यह किसके लिए है
- एक या ज़्यादा आवासीय किराये के स्वामी, जो अपना बहीखाता खुद रखते हैं या कर तैयारकर्ता को सौंपते हैं
- कई संपत्तियों वाले, कई यूनिट वाली इमारत वाले, या ऐसा घर रखने वाले मकान मालिक जिसे वे खुद भी इस्तेमाल करते हैं
- साझेदार और LLC के सदस्य, जिनके किराये Form 8825 पर रिपोर्ट होते हैं
यहाँ शामिल नहीं
- स्प्रेडशीट, ऐप और बहीखाता विशेषज्ञ के बीच चुनाव
- कोई खास खर्च मरम्मत है या सुधार, और कितना मूल्यह्रास लेना है
- किराये की आय पर कर कैसे लगता है, निष्क्रिय हानि की सीमाएँ और किराये की संपत्ति की बिक्री
- बड़ी सेवाओं वाले किराये, जो Schedule C पर जाते हैं
- राज्य के कर नियम
क्या मुझे अपनी सभी किराये की संपत्तियों के लिए खातों की एक सूची चाहिए, या हर संपत्ति के लिए अलग?
एक ही Schedule E पर रिपोर्ट करने वाले एक स्वामी के लिए अपने सभी किराये की एक ही खातों की सूची रखें: Schedule E की हर लाइन के लिए एक खर्च खाता, और हर लेन-देन पर संपत्ति का टैग। Schedule E हर संपत्ति को अपने कॉलम में दिखाता है और हर एक के लिए लाइन 3 और 5 से 19 दोहराता है। लाइनें आपके खाते हैं; संपत्तियाँ आपके टैग हैं। तीन से ज़्यादा संपत्तियाँ हों तो आप Schedule E की और प्रतियाँ लगाते हैं, और एक प्रति पर कुल जोड़ दिए जाते हैं (निर्देश)।
हर संपत्ति के लिए खातों का अलग सेट हर खरीद के साथ बढ़ता जाता है और कुल जोड़ बनाना मुश्किल कर देता है। यह ढाँचा नकद पद्धति मानकर चलता है, जो ज़्यादातर व्यक्ति इस्तेमाल करते हैं: किराया तब गिना जाता है जब मिलता है और खर्च तब जब चुकाया जाता है (Tax Topic 414)। संपत्ति खाता उसे रखता है जो आपके पास है या जो आपको मिलना है, देनदारी खाता उसे जो आपको देना है, और इक्विटी आपका अपना डाला या निकाला पैसा।
आपका मामला आसान नहीं है, अगर:
- आपका बहीखाता किरायों को आपस में मिलाता है, या किराये और व्यक्तिगत पैसे को, इसलिए आप हर संपत्ति का लाभ-हानि विवरण नहीं बना सकते, और कोई ऋणदाता, बिक्री या कर तैयारकर्ता इंतज़ार कर रहा है;
- बही फ़ाइल हुए Schedule E से मेल नहीं खाती, या बहीखाता महीनों या वर्षों पीछे है;
- किसी ऋण का पैसा किराये के अलावा किसी और चीज़ के लिए गया, जैसे कैश-आउट रीफ़ाइनेंस में;
- आप संपत्ति खुद भी इस्तेमाल करते हैं, या उसका सिर्फ़ एक हिस्सा किराये पर देते हैं;
- मरम्मत, उपकरण और सुधार खर्च के एक ही ढेर में पड़े हैं;
- आप किराये की संपत्ति के सह-स्वामी हैं, या किरायों के स्वामी अलग-अलग हैं, इसलिए हर स्वामी सिर्फ़ अपना हिस्सा रिपोर्ट करता है;
- किराये अलग-अलग LLC में हैं: जिस एकल-सदस्य LLC ने कंपनी की तरह कर का चुनाव नहीं किया, वह अब भी आपके अपने Schedule E पर रिपोर्ट होती है, लेकिन साझेदारी की तरह कर चुकाने वाली LLC अपना रिटर्न फ़ाइल करती है (26 CFR 301.7701-3);
- साझेदारी या S corporation उनकी स्वामी है, जिसमें इन दोनों में से किसी की तरह कर चुकाने वाली LLC भी शामिल है; वह Schedule E पर नहीं, Form 8825 पर रिपोर्ट करती है।
पहले जमा करें: पिछला Schedule E और मूल्यह्रास सूची, हर ऋण का साल-अंत विवरण, खरीद के क्लोज़िंग विवरण, किराये को छूने वाले हर खाते के बैंक और कार्ड विवरण, लीज़ या रेंट रोल (किरायेदारों और किराये की सूची), और ऋणदाता या खरीदार की माँग, अगर कोई है। अगर आपका बहीखाता संपत्तियों को मिलाता है या मेल नहीं खाता, तो देखें बहीखाता।
मैं हर संपत्ति की आय और खर्च अलग कैसे रखूँ: उप-खाते, टैग या अलग बहीखाते?
हर आय और खर्च की पंक्ति पर उसकी संपत्ति का टैग लगाएँ। अगर आपके टूल में टैग नहीं हैं तो उप-खाते इस्तेमाल करें, और अलग बहीखाते तभी रखें जब स्वामी या संस्था अलग हो।
| तरीका | यह कैसा दिखता है | कब इस्तेमाल करें | किस पर ध्यान दें |
|---|---|---|---|
| हर संपत्ति का टैग | एक खातों की सूची; हर लेन-देन पर संपत्ति का टैग (कुछ टूल इसे class या location कहते हैं) | एक स्वामी, एक Schedule E | बिना टैग का लेन-देन हर संपत्ति के कुल से बाहर छूट जाता है |
| उप-खाते | "Repairs: 12 Oak St", "Repairs: 40 Elm St" | आपके टूल में टैग नहीं हैं | हर खरीद के साथ सूची बढ़ती है, और कुल जोड़ हाथ से दोबारा बनाने पड़ते हैं |
| अलग बहीखाते | हर स्वामी या संस्था के लिए पूरी बही | कानूनी स्वामी अलग हैं, या हर किराये के लिए अलग LLC है | बहीखातों के बीच पैसे का चलना अपनी प्रविष्टियाँ माँगता है |
स्प्रेडशीट में दो कॉलम यही काम करते हैं: संपत्ति और Schedule E की लाइन।
Publication 583 एक से ज़्यादा व्यवसाय वाले व्यक्ति से कहता है कि वह हर व्यवसाय का पूरा और अलग रिकॉर्ड रखे। किराया व्यवसाय है या नहीं, और कई किराये एक व्यवसाय हैं या ज़्यादा, यह तथ्यों पर निर्भर है। संपत्ति टैग से आप हर संपत्ति की पूरी आय और खर्च रिपोर्ट निकाल सकते हैं; अपने कर तैयारकर्ता से पूछें कि वह आपके मामले को कैसे लेता है। अगर हर किराया अपनी LLC में है, तो देखें हर किराये की LLC का बहीखाता। अलग बैंक खातों के लिए देखें हर किराये के लिए अलग बैंक खाता।
किराया, लेट फ़ीस और रखी गई जमा के लिए मुझे कौन-से आय खाते चाहिए?
किराये जैसा हर खाता उस संपत्ति की Schedule E लाइन 3 में जाता है। किराये जैसे तीन खाते रखें, ताकि बही लीज़ से मेल खाए।
| खाता | इसमें क्या जाता है |
|---|---|
| किराया | मिला हुआ किराया, जिसमें जिस महीने का है उससे पहले चुकाया किराया और लीज़ रद्द करने का भुगतान शामिल है |
| किराये की अन्य आय | लेट फ़ीस और किरायेदारी से जुड़े अन्य शुल्क; वह सुरक्षा जमा जो आप इसलिए रख लेते हैं कि किरायेदार ने लीज़ तोड़ी (या नुकसान के लिए, अगर आप मरम्मत की कटौती लेते हैं), उस साल जिसमें आप उसे रखते हैं |
| किरायेदार के चुकाए बिल से कवर हुआ किराया | किराये का वह हिस्सा जो किरायेदार ने आपका कोई बिल चुकाकर कवर किया; बिल को उसकी अलग लाइन पर दर्ज किया जाता है, इस आधार पर कि वह किसके लिए था |
किराया वह हर भुगतान है जो संपत्ति के उपयोग या कब्ज़े के लिए हो, सिर्फ़ मासिक किराया नहीं। पैसे की जगह मिली सेवाएँ या संपत्ति उचित बाज़ार मूल्य पर गिनी जाती हैं (Publication 527)। Schedule E के निर्देश किराये की अन्य आय को विवरण संलग्न करके लाइन 3 पर भेजते हैं (निर्देश)।
अगर कोई किरायेदार आपका कोई बिल चुकाता है और उसे किराये में से घटाता है, तो पूरा किराया आय के रूप में और बिल को उसकी अपनी लाइन पर, इस आधार पर दर्ज करें कि वह किसके लिए था: कटौती योग्य हो तो खर्च, सुधार हो तो संपत्ति (Publication 527)। अगर संपत्ति प्रबंधक आपका किराया वसूलता है, तो उसका स्वामी विवरण वसूला गया किराया, उसकी फ़ीस (लाइन 11) और उसके चुकाए बिल सूचीबद्ध करता है, ताकि हर एक अपनी लाइन पर जा सके। साझेदारी का Form 8825 सकल किराये को किराये की अन्य आय से अलग रिपोर्ट करता है, जो दो खाते रखने की एक और वजह है।
लौटाई जाने वाली जमा, ऋण की रकम और आपके अपने योगदान किराया नहीं हैं। इनके बारे में आगे बताया गया है।
Schedule E की लाइन 5 से 19 से कौन-से खाते मेल खाते हैं, और लाइन 19 पर क्या जाता है?
हर लाइन के लिए एक खर्च खाता बनाएँ, उसी लाइन के नाम पर, ताकि साल-अंत की रिपोर्ट सीधे फ़ॉर्म पर पढ़ी जा सके। शीर्षक 2025 के अंतिम Schedule E से हैं। इस कर वर्ष के लिए IRS का मसौदा में भी लाइन 5 से 21 और 23a से 23e वही हैं, सिर्फ़ इतना फ़र्क है कि लाइन 13, 13a (वाहन ऋण का ब्याज) और 13b (अन्य ब्याज) में बँट जाती है; मसौदा जारी होने से पहले बदल सकता है।
| लाइन | खाता | ध्यान में रखने की बात |
|---|---|---|
| 5 | विज्ञापन (Advertising) | किरायेदार ढूँढने की लागत |
| 6 | वाहन और यात्रा (Auto and travel) | वाहन का कोई भी खर्च, चाहे वास्तविक हो या माइलेज, Form 4562 के Part V की माँग करता है (निर्देश)। देखें मानक माइलेज या कार के वास्तविक खर्च |
| 7 | सफ़ाई और रखरखाव (Cleaning and maintenance) | नियमित देखभाल। तय करें कि सीमा पर आने वाले काम लाइन 14 के मुकाबले कहाँ जाएँगे, और उसी पर टिके रहें |
| 8 | कमीशन (Commissions) | एजेंटों का कमीशन |
| 9 | बीमा (Insurance) | एक साल से ज़्यादा को कवर करने वाले प्रीमियम की कटौती एक बार में एक साल की होती है; बाकी को अग्रिम बीमा के रूप में रखें (Pub. 527) |
| 10 | कानूनी और अन्य पेशेवर फ़ीस (Legal and other professional fees) | इसमें Schedule E तैयार कराने की फ़ीस शामिल है। स्वामित्व की रक्षा करने, संपत्ति वापस पाने या उसे बेहतर बनाने की कानूनी फ़ीस कटौती नहीं होती, संपत्ति की लागत में जुड़ती है (निर्देश) |
| 11 | प्रबंधन फ़ीस (Management fees) | संपत्ति प्रबंधक की फ़ीस |
| 12 | बैंकों आदि को चुकाया गया मॉर्गेज ब्याज (Mortgage interest paid to banks, etc.) | हर ऋण के लिए एक खाता या टैग; हर एक को ऋणदाता के Form 1098 से मिलाएँ, जो उसका साल-अंत ब्याज विवरण है |
| 13 | अन्य ब्याज (Other interest) | लाइन 12 में न आने वाला किराये का ब्याज: ऐसा ऋणदाता जो वित्तीय संस्था नहीं है, बिना Form 1098 का मॉर्गेज ब्याज, अन्य ऋण, या आपका हिस्सा जब Form 1098 सह-उधारकर्ता को मिला हो (निर्देश) |
| 14 | मरम्मत (Repairs) | सिर्फ़ मरम्मत और रखरखाव। सुधार संपत्ति की लागत में जोड़े जाते हैं |
| 15 | सप्लाई (Supplies) | किराये में इस्तेमाल हुई सप्लाई |
| 16 | कर (Taxes) | अचल संपत्ति कर, जब कर प्राधिकरण को चुकाया जाए। नई सड़कों या फ़ुटपाथ जैसे सुधारों के लिए लगाए गए आकलन संपत्ति की लागत यानी उसके आधार मूल्य (basis) में जुड़ते हैं (Pub. 527) |
| 17 | बिजली-पानी जैसी सेवाएँ (Utilities) | वे सेवाएँ जिनका बिल आप चुकाते हैं। अगर कोई किरायेदार एक चुकाकर उसे किराये में से घटाता है, तो आय वाला भाग देखें |
| 18 | मूल्यह्रास खर्च या क्षय (Depreciation expense or depletion) | मूल्यह्रास सूची से साल-अंत की एक प्रविष्टि, हर संपत्ति के लिए एक रकम। ज़मीन का मूल्यह्रास कभी नहीं होता (निर्देश) |
| 19 | अन्य (सूची दें) (Other (list)) | नीचे देखें |
लाइन 19 में किराये की वे सामान्य और ज़रूरी लागतें आती हैं जिनकी अपनी कोई लाइन नहीं है। फ़ॉर्म उन्हें सूचीबद्ध करने को कहता है, इसलिए हर तरह को अपना खाता दें। IRS कई गिनाता है, जिनमें de minimis सुरक्षित दायरे के तहत कटौती की गई छोटी खरीदें (Publication 527) और वास्तविक वाहन खर्च इस्तेमाल करने पर वाहन के लीज़ भुगतान (निर्देश) शामिल हैं। Schedule E में वेतन की लाइन नहीं है, इसलिए कर्मचारी का भुगतान भी आम तौर पर यहीं आता है (Tax Topic 414 कर्मचारियों के वेतन को परिचालन खर्च गिनता है)। कर्मचारी के साथ पेरोल फ़ाइलिंग भी आती है; अपने कर तैयारकर्ता को बताएँ।
जिसे आप कहीं रख नहीं सकते, उसके लिए "समीक्षा चाहिए" (Needs review) नाम का खाता रखें। साल का कुल जोड़ निकालने से पहले वह खाली होना चाहिए।
मॉर्गेज भुगतान, एस्क्रो जमा और ऋण शुल्क कहाँ जाते हैं?
हर मॉर्गेज भुगतान को मूलधन, ब्याज और एस्क्रो में बाँटें। सिर्फ़ ब्याज, और बाद में एस्क्रो से चुकाए गए कर और बीमा, खर्च हैं।
| भुगतान का हिस्सा | खाता | नियम |
|---|---|---|
| मूलधन | ऋण का देनदारी खाता | मॉर्गेज का मूलधन कटौती नहीं है |
| ब्याज | मॉर्गेज ब्याज, लाइन 12 या 13 | Form 1098 पर पूरे ऋण के लिए आपको रिपोर्ट किया जाता है, किराये में इस्तेमाल न हुए किसी भी हिस्से को अलग करने से पहले |
| एस्क्रो जमा | ऋणदाता के पास रखा एस्क्रो (संपत्ति) | कर या बीमा तभी बनता है जब ऋणदाता बिल चुकाता है |
अचल संपत्ति कर तब कटौती योग्य हैं जब कर प्राधिकरण को चुकाए जाएँ, सीधे या एस्क्रो खाते के ज़रिए, और सिर्फ़ वही गिना जाता है जो ऋणदाता ने सच में चुकाया (Publication 530, जो गृह स्वामियों के लिए लिखा गया है)। ऋणदाता का साल-अंत एस्क्रो विवरण इसे दिखाता है। आप मॉर्गेज के मूलधन के भुगतान की कटौती नहीं ले सकते (Publication 527)। किराये के खर्च आम तौर पर चुकाने के साल में घटाए जाते हैं, इसलिए एस्क्रो से चुकाया बीमा भी तारीख के उसी तर्क पर चलता है (Publication 527)।
पॉइंट्स और अन्य ऋण शुल्क कहाँ जाते हैं?
ऋण पाने के लिए चुकाए पॉइंट्स अग्रिम ब्याज हैं, जिनकी कटौती ऋण की अवधि भर में होती है, चुकाते समय नहीं (निर्देश)। उन्हें संपत्ति खाते में रखें और हर साल उसका एक टुकड़ा ब्याज में छोड़ें। ऋण खत्म होने पर बचा शेष उस साल कटौती योग्य हो सकता है। उसी ऋणदाता से रीफ़ाइनेंस के बाद आम तौर पर ऐसा नहीं होता, बल्कि वह नए ऋण की अवधि में बँटता है (Publication 527)।
ऋण पाने की अन्य लागतें चुकाने के साल में किराये के खर्च नहीं हैं। उन्हें एक "ऋण लागत" (Loan costs) संपत्ति खाते में रखें, जब तक आपका कर तैयारकर्ता हर एक को सही जगह न रख दे; हर क्लोज़िंग लागत कैसे बरती जाती है, यह बहीखाते में किराये का क्लोज़िंग विवरण में है।
कैश-आउट रीफ़ाइनेंस को बहीखाते में कैसे दर्ज करूँ?
नए ऋण को उपयोग के आधार पर देनदारी के उप-खातों में दर्ज करें: वह हिस्सा जिसने किराये का ऋण चुकाया या किराये को फ़ंड किया, और वह जो कहीं और लगा। हर ब्याज भुगतान को उसी तरह बाँटें। ब्याज इस पर चलता है कि ऋण का पैसा कैसे इस्तेमाल हुआ। निर्देश ऐसे रिकॉर्ड माँगते हैं जो दिखाएँ कि हर ऋण की रकम कैसे इस्तेमाल हुई, और कहते हैं कि उसे ट्रेस करने का सबसे आसान तरीका ऋण की रकम को दूसरे पैसे से अलग रखना है। जब किराये की संपत्ति को पुराने शेष से ज़्यादा पर रीफ़ाइनेंस किया जाए, तो किराये में इस्तेमाल न हुए हिस्से का ब्याज आम तौर पर किराये का खर्च नहीं होता, और उस हिस्से के पॉइंट्स भी नहीं (Publication 527)। किराये का हिस्सा लाइन 12 या 13 पर भेजें, उस संपत्ति के कॉलम में जिसमें पैसा लगा। व्यक्तिगत उपयोग के ब्याज को स्वामी की निकासी मानें; अगर पैसा किसी दूसरे व्यवसाय या निवेश में गया, तो उस ब्याज को कर तैयारकर्ता को ठिकाने लगाना चाहिए।
मरम्मत और सुधार को कैसे अलग करूँ, और छत और उपकरणों के लिए खाते कैसे बनाऊँ?
मरम्मत और रखरखाव की कटौती लाइन 14 पर लें। सुधार को संपत्ति से टैग किए संपत्ति खाते में रखें और उसका मूल्यह्रास करें। कोई खर्च सुधार है अगर वह संपत्ति को बेहतर बनाता, पहले जैसा करता या नए काम के लिए ढालता है; कसौटी खुद किराये के लिए मरम्मत या सुधार में है। Publication 527 कहता है कि संपत्ति के इस्तेमाल में आने के बाद किए मूल्यह्रास योग्य सुधारों के अलग खाते रखें, क्योंकि मूल्यह्रास लेने और बेचने के लिए उनकी लागत चाहिए। सामान्य देखभाल और प्रबंधन की लागतें उस समय से खर्च हैं जब आप संपत्ति को किराये के लिए उपलब्ध कराते हैं (Publication 527), इसलिए उससे पहले की मरम्मत-सजावट की लागतें संपत्ति खाते में रखें, जब तक कर तैयारकर्ता उन्हें ठिकाने न लगाए; देखें पहले किरायेदार से पहले के खर्च।
| खाता | इसमें क्या रखा जाता है | व्यवहार |
|---|---|---|
| ज़मीन | खरीद मूल्य में ज़मीन का हिस्सा | मूल्यह्रास योग्य नहीं |
| इमारत | मूल्य में इमारत का हिस्सा | आवासीय किराये की संपत्ति के लिए 27.5 वर्ष में मूल्यह्रास; मिश्रित उपयोग या होटल जैसी इमारत में यह अलग हो सकता है |
| इमारत के सुधार | हर सुधार, जैसे नई छत, तारीख और लागत के साथ अलग मद के रूप में | इमारत वाली मूल्यह्रास अवधि मिलती है |
| उपकरण, कालीन और फ़र्नीचर | किराये के लिए खरीदी गई चीज़ें | 5 वर्ष में मूल्यह्रास; पहले साल की विशेष छूट लागू हो सकती है |
| ज़मीन के सुधार | बाड़ और सड़कें | 15 वर्ष में मूल्यह्रास; भूदृश्य (landscaping) आम तौर पर ज़मीन की लागत में जुड़ता है और उसका मूल्यह्रास नहीं होता |
| संचित मूल्यह्रास | हर संपत्ति के लिए एक | साल-अंत की प्रविष्टि |
खरीद मूल्य को ज़मीन और इमारत में उचित बाज़ार मूल्य के आधार पर बाँटें, या अनिश्चित हों तो आकलित मूल्यों के आधार पर (निर्देश); देखें बहीखाते में किराये का क्लोज़िंग विवरण। ऐसे घर के लिए जिसमें आप पहले रहे, उसके समायोजित आधार मूल्य और जिस दिन वह किराये का बना उस दिन के उचित बाज़ार मूल्य, दोनों को ज़मीन और इमारत में बाँटें। इमारत का मूल्यह्रास आधार इमारत की उन दो रकमों में से कम है; बाद की बिक्री के लिए अपने मूल आधार के रिकॉर्ड रखें। मूल्यह्रास अवधियाँ और ये नियम Publication 527 से हैं। ये अवधियाँ सामान्य मूल्यह्रास प्रणाली (General Depreciation System) की हैं; कोई चुनाव या नियम वैकल्पिक मूल्यह्रास प्रणाली (Alternative Depreciation System) को ज़रूरी बना सकता है, जिसमें अवधियाँ लंबी होती हैं, इसलिए संपत्ति की मूल्यह्रास सूची का पालन करें।
दो सालाना सुरक्षित दायरे कुछ पूँजीगत दिखने वाली लागतों को खर्च में गिनने देते हैं, और दोनों आपके बहीखाते पर निर्भर हैं:
- De minimis सुरक्षित दायरा। प्रति चालान या प्रति मद $2,500 तक की मदें, जैसा चालान पर दिखे, कटौती की जा सकती हैं, अगर आप रिटर्न पर इसका चुनाव करते हैं और आपका बहीखाता उन्हें उसी तरह खर्च में गिनता है। चुनाव उस साल की हर योग्य मद पर लागू होता है, इसलिए सीमा से नीचे का उपकरण लाइन 19 पर जाता है, उपकरण संपत्ति खाते में नहीं। लागू वित्तीय विवरण के बिना, आपके पास साल की शुरुआत में लागू एक लगातार नीति होनी चाहिए (IRS)। देखें छोटी खरीद को खर्च में गिनना।
- छोटे करदाता का सुरक्षित दायरा। छोटे असमायोजित आधार मूल्य वाली इमारत के लिए, मरम्मत, रखरखाव और सुधारों की कटौती संपत्ति की लागत में जोड़ने के बजाय किसी साल के लिए ली जा सकती है, अगर उस इमारत पर उस साल का कुल एक सीमा से नीचे रहे। इस कुल में पहले सुरक्षित दायरे के तहत खर्च में गिनी छोटी मदें शामिल हैं, और कसौटी के लिए कॉन्डोमिनियम यूनिट अपने आप में संपत्ति की एक इकाई है (26 CFR 1.263(a)-3(h))। सीमाएँ किराये के लिए मरम्मत या सुधार में हैं।
हर एक का चुनाव हर साल समय पर फ़ाइल किए मूल रिटर्न, एक्सटेंशन समेत, के साथ नाम वाला विवरण संलग्न करके किया जाता है ("Section 1.263(a)-1(f) de minimis safe harbor election" और "Section 1.263(a)-3(h) Safe Harbor Election for Small Taxpayers")। साझेदारी या S corporation अपने लिए चुनाव करती है, और बाद में पुरानी प्रविष्टियों को दोबारा छाँटने से देर से किया चुनाव मान्य नहीं होता। इसलिए हर चालान को उसकी इमारत से टैग करें और हर इमारत का चालू कुल रखें।
कॉन्डोमिनियम की साझा जगहों के रखरखाव की फ़ीस या आकलन कटौती योग्य हैं। सुधारों के लिए विशेष आकलन कटौती योग्य नहीं है, लेकिन उसका मूल्यह्रास किया जा सकता है (Publication 527)।
सुरक्षा जमा, अग्रिम किराया और स्वामी का पैसा कहाँ जाता है?
लौटाई जाने वाली जमा देनदारी है, अग्रिम किराया मिलने पर आय है, और स्वामी का पैसा इक्विटी है। इन तीनों में से कोई खर्च नहीं है।
- सुरक्षा जमा। लौटाई जाने वाली जमा को संपत्ति से टैग किए "रखी गई किरायेदार जमा" (Tenant deposits held) देनदारी खाते में दर्ज करें। अगर आप उसे लौटाने की योजना रखते हैं, तो मिलने पर वह आय नहीं है। अगर किरायेदार ने लीज़ तोड़ी और आप उसका कुछ हिस्सा रख लेते हैं, तो वह हिस्सा उसी साल की आय है जिसमें आप उसे रखते हैं; नुकसान के मामले में यह इस पर निर्भर है कि आप मरम्मत की कटौती लेते हैं या नहीं (Tax Topic 414)। किराये के आखिरी भुगतान के रूप में दी गई "जमा" अग्रिम किराया है और मिलने पर आय है (Publication 527)। ज़्यादा जानकारी किराये के बहीखाते में सुरक्षा जमा में है।
- अग्रिम किराया। अग्रिम किराया उस साल की आय है जिसमें आपको मिलता है, चाहे वह किसी भी अवधि का हो और आपकी लेखा पद्धति कोई भी हो (Publication 527)। उसे मिलने पर किराये के रूप में दर्ज करें और रेंट रोल में कवर किए महीने नोट करें।
- स्वामी के योगदान और निकासी। आप जो पैसा डालते हैं, जैसे व्यक्तिगत कार्ड से चुकाया किराये का बिल, वह योगदान है। आप जो निकालते हैं, वह निकासी है। दोनों में से कोई किराया या खर्च नहीं है, और कोई भी Schedule E पर नहीं आता। बिल को खुद खर्च के रूप में दर्ज करें और दूसरी ओर योगदान। Publication 583 सुझाव देता है कि हर बैंक जमा पर नोट करें कि वह व्यावसायिक आय है, व्यक्तिगत पैसा या ऋण। साझेदारियाँ इसे साझेदार के हिसाब से ट्रैक करती हैं: देखें साझेदार के पूँजी खाते।
कई यूनिट वाली इमारत को संपत्ति के हिसाब से ट्रैक करूँ या यूनिट के हिसाब से, और जिस घर को मैं खुद भी इस्तेमाल करता हूँ उसका क्या?
इमारत को संपत्ति के रूप में टैग करें, और यूनिट का टैग तभी जोड़ें जब आप यूनिट के हिसाब से रेंट रोल या खाली रहने की जानकारी चाहें। Schedule E हर संपत्ति के लिए एक भौतिक पता माँगता है और "Multi-Family Residence" प्रकार देता है, इसलिए इमारत आम तौर पर एक कॉलम में जाती है (फ़ॉर्म)। अगर आपका टूल एक ही टैग देता है, तो यूनिट को किरायेदार या मेमो फ़ील्ड में रखें। यूनिट के जोड़ इमारत के कुल के बराबर होने चाहिए।
अगर आप संपत्ति का सिर्फ़ एक हिस्सा किराये पर देते हैं, जैसे एक कमरा या डुप्लेक्स का आधा, तो जो खर्च दोनों उपयोगों के लिए हैं उन्हें किसी भी उचित तरीके से बाँटें, जैसे कमरों या वर्ग फ़ुट से। सिर्फ़ किराये वाले हिस्से की लागतें पूरी तरह किराये की हैं। अगर आप पूरा मकान किराये पर देते हैं जिसे आप खुद भी इस्तेमाल करते हैं, जैसे कॉटेज, तो इसके बजाय किराये के उपयोग के दिनों को कुल उपयोग के दिनों से भाग देकर बाँटें (Publication 527)। साझा लागत को संपत्ति के टैग पर दर्ज करें, फिर साल के अंत में व्यक्तिगत हिस्सा स्वामी की निकासी में ले जाएँ और तरीका नोट करें।
Schedule E की लाइन 2 उचित किराये के दिन और व्यक्तिगत उपयोग के दिन भी माँगती है, इसलिए कैलेंडर रखें (निर्देश)। दिनों की गिनती, कटौती की सीमाएँ और बँटवारा उचित किराये के दिन और व्यक्तिगत उपयोग में हैं। साल के बीच में किराये के उपयोग में बदला घर अपनी सालाना लागतें व्यक्तिगत और किराये के समय में बाँटता है (Publication 527)।
साल के अंत में मैं बही को Schedule E से कैसे जाँचूँ?
नीचे की जाँचें हर संपत्ति के लिए करें, फिर कुल जोड़ों के लिए।
- बिना टैग और बिना जगह की मदें। कोई आय या खर्च की पंक्ति बिना संपत्ति टैग के नहीं है, और "समीक्षा चाहिए" (Needs review) खाता खाली है।
- लाइन 3। संपत्ति का मिला हुआ किराया और किराये की अन्य आय रेंट रोल के वसूली वाले कॉलम के बराबर है। उसकी बैंक जमा इसके बराबर है, साथ में रखी गई जमा, ऋण का पैसा और स्वामी का पैसा, और घटाकर: जो प्रबंधक ने आपको चुकाने से पहले रख लिया, जो किराया किरायेदार के चुकाए बिल के रूप में या संपत्ति या सेवाओं के रूप में चुकाया गया, और पहले मिली कोई जमा जो आपने रख ली।
- लाइन 5 से 19। हर खर्च खाते का कुल, संपत्ति के हिसाब से, उस लाइन की प्रविष्टि है। लाइन 20 लाइन 5 से 19 का जोड़ है; लाइन 21 लाइन 3 में से लाइन 20 घटाने पर बचती है (फ़ॉर्म)।
- कुल जोड़। संपत्तियों का किराया लाइन 23a है, लाइन 12 का ब्याज 23c है, मूल्यह्रास 23d है और कुल खर्च 23e है (फ़ॉर्म)।
- बाहर के दस्तावेज़। हर Form 1098 के सामने ब्याज, किराये में इस्तेमाल न हुए हिस्से के लिए समायोजित; कर के बिलों या एस्क्रो विवरण के सामने कर; सूची के सामने मूल्यह्रास।
- तुलन पत्र। हर ऋण अपने विवरण से, एस्क्रो ऋणदाता से, रखी गई जमा लीज़ से, और हर बैंक खाते का मिलान।
- विक्रेता। Schedule E की लाइन A पूछती है कि क्या आपने ऐसे भुगतान किए जिनके लिए Form 1099 चाहिए था, इसलिए विक्रेताओं के कुल रखें। देखें मकान मालिकों के लिए Form 1099।
अगर बही मेल नहीं खाती, तो सबसे पहले ऋण, एस्क्रो खाते या आय या खर्च के रूप में दर्ज हुई जमा को देखें। देखें किराये की संपत्ति के पिछड़े बहीखाते को पूरा करना।
उदाहरण
रकमें समझाने के लिए हैं और अमेरिकी डॉलर में हैं।
तीन अलग-अलग घरों के किराये, हर एक का अपना ऋण
एक खातों की सूची, हर संपत्ति का एक टैग। साल के अंत में टैग के कुल कॉलम A, B और C में उतार दिए जाते हैं।
| Schedule E की लाइन | A: 12 Oak St | B: 40 Elm St | C: 7 Pine Ave | कुल |
|---|---|---|---|---|
| 3 किराया | $24,000 | $18,000 | $15,000 | $57,000 (23a) |
| 9 बीमा | $1,200 | $1,000 | $800 | $3,000 |
| 12 मॉर्गेज ब्याज | $7,000 | $5,000 | $4,000 | $16,000 (23c) |
| 14 मरम्मत | $1,500 | $600 | $400 | $2,500 |
| 16 कर | $3,000 | $2,400 | $1,800 | $7,200 |
| 18 मूल्यह्रास | $6,000 | $4,000 | $3,000 | $13,000 (23d) |
| 20 कुल खर्च | $18,700 | $13,000 | $10,000 | $41,700 (23e) |
| 21 आय | $5,300 | $5,000 | $5,000 |
जिन लाइनों में प्रविष्टि नहीं है, उन्हें छोड़ दिया गया है। हर ऋण का अपना देनदारी खाता है, इसलिए हर Form 1098 का ब्याज सही कॉलम में पहुँचता है।
चार यूनिट की इमारत
55 Lake Rd की चार यूनिट वाली इमारत साल भर में $48,000 का किराया वसूलती है। इमारत ही संपत्ति है: एक टैग, Schedule E का एक कॉलम, लाइन 3 पर $48,000। स्वामी हर अपार्टमेंट का किराया और खाली रहना देखने के लिए यूनिट का टैग जोड़ता है, और चारों यूनिट के कुल $48,000 के बराबर होने चाहिए। पूरी इमारत के काम आने वाली $1,200 की भट्टी की मरम्मत इमारत से टैग होती है।
कैश-आउट रीफ़ाइनेंस, जिसमें व्यक्तिगत कार खरीदी गई
स्वामी एक किराये की संपत्ति को $300,000 के ऋण से रीफ़ाइनेंस करता है। $200,000 पुराने किराये के मॉर्गेज को चुकाते हैं; $100,000 व्यक्तिगत उपयोग की कार खरीदने में जाते हैं। बहीखाते में दो देनदारी उप-खाते हैं, $200,000 और $100,000 के। अगर साल का ब्याज $18,000 है और यही बँटवारा बना रहता है, तो लगभग $12,000 लाइन 12 पर जाएगा और $6,000 व्यक्तिगत ब्याज होगा, जिसे स्वामी की निकासी के रूप में दर्ज किया जाएगा। यह सरल किया गया है: चुकौतियों को ट्रेस करने के नियम बँटवारा बदल सकते हैं, इसलिए कर तैयारकर्ता को इसकी पुष्टि करनी चाहिए।
आपके मामले में फ़र्क है?
- आपकी बही Schedule E से मेल नहीं खाती, बहीखाता वर्षों पीछे है या IRS का पत्र इंतज़ार कर रहा है, या एक ही बहीखाता सारे किरायों को कवर करता है: खातों और टैग का ढाँचा ठीक करना, पुरानी प्रविष्टियों को दोबारा छाँटना और बहीखाते को कर तैयारकर्ता के लिए तैयार करना बहीखाता का काम है। देखें किराये की संपत्ति के पिछड़े बहीखाते को पूरा करना।
- ऋणदाता या बिक्री आने वाली है: देखें ऋणदाता के लिए किराये का लाभ-हानि विवरण और किराये की संपत्ति बेचने पर मूल्यह्रास की वसूली। अगर बहीखाता तैयार नहीं है, तो वह भी बहीखाता का काम है।
- साझेदारी, साझेदारी की तरह कर चुकाने वाली LLC, या S corporation के पास किराये की संपत्ति है: वह Form 8825 फ़ाइल करती है, जो Form 1065 या Form 1120-S से जुड़ता है, जिसमें ब्याज की एक लाइन, वेतन की एक लाइन है, और अन्य कटौतियाँ Schedule A (Form 8825) पर मदवार दी जाती हैं। वही खाते चलते हैं, लेकिन लाइनों का नक्शा अलग है और इक्विटी साझेदार या शेयरधारक के हिसाब से ट्रैक होती है। देखें साझेदार के पूँजी खाते। C corporation किराया Form 1120 पर रिपोर्ट करती है, Schedule E या Form 8825 पर नहीं (निर्देश); देखें बहीखाता।
- आप किसी के साथ किराये के सह-स्वामी हैं: आप आय और खर्च का सिर्फ़ अपना हिस्सा रिपोर्ट करते हैं (निर्देश), और खर्च अपने स्वामित्व के प्रतिशत से घटाते हैं (Publication 527)। समूह को साझेदारी रिटर्न चाहिए या नहीं, यह तथ्यों पर निर्भर है; देखें सह-स्वामित्व वाला किराया: Schedule E या साझेदारी रिटर्न।
- हर किराया अपनी LLC में है: देखें हर किराये की LLC का बहीखाता।
- आप अमेरिका के बाहर रहते हैं, या आप अमेरिका में किराये की संपत्ति वाले कनाडाई हैं: आप क्या फ़ाइल करते हैं और क्या कर काटा जाता है, यह बदल सकता है। देखें अनिवासी मकान मालिक और अमेरिका में किराये की संपत्ति वाले कनाडाई।
- आप बड़ी सेवाएँ देते हैं, जैसे सफ़ाई सेवा: गतिविधि Schedule C पर आ सकती है। देखें Schedule C के लिए खातों की सूची। छोटी अवधि के ठहराव के लिए देखें अल्पकालिक किराये की आय Schedule C पर या Schedule E पर।
- आप स्प्रेडशीट, ऐप या बहीखाता विशेषज्ञ में से चुन रहे हैं: देखें किराये के लिए स्प्रेडशीट, सॉफ़्टवेयर या बहीखाता विशेषज्ञ।
- आप जानना चाहते हैं कि किराये पर कर कैसे लगता है और क्या कटौती योग्य है: देखें किराये की संपत्ति पर कर।
इस पृष्ठ के आँकड़े
| आँकड़ा | मान | स्रोत |
|---|---|---|
| आवासीय किराये की इमारत और उसके सुधारों की वसूली अवधि सामान्य मूल्यह्रास प्रणाली (General Depreciation System); सीधी रेखा पद्धति (straight line), मिड-मंथ नियम (mid-month convention) के साथ; सुधार को उस संपत्ति की अवधि मिलती है जिसमें सुधार किया गया | 27.5 वर्ष | IRS: Publication 527, Residential Rental Property जाँचा गया |
| आवासीय किराये में उपकरण, कालीन और फ़र्नीचर की वसूली अवधि सामान्य मूल्यह्रास प्रणाली (General Depreciation System); 200% घटते शेष (declining balance) की पद्धति, आधे साल के नियम (half-year convention) के साथ, जब तक मिड-क्वार्टर नियम (mid-quarter convention) लागू न हो | 5 वर्ष | IRS: Publication 527, Residential Rental Property जाँचा गया |
| रिहायशी किराये की संपत्ति पर बाड़ और सड़कों की वसूली अवधि सामान्य मूल्यह्रास प्रणाली (GDS); Publication 527 की Table 2-1 में सड़कें, बाड़ और झाड़ियाँ (अगर मूल्यह्रास योग्य हों) 15 साल की संपत्ति के रूप में दी गई हैं | 15 वर्ष | IRS: Publication 527, Residential Rental Property जाँचा गया |
| लागू वित्तीय विवरण न होने पर अल्प-राशि सेफ़ हार्बर की सीमा प्रति चालान या मद; समय पर दाखिल मूल रिटर्न पर, विस्तार सहित, बयान देकर वार्षिक election; राशियाँ आपकी बहियों में खर्च के रूप में भी दर्ज होनी चाहिए | $2,500 | IRS: मूर्त संपत्ति के अंतिम नियम जाँचा गया |
प्राथमिक स्रोत
- IRS: Schedule E (Form 1040)
- IRS: Schedule E (Form 1040) का मसौदा, शुरुआती प्रकाशन
- IRS: Schedule E (Form 1040) के निर्देश
- IRS: Publication 527, Residential Rental Property
- IRS: Publication 583, Starting a Business and Keeping Records
- IRS: Publication 530, Tax Information for Homeowners
- IRS: Tax Topic 414, किराये की आय और खर्च
- IRS: मूर्त संपत्ति के अंतिम नियम
- eCFR: 26 CFR 1.263(a)-3, मूर्त संपत्ति को बेहतर बनाने पर चुकाई गई रकमें
- IRS: Form 8825, साझेदारी या S corporation की किराये की अचल संपत्ति की आय और खर्च
- IRS: Form 1120 के निर्देश
- eCFR: 26 CFR 301.7701-3, कुछ व्यावसायिक संस्थाओं का वर्गीकरण
इस मार्गदर्शिका के बारे में
अंग्रेज़ी मार्गदर्शिका से अनुवादित · अंग्रेज़ी मूल पढ़ें
यह दिखाए गए कर वर्ष के सामान्य नियम समझाता है। यह आपकी स्थिति के लिए सलाह नहीं है।
अंग्रेज़ी मूल में बदलाव
- : पहली बार प्रकाशित।