DPA sur un immeuble locatif (T776) : la demander ou non?

Dois-je demander la DPA sur mon bien locatif?

La déduction pour amortissement (DPA) est facultative : chaque année, vous pouvez demander n'importe quel montant, de zéro jusqu'au maximum de l'année (Guide T4036 de l'ARC). Le choix est un compromis. Une demande réduit votre revenu locatif maintenant et réduit le solde fiscal de l'immeuble, appelé fraction non amortie du coût en capital (FNACC). Si vous vendez ensuite l'immeuble plus cher que ce solde, l'excédent s'ajoute à votre revenu comme récupération de l'amortissement. Le produit compte seulement jusqu'au coût en capital de l'immeuble (Loi de l'impôt sur le revenu, article 13).

Un bien locatif n'est pas un cas simple pour ce choix dans les situations suivantes :

• vous pourriez vendre le bien, ou y emménager, d'ici quelques années;
• vous avez demandé la DPA dans des années antérieures, mais vous n'avez aucun tableau du solde de l'immeuble;
• le logement locatif fait partie de la maison où vous habitez;
• vous avez converti votre propre maison en logement locatif, ou vous avez reçu le bien en don, en héritage ou par transfert d'un conjoint, car votre coût de départ pour la DPA peut différer du prix payé, et la DPA déjà demandée par un conjoint ou par le défunt peut se reporter sur vous;
• votre revenu de cette année est exceptionnellement bas ou élevé par rapport à l'année où vous prévoyez vendre.

Emménager est le cas le plus délicat. Si la DPA a été permise sur l'immeuble pour une année quelconque après 1984 et avant l'emménagement, à vous, à votre conjoint ou conjoint de fait, ou à une fiducie de l'un de vous, le choix qui reporte la déclaration du changement d'affectation, lorsque le logement locatif devient votre résidence, ne peut pas être fait (Loi de l'impôt sur le revenu, article 45, paragraphes (3) et (4)). L'emménagement est alors traité comme une vente à la juste valeur marchande : une récupération de l'amortissement survient dans la mesure où la valeur de l'immeuble (comptée jusqu'à concurrence de son coût en capital) dépasse son solde, et tout gain sur l'immeuble et le terrain doit être déclaré (article 13(7)a)). Voyez transformer une maison en logement locatif.

Rassemblez avant de décider : comment et quand vous avez acquis le bien (achat, don, héritage ou changement d'usage), l'état d'achat qui répartit le terrain et l'immeuble, le tableau de DPA de chaque formulaire T776 produit, les factures des améliorations en capital et vos projets pour le bien.

Quelle DPA puis-je demander sur un immeuble locatif?

Le maximum est un taux appliqué à la FNACC de l'immeuble (la première année, généralement à la moitié du coût ou, selon l'incitatif ci-dessous, à un montant plus élevé), et jamais plus que votre revenu locatif net avant la DPA. Le terrain ne donne jamais droit à la DPA.

Pour un bien locatif acheté, le coût en capital de l'immeuble comprend sa part des frais d'achat, répartis entre le terrain et l'immeuble en proportion du prix (exemple de l'ARC). Si vous avez acheté le bien pour y habiter et que vous avez commencé à le louer plus tard, son coût en capital pour la DPA est généralement le moindre de sa juste valeur marchande au début de la location et de son coût majoré de la moitié de l'augmentation de valeur (Loi de l'impôt sur le revenu, article 13(7)b)). Pour toutes les catégories et la répartition du terrain, voyez la déduction pour amortissement. Un résident du Québec calcule aussi la DPA de son logement locatif pour Revenu Québec, sur le formulaire TP-128-V.

La DPA peut-elle créer ou augmenter une perte locative sur le formulaire T776?

Non. La DPA ne peut ni créer ni augmenter une perte locative (ARC). La limite est le revenu de tous vos biens locatifs réunis, calculé avant la DPA, moins les pertes qu'ils ont causées (Règlement, article 1100(11)).

La DPA peut donc ramener un bénéfice à zéro, mais pas plus bas. Un bien qui affiche déjà une perte avant la DPA n'en obtient aucune, à moins que le bénéfice d'un autre bien locatif l'absorbe; dans l'exemple de l'ARC, trois biens ont une perte nette globale, donc aucune DPA ne peut être demandée. Les intérêts hypothécaires, la taxe foncière et les autres dépenses locatives réduisent d'abord le loyer net, donc aussi la marge qui reste pour la DPA. La DPA que vous ne pouvez pas demander reste dans la FNACC de l'immeuble. Si vous louez pour des séjours de moins de 90 jours consécutifs, la DPA est aussi refusée pour les jours où la location était interdite localement ou où un enregistrement, une licence ou un permis exigé faisait défaut; calculez-la au tableau B du formulaire T776 (Loi de l'impôt sur le revenu, article 67.7). Pour les pertes répétées, voyez les pertes locatives et la vérification de l'ARC; pour savoir quelle dépense va à quelle ligne, voyez les lignes de dépenses de l'état de location.

Qu'est-ce que la récupération de l'amortissement, et en quoi diffère-t-elle d'un gain en capital?

La récupération de l'amortissement est la partie d'une vente qui fait revenir la DPA déduite plus tôt. Elle s'ajoute en totalité à votre revenu de l'année de la vente, tandis que seule une partie de 50 % d'un gain en capital est incluse (Loi de l'impôt sur le revenu, article 13; T4037).

Pour tester une vente, la FNACC de l'immeuble est réduite du moindre de son produit net de vente (après les frais de vente) et de son coût en capital d'origine. Si le solde de la catégorie devient négatif, ce montant est une récupération de l'amortissement (T4037). Un immeuble qui forme sa propre catégorie et qui est vendu à un prix au moins égal à son coût en capital produit donc les deux : une récupération égale à la DPA demandée (une subvention gouvernementale ou un crédit d'impôt à l'investissement peut s'y ajouter, selon le T4036) et un gain en capital sur tout montant qui dépasse son coût de base rajusté.

Le gain se mesure à partir du coût de base rajusté, et non du solde réduit, de sorte que les deux montants ne se chevauchent pas (exemple du guide T4037). Après le passage d'une maison à un logement locatif, le coût de base rajusté (la juste valeur marchande à la date du changement, sauf si vous avez fait le choix de l'article 45(2)) peut différer du coût en capital utilisé pour la DPA : conservez les deux. Au décès, l'immeuble est réputé vendu à sa juste valeur marchande juste avant le décès, de sorte que la récupération de l'amortissement tombe sur la dernière déclaration, sauf s'il passe à un conjoint ou conjoint de fait qui le reprend au solde de l'immeuble (Loi de l'impôt sur le revenu, article 70, paragraphes (5) et (6)). Pour le calcul complet d'une vente, voyez la vente d'un bien locatif.

Si je ne demande jamais la DPA, est-ce que j'évite la récupération à la vente?

Généralement oui, car la récupération provient de la DPA qui a réduit le solde. La DPA non demandée reste dans la FNACC (folio S3-F4-C1 de l'ARC). Si aucune DPA n'a jamais été déduite, le solde égale le coût de l'immeuble, de sorte qu'un produit net jusqu'à ce coût ne peut pas le rendre négatif. Un gain au-delà du coût reste un gain en capital. L'exception est un immeuble reçu d'un conjoint ou conjoint de fait, ou à un décès : la DPA de l'ancien propriétaire est réputée vous avoir été accordée même si vous n'en avez demandé aucune, et elle peut revenir sous forme de récupération (Loi de l'impôt sur le revenu, article 73(2); article 70(5)c) et (6)e)).

Trois points s'appliquent si vous ne demandez pas la DPA :

• Déductions reportées. Le revenu locatif que la DPA ne réduit pas est imposé dans ces années-là. Le montant omis ne revient que par des demandes ultérieures, limitées par le taux, ou par une perte finale.
• Une demande dans une année quelconque compte. La DPA déduite dans une année antérieure réduit le solde et peut devenir une récupération. Vérifiez chaque formulaire T776 produit (section A, et ligne 9936 pour la demande) et les dossiers de transfert avant de présumer qu'aucune DPA n'a été demandée.
• Perte finale. Si l'immeuble est vendu moins cher que son solde et qu'il ne reste aucun bien dans la catégorie, la différence est une perte finale, déduite du revenu locatif, et non une perte en capital (T4036; ARC : vente d'un bien locatif). Si vous, ou une personne avec qui vous avez un lien de dépendance, déteniez le terrain sous l'immeuble, une règle distincte majore le prix de vente réputé de l'immeuble, de sorte que la perte finale peut être inférieure à la différence (Loi de l'impôt sur le revenu, article 13(21.1)); voyez la vente d'un bien locatif.

Qu'est-ce qui change quand un immeuble locatif forme sa propre catégorie de DPA?

À la vente, un immeuble qui forme sa propre catégorie est testé seul, de sorte qu'il produit une récupération de l'amortissement ou une perte finale, jamais un mélange avec d'autres immeubles. Un immeuble locatif acquis après 1971 dont le coût en capital est de 50 000 $ ou plus va dans une catégorie distincte lorsque vous détenez plus d'un bien dans sa catégorie (Règlement, article 1101(1ac); T4036). Des exceptions s'appliquent (article 1101(1ad)).

À la vente :

Demander la DPA sur une partie de ma maison me fait-il perdre l'exemption pour résidence principale?

Cela peut arriver, pour la partie louée. L'ARC traite la location d'une partie de votre résidence principale comme un changement d'affectation de cette partie, sauf si les trois conditions suivantes sont réunies : la location est accessoire à l'usage principal du bien comme résidence, le bien n'a subi aucune modification structurelle, et aucune DPA n'est demandée sur cette partie (T4036; T4037; folio S1-F3-C2 de l'ARC). Une demande de DPA fait échouer la troisième condition.

Si vous commencez à demander la DPA plus tard, la partie louée est traitée comme vendue puis rachetée à sa juste valeur marchande au moment où la location a commencé. L'exemption pour résidence principale élimine ou réduit généralement le gain sur cette disposition réputée. À une vente ultérieure, le prix est réparti entre la partie que vous habitez et la partie louée : l'exemption peut couvrir la partie que vous habitez, vous déclarez tout gain sur la partie louée, et la DPA demandée sur celle-ci est récupérée comme revenu (T4037).

Un choix prévu au paragraphe 45(2), fait dans votre déclaration de l'année où la location commence, peut plutôt éviter la disposition réputée en cas de changement d'affectation partiel (Loi de l'impôt sur le revenu, article 45); voyez transformer une maison en logement locatif pour savoir comment le produire, y compris en retard. Tant que le choix est en vigueur, vous ne pouvez pas demander la DPA, et une demande annule le choix dès le premier jour de cette année-là (T4036; folio S1-F3-C2). Voyez la location d'un logement au sous-sol et l'exemption pour résidence principale.

Si je ne demande pas la DPA maintenant, puis-je la demander plus tard?

Oui, mais lentement. La DPA omise reste dans la FNACC et est disponible dans les années suivantes (folio S3-F4-C1 de l'ARC). Mais le maximum de chaque année n'est que le taux multiplié par le solde, de sorte que la DPA omise ne se rattrape pas en une seule année. Le premier exemple ci-dessous montre l'ampleur de l'effet.

Pour ajouter la DPA à une année déjà produite, la circulaire de l'ARC sur la révision des demandes de DPA (datée de 1984) indique que l'ARC acceptera une demande révisée seulement tant que le délai pour s'opposer à la cotisation de cette année est ouvert, avec des exceptions énumérées (IC84-1). Selon la Loi actuelle, pour un particulier, ce délai est le plus tardif des deux : un an après la date limite de production, ou 90 jours après l'envoi de l'avis de cotisation (Loi de l'impôt sur le revenu, article 165). Une demande révisée doit tout de même respecter le plafond de revenu locatif net de cette année-là. Pour une année plus ancienne, l'ARC peut aussi établir une nouvelle cotisation à votre demande si vous la présentez dans les 10 années civiles suivant la fin de cette année, mais la décision lui appartient (Loi de l'impôt sur le revenu, article 152(4.2)); les années plus anciennes peuvent exiger des conseils personnalisés.

Comment décider si je demande le maximum, moins ou rien?

Comparez la valeur fiscale de la déduction maintenant avec l'impôt sur la récupération plus tard. Si l'immeuble est vendu à un prix au moins égal à son coût d'origine, chaque dollar demandé revient dans votre revenu de l'année de la vente, de sorte que la demande déplace surtout du revenu d'aujourd'hui vers l'année de la vente. Ce que cela fait économiser ou coûter dépend de vos taux d'imposition dans les deux années.

Aucune ligne ne tranche seule la question, et le plafond du revenu locatif net peut de toute façon laisser peu à demander. L'ARC n'exige le maximum dans aucune année.

Existe-t-il un amortissement plus rapide pour un nouvel immeuble locatif construit à cette fin?

Peut-être, pour une catégorie étroite de nouveaux immeubles. Le Règlement de l'impôt sur le revenu ajoute une déduction qui porte le taux total à 10 % pour un nouvel immeuble d'habitation locatif construit à cette fin et détenu dans sa propre catégorie, et la Loi no 1 d'exécution du budget de 2025, sanctionnée le 26 mars 2026, le prévoit, même si le Guide T4036 de l'ARC qualifie encore le taux de proposé (Règlement, article 1100(1)a.4); article 1101(1ac.1); T4036). Les définitions de l'article 1104 exigent toutes les conditions suivantes :

• Un immeuble, ou une partie d'immeuble, situé au Canada et comptant au moins quatre logements locatifs (au moins quatre avec cuisine, salle de bain et séjour privés), ou dix logements ou plus. Un logement offert aux voyageurs ou aux vacanciers n'est pas un logement locatif, même pour des séjours de 28 jours ou plus.
• La totalité ou la quasi-totalité des logements sont loués, ou offerts en location, pour des périodes continues d'au moins 28 jours.
• La construction a commencé après le 15 avril 2024 et avant 2031, ou il s'agit d'un immeuble commercial rénové en profondeur pour la location, dont les rénovations ont commencé pendant la même période.
• L'immeuble est prêt à être mis en service avant 2036.

La location d'une seule maison, d'un seul logement ou d'une seule unité de condominium n'atteint pas le nombre de logements requis. L'ARC précise que le taux ne s'applique pas aux rénovations d'un immeuble d'habitation existant (catégories de l'ARC).

Exemple

Ces exemples utilisent des montants arrondis en dollars canadiens, à titre d'illustration.

La première année d'un nouveau bien locatif

Un logement locatif de Calgary est acheté 400 000 $ CA, dont 100 000 $ CA sont attribués au terrain. Le coût de l'immeuble est de 300 000 $ CA, dans la catégorie 1 à 4 %. Avec la règle de la demi-année, le maximum de la première année est de 300 000 $ CA × la moitié × 4 % = 6 000 $ CA. Si l'incitatif de première année s'applique, il est de 300 000 $ CA × 1,5 × 4 % = 18 000 $ CA.

Le revenu net de location avant la DPA est de 5 000 $ CA, donc, dans les deux cas, la demande est limitée à 5 000 $ CA et ne peut pas créer de perte. Le solde de fin d'année est de 295 000 $ CA.

Si le propriétaire n'avait rien demandé, le solde resterait à 300 000 $ CA. Le maximum fondé sur le taux de l'année suivante serait de 12 000 $ CA plutôt que de 11 800 $ CA, de sorte que les 5 000 $ CA omis n'ajoutent que 200 $ CA.

Une vente après cinq ans

Supposons que l'immeuble forme à lui seul sa catégorie, sans ajout, et que le revenu net de location permet chaque demande. Les demandes des années un à cinq sont de 5 000 $ CA, 11 800 $ CA, 11 200 $ CA, 10 000 $ CA et 10 000 $ CA, chacune égale ou inférieure au maximum de l'année (4 % du solde d'ouverture). Le solde passe de 300 000 $ CA à 295 000 $ CA, 283 200 $ CA, 272 000 $ CA, 262 000 $ CA, puis 252 000 $ CA. La DPA totale est de 48 000 $ CA. À l'année six, l'immeuble est vendu 380 000 $ CA, nets des frais de vente.

• Récupération de l'amortissement : le solde est réduit du moindre de 380 000 $ CA et du coût de 300 000 $ CA, ce qui laisse un solde négatif de 48 000 $ CA. Ces 48 000 $ CA s'ajoutent en totalité au revenu.
• Gain en capital : 380 000 $ CA moins le coût de base rajusté de 300 000 $ CA donne 80 000 $ CA, dont la moitié, soit 40 000 $ CA, est incluse dans le revenu.
• Revenu ajouté à l'année six : 88 000 $ CA.

Si aucune DPA n'avait été demandée, le solde serait de 300 000 $ CA, la récupération serait nulle et seuls les 40 000 $ CA s'ajouteraient. Le propriétaire aurait aussi eu 48 000 $ CA de moins en déductions pendant les cinq années.

Un logement dans la maison du propriétaire

Un logement au sous-sol occupe 30 % de la superficie d'une maison, et le propriétaire demande la DPA sur la part de l'immeuble qui revient au logement. Demander la DPA fait échouer la condition « aucune DPA », de sorte que le logement compte comme un changement d'affectation. À une vente ultérieure, la part du prix qui revient au logement fait l'objet de son propre calcul de gain et de récupération, et l'exemption peut couvrir la partie que le propriétaire habite. Voyez la location d'un logement au sous-sol.

Votre situation est différente?

• Vous prévoyez vendre, emménager dans le logement locatif ou vous attendre bientôt à un revenu très différent : le choix dépend des chiffres de votre dossier : le solde de l'immeuble, la récupération probable et l'effet sur votre exemption pour la maison. Rassemblez les éléments énumérés plus haut et obtenez de l'aide fiscale pour particuliers avant de produire la déclaration qui fait le choix.
• Vous avez demandé la DPA pendant des années, mais vous n'avez aucun tableau, ou des déclarations manquent : le solde détermine la récupération. Reconstituez-le à partir de chaque formulaire T776 produit et de chaque avis de cotisation; si les registres annuels qui les appuient manquent, voyez l'aide en tenue de livres; pour les déclarations manquantes, voyez rattraper des déclarations non produites, avec l'aide fiscale pour particuliers.
• Le logement locatif est un logement ou des chambres dans votre propre maison, ou vous déménagez et louez votre maison : voyez la location d'un logement au sous-sol, transformer une maison en logement locatif et l'exemption pour résidence principale.
• Une réparation ou une amélioration est en cause : les coûts en capital s'ajoutent à la catégorie; voyez réparation ou dépense en capital.
• Vous louez pour de courts séjours, de moins de 90 jours : les règles locales de licence peuvent refuser la DPA pour les jours non conformes; voyez le revenu de location à court terme.
• Une société détient le logement locatif : la limite de perte locative est levée seulement pour une société d'assurance-vie ou une société dont l'entreprise principale, pendant toute l'année, consiste à louer, à aménager ou à vendre ses propres biens immeubles; les autres sociétés restent limitées (Règlement, article 1100(12)); voyez un bien locatif détenu dans une société.
• Vous êtes copropriétaire du logement locatif, ou vous l'avez vendu ou allez le vendre : voyez la déclaration d'un bien locatif en copropriété et la vente d'un bien locatif.
• Vous vivez hors du Canada, ou vous arrivez ou partez : la résidence change l'imposition du loyer; voyez les propriétaires non-résidents et obtenez de l'aide en fiscalité transfrontalière.