llevar una ganancia hasta cero, pero no más allá. Una propiedad que ya muestra pérdida antes de la CCA no recibe nada, salvo que la ganancia de otro alquiler la absorba; en el propio ejemplo de la CRA hay tres propiedades con una pérdida neta total, así que no se puede reclamar CCA. Los intereses de la hipoteca, el impuesto a la propiedad y los demás gastos de alquiler reducen primero el alquiler neto, de modo que también reducen el margen que queda para la CCA. La CCA que no puede reclamar permanece en la UCC del edificio. Si alquila por estadías de menos de 90 días consecutivos, también se niega la CCA de los días en que el alquiler estaba prohibido localmente o carecía de un registro, licencia o permiso exigido; calcúlelo en el Cuadro B del Form T776 (Income Tax Act, sección 67.7). Si tiene pérdidas repetidas, vea pérdidas de alquiler y revisión de la CRA; para saber qué gasto va en cada línea, vea líneas de gastos del estado de alquiler.

¿Qué es la recuperación de la CCA y en qué se diferencia de una ganancia de capital?

La recuperación es la parte de una venta que trae de vuelta la CCA que dedujo antes. Se suma completa a su ingreso del año de la venta, mientras que de una ganancia de capital solo se incluye 50% (Income Tax Act, sección 13; T4037).

Para evaluar una venta, la UCC del edificio se reduce por el menor entre el producto neto de la venta (después de los costos de venta) y su costo de capital original. Si el saldo de la clase queda negativo, ese monto es la recuperación (T4037). Por eso, un edificio en su propia clase vendido por al menos su costo de capital produce ambas cosas: una recuperación igual a la CCA reclamada (una subvención del gobierno o un crédito fiscal por inversión pueden aumentarla, según la T4036) y una ganancia de capital sobre cualquier monto por encima de su costo base ajustado.

La ganancia se mide desde el costo base ajustado, no desde el saldo reducido, así que los dos montos no se superponen (ejemplo de la T4037). Tras convertir una vivienda en alquiler, el costo base ajustado (el valor justo de mercado en la fecha del cambio, salvo que haya hecho la elección de la sección 45(2)) puede diferir del costo de capital usado para la CCA, así que conserve ambos. Al fallecer, el edificio se trata como vendido a valor justo de mercado justo antes de la muerte, por lo que la recuperación recae en la declaración final, salvo que pase a un cónyuge o pareja de hecho que lo reciba por el saldo del edificio (Income Tax Act, sección 70, subsecciones (5) y (6)). Para el cálculo completo de la venta, vea vender una propiedad de alquiler.

Si nunca reclamo la CCA, ¿evito la recuperación al vender?

En general sí, porque la recuperación proviene de la CCA que redujo el saldo. La CCA no reclamada permanece en la UCC (folio S3-F4-C1 de la CRA). Si nunca se dedujo nada, el saldo es igual al costo del edificio, así que un producto neto de hasta ese costo no puede dejarlo en negativo. Una ganancia por encima del costo sigue siendo ganancia de capital. La excepción es un edificio que recibió de un cónyuge o pareja de hecho, o por un fallecimiento: la CCA del propietario anterior se considera permitida a usted aunque no haya reclamado nada, y puede regresar como recuperación (Income Tax Act, sección 73(2); sección 70(5)(c) y (6)(e)).

Si no reclama, hay tres puntos que debe tener en cuenta:

• Deducciones diferidas. El ingreso de alquiler que no se compensa con CCA tributa en esos años. El monto omitido solo vuelve mediante reclamaciones posteriores, limitadas por la tasa, o una pérdida terminal.
• Una reclamación en cualquier año cuenta. La CCA deducida en cualquier año anterior reduce el saldo y puede convertirse en recuperación. Revise cada Form T776 presentado (Área A, y la línea 9936 para la reclamación) y los registros de traspaso antes de suponer que no se reclamó nada.
• Pérdida terminal. Si el edificio se vende por menos que su saldo y no queda ningún bien en la clase, la diferencia es una pérdida terminal, que se deduce del ingreso de alquiler y no es una pérdida de capital (T4036; CRA, venta de una propiedad de alquiler). Si usted, o alguien con quien no tiene una relación en condiciones de plena competencia, era dueño del terreno bajo el edificio, una regla aparte aumenta el precio de venta presunto del edificio, por lo que la pérdida terminal puede ser menor que la diferencia (Income Tax Act, sección 13(21.1)); vea vender una propiedad de alquiler.

¿Qué cambia cuando un edificio de alquiler tiene su propia clase de CCA?

Un edificio en su propia clase se evalúa solo al venderse, por lo que produce una recuperación o una pérdida terminal, nunca una mezcla con otros edificios. Un edificio de alquiler adquirido después de 1971 cuyo costo de capital sea de $50,000 o más va en una clase separada cuando usted tiene más de una propiedad en esa clase (Regulations, sección 1101(1ac); T4036). Hay excepciones (sección 1101(1ad)).

En una venta:

¿Reclamar la CCA sobre una parte de mi vivienda me hace perder la exención por residencia principal?

Puede ocurrir, en la parte alquilada. La CRA trata el uso como alquiler de una parte de su residencia principal como un cambio de uso de esa parte, salvo que se cumplan las tres condiciones: el alquiler es secundario respecto del uso principal de la propiedad como vivienda, no hay cambios estructurales en la propiedad y no se reclama CCA sobre ella (T4036; T4037; folio S1-F3-C2 de la CRA). Reclamar la CCA incumple la tercera condición.

Si empieza a reclamar la CCA más adelante, la parte alquilada se trata como vendida y recomprada a valor justo de mercado en el momento en que comenzó el alquiler. La exención por residencia principal normalmente elimina o reduce la ganancia de esa venta presunta. En una venta posterior, el precio se divide entre la parte en que usted vive y la parte alquilada: la exención puede cubrir la parte en que vive, usted reporta cualquier ganancia de la parte alquilada y la CCA reclamada sobre ella se recupera como ingreso (T4037).

Una elección bajo la subsección 45(2), hecha en su declaración del año en que comienza el alquiler, puede en cambio evitar la venta presunta cuando el cambio de uso es parcial (Income Tax Act, sección 45); vea cómo convertir una vivienda en alquiler para saber cómo presentarla, incluso fuera de plazo. Mientras esté vigente, no puede reclamar la CCA, y reclamarla cancela la elección desde el primer día de ese año (T4036; folio S1-F3-C2). Vea alquilar un sótano o suite y la exención por residencia principal.

Si no reclamo la CCA ahora, ¿puedo reclamarla después?

Sí, pero de forma lenta. La CCA omitida permanece en la UCC y está disponible en años posteriores (folio S3-F4-C1 de la CRA). Pero el máximo de cada año es solo la tasa multiplicada por el saldo, así que la CCA omitida no se recupera en un solo año posterior. El primer ejemplo de abajo muestra el tamaño del efecto.

Para agregar CCA a un año ya presentado, la circular de la CRA sobre la revisión de reclamaciones de CCA (de 1984) dice que aceptará una reclamación revisada solo mientras siga abierto el plazo para objetar la determinación de ese año, con excepciones enumeradas (IC84-1). Según la ley vigente, para una persona física ese plazo es el posterior entre un año después de la fecha límite de presentación y 90 días después de que se envió el aviso de determinación (Income Tax Act, sección 165). Una reclamación revisada debe respetar igualmente el tope de ingreso neto de alquiler de ese año. Para un año más antiguo, la CRA también puede emitir una nueva determinación a su solicitud si la pide dentro de los 10 años calendario posteriores al cierre de ese año, pero la decisión es suya (Income Tax Act, sección 152(4.2)); los años más antiguos pueden requerir asesoría individual.

¿Cómo decido si reclamo el máximo, menos o nada?

Compare el valor fiscal de la deducción hoy con el impuesto de la recuperación más adelante. Si el edificio se vende por al menos su costo original, cada dólar reclamado regresa como ingreso en el año de la venta, así que reclamar sobre todo traslada ingreso de hoy al año de la venta. Lo que eso ahorra o cuesta depende de sus tasas de impuesto en los dos años.

Ninguna fila decide la cuestión por sí sola, y el tope de ingreso neto de alquiler puede dejar poco por reclamar de todos modos. La CRA no exige el máximo en ningún año.

¿Hay una deducción más rápida de la CCA para un alquiler nuevo construido para ese fin?

Posiblemente, para una clase reducida de edificios nuevos. Los Income Tax Regulations agregan una deducción que lleva la tasa total a 10% para un nuevo edificio residencial construido para alquiler y mantenido en su propia clase, y la Budget 2025 Implementation Act, No. 1, sancionada el 26 de marzo de 2026, la incluye, aunque la guía T4036 de la CRA todavía llama propuesta a esa tasa (Regulations, sección 1100(1)(a.4); sección 1101(1ac.1); T4036). Las definiciones de la sección 1104 exigen todo lo siguiente:

• Un edificio, o una parte de uno, en Canadá con cuatro o más unidades residenciales de alquiler (al menos cuatro con cocina privada, baño y sala), o diez o más unidades. Una unidad ofrecida a viajeros o turistas no es una unidad residencial de alquiler, ni siquiera para estadías de 28 días o más.
• Todas o casi todas las unidades se alquilan, o se ofrecen en alquiler, por períodos continuos de al menos 28 días.
• Una construcción iniciada después del 15 de abril de 2024 y antes de 2031, o un edificio comercial renovado de forma sustancial para uso de alquiler, con renovaciones iniciadas en el mismo período.
• El edificio queda disponible para su uso antes de 2036.

El alquiler de una sola casa, suite o unidad de condominio no alcanza el número de unidades. La CRA indica que la tasa no se aplica a las renovaciones de un complejo residencial existente (clases de la CRA).

Ejemplo

Estos ejemplos usan montos redondeados e ilustrativos en dólares canadienses.

El primer año de un alquiler nuevo

Se compra un alquiler en Calgary por C$400,000, y C$100,000 se asignan al terreno. El costo del edificio es C$300,000, en la Clase 1 al 4%. Con la regla de la media, el máximo del primer año es C$300,000 × la mitad × 4% = C$6,000. Si se aplica el incentivo del primer año, es C$300,000 × 1.5 × 4% = C$18,000.

El alquiler neto antes de la CCA es C$5,000, así que, de cualquier forma, la reclamación se limita a C$5,000 y no puede crear una pérdida. El saldo al cierre del año es C$295,000.

Si el propietario no hubiera reclamado nada, el saldo seguiría en C$300,000. El máximo del año siguiente según la tasa sería C$12,000 en lugar de C$11,800, de modo que los C$5,000 omitidos solo le suman C$200.

Una venta después de cinco años

Suponga que el edificio está solo en su clase, sin adiciones, y que el alquiler neto respalda cada reclamación. Las reclamaciones de los años uno a cinco son C$5,000, C$11,800, C$11,200, C$10,000 y C$10,000, cada una igual o inferior al máximo de ese año (4% del saldo inicial). El saldo baja de C$300,000 a C$295,000, C$283,200, C$272,000, C$262,000 y C$252,000. La CCA total es C$48,000. En el año seis, el edificio se vende por C$380,000 netos de costos de venta.

• Recuperación: el saldo se reduce por el menor entre C$380,000 y el costo de C$300,000, lo que deja un negativo de C$48,000. Esos C$48,000 se suman completos al ingreso.
• Ganancia de capital: C$380,000 menos el costo base ajustado de C$300,000 son C$80,000, de los cuales se incluye la mitad, C$40,000, en el ingreso.
• Ingreso agregado en el año seis: C$88,000.

Si no se hubiera reclamado CCA, el saldo sería C$300,000, la recuperación sería cero y solo se sumarían los C$40,000. El propietario también habría tenido C$48,000 menos en deducciones durante los cinco años.

Una suite en la propia vivienda del propietario

Una suite en el sótano ocupa el 30% de la superficie de una vivienda, y el propietario reclama la CCA sobre la parte del edificio que corresponde a la suite. Reclamar la CCA incumple la condición de «sin CCA», así que la suite cuenta como un cambio de uso. En una venta posterior, la parte del precio que corresponde a la suite tiene su propio cálculo de ganancia y recuperación, y la exención puede cubrir la parte en que vive el propietario. Vea alquilar un sótano o suite.

¿Su caso es distinto?

• Piensa vender, mudarse al alquiler o espera un ingreso muy diferente pronto: la decisión depende de las cifras de su propio expediente: el saldo del edificio, la recuperación probable y el efecto en la exención de su vivienda. Reúna los elementos enumerados arriba y obtenga ayuda con impuestos para personas físicas antes de presentar la declaración en la que toma esta decisión.
• Reclamó la CCA durante años pero no tiene un cuadro, o faltan declaraciones: el saldo determina la recuperación. Reconstrúyalo con cada Form T776 presentado y cada aviso de determinación; si faltan los registros anuales que los respaldan, vea ayuda con contabilidad; si faltan declaraciones, vea cómo ponerse al día con declaraciones sin presentar, junto con ayuda con impuestos para personas físicas.
• El alquiler es una suite o habitaciones en su propia vivienda, o se muda y alquila su casa: vea alquilar un sótano o suite, cómo convertir una vivienda en alquiler y la exención por residencia principal.
• Hay dudas sobre una reparación o una mejora: los costos de capital se suman a la clase; vea reparación o gasto de capital.
• Alquila por estadías cortas, de menos de 90 días: las licencias locales pueden negar la CCA por los días de incumplimiento; vea ingresos de alquiler de corto plazo.
• Una corporación es dueña del alquiler: el límite de pérdida de alquiler se levanta solo para una corporación de seguros de vida o una corporación cuyo negocio principal durante todo el año es alquilar, desarrollar o vender sus propios bienes inmuebles; las demás corporaciones siguen limitadas (Regulations, sección 1100(12)); vea propiedad de alquiler en una corporación.
• Es copropietario del alquiler, o vendió o venderá: vea propiedad de alquiler en copropiedad y vender una propiedad de alquiler.
• Vive fuera de Canadá, o se está mudando hacia o desde Canadá: la residencia cambia cómo tributa el alquiler; vea arrendadores no residentes y obtenga ayuda con impuestos transfronterizos.