למי זה מתאים
- תושבי קנדה שמחזיקים בעצמם בבניין להשכרה ומחליטים מדי שנה אם לתבוע CCA
- בעלים שאולי ימכרו, יעברו לגור בנכס המושכר או ישכירו חלק מהבית שבו הם גרים
לא מכוסה כאן
- איך CCA פועל לגבי ציוד, כלי רכב וקבוצות נכסים אחרות
- חישוב המס המלא כשנכס להשכרה נמכר
- נכסים להשכרה שמוחזקים בחברה או בשותפות, ובעלים שהם תושבי חוץ
האם לתבוע CCA על הנכס שלי להשכרה?
ניכוי פחת קנדי (CCA) הוא וולונטרי: בכל שנה אפשר לתבוע כל סכום מאפס ועד המקסימום של אותה שנה (מדריך T4036 של CRA). זו בחירה עם מחיר. תביעה מקטינה את ההכנסה משכירות כבר עכשיו, ומקטינה גם את יתרת הבניין לצורכי מס, היא העלות שטרם הופחתה (UCC). אם תמכרו בהמשך את הבניין ביותר מהיתרה הזו, העודף יתווסף להכנסה כהחזר פחת (recapture). התמורה נספרת רק עד העלות ההונית של הבניין (Income Tax Act, סעיף 13).
נכס להשכרה אינו מקרה פשוט לבחירה הזו כאשר:
- ייתכן שתמכרו את הנכס או תעברו לגור בו בתוך כמה שנים;
- תבעתם CCA בשנים קודמות, אבל אין לכם לוח שמראה את יתרת הבניין;
- הנכס המושכר הוא חלק מהבית שבו אתם גרים;
- הפכתם את הבית שלכם לנכס להשכרה, או קיבלתם את הנכס במתנה, בירושה או בהעברה מבן או בת זוג, כי עלות הפתיחה ל-CCA עשויה להיות שונה ממחיר הרכישה, וה-CCA שנתבע בעבר בידי בן או בת הזוג או בידי הבעלים שנפטר עשוי לעבור אליכם;
- ההכנסה שלכם השנה נמוכה או גבוהה במיוחד בהשוואה לשנה שבה אתם מצפים למכור.
המעבר לגור בנכס הוא המקרה החד ביותר. אם הותר CCA על הבניין בשנה כלשהי אחרי 1984 ולפני המעבר, לכם, לבן או לבת הזוג (גם ללא נישואים) או לנאמנות של אחד מכם, אי אפשר לעשות את הבחירה שדוחה את הדיווח על שינוי הייעוד כשהנכס המושכר הופך לביתכם (Income Tax Act, סעיף 45, סעיפי משנה (3) ו-(4)). המעבר נחשב אז למכירה בשווי שוק הוגן: נוצר החזר פחת במידה ששווי הבניין (שנספר עד עלותו ההונית) עולה על יתרתו, ומדווחים על כל רווח בבניין ובקרקע (סעיף 13(7)(a)). ראו הפיכת בית לנכס להשכרה.
מה כדאי לאסוף לפני ההחלטה: איך ומתי רכשתם את הנכס (קנייה, מתנה, ירושה או שינוי ייעוד), דף הרכישה שמפרט את החלוקה בין קרקע לבניין, לוח ה-CCA מכל טופס T776 שהוגש, חשבוניות על שיפורים הוניים, והתוכניות שלכם לנכס.
כמה CCA אפשר לתבוע על בניין להשכרה?
המקסימום הוא שיעור שמוחל על העלות שטרם הופחתה (UCC) של הבניין (בשנה הראשונה בדרך כלל על חצי מהעלות, או על יותר מכך לפי התמריץ שלהלן), ואינו עולה על ההכנסה נטו משכירות לפני CCA. קרקע אף פעם אינה זכאית.
| פריט | הכלל |
|---|---|
| קרקע | אינה ניתנת לפחת. רק עלות הבניין נכנסת לחישוב ה-CCA (CRA). |
| קבוצה ושיעור | קבוצה 1 כוללת את רוב הבניינים שנרכשו אחרי 1987, בשיעור 4% מיתרת הקבוצה (קבוצות הנכסים של CRA; Regulations, סעיף 1100). חלק מהבניינים נמצאים בקבוצה 3, 6, 31 או 32, או זכאים להפחתה נוספת, כמו בניין חדש שנבנה להשכרה (ראו בהמשך) (Regulations, סעיף 1100(1)). |
| שנת הרכישה | CCA מתחיל כשהבניין זמין לשימוש. לפי כלל חצי השנה, בדרך כלל אפשר לתבוע CCA רק על מחצית התוספות נטו לקבוצה. תמריץ ההשקעה המואץ מחדש (reaccelerated investment incentive) מחליף אותו לגבי נכס שנרכש אחרי 2024: בבניין שהיה זמין לשימוש לפני 2030 בסיס השנה הראשונה הוא פי 1.5 משיעור הקבוצה מהסכום הרגיל, ובבניין שהיה זמין לשימוש בשנים 2030 עד 2033 כלל חצי השנה מושעה, ללא התוספת של חצי נוסף (CRA; Regulations, סעיף 1100(2)). התמריץ אינו זמין לנכס שאתם או אדם קשור הייתם בעליו או תבעתם עליו CCA בעבר (סעיף 1104(4.01)). במדריך T4036 של CRA התמריץ עדיין מוגדר כשינוי מוצע, אבל בחוברת ההסבר של CRA על CCA נכתב שהוא נחקק ב-26 במרץ 2026 וחל מ-1 בינואר 2025 (T4036; folio S3-F4-C1). |
| שנים מאוחרות יותר | השיעור כפול יתרת הקבוצה בסוף השנה, לפני התביעה של אותה שנה. כל תביעה מקטינה את היתרה. |
| תקרה | ההכנסה נטו משכירות לפני CCA, בכל הנכסים שלכם להשכרה יחד (בסעיף הבא). |
| איפה מדווחים | מחשבים את התביעה בחלק A של טופס T776 ומזינים אותה בשורה 9936. החזר פחת מדווחים בשורה 9947 והפסד סופי (terminal loss) בשורה 9948 (T4036). |
בנכס שנרכש, העלות ההונית של הבניין כוללת את חלקו בעלויות הרכישה, שמחולקות בין קרקע לבניין לפי יחס המחירים (דוגמת CRA). אם רכשתם את הנכס כדי לגור בו ובהמשך התחלתם להשכיר אותו, העלות ההונית שלו ל-CCA היא בדרך כלל הנמוך מבין שווי השוק ההוגן ביום תחילת ההשכרה לבין העלות בתוספת מחצית מהעלייה בשווי (Income Tax Act, סעיף 13(7)(b)). לכל הקבוצות ולחלוקה בין קרקע לבניין, ראו ניכוי פחת קנדי. תושבי קוויבק מחשבים את ה-CCA להשכרה גם עבור Revenu Québec, בטופס TP-128-V.
האם CCA יכול ליצור הפסד משכירות בטופס T776 או להגדיל אותו?
לא. CCA אינו יכול ליצור הפסד משכירות או להגדיל אותו (CRA). המגבלה היא ההכנסה מכל הנכסים שלכם להשכרה יחד, לפני CCA, בניכוי הפסדים מהם (Regulations, סעיף 1100(11)).
כלומר CCA יכול להוריד רווח עד אפס ולא מעבר לכך. נכס שכבר מראה הפסד לפני CCA לא מקבל CCA, אלא אם הרווח מנכס אחר סופג אותו; בדוגמה של CRA עצמה יש שלושה נכסים עם הפסד נטו כולל, ולכן אי אפשר לתבוע CCA. ריבית משכנתה, מס רכוש והוצאות אחרות על ההשכרה מקטינים קודם את השכירות נטו, ולכן מקטינים גם את המרווח שנשאר ל-CCA. CCA שאי אפשר לתבוע נשאר ב-UCC של הבניין. אם משכירים לשהיות קצרות, מתחת ל-90 ימים רצופים, נשלל גם CCA בימים שבהם ההשכרה נאסרה במקום או שהיה חסר רישום, רישיון או היתר נדרש; מחשבים זאת בתרשים B של טופס T776 (Income Tax Act, סעיף 67.7). להפסדים חוזרים ראו הפסדים משכירות ובדיקת CRA; להבנה איזו הוצאה נרשמת באיזו שורה ראו שורות ההוצאות בדוח השכירות.
מהו החזר פחת (recapture) ומה ההבדל בינו לבין רווח הון?
החזר פחת הוא החלק במכירה שמחזיר להכנסה את ה-CCA שניכיתם קודם. הוא מתווסף להכנסה במלואו בשנת המכירה, ואילו מרווח הון נכלל רק 50% (Income Tax Act, סעיף 13; T4037).
כדי לבדוק מכירה, מקטינים את ה-UCC של הבניין בסכום הנמוך מבין התמורה נטו מהמכירה (אחרי עלויות מכירה) לבין העלות ההונית המקורית שלו. אם יתרת הקבוצה יוצאת שלילית, הסכום הזה הוא החזר פחת (T4037). לכן בניין בקבוצה משלו שנמכר בלפחות עלותו ההונית מייצר את שניהם: החזר פחת השווה ל-CCA שנתבע (מענק ממשלתי או זיכוי מס להשקעה יכולים להגדיל אותו, לפי T4036), ורווח הון על כל סכום שמעל בסיס העלות המותאם (ACB).
| החזר פחת | רווח הון | |
|---|---|---|
| מה זה מודד | CCA שנתבע בעבר ושמחיר המכירה מכסה | התמורה נטו מהמכירה שמעל בסיס העלות המותאם של הבניין |
| נכלל בהכנסה | במלואו | 50% מהרווח |
| איפה מדווח | טופס T776, שורה 9947 | Schedule 3 |
הרווח נמדד מבסיס העלות המותאם, לא מהיתרה המופחתת, ולכן שני הסכומים אינם חופפים (דוגמת T4037). אחרי שינוי ייעוד מבית מגורים לנכס להשכרה, בסיס העלות המותאם (שווי השוק ההוגן ביום השינוי, אלא אם עשיתם את הבחירה לפי סעיף 45(2)) יכול להיות שונה מהעלות ההונית שמשמשת ל-CCA, ולכן שמרו את שניהם. במוות הבניין נחשב כנמכר בשווי שוק הוגן רגע לפני המוות, ולכן החזר הפחת נופל על הדוח האחרון, אלא אם הנכס עובר לבן או בת זוג שמקבלים אותו ביתרת הבניין (Income Tax Act, סעיף 70, סעיפי משנה (5) ו-(6)). את חישוב המכירה המלא ראו במכירת נכס להשכרה.
אם לא נתבע CCA אף פעם, האם נימנע מהחזר פחת כשנמכור?
בדרך כלל כן, כי החזר פחת נובע מ-CCA שהקטין את היתרה. CCA שלא נתבע נשאר ב-UCC (folio S3-F4-C1 של CRA). אם לא נוכה מעולם CCA, היתרה שווה לעלות הבניין, ולכן תמורה נטו עד גובה העלות הזו לא יכולה להפוך אותה לשלילית. רווח מעל העלות נשאר רווח הון. החריג הוא בניין שקיבלתם מבן או בת זוג, או עקב פטירה: ה-CCA של הבעלים הקודם נחשב כמותר לכם גם אם לא תבעתם דבר, ויכול לחזור כהחזר פחת (Income Tax Act, סעיף 73(2); סעיף 70(5)(c) ו-(6)(e)).
שלוש נקודות חלות כשמדלגים על CCA:
- ניכויים נדחים. הכנסה משכירות שלא קוזזה ב-CCA ממוסה באותן שנים. הסכום שדולג חוזר רק דרך תביעות מאוחרות מוגבלות בשיעור או דרך הפסד סופי.
- תביעה בשנה כלשהי נחשבת. CCA שנוכה בשנה קודמת כלשהי מקטין את היתרה ויכול להפוך להחזר פחת. בדקו כל טופס T776 שהוגש (חלק A, ושורה 9936 לתביעה) וכל רישום העברה לפני שאתם מניחים שלא נתבע דבר.
- הפסד סופי. אם הבניין נמכר בפחות מיתרתו ואין עוד נכס בקבוצה, ההפרש הוא הפסד סופי (terminal loss), שמנכים מההכנסה משכירות, ולא הפסד הון (T4036; CRA, מכירת נכס להשכרה). אם אתם, או מי שאינכם במרחק זרוע ממנו, הייתם בעלי הקרקע שמתחת לבניין, כלל נפרד מעלה את מחיר המכירה לכאורה של הבניין, ולכן ההפסד הסופי יכול להיות קטן מההפרש (Income Tax Act, סעיף 13(21.1)); ראו מכירת נכס להשכרה.
מה משתנה כשלבניין להשכרה יש קבוצת CCA משלו?
בניין בקבוצה משלו נבחן לבד במכירה, ולכן הוא מייצר החזר פחת או הפסד סופי, אף פעם לא תערובת עם בניינים אחרים. בניין להשכרה שנרכש אחרי 1971 ועלותו ההונית $50,000 או יותר נכנס לקבוצה נפרדת כשמחזיקים ביותר מנכס אחד בקבוצה (Regulations, סעיף 1101(1ac); T4036). יש חריגים (סעיף 1101(1ad)).
במכירה:
| תוצאת המכירה | מה קורה |
|---|---|
| התמורה נטו (עד גובה העלות) עולה על היתרה | החזר פחת, מדווח בשורה 9947 |
| היתרה עולה על התמורה נטו | הפסד סופי, כי לא נשאר נכס בקבוצה; מדווח בשורה 9948 (כלל הקרקע שלמעלה יכול להקטין אותו) |
| הבניין חולק קבוצה עם בניינים אחרים | המכירה מקטינה את היתרה המאוחדת; החזר פחת נוצר רק אם היתרה המאוחדת הופכת שלילית, והפסד סופי רק כשהנכס האחרון יוצא מהקבוצה |
האם תביעת CCA על חלק מהבית שלי תעלה לי בפטור על דירת המגורים העיקרית?
זה עלול לקרות, לגבי החלק המושכר. CRA רואה בשימוש להשכרה בחלק מדירת המגורים העיקרית שלכם שינוי ייעוד של אותו חלק, אלא אם שלושת התנאים מתקיימים: השימוש להשכרה משני לשימוש העיקרי בנכס כמגורים, אין שינוי מבני בנכס, ולא נתבע עליו CCA (T4036; T4037; folio S1-F3-C2 של CRA). תביעת CCA נכשלת בתנאי השלישי.
אם תתחילו לתבוע CCA מאוחר יותר, החלק המושכר נחשב כנמכר וכנקנה בחזרה בשווי שוק הוגן בעת תחילת השימוש להשכרה. הפטור על דירת מגורים עיקרית בדרך כלל מבטל או מקטין את הרווח במכירה לכאורה הזו. במכירה מאוחרת יותר המחיר מתחלק בין החלק שבו אתם גרים לבין החלק המושכר: הפטור יכול לכסות את החלק שבו אתם גרים, מדווחים על כל רווח בחלק המושכר, ו-CCA שנתבע עליו חוזר כהכנסה (החזר פחת) (T4037).
בחירה לפי סעיף משנה 45(2), שנעשית בדוח של השנה שבה השימוש להשכרה מתחיל, יכולה במקום זאת למנוע את המכירה לכאורה בשינוי ייעוד חלקי (Income Tax Act, סעיף 45); להגשתה, גם באיחור, ראו הפיכת בית לנכס להשכרה. כל עוד הבחירה בתוקף אי אפשר לתבוע CCA, ותביעה מבטלת את הבחירה מהיום הראשון של אותה שנה (T4036; folio S1-F3-C2). ראו השכרת דירת מרתף וגם הפטור על דירת מגורים עיקרית.
אם נדלג על CCA עכשיו, אפשר לתבוע אותו מאוחר יותר?
כן, אבל לאט. CCA שדולג נשאר ב-UCC וזמין בשנים הבאות (folio S3-F4-C1 של CRA). אבל המקסימום בכל שנה הוא רק השיעור כפול היתרה, ולכן CCA שדולג לא מושלם בשנה מאוחרת אחת. הדוגמה הראשונה בהמשך מראה את גודל ההשפעה.
כדי להוסיף CCA לשנה שכבר הוגשה, חוזר CRA בעניין תיקון תביעות CCA (מ-1984) קובע ש-CRA תקבל תביעה מתוקנת רק כל עוד נשארה פתוחה התקופה להשגה על השומה של אותה שנה, בכפוף לחריגים ברשימה (IC84-1). לפי החוק הנוכחי, ליחיד התקופה הזו היא המאוחר מבין שנה אחת אחרי מועד ההגשה לבין 90 ימים אחרי שליחת הודעת השומה (Income Tax Act, סעיף 165). תביעה מתוקנת חייבת עדיין לכבד את תקרת ההכנסה נטו משכירות של אותה שנה. לשנה ישנה יותר, CRA רשאית גם לתקן שומה לבקשתכם אם הגשתם בקשה בתוך 10 שנים קלנדריות מתום אותה שנה, אך ההחלטה בידיה (Income Tax Act, סעיף 152(4.2)); שנים ישנות יותר עשויות לדרוש ייעוץ אישי.
איך מחליטים אם לתבוע את המקסימום, פחות ממנו או כלום?
משווים את שווי המס של הניכוי עכשיו מול המס על החזר הפחת בהמשך. אם הבניין נמכר בלפחות עלותו המקורית, כל דולר שנתבע חוזר כהכנסה בשנת המכירה, ולכן התביעה בעיקר מזיזה הכנסה מהיום לשנת המכירה. כמה זה חוסך או עולה תלוי בשיעורי המס שלכם בשתי השנים.
| גורם | מצביע על תביעה | מצביע על תביעה קטנה יותר, או על אפס |
|---|---|---|
| ההכנסה שלכם עכשיו לעומת שנת המכירה | ההכנסה שלכם גבוהה עכשיו מכפי שאתם מצפים שתהיה בשנת המכירה | בשנת המכירה יתווספו החזר פחת ורווח חייב להכנסה שגבוהה ממילא |
| כמה זמן תחזיקו בנכס | החזקה ארוכה נותנת שנים רבות של ניכויים לפני כל החזר פחת | מכירה בתוך כמה שנים מביאה את החזר הפחת מהר |
| מחיר המכירה הצפוי | המחיר עשוי לצאת מתחת ליתרת הבניין, ולכן לא נוצר החזר פחת; כל פער הוא הפסד סופי, שכלל הקרקע יכול להקטין | צפוי שהמחיר יעלה על העלות, ולכן כל דולר שנתבע חוזר כהחזר פחת |
| התוכניות לנכס | הנכס נשאר להשכרה | ייתכן שתעברו לגור בו, תשכירו רק חלק מהבית, או תחזיקו בו עד המוות (מכירה לכאורה) |
אף שורה לא מכריעה לבד, ותקרת ההכנסה נטו משכירות עשויה להשאיר מעט לתביעה בכל מקרה. CRA אינה דורשת את המקסימום באף שנה.
האם יש ניכוי CCA מואץ לבניין חדש שנבנה במיוחד להשכרה?
ייתכן, לקבוצה צרה של בניינים חדשים. תקנות מס הכנסה (Income Tax Regulations) מוסיפות הפחתה שמעלה את השיעור הכולל ל-10% לבניין מגורים חדש שנבנה במיוחד להשכרה ומוחזק בקבוצה משלו, וחוק היישום של התקציב (Budget 2025 Implementation Act, No. 1), שאושר ב-26 במרץ 2026, כולל אותה, אף שמדריך T4036 של CRA עדיין מגדיר את השיעור כמוצע (Regulations, סעיף 1100(1)(a.4); סעיף 1101(1ac.1); T4036). ההגדרות בסעיף 1104 דורשות את כל התנאים האלה:
- בניין, או חלק ממנו, בקנדה עם ארבע יחידות מגורים להשכרה או יותר (לפחות ארבע עם מטבח, חדר רחצה ואזור מגורים פרטיים), או עשר יחידות או יותר. יחידה שמוצעת לקהל המטייל או הנופש אינה יחידת מגורים להשכרה, גם לשהיות של 28 ימים או יותר.
- כל היחידות או כמעט כולן מושכרות או מוצעות להשכרה לתקופות רצופות של 28 ימים לפחות.
- בנייה שהחלה אחרי 15 באפריל 2024 ולפני 2031, או בניין מסחרי ששופץ באופן מהותי לשימוש להשכרה, כשהשיפוצים החלו באותו חלון זמן.
- הבניין הופך לזמין לשימוש לפני 2036.
השכרה של בית יחיד, סוויטה או יחידת דירה בקונדומיניום אינה עומדת בדרישת מספר היחידות. לפי CRA השיעור אינו חל על שיפוצים של מתחם מגורים קיים (קבוצות הנכסים של CRA).
דוגמה
הדוגמאות האלה משתמשות בסכומים מעוגלים להמחשה, בדולרים קנדיים.
השנה הראשונה של נכס חדש להשכרה
נכס להשכרה בקלגרי נרכש ב-C$400,000, מתוכם C$100,000 מוקצים לקרקע. עלות הבניין היא C$300,000, בקבוצה 1 בשיעור 4%. לפי כלל חצי השנה, המקסימום בשנה הראשונה הוא C$300,000 × חצי × 4% = C$6,000. אם תמריץ השנה הראשונה חל, הוא C$300,000 × 1.5 × 4% = C$18,000.
ההכנסה נטו משכירות לפני CCA היא C$5,000, ולכן בכל מקרה התביעה מוגבלת ל-C$5,000 ואינה יכולה ליצור הפסד. היתרה בסוף השנה היא C$295,000.
לו הבעלים לא היו תובעים דבר, היתרה הייתה נשארת C$300,000. המקסימום לפי השיעור בשנה הבאה היה C$12,000 במקום C$11,800, ולכן C$5,000 שדולגו מוסיפים לו רק C$200.
מכירה אחרי חמש שנים
נניח שהבניין לבדו בקבוצה שלו, בלי תוספות, וההכנסה נטו משכירות תומכת בכל תביעה. התביעות בשנים אחת עד חמש הן C$5,000, C$11,800, C$11,200, C$10,000 ו-C$10,000, כל אחת בגובה המקסימום של אותה שנה או מתחתיו (4% מהיתרה בפתיחה). היתרה יורדת מ-C$300,000 ל-C$295,000, C$283,200, C$272,000, C$262,000 ו-C$252,000. סך ה-CCA הוא C$48,000. בשנה השישית הבניין נמכר ב-C$380,000 נטו אחרי עלויות מכירה.
- החזר פחת: היתרה מוקטנת בנמוך מבין C$380,000 לבין העלות של C$300,000, ונשארת במינוס C$48,000. הסכום C$48,000 מתווסף להכנסה במלואו.
- רווח הון: C$380,000 פחות בסיס העלות המותאם של C$300,000 הוא C$80,000, ומחציתו, C$40,000, נכללת בהכנסה.
- ההכנסה שמתווספת בשנה השישית: C$88,000.
לו לא נתבע CCA, היתרה הייתה C$300,000, החזר הפחת היה אפס, ורק C$40,000 היו מתווספים. הבעלים גם היו מקבלים C$48,000 פחות בניכויים במשך חמש השנים.
סוויטה בבית המגורים של הבעלים
סוויטת מרתף היא 30% משטח הרצפה של בית, והבעלים תובעים CCA על חלק הסוויטה בבניין. תביעת CCA נכשלת בתנאי “בלי CCA”, ולכן הסוויטה נחשבת לשינוי ייעוד. במכירה מאוחרת יותר החלק של הסוויטה במחיר מקבל חישוב נפרד של רווח והחזר פחת, והפטור יכול לכסות את החלק שבו הבעלים גרים. ראו השכרת דירת מרתף.
המצב שלכם שונה?
- אתם מתכננים למכור, לעבור לגור בנכס או מצפים להכנסה שונה מאוד בקרוב: ההחלטה תלויה במספרים בתיק שלכם: יתרת הבניין, החזר הפחת הצפוי וההשפעה על פטור דירת המגורים. אספו את הפריטים שפורטו למעלה, וקבלו ייעוץ מס אישי לפני שאתם מגישים את הדוח שמכריע בבחירה.
- תבעתם CCA במשך שנים אבל אין לכם לוח, או שחסרים דוחות: היתרה קובעת את החזר הפחת. בנו אותה מחדש מכל טופס T776 שהוגש ומכל הודעת שומה; אם הרישומים השנתיים שמאחוריהם חסרים, ראו עזרה בהנהלת חשבונות; לדוחות חסרים ראו השלמת דוחות שלא הוגשו, יחד עם ייעוץ מס אישי.
- הנכס המושכר הוא סוויטה או חדרים בבית שבו אתם גרים, או שאתם עוברים דירה ומשכירים את ביתכם: ראו השכרת דירת מרתף, הפיכת בית לנכס להשכרה והפטור על דירת מגורים עיקרית.
- יש ספק לגבי תיקון או שיפור: עלויות הוניות מתווספות לקבוצה; ראו תיקון שוטף או הוצאה הונית.
- אתם משכירים לשהיות קצרות, מתחת ל-90 ימים: רישוי מקומי יכול לשלול CCA בימים שאינם עומדים בדרישות; ראו הכנסה מהשכרה לטווח קצר.
- חברה מחזיקה בנכס להשכרה: מגבלת ההפסד משכירות מוסרת רק לגבי חברת ביטוח חיים או חברה שעיסוקה העיקרי לאורך השנה הוא השכרה, פיתוח או מכירה של מקרקעין שלה עצמה; חברות אחרות נשארות מוגבלות (Regulations, סעיף 1100(12)); ראו נכס להשכרה בחברה.
- אתם בעלים משותפים של הנכס, או שמכרתם או תמכרו אותו: ראו נכס להשכרה בבעלות משותפת ומכירת נכס להשכרה.
- אתם גרים מחוץ לקנדה, או עוברים אליה או ממנה: התושבות משנה את אופן המיסוי של שכירות; ראו משכירים שהם תושבי חוץ וקבלו ייעוץ מס חוצה גבולות.
נתונים בדף זה
| נתון | ערך | מקור |
|---|---|---|
| שיעור CCA של Class 1 רוב המבנים שנרכשו אחרי 1987; כללי מבנים מיוחדים יכולים לשנות את השיעור | 4% | CRA: קבוצות נכסים הניתנים לפחת סומן |
| מכפיל CCA בשנה הראשונה לרוב הנכסים בפחת מואץ מחדש מקדם של 1/2 שנוסף לפי רכיב A.1(a) בתקנה 1100(2) לנכס שזמין לשימוש לפני 2030; לא בקבוצות 44, 46 או 50 (שלהן מקדמים משלהן), וגם לא בקבוצות 12, 13, 14, 15, 43.1, 53 עד 56 ו-59 | פי 1.5 משיעור הקבוצה שנת מס 2026 | Justice Laws: תקנות מס הכנסה, סעיף 1100 סומן |
| שיעור כללי של הכללת רווח הון חייב במס הכלל הרגיל לפי סעיף 38(a) של Income Tax Act; חלים חריגים | 50% | Justice Laws: Income Tax Act, סעיף 38 סומן |
| סף מחלקה נפרדת לבניין להשכרה עלות הון של בניין לנכס להשכרה שנרכש אחרי 1971 | $50,000 | CRA: הכנסה משכירות סומן |
| מועד אחרון להתנגדות במס הכנסה של יחיד, ממועד ההגשה מועד ההתנגדות לשומת חלק I של T1 הוא המאוחר מבין פרק זמן זה אחרי מועד ההגשה או 90 ימים אחרי שליחת ההודעה | שנה אחת | Income Tax Act, סעיף 165 סומן |
| מועד הגשת התנגדות רגיל לשומה של ה-CRA לאחר שליחת ההודעה, לשומות מס הכנסה של T2 ושל GST/HST. המועד לדוח מס הכנסה של יחיד עשוי להיות מאוחר יותר | 90 ימים | Income Tax Act, סעיף 165 סומן |
| שיעור CCA כולל על מבנה חדש זכאי שנבנה במיוחד להשכרה Class 1 רגיל בשיעור 4% ועוד תוספת של 6% לבניין חדש כשיר שנבנה במיוחד להשכרה למגורים בסוג נפרד | 10% | Income Tax Regulations, סעיף 1100(1)(a) ו-(a.4) סומן |
| חלון תחילת הבנייה של נכס מגורים חדש להשכרה שנבנה למטרה זו הבנייה של בניין ההשכרה, או שיפוצים שהופכים בניין מסחרי לשימוש להשכרה, חייבים להתחיל בחלון זה | אחרי 15 באפריל 2024 ולפני 2031 | Income Tax Regulations, סעיף 1104, הגדרת נכס מגורים חדש להשכרה שנבנה למטרה זו סומן |
| מועד סף לזמינות לשימוש עבור נכס מגורים חדש להשכרה שנבנה למטרה זו הבניין חייב להיות זמין לשימוש לפני שנה זו כדי להיות נכס מגורים חדש להשכרה שנבנה למטרה זו | לפני 2036 | Income Tax Regulations, סעיף 1104, הגדרת נכס מגורים חדש להשכרה שנבנה למטרה זו סומן |
מקורות ראשוניים
- CRA: מדריך T4036, הכנסה משכירות
- CRA: סכום ניכוי הפחת הקנדי שאפשר לתבוע
- CRA: דוגמה לחישוב ניכוי פחת קנדי
- CRA: קבוצות נכסים להשכרה הניתנים לפחת
- CRA: קבוצות נכסים הניתנים לפחת
- CRA: מכירת נכס להשכרה
- CRA: Income Tax Folio S3-F4-C1, דיון כללי בניכוי פחת קנדי
- CRA: מדריך T4037, רווחי הון
- CRA: Income Tax Folio S1-F3-C2, דירת מגורים עיקרית
- CRA: Information Circular IC84-1, תיקון תביעות ניכוי פחת קנדי
- Income Tax Regulations, סעיף 1100
- Income Tax Regulations, סעיף 1101
- Income Tax Regulations, סעיף 1104
- Income Tax Act, סעיף 13
- Income Tax Act, סעיף 45
- Income Tax Act, סעיף 165
- Budget 2025 Implementation Act, No. 1 (S.C. 2026, c. 3)
- Income Tax Act, סעיף 152
- Income Tax Act, סעיף 67.7
- Income Tax Act, סעיף 70
- Income Tax Act, סעיף 73
- Revenu Québec: ניכוי פחת קנדי למשכיר
- Revenu Québec: טופס TP-128-V
על המדריך
תורגם מהמדריך באנגלית · קראו את המקור באנגלית
הדף מסביר כללים כלליים לשנת המס המוצגת. הוא אינו ייעוץ למצבכם.
שינויים במקור האנגלי
- : פורסם לראשונה.