임대 부동산 계정과목표: Schedule E 줄별 설정

모든 임대 부동산에 계정과목표 하나를 써야 하나요, 부동산마다 하나씩 써야 하나요?

소유주 한 명이 Schedule E 하나로 보고한다면 모든 임대 부동산에 계정과목표 하나를 쓰세요. Schedule E의 각 줄마다 비용 계정을 하나씩 두고, 모든 거래에 부동산 태그를 붙입니다. Schedule E는 부동산마다 열이 따로 있고, 3번 줄과 5~19번 줄을 부동산별로 반복합니다. 줄이 곧 계정이고, 부동산이 곧 태그입니다. 부동산이 세 곳을 넘으면 Schedule E를 더 붙이며, 한 장에 합계를 적습니다(작성 안내).

부동산마다 계정을 따로 두면 매입할 때마다 늘어나고 합계를 만들기 어려워집니다. 이 구성은 대부분의 개인이 쓰는 현금주의를 전제로 합니다. 임대료는 받을 때, 비용은 지급할 때 계산합니다(Tax Topic 414). 자산 계정은 가진 것이나 받을 돈, 부채 계정은 갚을 돈, 자본 계정은 본인이 넣거나 꺼낸 돈을 담습니다.

다음과 같은 경우는 단순하지 않습니다.

• 임대 부동산끼리, 또는 임대 자금과 개인 자금이 섞여 있어 부동산별 손익계산서를 만들 수 없는데 대출 기관, 매각, 신고 대행인이 기다리고 있습니다.
• 장부가 제출한 Schedule E와 맞지 않거나 몇 달 또는 몇 해 밀려 있습니다.
• 캐시아웃 재융자처럼 대출금이 임대 외의 용도에 쓰였습니다.
• 부동산을 본인도 쓰거나 일부만 임대합니다.
• 수리비, 장비, 개량 비용이 하나의 비용 계정에 뭉쳐 있습니다.
• 임대 부동산을 공동 소유하거나 소유주가 서로 달라 각 소유주가 자기 몫만 보고합니다.
• 임대 부동산이 서로 다른 LLC에 있습니다. 법인세 선택을 하지 않은 단일 구성원 LLC는 여전히 본인의 Schedule E에 보고하지만, 파트너십으로 과세되는 LLC는 자체 신고서를 제출합니다(26 CFR 301.7701-3).
• 파트너십이나 S corporation이 소유합니다(둘 중 하나로 과세되는 LLC 포함). 이 경우 Schedule E가 아니라 Form 8825에 보고합니다.

먼저 모을 자료: 이전 Schedule E와 감가상각 명세서, 대출별 연말 내역서, 매입 때의 종결 명세서, 임대 부동산과 관련된 모든 계좌의 은행·카드 내역서, 임대차 계약서나 임대료 명세표, 대출 기관이나 매수인의 요청이 있다면 그 내용. 장부가 이미 부동산별로 섞여 있거나 맞지 않는다면 장부 관리를 참고하세요.

부동산별 수입과 비용을 어떻게 구분하나요? 하위 계정, 태그, 별도 장부 중 무엇이 좋은가요?

모든 수입과 비용 줄에 해당 부동산 태그를 붙이세요. 도구에 태그 기능이 없으면 하위 계정을 쓰고, 별도 장부는 소유주나 사업체가 다를 때만 만드세요.

스프레드시트에서는 두 열이 같은 역할을 합니다. 부동산과 Schedule E 줄입니다.

Publication 583은 사업을 둘 이상 하는 사람은 사업마다 완전하고 별도의 기록을 보관하라고 안내합니다. 임대가 사업인지, 임대 부동산 여러 곳이 하나의 사업인지 여러 사업인지는 사실관계에 달려 있습니다. 부동산 태그를 쓰면 부동산별로 수입과 비용 보고서를 완전하게 뽑을 수 있습니다. 신고 대행인이 본인의 경우를 어떻게 처리하는지 물어보세요. 임대 부동산마다 LLC가 있다면 임대 부동산별 LLC의 장부를 참고하세요. 별도 은행 계좌는 임대 부동산별 은행 계좌를 참고하세요.

임대료, 연체료, 몰수한 보증금에는 어떤 수입 계정이 필요한가요?

임대료 성격의 계정은 모두 해당 부동산의 Schedule E 3번 줄로 들어갑니다. 임대료 성격의 계정을 세 개 두면 장부가 임대차 계약과 맞습니다.

임대료는 매월의 임대료만이 아니라 부동산을 사용하거나 점유하는 대가로 받는 모든 지급입니다. 돈 대신 받은 서비스나 재산은 공정 시장 가치로 계산합니다(Publication 527). Schedule E 작성 안내는 기타 임대 수입을 설명서를 첨부하여 3번 줄로 보내라고 안내합니다(작성 안내).

세입자가 본인의 청구서를 대신 내고 임대료에서 공제하면 임대료 전액을 수입으로, 그 청구서는 지급 대상에 따라 해당 줄에 따로 기록하세요. 공제 가능한 비용이면 비용으로, 개량 비용이면 자산으로 기록합니다(Publication 527). 부동산 관리인이 임대료를 받는다면 관리인의 소유주 명세서에 받은 임대료, 관리 수수료(11번 줄), 관리인이 낸 청구서가 나와 있으므로 각각 해당 줄에 넣을 수 있습니다. 파트너십의 Form 8825는 총 임대료를 기타 임대 수입과 따로 보고하므로, 계정을 둘로 나눠야 하는 또 다른 이유가 됩니다.

돌려줄 보증금, 대출금, 본인의 출자금은 임대료가 아닙니다. 아래에서 다룹니다.

Schedule E의 5~19번 줄에는 어떤 계정이 대응하고, 19번 줄에는 무엇이 들어가나요?

줄마다 비용 계정을 하나씩 만들고 그 줄의 이름을 붙이면 연말 보고서를 서식에 그대로 옮길 수 있습니다. 항목명은 최종 2025 Schedule E 기준입니다. 이번 과세연도 IRS 초안도 5~21번 줄과 23a~23e번 줄은 같고, 13번 줄만 13a(차량 대출 이자)와 13b(기타 이자)로 나뉩니다. 초안은 정식 발표 전에 바뀔 수 있습니다.

19번 줄에는 자체 줄이 없는 통상적이고 필요한 임대 비용이 들어갑니다. 서식에서 항목을 목록으로 적도록 요구하므로 종류마다 계정을 따로 만드세요. IRS는 여러 예를 들며, 그중에는 de minimis 세이프하버(safe harbor)에 따라 공제하는 소액 구매(Publication 527)와, 실제 차량 비용 방식을 쓸 때의 차량 리스료(작성 안내)가 있습니다. Schedule E에는 급여 줄이 없으므로 직원 급여도 일반적으로 여기에 넣습니다(Tax Topic 414는 직원 급여를 운영 비용으로 열거합니다). 직원을 두면 급여 관련 제출 의무도 생기므로 신고 대행인에게 알리세요.

어디에 넣을지 모르는 항목을 위해 "검토 필요" 계정을 두세요. 한 해를 합산하기 전에는 이 계정이 비어 있어야 합니다.

모기지 상환금, 에스크로 입금, 대출 수수료는 어디에 넣나요?

모기지 상환금은 원금, 이자, 에스크로로 나누세요. 이자와, 나중에 에스크로로 내는 세금과 보험료만 비용입니다.

부동산 세금은 직접 또는 에스크로 계좌를 통해 세무 당국에 낸 때 공제할 수 있으며, 대출 기관이 실제로 내준 금액만 인정됩니다(Publication 530, 주택 소유주용으로 작성됨). 대출 기관의 연말 에스크로 내역서에 나와 있습니다. 모기지 원금 상환은 공제할 수 없습니다(Publication 527). 임대 비용은 일반적으로 지급한 해에 공제하므로, 에스크로로 낸 보험료도 같은 날짜 논리를 따릅니다(Publication 527).

포인트와 기타 대출 수수료는 어디에 넣나요?

대출을 받으려고 낸 포인트는 선납 이자로, 낸 때가 아니라 대출 기간에 걸쳐 공제합니다(작성 안내). 자산 계정에 보관하고 매년 일부를 이자로 옮기세요. 대출이 끝나면 남은 잔액을 그해에 공제할 수 있습니다. 같은 대출 기관에서 재융자한 경우에는 일반적으로 공제할 수 없고, 새 대출 기간에 걸쳐 나누어 공제합니다(Publication 527).

대출을 받는 데 든 그 밖의 비용은 낸 해의 임대 비용이 아닙니다. 신고 대행인이 각각의 처리를 정할 때까지 "대출 비용" 자산 계정 하나에 보관하세요. 종결 비용을 각각 어떻게 처리하는지는 장부의 임대 부동산 종결 명세서에 있습니다.

캐시아웃 재융자는 어떻게 기록하나요?

새 대출을 용도별 부채 하위 계정으로 나누어 기록하세요. 기존 임대 대출을 갚거나 임대 부동산에 쓴 부분과 다른 곳에 쓴 부분입니다. 이자 지급액도 같은 비율로 나눕니다. 이자는 대출금을 어디에 썼는지를 따릅니다. 작성 안내는 각 부채의 대출금을 어디에 썼는지 보여 주는 기록을 요구하며, 가장 쉬운 추적 방법은 대출금을 다른 자금과 분리해 두는 것이라고 설명합니다. 임대 부동산을 기존 잔액보다 많은 금액으로 재융자한 경우 임대에 쓰이지 않은 부분의 이자는 일반적으로 임대 비용이 아니며 그 부분의 포인트도 마찬가지입니다(Publication 527). 임대 몫은 12번 또는 13번 줄에, 돈이 쓰인 부동산의 열에 넣으세요. 개인 용도의 이자는 소유주 인출금으로 처리하고, 돈이 다른 사업이나 투자에 쓰였다면 신고 대행인이 그 이자를 어디에 넣을지 정해야 합니다.

수리비와 개량 비용은 어떻게 구분하고, 지붕이나 가전제품 계정은 어떻게 만드나요?

수리와 유지 비용은 14번 줄에서 공제하세요. 개량 비용은 부동산 태그를 붙인 자산 계정에 넣고 감가상각하세요. 부동산을 더 좋게 하거나, 원래대로 복원하거나, 다른 용도에 맞게 바꾸는 비용은 개량 비용입니다. 판단 기준은 임대 부동산의 수리비와 개량 비용에 있습니다. Publication 527은 부동산을 사업에 사용하기 시작한 뒤 한 감가상각 대상 개량 비용은 별도 계정으로 두라고 안내합니다. 감가상각과 매각에 그 비용이 필요하기 때문입니다. 일상적인 유지 비용과 관리 비용은 부동산을 임대할 수 있게 한 때부터 비용입니다(Publication 527). 그보다 이전의 수리 비용은 신고 대행인이 처리를 정할 때까지 자산 계정에 보관하세요. 첫 세입자 이전의 비용을 참고하세요.

매입 가격은 공정 시장 가치로 토지와 건물에 나누며, 잘 모르면 공시 가치로 나눕니다(작성 안내). 장부의 임대 부동산 종결 명세서를 참고하세요. 먼저 본인이 살던 집은 임대로 전환한 날의 조정 취득가액과 공정 시장 가치를 각각 토지와 건물로 나눕니다. 건물의 감가상각 기준액은 두 건물 금액 중 낮은 쪽이며, 나중에 매각할 때를 위해 처음의 취득가액 기록을 보관하세요. 세법상 감가상각 기간과 이 규칙은 Publication 527에서 가져왔습니다. 이 기간은 일반 감가상각 제도(General Depreciation System) 기준이며, 선택이나 규칙에 따라 더 긴 기간의 대체 감가상각 제도(ADS)가 요구될 수 있으므로 해당 부동산의 감가상각 명세서를 따르세요.

자본으로 보이는 비용 일부를 비용 처리할 수 있는 연간 세이프하버가 두 가지 있으며, 둘 다 장부에 달려 있습니다.

• 소액 세이프하버(de minimis safe harbor). 청구서에 나온 기준으로 청구서 한 장 또는 물품 하나당 $2,500 이하인 물품은 신고서에서 선택하고 장부에서도 같은 방식으로 비용 처리했다면 공제할 수 있습니다. 이 선택은 그해의 해당 물품 전체에 적용되므로 한도 이하의 가전제품은 가전제품 자산 계정이 아니라 19번 줄로 갑니다. 재무제표가 없다면 그해 초에 일관된 정책이 있어야 합니다(IRS). 소액 구매의 비용 처리를 참고하세요.
• 소규모 납세자 세이프하버(small taxpayer safe harbor). 조정되지 않은 취득가액이 작은 건물은 그해 해당 건물의 합계가 한도를 넘지 않으면 수리, 유지, 개량 비용을 부동산의 취득가액에 더하지 않고 공제할 수 있습니다. 합계에는 첫 번째 세이프하버에 따라 비용 처리한 소액 물품도 포함되며, 콘도미니엄 한 세대는 이 검사에서 별개의 재산 단위입니다(26 CFR 1.263(a)-3(h)). 한도는 임대 부동산의 수리비와 개량 비용에 있습니다.

두 세이프하버는 모두 매년 기한 내에 제출한 원본 신고서(연장 기한 포함)에 이름이 정해진 설명서를 첨부하여 선택합니다("Section 1.263(a)-1(f) de minimis safe harbor election"과 "Section 1.263(a)-3(h) Safe Harbor Election for Small Taxpayers"). 파트너십이나 S corporation은 자체적으로 선택하며, 나중에 예전 입력을 다시 분류해도 늦은 선택이 되지 않습니다. 따라서 모든 청구서에 건물 태그를 붙이고 건물별 누계를 관리하세요.

공용 구역 유지를 위한 콘도미니엄 관리비나 부과금은 공제할 수 있습니다. 개량을 위한 특별 부과금은 공제할 수 없지만 감가상각할 수 있습니다(Publication 527).

보증금, 선불 임대료, 소유주 자금은 어디에 넣나요?

돌려줄 보증금은 부채, 선불 임대료는 받은 때의 수입, 소유주 자금은 자본입니다. 세 가지 모두 비용이 아닙니다.

• 보증금. 돌려줄 보증금은 부동산 태그를 붙인 "보관 중인 세입자 보증금" 부채 계정에 기록하세요. 돌려줄 계획이라면 받은 때에는 수입이 아닙니다. 세입자가 계약을 위반해서 일부를 보관하게 되면 그 부분은 보관하는 해의 수입이며, 손상 때문이라면 수리비를 공제하는지에 따라 달라집니다(Tax Topic 414). 마지막 달 임대료로 쓰기로 한 "보증금"은 선불 임대료이며 받은 때의 수입입니다(Publication 527). 자세한 내용은 임대 장부의 보증금을 참고하세요.
• 선불 임대료. 선불 임대료는 어느 기간에 대한 것이든, 어떤 회계 방식을 쓰든 받은 해의 수입입니다(Publication 527). 받은 때 임대료로 기록하고 해당하는 달은 임대료 명세표에 적어 두세요.
• 소유주 출자금과 인출금. 개인 카드로 임대 청구서를 낸 것처럼 본인이 넣은 돈은 출자금입니다. 꺼낸 돈은 인출금입니다. 둘 다 임대료나 비용이 아니며 Schedule E에 나오지 않습니다. 청구서 자체는 비용으로, 반대쪽은 출자금으로 기록하세요. Publication 583은 은행 입금마다 사업 수입, 개인 자금, 대출 중 무엇인지 메모하라고 권합니다. 파트너십은 이를 파트너별로 관리합니다. 파트너 자본 계정을 참고하세요.

여러 호실이 있는 건물은 부동산별로 관리하나요, 호실별로 관리하나요? 본인도 쓰는 집은 어떻게 하나요?

건물을 하나의 부동산으로 태그하고, 호실별 임대료 명세표나 공실을 보고 싶을 때만 호실 태그를 추가하세요. Schedule E는 부동산마다 실제 주소 하나를 요구하고 "Multi-Family Residence" 유형이 있으므로 건물은 일반적으로 하나의 열에 넣습니다(서식). 도구에서 태그를 하나만 쓸 수 있다면 호실은 세입자나 메모 칸에 적으세요. 호실별 합계를 더하면 건물 합계와 같아야 합니다.

방 하나나 이층집의 한쪽처럼 부동산의 일부만 임대한다면 두 용도에 모두 쓰이는 비용은 방 수나 면적 같은 합리적인 방법으로 나누세요. 임대하는 부분에만 드는 비용은 전액 임대 비용입니다. 별장처럼 본인도 쓰는 집 전체를 임대한다면 임대 일수를 전체 사용 일수로 나누어 비용을 나눕니다(Publication 527). 공통 비용은 부동산 태그에 입력하고, 연말에 개인 몫을 소유주 인출금으로 옮기며 나눈 방법을 메모하세요.

Schedule E 2번 줄은 공정 임대 일수와 개인 사용 일수도 묻기 때문에 달력을 관리하세요(작성 안내). 일수 계산, 공제 한도, 분할은 공정 임대 일수와 개인 사용에 있습니다. 한 해 중간에 임대로 전환한 집은 그해 비용을 개인 사용 기간과 임대 기간으로 나눕니다(Publication 527).

연말에 장부를 Schedule E와 어떻게 맞춰 보나요?

아래 검사를 부동산별로 한 다음 합계에 대해 하세요.

1. 태그 없음과 미분류. 부동산 태그가 없는 수입이나 비용 줄이 없어야 하고, "검토 필요" 계정이 비어 있어야 합니다.
2. 3번 줄. 부동산의 임대료와 기타 임대 수입 수령액은 임대료 명세표의 수령 열과 같아야 합니다. 은행 입금액은 그 금액에 보관 중인 보증금, 대출금, 소유주 자금을 더하고, 관리인이 본인에게 지급하기 전에 보관한 금액, 세입자가 낸 청구서나 재산·서비스로 받은 임대료, 이전에 받은 보증금 중 보관하게 된 금액을 뺀 것과 같습니다.
3. 5~19번 줄. 부동산별 각 비용 계정의 합계가 그 줄의 입력액입니다. 20번 줄은 5~19번 줄의 합이고, 21번 줄은 3번 줄에서 20번 줄을 뺀 금액입니다(서식).
4. 합계. 부동산 전체의 임대료는 23a번 줄, 12번 줄 이자는 23c번 줄, 감가상각은 23d번 줄, 총 비용은 23e번 줄입니다(서식).
5. 외부 서류. 이자는 Form 1098별로 임대에 쓰이지 않은 부분을 조정해 확인하고, 세금은 세금 고지서나 에스크로 내역서와 확인하고, 감가상각은 명세서와 확인합니다.
6. 재무상태표. 대출은 내역서와, 에스크로는 대출 기관과, 보관 중인 보증금은 임대차 계약과 확인하고, 모든 은행 계좌를 대사합니다.
7. 거래처. Schedule E의 A번 줄은 Form 1099가 필요한 지급을 했는지 묻기 때문에 거래처별 합계를 관리하세요. 임대인용 Form 1099를 참고하세요.

장부가 맞지 않으면 먼저 대출, 에스크로 계좌, 수입이나 비용으로 기록된 보증금을 살펴보세요. 임대 부동산 장부 따라잡기를 참고하세요.

예시

금액은 설명을 위한 것이며 미국 달러입니다.

단독주택 임대 세 채, 대출은 각각 하나

계정과목표 하나에 부동산별 태그를 씁니다. 연말에 태그별 합계를 A, B, C 열에 옮깁니다.

입력이 없는 줄은 생략했습니다. 대출마다 부채 계정이 따로 있으므로 Form 1098별 이자가 올바른 열에 들어갑니다.

네 세대 건물(fourplex)

55 Lake Rd의 네 세대 건물이 한 해에 임대료 $48,000를 받습니다. 건물이 하나의 부동산이므로 태그 하나, Schedule E 열 하나, 3번 줄에 $48,000입니다. 소유주가 각 세대의 임대료와 공실을 보려고 호실 태그를 추가했으며, 네 호실의 합계를 더하면 $48,000가 되어야 합니다. 건물 전체에 쓰이는 $1,200 보일러 수리비는 건물에 태그합니다.

캐시아웃 재융자와 개인 자동차

소유주가 임대 부동산을 $300,000 대출로 재융자합니다. $200,000는 기존 임대 모기지를 갚고, $100,000는 개인 용도의 자동차를 사는 데 씁니다. 장부에는 $200,000와 $100,000의 부채 하위 계정 두 개를 둡니다. 그해 이자가 $18,000이고 비율이 유지된다면 약 $12,000가 12번 줄에, $6,000은 개인 이자로 소유주 인출금으로 기록합니다. 이 예는 단순화한 것입니다. 상환액의 추적 규칙에 따라 비율이 달라질 수 있으므로 신고 대행인이 확인해야 합니다.

상황이 다르다면?

• 장부가 Schedule E와 맞지 않거나, 장부가 몇 해 밀렸거나, IRS 서신이 와 있거나, 한 장부에 모든 임대 부동산이 들어 있는 경우: 계정과 태그 구조를 바로잡고, 지난 입력을 다시 분류하고, 신고 대행인에게 넘길 장부를 준비하는 일은 장부 관리 업무입니다. 임대 부동산 장부 따라잡기를 참고하세요.
• 대출 기관이나 매각이 다가오는 경우: 대출 기관용 임대 부동산 손익계산서와 임대 부동산 매각 시 감가상각 환수를 참고하세요. 장부가 준비되지 않았다면 이것도 장부 관리 업무입니다.
• 파트너십, 파트너십으로 과세되는 LLC, S corporation이 임대 부동산을 소유한 경우: Form 1065나 Form 1120-S에 첨부하는 Form 8825를 제출하며, 이자 줄 하나, 급여 줄 하나가 있고 그 밖의 공제는 Schedule A (Form 8825)에 항목별로 적습니다. 같은 계정을 쓸 수 있지만 줄 대응이 다르고 자본은 파트너나 주주별로 관리합니다. 파트너 자본 계정을 참고하세요. C corporation은 임대료를 Schedule E나 Form 8825가 아니라 Form 1120에 보고합니다(작성 안내). 장부 관리를 참고하세요.
• 다른 사람과 임대 부동산을 공동 소유하는 경우: 본인 몫의 수입과 비용만 보고하고(작성 안내) 비용은 소유 비율대로 공제합니다(Publication 527). 공동 소유자가 파트너십 신고서를 제출해야 하는지는 사실관계에 달려 있습니다. 공동 소유 임대: Schedule E인가 파트너십 신고서인가를 참고하세요.
• 임대 부동산마다 LLC가 있는 경우: 임대 부동산별 LLC의 장부를 참고하세요.
• 미국 밖에 살거나 미국 임대 부동산을 가진 캐나다인인 경우: 제출할 서류와 원천징수가 달라질 수 있습니다. 비거주 임대인과 미국 임대 부동산을 가진 캐나다인을 참고하세요.
• 가사 서비스처럼 상당한 서비스를 제공하는 경우: 이 활동은 Schedule C에 해당할 수 있습니다. Schedule C용 계정과목표를 참고하세요. 단기 숙박은 단기 임대 소득: Schedule C인가 Schedule E인가를 참고하세요.
• 스프레드시트, 앱, 장부 담당자 중 무엇을 쓸지 고르는 경우: 임대 부동산용 스프레드시트, 소프트웨어, 장부 담당자를 참고하세요.
• 임대료에 어떻게 과세되고 무엇이 공제되는지 알고 싶은 경우: 임대 부동산 세금을 참고하세요.