Khấu hao CCA cho nhà cho thuê (Form T776): nên khai hay không?

Tôi có nên khai khấu hao CCA cho nhà cho thuê không?

Khấu hao theo quy định của CRA (capital cost allowance, CCA) là tùy chọn: mỗi năm bạn có thể khai bất kỳ số tiền nào từ 0 đến mức tối đa của năm đó (CRA Guide T4036). Đây là một sự đánh đổi. Khai CCA làm giảm thu nhập cho thuê của bạn ngay bây giờ và làm giảm số dư tính thuế của tòa nhà, gọi là phần giá trị chưa khấu hao (undepreciated capital cost, UCC). Nếu sau này bạn bán tòa nhà với giá cao hơn số dư đó, phần chênh lệch được cộng lại vào thu nhập của bạn dưới dạng recapture; tiền bán chỉ được tính tối đa bằng giá gốc của tòa nhà (Income Tax Act, section 13).

Nhà cho thuê không phải trường hợp đơn giản khi chọn khai CCA nếu:

• bạn có thể bán nhà hoặc dọn vào ở trong vài năm tới;
• bạn đã khai CCA ở các năm trước nhưng không có bảng theo dõi số dư của tòa nhà;
• nhà cho thuê là một phần của ngôi nhà bạn đang ở;
• bạn đổi nhà của mình thành nhà cho thuê, hoặc nhận bất động sản qua tặng cho, thừa kế hay chuyển nhượng từ vợ/chồng, vì giá gốc ban đầu để tính CCA có thể không phải giá đã mua, và khoản CCA mà vợ/chồng hoặc chủ sở hữu đã mất khai trước đó có thể chuyển sang bạn;
• thu nhập năm nay của bạn thấp hoặc cao bất thường so với năm bạn dự định bán nhà.

Dọn vào ở là trường hợp nhạy cảm nhất. Nếu CCA đã được khai cho tòa nhà ở bất kỳ năm nào sau năm 1984 và trước khi dọn vào, cho bạn, vợ/chồng hoặc bạn đời chung sống như vợ chồng (common-law partner), hay một quỹ tín thác của một trong hai người, thì bạn không thể chọn lựa chọn hoãn khai báo việc đổi mục đích sử dụng khi nhà cho thuê trở thành nhà ở của bạn (Income Tax Act, section 45, subsections (3) và (4)). Khi đó việc dọn vào được coi như bán theo giá trị thị trường hợp lý: recapture phát sinh ở mức giá trị tòa nhà (tính tối đa bằng giá gốc) vượt quá số dư, và mọi khoản lãi trên tòa nhà và phần đất đều phải khai (section 13(7)(a)). Xem biến nhà ở thành nhà cho thuê.

Hãy chuẩn bị trước khi quyết định: cách và thời điểm bạn có bất động sản (mua, được tặng, thừa kế hoặc đổi mục đích sử dụng), bản kê mua nhà cho thấy cách chia giữa đất và tòa nhà, bảng CCA trong từng Form T776 đã nộp, hóa đơn của các khoản cải tạo vốn hóa và kế hoạch của bạn với bất động sản.

Tôi được khai bao nhiêu CCA cho tòa nhà cho thuê?

Mức tối đa là một tỷ lệ nhân với UCC của tòa nhà (năm đầu thường tính trên một nửa giá gốc hoặc, theo chính sách khuyến khích bên dưới, trên mức cao hơn), và không bao giờ vượt quá thu nhập cho thuê ròng của bạn trước CCA. Phần đất không bao giờ được khấu hao.

Với nhà cho thuê đã mua, giá gốc của tòa nhà gồm phần chi phí mua tương ứng, được chia giữa đất và tòa nhà theo tỷ lệ giá (ví dụ của CRA). Nếu bạn mua bất động sản để ở rồi sau đó mới bắt đầu cho thuê, giá gốc để tính CCA nói chung là mức thấp hơn giữa giá trị thị trường hợp lý khi bắt đầu cho thuê và giá mua cộng một nửa phần giá trị tăng thêm (Income Tax Act, section 13(7)(b)). Về tất cả các nhóm tài sản và cách chia đất, xem khấu hao theo quy định của CRA (CCA). Người cư trú Quebec cũng phải tính CCA cho nhà cho thuê với Revenu Québec, trên Form TP-128-V.

CCA có thể tạo ra hoặc làm tăng khoản lỗ cho thuê trên Form T776 không?

Không. CCA không thể tạo ra hoặc làm tăng khoản lỗ cho thuê (CRA). Giới hạn là thu nhập từ tất cả bất động sản cho thuê của bạn cộng lại, tính trước CCA, trừ đi các khoản lỗ từ chúng (Regulations, section 1100(11)).

Vì vậy CCA có thể đưa khoản lãi về 0 nhưng không thể đi xa hơn. Một bất động sản đã lỗ trước CCA sẽ không được khai CCA, trừ khi lãi của một bất động sản cho thuê khác bù được khoản lỗ đó; ví dụ của chính CRA có ba bất động sản với tổng kết quả ròng là lỗ, nên không được khai CCA. Tiền lãi vay thế chấp, thuế bất động sản và các chi phí cho thuê khác làm giảm tiền thuê ròng trước, nên cũng làm giảm phần còn lại để khai CCA. Phần CCA bạn không khai được vẫn nằm trong UCC của tòa nhà. Nếu bạn cho thuê ngắn hạn dưới 90 ngày liên tục, CCA cho những ngày việc cho thuê bị địa phương cấm hoặc thiếu đăng ký, giấy phép hay giấy chứng nhận bắt buộc cũng bị từ chối; hãy tính trong Chart B của Form T776 (Income Tax Act, section 67.7). Về các khoản lỗ lặp lại, xem lỗ cho thuê và việc CRA rà soát; về chi phí nào ghi vào dòng nào, xem các dòng chi phí trong bản kê cho thuê.

Recapture CCA là gì, và khác lãi vốn thế nào?

Recapture là phần của giao dịch bán đem lại khoản CCA bạn đã khấu trừ trước đó. Khoản này được cộng đầy đủ vào thu nhập của năm bán, trong khi chỉ 50% của lãi vốn được tính vào thu nhập (Income Tax Act, section 13; T4037).

Để kiểm tra một giao dịch bán, UCC của tòa nhà bị giảm đi bằng mức thấp hơn giữa tiền bán ròng (sau chi phí bán) và giá gốc ban đầu. Nếu số dư của nhóm cuối cùng âm, số âm đó là recapture (T4037). Vì vậy, một tòa nhà nằm trong nhóm riêng và được bán với giá ít nhất bằng giá gốc sẽ tạo ra cả hai khoản: recapture bằng số CCA đã khai (khoản tài trợ của chính phủ hoặc tín thuế đầu tư có thể làm tăng thêm, theo T4036) và lãi vốn trên phần vượt giá gốc điều chỉnh (ACB).

Khoản lãi được tính từ giá gốc điều chỉnh, không phải từ số dư đã giảm, nên hai khoản không chồng lên nhau (ví dụ trong T4037). Sau khi nhà ở đổi thành nhà cho thuê, giá gốc điều chỉnh (là giá trị thị trường hợp lý vào ngày đổi mục đích, trừ khi bạn đã chọn lựa chọn theo section 45(2)) có thể khác giá gốc dùng để tính CCA, vì vậy hãy giữ cả hai. Khi chủ sở hữu qua đời, tòa nhà được coi như đã bán theo giá trị thị trường hợp lý ngay trước khi chết, nên recapture rơi vào tờ khai cuối cùng, trừ khi tòa nhà chuyển cho vợ/chồng hoặc bạn đời chung sống như vợ chồng và người đó tiếp nhận theo số dư của tòa nhà (Income Tax Act, section 70, subsections (5) và (6)). Xem bán bất động sản cho thuê để biết cách tính đầy đủ khi bán.

Nếu tôi không bao giờ khai CCA, tôi có tránh được recapture khi bán không?

Nói chung là có, vì recapture đến từ khoản CCA đã làm giảm số dư. CCA chưa khai vẫn nằm trong UCC (CRA folio S3-F4-C1). Nếu chưa từng khấu trừ khoản nào, số dư bằng giá gốc của tòa nhà, nên tiền bán ròng tới mức giá gốc đó không thể làm số dư âm. Phần lãi vượt giá gốc vẫn là lãi vốn. Ngoại lệ là tòa nhà bạn nhận từ vợ/chồng hoặc bạn đời chung sống như vợ chồng, hoặc nhận khi có người qua đời: CCA của chủ sở hữu trước được coi là đã cho phép bạn dù bạn chưa khai khoản nào, và có thể quay lại dưới dạng recapture (Income Tax Act, section 73(2); section 70(5)(c) và (6)(e)).

Ba điểm cần lưu ý khi bạn bỏ qua CCA:

• Khoản khấu trừ bị hoãn. Thu nhập cho thuê không được CCA bù đắp sẽ bị tính thuế trong những năm đó. Số tiền bỏ qua chỉ quay lại qua các khoản khai sau bị giới hạn theo tỷ lệ hoặc qua khoản lỗ cuối cùng.
• Khai ở bất kỳ năm nào cũng tính. CCA đã khấu trừ ở bất kỳ năm nào trước đó làm giảm số dư và có thể trở thành recapture. Hãy kiểm tra từng Form T776 đã nộp (Area A, và line 9936 cho khoản khai) cùng mọi hồ sơ chuyển nhượng trước khi cho rằng chưa từng khai.
• Khoản lỗ cuối cùng (terminal loss). Nếu tòa nhà được bán với giá thấp hơn số dư và không còn tài sản nào trong nhóm, phần thiếu là terminal loss, được khấu trừ khỏi thu nhập cho thuê, không phải lỗ vốn (T4036; CRA, bán bất động sản cho thuê). Nếu bạn, hoặc người bạn không giao dịch độc lập (arm's length) với, sở hữu phần đất dưới tòa nhà, một quy tắc riêng nâng giá bán coi như của tòa nhà, nên terminal loss có thể nhỏ hơn phần thiếu (Income Tax Act, section 13(21.1)); xem bán bất động sản cho thuê.

Điều gì thay đổi khi tòa nhà cho thuê nằm trong nhóm CCA riêng?

Tòa nhà nằm trong nhóm riêng được kiểm tra riêng khi bán, nên nó tạo ra recapture hoặc terminal loss, không bao giờ bị gộp với các tòa nhà khác. Một tòa nhà cho thuê có được sau năm 1971 với giá gốc từ $50.000 trở lên sẽ nằm trong một nhóm riêng khi bạn sở hữu nhiều hơn một bất động sản trong nhóm đó (Regulations, section 1101(1ac); T4036). Có các ngoại lệ (section 1101(1ad)).

Khi bán:

Khai CCA cho một phần ngôi nhà của tôi có làm mất miễn thuế nhà ở chính không?

Có thể mất, đối với phần cho thuê. CRA coi việc cho thuê một phần nhà ở chính của bạn là đổi mục đích sử dụng phần đó, trừ khi cả ba điều sau đều đúng: việc cho thuê chỉ là phụ so với mục đích chính của bất động sản là để ở, bất động sản không có thay đổi về kết cấu, và không khai CCA cho phần đó (T4036; T4037; CRA folio S1-F3-C2). Khai CCA không đạt điều kiện thứ ba.

Nếu sau này bạn bắt đầu khai CCA, phần cho thuê được coi như đã bán và mua lại theo giá trị thị trường hợp lý tại thời điểm bắt đầu cho thuê. Miễn thuế nhà ở chính thường xóa hoặc giảm khoản lãi của giao dịch bán coi như này. Ở lần bán sau, giá bán được chia giữa phần bạn ở và phần cho thuê: khoản miễn thuế có thể bao phủ phần bạn ở, bạn khai khoản lãi của phần cho thuê, và CCA đã khai cho phần đó bị thu hồi thành thu nhập (T4037).

Một lựa chọn theo subsection 45(2), thực hiện trong tờ khai của năm bắt đầu cho thuê, có thể giúp tránh giao dịch bán coi như khi chỉ đổi mục đích một phần (Income Tax Act, section 45); xem biến nhà ở thành nhà cho thuê để biết cách nộp, kể cả nộp trễ. Khi lựa chọn này còn hiệu lực, bạn không được khai CCA, và nếu khai CCA thì lựa chọn bị hủy từ ngày đầu tiên của năm đó (T4036; folio S1-F3-C2). Xem cho thuê tầng hầm và miễn thuế nhà ở chính.

Nếu bây giờ tôi bỏ qua CCA, sau này tôi có khai được không?

Có, nhưng chậm. CCA bỏ qua vẫn nằm trong UCC và dùng được ở các năm sau (CRA folio S3-F4-C1). Nhưng mức tối đa mỗi năm chỉ bằng tỷ lệ nhân với số dư, nên CCA bỏ qua không thể được bù hết trong một năm sau. Ví dụ đầu tiên bên dưới cho thấy quy mô của ảnh hưởng này.

Để thêm CCA vào một năm đã nộp, thông tư của CRA về điều chỉnh các khoản khai CCA (ban hành năm 1984) cho biết CRA chỉ chấp nhận khoản khai điều chỉnh khi thời hạn khiếu nại thông báo ấn định thuế của năm đó còn mở, có kèm các ngoại lệ được liệt kê (IC84-1). Theo luật hiện hành, với cá nhân, thời hạn đó là mốc muộn hơn giữa một năm sau hạn nộp tờ khai và 90 ngày sau ngày gửi thông báo ấn định thuế (Income Tax Act, section 165). Khoản khai điều chỉnh vẫn phải tôn trọng mức trần thu nhập cho thuê ròng của năm đó. Với năm cũ hơn, CRA cũng có thể ấn định lại theo yêu cầu của bạn nếu bạn nộp đơn trong vòng 10 năm dương lịch sau khi năm đó kết thúc, nhưng quyết định thuộc về CRA (Income Tax Act, section 152(4.2)); các năm cũ hơn có thể cần tư vấn riêng.

Làm sao quyết định khai tối đa, khai ít hơn hay không khai?

Hãy so sánh giá trị thuế của khoản khấu trừ bây giờ với thuế phải trả cho recapture sau này. Nếu tòa nhà được bán với giá ít nhất bằng giá gốc ban đầu, mỗi đô la đã khai sẽ quay lại thành thu nhập trong năm bán, nên việc khai chủ yếu chuyển thu nhập từ hiện tại sang năm bán. Mức tiết kiệm hay chi phí phụ thuộc vào thuế suất của bạn ở hai năm đó.

Không hàng nào tự quyết định được câu trả lời, và mức trần thu nhập cho thuê ròng có thể khiến phần để khai còn rất ít. CRA không yêu cầu khai mức tối đa trong bất kỳ năm nào.

Có cách khấu hao nhanh hơn cho nhà cho thuê xây mới chuyên dụng không?

Có thể, nhưng chỉ cho một nhóm hẹp các tòa nhà xây mới. Income Tax Regulations bổ sung một khoản khấu hao nâng tổng tỷ lệ lên 10% cho tòa nhà cho thuê để ở xây mới chuyên dụng nằm trong nhóm riêng, và Budget 2025 Implementation Act, No. 1, được phê chuẩn ngày 26 tháng 3 năm 2026, có liệt kê khoản này, dù CRA Guide T4036 vẫn gọi tỷ lệ đó là đề xuất (Regulations, section 1100(1)(a.4); section 1101(1ac.1); T4036). Các định nghĩa trong mục 1104 yêu cầu đủ tất cả các điều kiện sau:

• Một tòa nhà, hoặc một phần của tòa nhà, tại Canada có từ bốn đơn vị cho thuê để ở trở lên (ít nhất bốn đơn vị có bếp, phòng tắm và khu sinh hoạt riêng), hoặc từ mười đơn vị trở lên. Đơn vị cung cấp cho khách du lịch hoặc khách nghỉ mát không phải đơn vị cho thuê để ở, kể cả khi lưu trú từ 28 ngày trở lên.
• Toàn bộ hoặc gần như toàn bộ các đơn vị được cho thuê hoặc chào thuê theo các kỳ liên tục ít nhất 28 ngày.
• Việc xây dựng bắt đầu sau ngày 15 tháng 4 năm 2024 và trước năm 2031, hoặc là tòa nhà thương mại được cải tạo đáng kể để cho thuê, với việc cải tạo bắt đầu trong cùng khoảng thời gian đó.
• Tòa nhà sẵn sàng để sử dụng trước năm 2036.

Cho thuê một căn nhà riêng lẻ, một căn hộ hoặc một đơn vị condominium không đạt số đơn vị tối thiểu. CRA cho biết tỷ lệ này không áp dụng cho việc cải tạo một khu nhà ở hiện có (các nhóm của CRA).

Ví dụ

Các ví dụ này dùng số tiền tròn, minh họa, bằng đô la Canada.

Năm đầu của nhà cho thuê mới

Một căn nhà cho thuê ở Calgary được mua với giá C$400.000, trong đó C$100.000 được phân bổ cho đất. Giá gốc tòa nhà là C$300.000, thuộc Class 1 với tỷ lệ 4%. Với quy tắc nửa năm, mức tối đa năm đầu là C$300.000 × một nửa × 4% = C$6.000. Nếu chính sách khuyến khích năm đầu áp dụng, mức này là C$300.000 × 1,5 × 4% = C$18.000.

Tiền thuê ròng trước CCA là C$5.000, nên dù theo cách nào, khoản khai cũng bị giới hạn ở C$5.000 và không thể tạo ra khoản lỗ. Số dư cuối năm là C$295.000.

Nếu chủ nhà không khai gì, số dư vẫn là C$300.000. Mức tối đa theo tỷ lệ của năm sau sẽ là C$12.000 thay vì C$11.800, nên C$5.000 bị bỏ qua chỉ làm tăng thêm C$200.

Bán sau năm năm

Giả sử tòa nhà nằm riêng trong nhóm của nó, không có khoản bổ sung nào, và tiền thuê ròng đủ cho mỗi khoản khai. Các khoản khai ở năm một đến năm năm là C$5.000, C$11.800, C$11.200, C$10.000 và C$10.000, mỗi khoản đều không vượt mức tối đa của năm đó (4% của số dư đầu năm). Số dư giảm từ C$300.000 xuống C$295.000, C$283.200, C$272.000, C$262.000 và C$252.000. Tổng CCA là C$48.000. Ở năm thứ sáu, tòa nhà được bán với giá C$380.000 sau khi trừ chi phí bán.

• Recapture: số dư bị giảm đi mức thấp hơn giữa C$380.000 và giá gốc C$300.000, còn lại âm C$48.000. Khoản C$48.000 đó được cộng đầy đủ vào thu nhập.
• Lãi vốn: C$380.000 trừ giá gốc điều chỉnh C$300.000 là C$80.000, trong đó một nửa, C$40.000, được tính vào thu nhập.
• Thu nhập được cộng thêm ở năm thứ sáu: C$88.000.

Nếu không khai CCA, số dư sẽ là C$300.000, không có recapture, và chỉ có C$40.000 được cộng vào. Chủ nhà cũng sẽ có ít hơn C$48.000 khoản khấu trừ trong năm năm đó.

Căn hộ trong chính ngôi nhà của chủ nhà

Căn hộ tầng hầm chiếm 30% diện tích sàn của ngôi nhà, và chủ nhà khai CCA trên phần tòa nhà của căn hộ đó. Việc khai CCA không đạt điều kiện "không khai CCA", nên căn hộ được coi là đổi mục đích sử dụng. Ở lần bán sau, phần giá bán của căn hộ có phép tính lãi và recapture riêng, và khoản miễn thuế có thể bao phủ phần chủ nhà ở. Xem cho thuê tầng hầm.

Trường hợp của bạn có khác không?

• Bạn dự định bán, dọn vào ở nhà cho thuê hoặc dự kiến thu nhập sẽ rất khác sớm: lựa chọn phụ thuộc vào số liệu trong hồ sơ của riêng bạn: số dư của tòa nhà, recapture có thể phát sinh và ảnh hưởng đến miễn thuế nhà ở chính. Hãy chuẩn bị các mục đã liệt kê ở trên, và nhận hỗ trợ thuế cá nhân trước khi nộp tờ khai đưa ra lựa chọn này.
• Bạn đã khai CCA nhiều năm nhưng không có bảng theo dõi, hoặc thiếu tờ khai: số dư quyết định recapture. Hãy dựng lại từ từng Form T776 đã nộp và thông báo ấn định thuế; nếu thiếu sổ sách hằng năm đứng sau các tờ khai đó, xem dịch vụ ghi sổ kế toán; với tờ khai còn thiếu, xem nộp bù các tờ khai chưa nộp, kèm hỗ trợ thuế cá nhân.
• Nhà cho thuê là một căn hộ hoặc vài phòng trong chính ngôi nhà bạn ở, hoặc bạn dọn ra và cho thuê nhà của mình: xem cho thuê tầng hầm, biến nhà ở thành nhà cho thuê và miễn thuế nhà ở chính.
• Đang cân nhắc một khoản sửa chữa hoặc cải tạo: chi phí vốn hóa được cộng vào nhóm; xem sửa chữa hay vốn hóa.
• Bạn cho thuê ngắn hạn, dưới 90 ngày: quy định cấp phép địa phương có thể từ chối CCA cho những ngày không tuân thủ; xem thu nhập cho thuê ngắn hạn.
• Một công ty đứng tên nhà cho thuê: giới hạn lỗ cho thuê chỉ được bỏ với công ty bảo hiểm nhân thọ hoặc công ty có hoạt động kinh doanh chính trong suốt năm là cho thuê, phát triển hoặc bán bất động sản của chính mình; các công ty khác vẫn bị giới hạn (Regulations, section 1100(12)); xem bất động sản cho thuê trong công ty.
• Bạn đồng sở hữu nhà cho thuê, hoặc đã bán hay sẽ bán: xem bất động sản cho thuê đồng sở hữu và bán bất động sản cho thuê.
• Bạn sống ngoài Canada, hoặc đang chuyển đến hay chuyển đi: tình trạng cư trú thay đổi cách đánh thuế tiền thuê; xem chủ nhà không cư trú và nhận hỗ trợ thuế xuyên biên giới.