Kontenplan für Mietobjekte: ein Konto je Zeile von Schedule E

Brauche ich einen Kontenplan für alle meine Mietobjekte oder einen je Objekt?

Für einen Eigentümer, der in einer Schedule E meldet, gilt: Verwenden Sie einen einzigen Kontenplan für alle Ihre Mietobjekte, mit einem Aufwandskonto für jede Zeile von Schedule E und einem Objekt-Tag (einer Kennzeichnung) bei jeder Buchung. Schedule E zeigt jedes Objekt in einer eigenen Spalte und wiederholt die Zeilen 3 und 5 bis 19 für jedes davon. Die Zeilen sind Ihre Konten, die Objekte sind Ihre Tags. Bei mehr als drei Objekten fügen Sie weitere Exemplare von Schedule E bei, und ein Exemplar enthält die Gesamtsummen (Anleitung).

Ein eigener Satz Konten für jedes Objekt wächst mit jedem Kauf und erschwert die Gesamtsummen. Dieser Aufbau geht von der Zufluss-Abfluss-Methode (Cash Method) aus, die die meisten Privatpersonen nutzen: Miete zählt, wenn sie eingeht, und Ausgaben zählen, wenn sie bezahlt werden (Tax Topic 414). Ein Vermögenskonto enthält, was Ihnen gehört oder geschuldet wird, ein Verbindlichkeitskonto enthält, was Sie schulden, und das Eigenkapital enthält Ihr eigenes Geld, das Sie eingelegt oder entnommen haben.

Ihr Fall ist nicht einfach, wenn:

• Ihre Bücher die Mietobjekte oder Miet- und Privatgelder vermischen, sodass Sie keine Gewinn- und Verlustrechnung je Objekt erstellen können und ein Kreditgeber, ein Verkauf oder ein Ersteller der Steuererklärung wartet;
• das Hauptbuch nicht zur eingereichten Schedule E passt oder die Bücher Monate oder Jahre im Rückstand sind;
• ein Darlehen für etwas anderes als das Mietobjekt verwendet wurde, etwa bei einer Umschuldung mit Auszahlung (Cash-out Refinance);
• Sie das Objekt auch selbst nutzen oder nur einen Teil davon vermieten;
• Reparaturen, Ausrüstung und Wertverbesserungen auf einem einzigen Aufwandskonto liegen;
• Sie ein Mietobjekt gemeinsam besitzen oder die Mietobjekte verschiedene Eigentümer haben, sodass jeder Eigentümer nur seinen eigenen Anteil meldet;
• die Mietobjekte in verschiedenen LLCs liegen: Eine LLC mit einem Mitglied, die sich nicht für die Körperschaftsteuer entschieden hat, meldet weiterhin in Ihrer eigenen Schedule E, aber eine LLC, die als Personengesellschaft besteuert wird, reicht eine eigene Steuererklärung ein (26 CFR 301.7701-3);
• eine Personengesellschaft oder S Corporation sie besitzt, auch eine LLC, die als eine von beiden besteuert wird; sie meldet in Form 8825, nicht in Schedule E.

Legen Sie bereit: die letzte Schedule E und den Abschreibungsplan, den Jahresendauszug jedes Darlehens, die Abschlussabrechnungen der Käufe, Bank- und Kartenauszüge für jedes Konto, das ein Mietobjekt berührt hat, die Mietverträge oder die Mieterliste und gegebenenfalls die Anfrage des Kreditgebers oder Käufers. Wenn Ihre Bücher schon mehrere Objekte vermischen oder nicht aufgehen, siehe Buchhaltung.

Wie halte ich Einnahmen und Ausgaben je Objekt getrennt: Unterkonten, Tags oder getrennte Bücher?

Versehen Sie jede Einnahme- und Ausgabezeile mit ihrem Objekt-Tag. Nutzen Sie Unterkonten, wenn Ihr Programm keine Tags kennt, und führen Sie getrennte Bücher nur für einen anderen Eigentümer oder ein anderes Unternehmen.

In einer Tabellenkalkulation erfüllen zwei Spalten dieselbe Aufgabe: Objekt und Zeile von Schedule E.

Publication 583 verlangt von jemandem mit mehr als einem Unternehmen, für jedes Unternehmen einen vollständigen und getrennten Satz Unterlagen zu führen. Ob eine Vermietung ein Gewerbebetrieb ist und ob mehrere Mietobjekte ein Unternehmen oder mehrere sind, hängt von den Tatsachen ab. Mit einem Objekt-Tag können Sie für jedes Objekt einen vollständigen Bericht über Einnahmen und Ausgaben abrufen; fragen Sie Ihren Ersteller der Steuererklärung, wie er Ihre Fälle behandelt. Wenn jedes Mietobjekt in einer eigenen LLC liegt, siehe Bücher für eine LLC je Mietobjekt. Zu getrennten Bankkonten siehe ein Bankkonto für jedes Mietobjekt.

Welche Einnahmekonten brauche ich für Miete, Verspätungsgebühren und einbehaltene Kautionen?

Jedes Konto für Mieteinnahmen fließt in Zeile 3 von Schedule E für dieses Objekt. Führen Sie drei Konten dieser Art, damit das Hauptbuch zu den Mietverträgen passt.

Miete ist jede Zahlung für die Nutzung oder Überlassung von Eigentum, nicht nur die monatliche Miete. Leistungen oder Sachwerte, die Sie statt Geld erhalten, zählen zum Marktwert (Publication 527). Die Anleitung zu Schedule E weist sonstige Mieteinnahmen mit einer beigefügten Erläuterung Zeile 3 zu (Anleitung).

Wenn ein Mieter eine Ihrer Rechnungen bezahlt und von der Miete abzieht, buchen Sie die volle Miete als Einnahme und die Rechnung in einer eigenen Zeile nach dem, wofür sie bezahlt wurde: als Ausgabe, wenn sie abziehbar ist, als Vermögenswert, wenn sie eine Wertverbesserung ist (Publication 527). Wenn eine Hausverwaltung Ihre Miete einzieht, listet ihre Eigentümerabrechnung die eingezogene Miete, ihre Gebühr (Zeile 11) und alle von ihr bezahlten Rechnungen auf, sodass jeder Posten in seine eigene Zeile gehen kann. Form 8825 einer Personengesellschaft weist die Bruttomieten getrennt von sonstigen Mieteinnahmen aus, ein weiterer Grund für zwei Konten.

Rückzahlbare Kautionen, Darlehensauszahlungen und Ihre eigenen Einlagen sind keine Miete. Sie werden weiter unten behandelt.

Welche Konten entsprechen den Zeilen 5 bis 19 von Schedule E, und was gehört in Zeile 19?

Legen Sie je Zeile ein Aufwandskonto an und benennen Sie es nach der Zeile, damit der Jahresendbericht direkt ins Formular übernommen werden kann. Die Bezeichnungen stammen aus der endgültigen Schedule E für 2025. Der IRS-Entwurf für dieses Steuerjahr hat dieselben Zeilen 5 bis 21 und 23a bis 23e, nur dass Zeile 13 in 13a, Zinsen für Fahrzeugdarlehen, und 13b, sonstige Zinsen, aufgeteilt wird; ein Entwurf kann sich vor der Veröffentlichung ändern.

Zeile 19 nimmt gewöhnliche und notwendige Mietkosten auf, für die es keine eigene Zeile gibt. Das Formular verlangt, sie aufzulisten; geben Sie daher jeder Art ein eigenes Konto. Der IRS nennt mehrere, darunter Kleinanschaffungen, die nach dem De-minimis-Safe-Harbor (Vereinfachungsregel für Kleinbeträge) abgezogen werden (Publication 527), und Leasingraten für Fahrzeuge, wenn Sie die tatsächlichen Fahrzeugkosten ansetzen (Anleitung). Schedule E hat keine Zeile für Löhne, deshalb gehört auch die Vergütung von Arbeitnehmern in der Regel hierher (Tax Topic 414 nennt Gehälter von Arbeitnehmern als Betriebsausgaben). Ein Arbeitnehmer bringt zudem Meldungen zur Lohnabrechnung mit sich; sagen Sie das Ihrem Ersteller der Steuererklärung.

Führen Sie ein Konto „Zu prüfen“ für alles, was Sie nicht zuordnen können. Es sollte leer sein, bevor Sie das Jahr summieren.

Wohin gehören Hypothekenraten, Escrow-Einzahlungen und Darlehensgebühren?

Teilen Sie jede Hypothekenrate in Tilgung, Zinsen und Escrow auf. Nur die Zinsen und später die Steuern und Versicherungen, die das Escrow-Konto bezahlt, sind Ausgaben.

Grundsteuern sind abziehbar, wenn sie an die Steuerbehörde gezahlt werden, direkt oder über ein Escrow-Konto, und nur das zählt, was der Kreditgeber tatsächlich bezahlt hat (Publication 530, für Hauseigentümer geschrieben). Der Escrow-Auszug des Kreditgebers zum Jahresende zeigt es. Tilgungszahlungen auf eine Hypothek können Sie nicht abziehen (Publication 527). Mietausgaben werden in der Regel im Jahr der Zahlung abgezogen, daher folgt eine aus dem Escrow-Konto bezahlte Versicherung derselben Datumslogik (Publication 527).

Wohin gehören Points und andere Darlehensgebühren?

Points, die Sie für das Darlehen zahlen, sind vorausgezahlte Zinsen und werden über die Laufzeit des Darlehens abgezogen, nicht bei Zahlung (Anleitung). Halten Sie sie in einem Vermögenskonto und lösen Sie jedes Jahr einen Teil in Zinsen auf. Wenn das Darlehen endet, kann der Restbetrag in diesem Jahr abziehbar sein. Nach einer Umschuldung beim selben Kreditgeber ist er es in der Regel nicht, sondern wird über die Laufzeit des neuen Darlehens verteilt (Publication 527).

Andere Kosten für die Aufnahme eines Darlehens sind im Jahr der Zahlung keine Mietausgaben. Halten Sie sie in einem Vermögenskonto „Darlehenskosten“, bis Ihr Ersteller der Steuererklärung jede einzelne zuordnet; wie jede Abschlusskostenposition behandelt wird, steht in die Abschlussabrechnung eines Mietobjekts in den Büchern.

Wie buche ich eine Umschuldung mit Auszahlung (Cash-out Refinance)?

Erfassen Sie das neue Darlehen als Unterkonten der Verbindlichkeit nach Verwendung: den Teil, der das Mietdarlehen abgelöst oder ein Mietobjekt finanziert hat, und den Teil, der anderweitig verwendet wurde. Teilen Sie jede Zinszahlung genauso auf. Die Zinsen folgen der Verwendung des Darlehensgeldes. Die Anleitung verlangt Unterlagen darüber, wie der Erlös jeder Schuld verwendet wurde, und sagt, am einfachsten lasse sich das nachverfolgen, wenn der Erlös eines Darlehens von anderen Mitteln getrennt bleibt. Wird ein Mietobjekt mit einem höheren Betrag als dem alten Saldo umgeschuldet, sind die Zinsen auf den nicht für die Vermietung verwendeten Teil in der Regel keine Mietausgabe, und die Points auf diesen Teil ebenso wenig (Publication 527). Weisen Sie den Mietanteil Zeile 12 oder 13 zu, in der Spalte des Objekts, in das das Geld geflossen ist. Behandeln Sie Zinsen für private Nutzung als Entnahme; wenn das Geld in ein anderes Unternehmen oder eine Kapitalanlage floss, sollte ein Ersteller der Steuererklärung diese Zinsen zuordnen.

Wie trenne ich Reparaturen von Wertverbesserungen und richte Konten für Dächer und Geräte ein?

Ziehen Sie Reparaturen und Instandhaltung in Zeile 14 ab. Buchen Sie Wertverbesserungen in einem Vermögenskonto mit dem Tag des Objekts und schreiben Sie sie ab. Eine Ausgabe ist eine Wertverbesserung, wenn sie das Objekt verbessert, wiederherstellt oder anpasst; der Test selbst steht in Reparatur oder Wertverbesserung bei einem Mietobjekt. Publication 527 sagt, dass Sie für abschreibbare Wertverbesserungen nach der Inbetriebnahme des Objekts getrennte Konten führen sollen, weil Sie deren Kosten für die Abschreibung und den Verkauf brauchen. Laufende Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sind Ausgaben ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie das Objekt zur Vermietung bereitstellen (Publication 527). Halten Sie frühere Herrichtungskosten daher in einem Vermögenskonto, bis Ihr Ersteller der Steuererklärung sie zuordnet; siehe Ausgaben vor dem ersten Mieter.

Teilen Sie einen Kaufpreis nach dem Marktwert zwischen Grundstück und Gebäude auf, oder nach den Schätzwerten der Behörde, wenn Sie unsicher sind (Anleitung); siehe die Abschlussabrechnung eines Mietobjekts in den Büchern. Bei einem Haus, in dem Sie zuerst selbst gewohnt haben, teilen Sie sowohl die angepassten Anschaffungskosten als auch den Marktwert am Tag der Umwandlung in ein Mietobjekt zwischen Grundstück und Gebäude auf. Die Abschreibungsbasis des Gebäudes ist der niedrigere der beiden Gebäudebeträge; bewahren Sie Ihre ursprünglichen Unterlagen zu den Anschaffungskosten für einen späteren Verkauf auf. Abschreibungsdauern und diese Regeln stammen aus Publication 527. Die Zeiträume gelten für das General Depreciation System (allgemeines Abschreibungssystem); eine Wahl oder eine Regel kann das Alternative Depreciation System mit längeren Zeiträumen verlangen, folgen Sie daher dem Abschreibungsplan des Objekts.

Zwei jährliche Safe Harbors (Vereinfachungsregeln) erlauben es, manche Kosten, die wie Anlagevermögen aussehen, sofort als Ausgabe zu buchen, und beide hängen von Ihren Büchern ab:

• De-minimis-Safe-Harbor. Posten bis $2.500 je Rechnung oder Posten, wie auf der Rechnung ausgewiesen, können abgezogen werden, wenn Sie dies in der Steuererklärung wählen und Ihre Bücher sie genauso als Ausgabe buchen. Die Wahl gilt für jeden qualifizierenden Posten des Jahres, daher kommt ein Gerät unter der Grenze in Zeile 19 und nicht in das Vermögenskonto Geräte. Ohne einen anwendbaren Finanzabschluss brauchen Sie eine einheitliche Richtlinie, die zu Jahresbeginn gilt (IRS). Siehe Kleinanschaffungen als Ausgabe buchen.
• Safe Harbor für kleine Steuerpflichtige (Small Taxpayer Safe Harbor). Bei einem Gebäude mit geringen nicht angepassten Anschaffungskosten können Reparaturen, Instandhaltung und Wertverbesserungen für ein Jahr abgezogen werden, statt zu den Anschaffungskosten des Objekts hinzugerechnet zu werden, wenn die Jahressumme für dieses Gebäude unter einer Grenze bleibt. In die Summe gehören auch die nach dem ersten Safe Harbor als Ausgabe gebuchten Kleinposten, und eine Eigentumswohnung ist für den Test eine eigene Einheit des Vermögens (26 CFR 1.263(a)-3(h)). Die Grenzen stehen in Reparatur oder Wertverbesserung bei einem Mietobjekt.

Jeder wird jedes Jahr durch eine benannte Erklärung gewählt, die der rechtzeitig eingereichten ursprünglichen Steuererklärung beiliegt, Verlängerungen eingeschlossen („Section 1.263(a)-1(f) de minimis safe harbor election“ und „Section 1.263(a)-3(h) Safe Harbor Election for Small Taxpayers“). Eine Personengesellschaft oder S Corporation wählt für sich selbst, und das spätere Neuordnen alter Buchungen ersetzt keine verspätete Wahl. Versehen Sie daher jede Rechnung mit dem Tag ihres Gebäudes und führen Sie eine laufende Summe je Gebäude.

Beiträge oder Umlagen einer Eigentümergemeinschaft für die Instandhaltung von Gemeinschaftsflächen sind abziehbar. Eine Sonderumlage für Verbesserungen ist es nicht, kann aber abgeschrieben werden (Publication 527).

Wohin gehören Kautionen, im Voraus gezahlte Miete und Geld des Eigentümers?

Eine rückzahlbare Kaution ist eine Verbindlichkeit, im Voraus gezahlte Miete ist bei Erhalt eine Einnahme, und Geld des Eigentümers ist Eigenkapital. Keines der drei ist eine Ausgabe.

• Kautionen. Buchen Sie eine rückzahlbare Kaution in einem Verbindlichkeitskonto „Gehaltene Mieterkautionen“ mit dem Tag des Objekts. Sie ist bei Erhalt keine Einnahme, wenn Sie sie zurückzahlen wollen. Behalten Sie einen Teil, weil der Mieter den Mietvertrag gebrochen hat, ist dieser Teil in dem Jahr eine Einnahme, in dem Sie ihn behalten; bei Schäden hängt es davon ab, ob Sie Reparaturen abziehen (Tax Topic 414). Eine „Kaution“, die als letzte Mietzahlung gedacht ist, ist im Voraus gezahlte Miete und bei Erhalt eine Einnahme (Publication 527). Mehr dazu in Kautionen in den Büchern eines Mietobjekts.
• Im Voraus gezahlte Miete. Vorausgezahlte Miete ist in dem Jahr eine Einnahme, in dem Sie sie erhalten, gleich welchen Zeitraum sie abdeckt und welche Methode Sie nutzen (Publication 527). Buchen Sie sie bei Erhalt als Miete und vermerken Sie die abgedeckten Monate in der Mieterliste.
• Einlagen und Entnahmen des Eigentümers. Geld, das Sie einzahlen, etwa eine Rechnung für das Mietobjekt, die von einer privaten Karte bezahlt wird, ist eine Einlage. Geld, das Sie entnehmen, ist eine Entnahme. Keines von beiden ist Miete oder eine Ausgabe, und keines erscheint in Schedule E. Buchen Sie die Rechnung selbst als Ausgabe und die Gegenseite als Einlage. Publication 583 empfiehlt, bei jeder Bankeinzahlung zu vermerken, ob sie Geschäftseinnahme, privates Geld oder ein Darlehen ist. Personengesellschaften führen das je Gesellschafter: siehe Kapitalkonten der Gesellschafter.

Führe ich ein Mehrfamilienhaus je Objekt oder je Wohneinheit, und was gilt für ein Haus, das ich auch selbst nutze?

Versehen Sie das Gebäude als Objekt mit einem Tag und fügen Sie nur dann einen Tag für die Einheit hinzu, wenn Sie eine Mieterliste oder den Leerstand je Einheit wollen. Schedule E verlangt eine physische Adresse je Objekt und bietet den Typ „Multi-Family Residence“ an, daher kommt ein Gebäude in der Regel in eine Spalte (Formular). Wenn Ihr Programm nur einen Tag erlaubt, tragen Sie die Einheit im Feld für den Mieter oder im Vermerk ein. Die Summen der Einheiten müssen die Summe des Gebäudes ergeben.

Wenn Sie nur einen Teil eines Objekts vermieten, etwa ein Zimmer oder eine Hälfte eines Zweifamilienhauses, teilen Sie Ausgaben, die beiden Nutzungen dienen, nach einer sinnvollen Methode auf, etwa nach Zimmern oder Fläche. Kosten allein für den vermieteten Teil sind voll Mietkosten. Wenn Sie ein ganzes Wohnobjekt vermieten, das Sie auch selbst nutzen, etwa ein Ferienhaus, teilen Sie stattdessen nach den Tagen der Vermietung im Verhältnis zu den gesamten Nutzungstagen auf (Publication 527). Buchen Sie die gemeinsame Ausgabe auf den Tag des Objekts und verschieben Sie den privaten Anteil zum Jahresende in eine Entnahme, mit einem Vermerk zur Methode.

Schedule E, Zeile 2, fragt zudem nach den Tagen der fairen Vermietung (Fair Rental Days) und den Tagen der privaten Nutzung, führen Sie also einen Kalender (Anleitung). Die Zählung der Tage, die Grenzen für Abzüge und die Aufteilung stehen in Tage der fairen Vermietung und private Nutzung. Bei einem Haus, das mitten im Jahr zur Vermietung wechselt, werden die Jahreskosten zwischen privater Zeit und Mietzeit aufgeteilt (Publication 527).

Wie prüfe ich das Hauptbuch zum Jahresende gegen Schedule E?

Führen Sie die folgenden Prüfungen für jedes Objekt aus und dann für die Gesamtsummen.

1. Ohne Tag und nicht zugeordnet. Keine Einnahme- oder Ausgabezeile ohne Objekt-Tag, und das Konto „Zu prüfen“ ist leer.
2. Zeile 3. Die erhaltene Miete und die sonstigen Mieteinnahmen des Objekts entsprechen der Spalte „eingezogen“ der Mieterliste. Seine Bankeinzahlungen entsprechen diesem Betrag, zuzüglich gehaltener Kautionen, Darlehensgeld und Geld des Eigentümers, abzüglich dessen, was eine Hausverwaltung vor der Auszahlung an Sie behalten hat, Miete, die als vom Mieter bezahlte Rechnung oder als Sach- oder Dienstleistung gezahlt wurde, und jeder behaltenen Kaution, die Sie früher erhalten hatten.
3. Zeilen 5 bis 19. Die Summe jedes Aufwandskontos je Objekt ist der Eintrag für diese Zeile. Zeile 20 ist die Summe der Zeilen 5 bis 19; Zeile 21 ist Zeile 3 abzüglich Zeile 20 (Formular).
4. Gesamtsummen. Die Mieten aller Objekte sind Zeile 23a, die Zinsen aus Zeile 12 sind 23c, die Abschreibung ist 23d und die gesamten Ausgaben sind 23e (Formular).
5. Externe Unterlagen. Zinsen gegen jede Form 1098, angepasst um jeden nicht für die Vermietung genutzten Teil; Steuern gegen Steuerbescheide oder den Escrow-Auszug; Abschreibung gegen den Abschreibungsplan.
6. Bilanz. Jedes Darlehen gegen seinen Auszug, Escrow gegen den Kreditgeber, gehaltene Kautionen gegen die Mietverträge und jedes Bankkonto abgestimmt.
7. Lieferanten. Zeile A von Schedule E fragt, ob Sie Zahlungen geleistet haben, für die eine Form 1099 erforderlich war; führen Sie daher Summen je Lieferant. Siehe Forms 1099 für Vermieter.

Wenn das Hauptbuch nicht aufgeht, suchen Sie zuerst bei einem Darlehen, einem Escrow-Konto oder einer Kaution, die als Einnahme oder Ausgabe gebucht wurde. Siehe Buchhaltung für Mietobjekte nachholen.

Beispiel

Die Beträge dienen der Veranschaulichung und sind in US-Dollar.

Drei Einfamilienhäuser zur Miete, je ein Darlehen

Ein Kontenplan, ein Tag je Objekt. Zum Jahresende werden die Summen der Tags in die Spalten A, B und C übernommen.

Zeilen ohne Eintrag sind weggelassen. Jedes Darlehen hat sein eigenes Verbindlichkeitskonto, sodass die Zinsen aus jeder Form 1098 in der richtigen Spalte landen.

Ein Vierfamilienhaus

Ein Vierfamilienhaus in der 55 Lake Rd nimmt im Jahr $48.000 Miete ein. Das Gebäude ist das Objekt: ein Tag, eine Spalte in Schedule E, $48.000 in Zeile 3. Der Eigentümer fügt einen Tag für die Einheit hinzu, um Miete und Leerstand jeder Wohnung zu sehen, und die vier Einheitssummen müssen $48.000 ergeben. Eine Reparatur des Heizkessels für $1.200, die dem ganzen Gebäude dient, erhält den Tag des Gebäudes.

Eine Umschuldung mit Auszahlung und ein privates Auto

Der Eigentümer schuldet ein Mietobjekt mit einem Darlehen über $300.000 um. $200.000 lösen die alte Hypothek des Mietobjekts ab; $100.000 kaufen ein Auto für die private Nutzung. Die Bücher führen zwei Unterkonten der Verbindlichkeit, $200.000 und $100.000. Betragen die Zinsen des Jahres $18.000 und bleibt die Aufteilung bestehen, kämen etwa $12.000 in Zeile 12 und $6.000 wären private Zinsen, gebucht als Entnahme. Das ist vereinfacht: Die Nachverfolgungsregeln für Rückzahlungen können die Aufteilung ändern, daher sollte ein Ersteller der Steuererklärung sie bestätigen.

Anders in Ihrem Fall?

• Ihr Hauptbuch geht nicht zu Schedule E auf, Ihre Bücher sind Jahre im Rückstand oder ein Schreiben des IRS liegt vor, oder ein Satz Bücher deckt alle Mietobjekte ab: Die Struktur aus Konten und Tags zu korrigieren, alte Buchungen neu zu ordnen und die Bücher für Ihren Ersteller der Steuererklärung vorzubereiten ist Buchhaltung. Siehe Buchhaltung für Mietobjekte nachholen.
• Ein Kreditgeber oder ein Verkauf steht an: siehe eine Gewinn- und Verlustrechnung für Mietobjekte für einen Kreditgeber und Nachversteuerung früherer Abschreibungen beim Verkauf eines Mietobjekts. Wenn die Bücher nicht bereit sind, ist auch das Buchhaltung.
• Eine Personengesellschaft, eine als Personengesellschaft besteuerte LLC oder eine S Corporation besitzt die Mietobjekte: Sie reicht Form 8825 ein, beigefügt zu Form 1065 oder 1120-S, mit einer einzigen Zeile für Zinsen, einer Zeile für Löhne und anderen Abzügen, die in Schedule A (Form 8825) einzeln aufgeführt werden. Dieselben Konten funktionieren, aber die Zuordnung der Zeilen unterscheidet sich, und das Eigenkapital wird je Gesellschafter oder Aktionär geführt. Siehe Kapitalkonten der Gesellschafter. Eine C Corporation meldet Miete in Form 1120, nicht in Schedule E oder Form 8825 (Anleitung); siehe Buchhaltung.
• Sie besitzen ein Mietobjekt gemeinsam mit jemand anderem: Sie melden nur Ihren Anteil an Einnahmen und Ausgaben (Anleitung) und ziehen Ausgaben nach Ihrem Eigentumsanteil ab (Publication 527). Ob die Gruppe eine Steuererklärung als Personengesellschaft braucht, hängt von den Tatsachen ab; siehe gemeinsam besessene Mietobjekte: Schedule E oder Steuererklärung der Personengesellschaft.
• Jedes Mietobjekt liegt in einer eigenen LLC: siehe Bücher für eine LLC je Mietobjekt.
• Sie leben außerhalb der USA, oder Sie sind Kanadier mit einem Mietobjekt in den USA: Was Sie einreichen und was einbehalten wird, kann sich ändern. Siehe nicht ansässige Vermieter und Kanadier mit Mietobjekten in den USA.
• Sie erbringen erhebliche Zusatzleistungen, etwa einen Reinigungsdienst: Die Tätigkeit kann in Schedule C gehören. Siehe Kontenplan für Schedule C. Zu Kurzzeitvermietungen siehe Einnahmen aus Kurzzeitvermietung in Schedule C oder E.
• Sie wählen zwischen Tabellenkalkulation, App und Buchhalter: siehe Tabellenkalkulation, Software oder Buchhalter für Mietobjekte.
• Sie wollen wissen, wie Miete besteuert wird und was abziehbar ist: siehe Steuern auf Mietobjekte.