هل تطالب بـ CCA على عقار مؤجر في كندا؟ دليل النموذج ⁦T776⁩

هل أطالب بمخصص التكلفة الرأسمالية على عقاري المؤجر؟

مخصص التكلفة الرأسمالية (CCA) اختياري: يمكنك كل سنة أن تطالب بأي مبلغ من صفر حتى الحد الأقصى لتلك السنة (دليل CRA T4036). والخيار هنا مفاضلة. فالمطالبة تخفض دخل الإيجار الآن، وتخفض أيضًا الرصيد الضريبي للمبنى، ويسمى التكلفة الرأسمالية غير المهلكة (UCC). وإذا بعت المبنى لاحقًا بأكثر من هذا الرصيد، تُضاف الزيادة إلى دخلك مرة أخرى بوصفها استرداد إهلاك (recapture)؛ وتُحسب حصيلة البيع حتى التكلفة الرأسمالية للمبنى فقط (قانون ضريبة الدخل، المادة 13).

يصعب حسم هذا الخيار ببساطة في الحالات التالية:

• قد تبيع العقار أو تنتقل للسكن فيه خلال بضع سنوات؛
• طالبت بـ CCA في سنوات سابقة، لكن لا يوجد لديك جدول يبيّن رصيد المبنى؛
• العقار المؤجر جزء من المنزل الذي تسكن فيه؛
• حوّلت منزلك الخاص إلى عقار مؤجر، أو حصلت على العقار بهبة أو ميراث أو تحويل من الزوج أو الزوجة، لأن تكلفتك الأولية لحساب CCA قد لا تكون السعر المدفوع، وقد ينتقل إليك CCA الذي طالب به الزوج أو الزوجة أو المالك المتوفى سابقًا؛
• دخلك هذه السنة منخفض أو مرتفع بشكل غير معتاد مقارنة بالسنة التي تتوقع فيها البيع.

الانتقال للسكن في العقار هو الحالة الأشد حساسية. فإذا سُمح بـ CCA على المبنى في أي سنة بعد 1984 وقبل الانتقال، سواء لك أو لزوجك أو زوجتك أو شريكك بحكم الواقع أو لصندوق استئماني لأحدكما، فلا يمكنك تقديم الاختيار الذي يؤجل الإبلاغ عن تغيير الاستخدام عندما يصبح العقار المؤجر مسكنك (قانون ضريبة الدخل، المادة 45، الفقرتان ⁦(3)⁩ و⁦(4)⁩). عندها يُعامل الانتقال كأنه بيع بالقيمة السوقية العادلة: ينشأ استرداد إهلاك بقدر ما تزيد قيمة المبنى (محسوبة حتى تكلفته الرأسمالية) على رصيده، ويجب الإبلاغ عن أي ربح على المبنى والأرض (المادة ⁦13(7)(a)⁩). راجع تحويل المنزل إلى عقار مؤجر.

اجمع قبل القرار: كيف ومتى حصلت على العقار (شراء أو هبة أو ميراث أو تغيير استخدام)، وكشف الشراء الذي يبيّن توزيع الثمن بين الأرض والمبنى، وجدول CCA من كل نموذج ⁦T776⁩ قدّمته، وفواتير التحسينات الرأسمالية، وخططك للعقار.

كم أستطيع المطالبة بـ CCA على مبنى مؤجر؟

الحد الأقصى هو معدل يُطبَّق على UCC للمبنى (في السنة الأولى يُطبَّق عادةً على نصف التكلفة، أو على أكثر من ذلك بموجب الحافز المذكور أدناه)، ولا يزيد أبدًا على صافي دخل الإيجار قبل CCA. ولا تُؤهَّل الأرض مطلقًا.

بالنسبة إلى عقار مشترى، تشمل التكلفة الرأسمالية للمبنى حصته من تكاليف الشراء، وتُوزَّع بين الأرض والمبنى بنسبة السعر (مثال CRA). وإذا اشتريت العقار لتسكن فيه ثم بدأت تأجيره، فتكلفته الرأسمالية لأغراض CCA هي عمومًا الأقل بين قيمته السوقية العادلة عند بدء التأجير وتكلفته مضافًا إليها نصف أي زيادة في القيمة (قانون ضريبة الدخل، المادة ⁦13(7)(b)⁩). وللاطلاع على جميع الفئات وتوزيع الثمن بين الأرض والمبنى، راجع مخصص التكلفة الرأسمالية. ويحسب المقيم في Québec مخصص التكلفة الرأسمالية للإيجار أيضًا لدى Revenu Québec، في النموذج ⁦TP-128-V⁩.

هل يمكن أن ينشئ CCA خسارة إيجار أو يزيدها في النموذج ⁦T776⁩؟

لا. لا يمكن لـ CCA أن ينشئ خسارة إيجار أو يزيدها (CRA). والحد هو دخلك من جميع عقاراتك المؤجرة مجتمعة، محسوبًا قبل CCA، بعد طرح أي خسائر منها (اللائحة، المادة ⁦1100(11)⁩).

لذلك يستطيع CCA أن يخفض الربح إلى الصفر، لا أكثر. والعقار الذي يظهر خسارة قبل CCA لا يحصل على شيء، إلا إذا امتص ربحُ عقار مؤجر آخر تلك الخسارة؛ ومثال CRA نفسه فيه ثلاثة عقارات بصافي خسارة إجمالي، فلا يمكن المطالبة بأي CCA. وفوائد الرهن العقاري وضريبة العقار ومصروفات الإيجار الأخرى تخفض صافي الإيجار أولًا، فتقلل أيضًا المجال المتبقي لـ CCA. أما CCA الذي لا تستطيع المطالبة به فيبقى في UCC للمبنى. وإذا أجّرت لإقامات أقل من 90 يومًا متتاليًا، فإن CCA عن الأيام التي كان فيها التأجير محظورًا محليًا أو تنقصه تسجيل أو ترخيص أو تصريح مطلوب يُرفض أيضًا؛ احسبه في الجدول B من النموذج ⁦T776⁩ (قانون ضريبة الدخل، المادة 67.7). وفي حالة الخسائر المتكررة، راجع خسائر التأجير ومراجعة CRA؛ ولمعرفة أي مصروف يُدرج في أي سطر، راجع سطور المصروفات في بيان الإيجار.

ما استرداد الإهلاك لـ CCA، وكيف يختلف عن الربح الرأسمالي؟

استرداد الإهلاك (recapture) هو الجزء من حصيلة البيع الذي يعيد إلى دخلك مخصص CCA الذي خصمته سابقًا. ويُضاف إلى دخلك كاملًا في سنة البيع، بينما يُدرج ⁦50%⁩ فقط من الربح الرأسمالي (قانون ضريبة الدخل، المادة 13؛ ⁦T4037⁩).

لاختبار البيع، يُخفَّض UCC للمبنى بالأقل بين صافي حصيلة البيع (بعد تكاليف البيع) وتكلفته الرأسمالية الأصلية. فإذا أصبح رصيد الفئة سالبًا، فهذا المبلغ هو استرداد الإهلاك (⁦T4037⁩). ولذلك فإن مبنى في فئة مستقلة بيع بسعر لا يقل عن تكلفته الرأسمالية ينتج الأمرين معًا: استرداد إهلاك يساوي CCA المطالَب به (وقد تزيده منحة حكومية أو ائتمان ضريبي للاستثمار، بحسب ⁦T4036⁩)، وربحًا رأسماليًا على أي مبلغ يزيد على التكلفة الأساسية المعدّلة.

يُقاس الربح من التكلفة الأساسية المعدّلة لا من الرصيد المخفَّض، فلا يتداخل المبلغان (مثال ⁦T4037⁩). وبعد تحويل منزل إلى عقار مؤجر، قد تختلف التكلفة الأساسية المعدّلة (وهي القيمة السوقية العادلة في تاريخ التغيير، ما لم تقدّم اختيار المادة ⁦45(2)⁩) عن التكلفة الرأسمالية المستخدمة في CCA، فاحتفظ بالمبلغين. وعند الوفاة يُعامل المبنى كأنه بيع بالقيمة السوقية العادلة قبل الوفاة مباشرة، فيقع استرداد الإهلاك على الإقرار الأخير، إلا إذا انتقل إلى الزوج أو الزوجة أو الشريك بحكم الواقع، فيتسلمه برصيده (قانون ضريبة الدخل، المادة 70، الفقرتان ⁦(5)⁩ و⁦(6)⁩). وللحساب الكامل عند البيع، راجع بيع عقار مؤجر.

إذا لم أطالب بـ CCA أبدًا، فهل أتجنب استرداد الإهلاك عند البيع؟

نعم عمومًا، لأن استرداد الإهلاك ينشأ من CCA الذي خفّض الرصيد. أما CCA الذي لم يُطالَب به فيبقى في UCC (دراسة CRA S3-F4-C1). وإذا لم يُخصم أي مبلغ قط، فالرصيد يساوي تكلفة المبنى، فلا يستطيع صافي الحصيلة حتى حدود هذه التكلفة أن يجعله سالبًا. ويبقى أي ربح فوق التكلفة ربحًا رأسماليًا. والاستثناء هو مبنى تسلمته من زوج أو زوجة أو شريك بحكم الواقع، أو عند وفاة: فيُعدّ CCA الذي طالب به المالك السابق مسموحًا لك حتى لو لم تطالب بشيء، وقد يعود في صورة استرداد إهلاك (قانون ضريبة الدخل، المادة ⁦73(2)⁩؛ المادة ⁦70(5)(c)⁩ و⁦(6)(e)⁩).

ثلاث نقاط تنطبق عند عدم المطالبة:

• خصومات مؤجلة. دخل الإيجار الذي لا يقابله CCA يخضع للضريبة في تلك السنوات. ولا يعود المبلغ المتروك إلا عبر مطالبات لاحقة محدودة بالمعدل، أو عبر خسارة نهائية.
• المطالبة في أي سنة تُحتسب. CCA المخصوم في أي سنة سابقة يخفض الرصيد وقد يصبح استرداد إهلاك. راجع كل نموذج ⁦T776⁩ قدّمته (المنطقة A، والسطر 9936 للمطالبة) وأي سجلات تحويل قبل أن تفترض أنك لم تطالب بشيء.
• الخسارة النهائية. إذا بِيع المبنى بأقل من رصيده ولم يبق أي ممتلك في الفئة، فالنقص خسارة نهائية (terminal loss) تُخصم من دخل الإيجار، وليست خسارة رأسمالية (⁦T4036⁩؛ CRA: بيع عقارك المؤجر). وإذا كنت أنت، أو شخص لا تتعامل معه بشروط السوق، تملك الأرض التي تحت المبنى، فإن قاعدة منفصلة ترفع سعر البيع الافتراضي للمبنى، فقد تقل الخسارة النهائية عن النقص (قانون ضريبة الدخل، المادة ⁦13(21.1)⁩)؛ راجع بيع عقار مؤجر.

ماذا يتغير عندما يكون للمبنى المؤجر فئة CCA خاصة به؟

المبنى الموجود في فئة مستقلة يُختبر وحده عند البيع، فينتج استرداد إهلاك أو خسارة نهائية، ولا يُخلط مع مبانٍ أخرى. والمبنى المؤجر المقتنى بعد 1971 وتبلغ تكلفته الرأسمالية 50,000 دولار أو أكثر يوضع في فئة منفصلة عندما تملك أكثر من عقار في فئته (اللائحة، المادة ⁦1101(1ac)⁩؛ ⁦T4036⁩). وتوجد استثناءات (المادة ⁦1101(1ad)⁩).

عند البيع:

هل تكلفني المطالبة بـ CCA على جزء من منزلي إعفاء المسكن الرئيسي؟

قد تكلفك ذلك، بالنسبة إلى الجزء المؤجر. تعدّ CRA تأجير جزء من مسكنك الرئيسي تغييرًا في استخدام ذلك الجزء، ما لم تتحقق الشروط الثلاثة جميعًا: أن يكون التأجير تابعًا للاستخدام الرئيسي للعقار بوصفه مسكنًا، وألا يكون هناك تغيير هيكلي في العقار، وألا يُطالَب بأي CCA عليه (⁦T4036⁩؛ ⁦T4037⁩؛ دراسة CRA S1-F3-C2). والمطالبة بـ CCA تُسقط الشرط الثالث.

إذا بدأت المطالبة بـ CCA لاحقًا، فيُعامل الجزء المؤجر كأنه بِيع وأُعيد شراؤه بالقيمة السوقية العادلة وقت بدء التأجير. وعادةً يلغي إعفاء المسكن الرئيسي الربح على هذا البيع الافتراضي أو يخفضه. وعند بيع لاحق يُوزَّع السعر بين الجزء الذي تسكنه والجزء المؤجر: يمكن للإعفاء أن يغطي الجزء الذي تسكنه، وتبلّغ عن أي ربح على الجزء المؤجر، ويُسترد CCA المطالَب به عليه بوصفه دخلًا (⁦T4037⁩).

أما الاختيار بموجب الفقرة ⁦45(2)⁩، المقدَّم في إقرارك عن السنة التي يبدأ فيها التأجير، فيمكنه تجنب البيع الافتراضي عند تغيير جزئي في الاستخدام (قانون ضريبة الدخل، المادة 45)؛ راجع تحويل المنزل إلى عقار مؤجر لطريقة تقديمه، بما في ذلك التقديم المتأخر. وما دام الاختيار قائمًا فلا يمكنك المطالبة بـ CCA، والمطالبة تلغي الاختيار من أول يوم في تلك السنة (⁦T4036⁩؛ الدراسة ⁦S1-F3-C2⁩). وراجع تأجير شقة في القبو وإعفاء المسكن الرئيسي.

إذا تركت CCA الآن، فهل أستطيع المطالبة به لاحقًا؟

نعم، لكن ببطء. فـ CCA المتروك يبقى في UCC ويكون متاحًا في سنوات لاحقة (دراسة CRA S3-F4-C1). لكن الحد الأقصى لكل سنة هو المعدل مضروبًا في الرصيد فقط، فلا يُعوَّض CCA المتروك في سنة لاحقة واحدة. ويبيّن المثال الأول أدناه حجم هذا الأثر.

ولإضافة CCA إلى سنة قُدّم إقرارها فعلًا، يقول تعميم CRA الخاص بتعديل مطالبات CCA (المؤرخ 1984) إنها تقبل مطالبة معدّلة فقط ما دامت مهلة الاعتراض على تقدير تلك السنة مفتوحة، مع استثناءات مذكورة (⁦IC84-1⁩). وبموجب القانون الحالي، فإن هذه المهلة للفرد هي الأطول بين سنة واحدة بعد موعد استحقاق التقديم و90 يومًا بعد إرسال إشعار التقدير (قانون ضريبة الدخل، المادة 165). ويجب أن تحترم المطالبة المعدّلة سقف صافي دخل الإيجار لتلك السنة. أما عن سنة أقدم، فقد تعيد CRA التقدير بناءً على طلبك إذا قدّمته خلال 10 سنوات تقويمية بعد انتهاء تلك السنة، لكن القرار لها وحدها (قانون ضريبة الدخل، المادة ⁦152(4.2)⁩)؛ وقد تحتاج السنوات الأقدم إلى استشارة فردية.

كيف أقرر هل أطالب بالحد الأقصى أم بأقل أم بلا شيء؟

قارن القيمة الضريبية للخصم الآن بالضريبة على استرداد الإهلاك لاحقًا. فإذا بِيع المبنى بسعر لا يقل عن تكلفته الأصلية، فكل دولار طالبت به يعود دخلًا في سنة البيع، فتؤدي المطالبة أساسًا إلى نقل الدخل من الآن إلى سنة البيع. وما توفره أو تخسره يتوقف على معدلاتك الضريبية في السنتين.

لا يحسم أي صف السؤال وحده، وقد يترك سقف صافي دخل الإيجار القليل لتطالب به على أي حال. ولا تشترط CRA الحد الأقصى في أي سنة.

هل يوجد خصم أسرع لمبنى جديد مخصص للإيجار؟

ربما، لفئة ضيقة من المباني الجديدة. فلائحة ضريبة الدخل تضيف مخصصًا يرفع المعدل الإجمالي إلى ⁦10%⁩ لمبنى سكني جديد مخصص للإيجار ويُحتفظ به في فئة مستقلة، وقد أدرجه قانون تنفيذ ميزانية 2025، رقم 1 الذي صدرت الموافقة عليه في 26 مارس 2026، رغم أن الدليل ⁦T4036⁩ من CRA ما زال يصف المعدل بأنه مقترح (اللائحة، المادة ⁦1100(1)⁩(⁦a.4⁩)؛ المادة 1101(⁦1ac.1⁩)؛ ⁦T4036⁩). وتشترط التعريفات في المادة 1104 جميع ما يلي:

• مبنى، أو جزء من مبنى، في كندا فيه أربع وحدات إيجار سكنية أو أكثر (أربع وحدات على الأقل فيها مطبخ وحمام ومعيشة خاصة)، أو عشر وحدات أو أكثر. والوحدة التي تُقدَّم للمسافرين أو السياح ليست وحدة إيجار سكنية، حتى لو كانت الإقامة 28 يومًا أو أكثر.
• جميع الوحدات أو معظمها تقريبًا مؤجرة أو معروضة للإيجار لفترات متواصلة لا تقل عن 28 يومًا.
• بدء البناء بعد 15 أبريل 2024 وقبل 2031، أو مبنى تجاري جُدّد تجديدًا جوهريًا للاستخدام في الإيجار، على أن تبدأ أعمال التجديد في الفترة نفسها.
• يصبح المبنى متاحًا للاستخدام قبل 2036.

تأجير منزل واحد أو شقة واحدة أو وحدة كوندو واحدة لا يستوفي شرط عدد الوحدات. وتقول CRA إن المعدل لا ينطبق على تجديد مجمع سكني قائم (فئات CRA).

مثال

تستخدم هذه الأمثلة مبالغ بالدولار الكندي مقرَّبة وتوضيحية فقط.

السنة الأولى لعقار مؤجر جديد

اشترى مالك عقارًا مؤجرًا في Calgary بمبلغ ⁦C$400,000⁩، منها ⁦C$100,000⁩ للأرض. فتكلفة المبنى ⁦C$300,000⁩، في الفئة 1 بمعدل ⁦4%⁩. وبقاعدة نصف السنة يكون الحد الأقصى للسنة الأولى ⁦C$300,000⁩ × النصف × ⁦4%⁩ = ⁦C$6,000⁩. وإذا انطبق حافز السنة الأولى، يصبح ⁦C$300,000 × 1.5 × 4% = C$18,000⁩.

صافي الإيجار قبل CCA هو ⁦C$5,000⁩، فتقتصر المطالبة في الحالتين على ⁦C$5,000⁩ ولا تنشئ خسارة. ويكون رصيد نهاية السنة ⁦C$295,000⁩.

لو لم يطالب المالك بشيء، لبقي الرصيد ⁦C$300,000⁩. وكان الحد الأقصى القائم على المعدل في السنة التالية ⁦C$12,000⁩ بدل ⁦C$11,800⁩، فيضيف المبلغ المتروك ⁦C$5,000⁩ مبلغ ⁦C$200⁩ فقط إليه.

بيع بعد خمس سنوات

افترض أن المبنى وحده في فئته، دون إضافات، وأن صافي الإيجار يسمح بكل مطالبة. المطالبات في السنوات من الأولى إلى الخامسة هي ⁦C$5,000⁩ و⁦C$11,800⁩ و⁦C$11,200⁩ و⁦C$10,000⁩ و⁦C$10,000⁩، وكل منها لا يزيد على الحد الأقصى لتلك السنة (⁦4%⁩ من الرصيد الافتتاحي). ينخفض الرصيد من ⁦C$300,000⁩ إلى ⁦C$295,000⁩ ثم ⁦C$283,200⁩ ثم ⁦C$272,000⁩ ثم ⁦C$262,000⁩ ثم ⁦C$252,000⁩. وإجمالي CCA هو ⁦C$48,000⁩. وفي السنة السادسة يُباع المبنى بمبلغ ⁦C$380,000⁩ صافيًا بعد تكاليف البيع.

• استرداد الإهلاك: يُخفَّض الرصيد بالأقل بين ⁦C$380,000⁩ وتكلفة ⁦C$300,000⁩، فيصبح سالبًا بمقدار ⁦C$48,000⁩. ويُضاف مبلغ ⁦C$48,000⁩ هذا إلى الدخل كاملًا.
• الربح الرأسمالي: ⁦C$380,000⁩ ناقص التكلفة الأساسية المعدّلة ⁦C$300,000⁩ يساوي ⁦C$80,000⁩، يُدرج نصفها، أي ⁦C$40,000⁩، في الدخل.
• الدخل المضاف في السنة السادسة: ⁦C$88,000⁩.

لو لم يُطالَب بأي CCA، لكان الرصيد ⁦C$300,000⁩، ولما نشأ استرداد إهلاك، ولأُضيف مبلغ ⁦C$40,000⁩ فقط. لكن المالك كان سيحصل على خصومات أقل بمقدار ⁦C$48,000⁩ على مدى السنوات الخمس.

شقة داخل منزل المالك نفسه

تشغل شقة القبو ⁦30%⁩ من مساحة المنزل، ويطالب المالك بـ CCA على حصة الشقة من المبنى. والمطالبة بـ CCA تُسقط شرط «عدم وجود CCA»، فتُعدّ الشقة تغييرًا في الاستخدام. وعند بيع لاحق تحصل حصة الشقة من السعر على حساب مستقل للربح واسترداد الإهلاك، ويمكن للإعفاء أن يغطي الجزء الذي يسكنه المالك. راجع تأجير شقة في القبو.

هل وضعك مختلف؟

• تخطط للبيع أو الانتقال للسكن في العقار المؤجر أو تتوقع دخلًا مختلفًا جدًا قريبًا: القرار يعتمد على أرقام ملفك: رصيد المبنى، واسترداد الإهلاك المحتمل، وأثر ذلك على إعفاء منزلك. اجمع البنود المذكورة أعلاه، واطلب مساعدة ضريبية للأفراد قبل تقديم الإقرار الذي يحسم الخيار.
• طالبت بـ CCA سنوات لكن لا يوجد لديك جدول، أو بعض الإقرارات مفقودة: الرصيد هو الذي يحدد استرداد الإهلاك. أعد بناءه من كل نموذج ⁦T776⁩ قدّمته ومن إشعارات التقدير؛ وإذا كانت السجلات السنوية خلفها مفقودة، فراجع مساعدة مسك الدفاتر؛ وللإقرارات المفقودة راجع استكمال الإقرارات الضريبية غير المقدَّمة، مع مساعدة ضريبية للأفراد.
• العقار المؤجر شقة أو غرف في منزلك، أو تنتقل منه وتؤجره: راجع تأجير شقة في القبو وتحويل المنزل إلى عقار مؤجر وإعفاء المسكن الرئيسي.
• هناك شك في إصلاح أو تحسين: التكاليف الرأسمالية تُضاف إلى الفئة؛ راجع إصلاح أم تكلفة رأسمالية.
• تؤجر لإقامات قصيرة، أقل من 90 يومًا: قد تؤدي تراخيص البلدية إلى رفض CCA عن الأيام المخالفة؛ راجع دخل التأجير قصير الأجل.
• شركة تملك العقار المؤجر: لا يُرفع حد خسارة الإيجار إلا عن شركة تأمين على الحياة أو شركة نشاطها الرئيسي طوال السنة هو تأجير عقاراتها أو تطويرها أو بيعها؛ أما الشركات الأخرى فتبقى خاضعة للحد (اللائحة، المادة ⁦1100(12)⁩)؛ راجع العقار المؤجر داخل شركة.
• تملك العقار المؤجر بالشراكة مع آخرين، أو بعت أو ستبيع: راجع العقار المؤجر المشترك وبيع عقار مؤجر.
• تعيش خارج كندا، أو تنتقل إليها أو منها: تغيّر الإقامة طريقة فرض الضريبة على الإيجار؛ راجع الملاك غير المقيمين واطلب مساعدة ضريبية عبر الحدود.