مصروفات الإيجار في النموذج ⁦T776⁩: في أي سطر تُسجَّل كل تكلفة

في أي سطر من النموذج ⁦T776⁩ تُسجَّل كل تكلفة إيجار؟

تُسجَّل كل تكلفة إيجار مرة واحدة في سطر الجزء 4 الذي يحمل اسم نوع التكلفة. وتعطي قائمة CRA لمصروفات الإيجار التي يمكنك خصمها والنموذج ⁦T776⁩ ثلاثة عشر سطرًا.

لا تذهب المشتريات الرأسمالية إلى هذه الأسطر. فالنموذج يدرجها في مناطق الإضافات (المعدات والمبنى والأرض)، ويُطالب بخصم تكلفة الأصول الرأسمالية (CCA) على الأصول القابلة للإهلاك منها؛ أما الأرض فلا تحصل على CCA. وهذه أسطر النموذج ⁦T776⁩ الفيدرالية من أحدث نموذج نشرته CRA؛ فراجع النموذج الخاص بالسنة التي تقدّم عنها. ولا تذكر صفحات CRA إزالة الثلوج أو التنظيف أو مكافحة الآفات. والتكلفة التي تُنفق لكسب الإيجار ولا تناسب أي سطر أعلاه تذهب إلى السطر 9270. ويقدم المالك في كيبك أيضًا النموذج ⁦TP-128-V⁩ إلى Revenu Québec (الجهة الضريبية في كيبك)، وله تصميمه الخاص، ولذلك طابق كل تكلفة مع أسطرها بشكل منفصل.

الحالة ليست بسيطة إذا كنت تملك أكثر من عقار، أو كان جزء من العقار منزلك (غرفة أو وحدة أو إقامات قصيرة)، أو أُعيد تمويل الرهن، أو قد يكون الإصلاح تحسينًا، أو أرسل الكوندو رسمًا خاصًا، أو يتشارك المال الشخصي ومال الإيجار حسابًا واحدًا، أو لم تُقدَّم سنوات سابقة. احسم هذه الأسطر قبل التقديم؛ وراجع «الوضع مختلف عندك؟» في النهاية. اجمع كشوف البنك والرهن، وكشوف الكوندو، وفاتورة ضريبة العقار، وفواتير التأمين، والفواتير الأخرى، وعقد الإيجار قبل أن تحدد الأسطر.

هل يستطيع المؤجر خصم رسوم الكوندو، وفي أي سطر؟

تذهب رسوم الكوندو إلى السطر 9270، مصروفات أخرى، بقدر ما تمثل حصتك من صيانة الأجزاء المشتركة وإصلاحاتها ومصروفاتها الجارية الأخرى (CRA: مصروفات الإيجار التي يمكنك خصمها؛ ⁦T4036⁩). وتقول CRA أيضًا إن المصروفات التي تُخصم عادةً من دخل الإيجار تنطبق على وحدة الكوندو، ولذلك تنطبق عليها الأسطر الأخرى في الجدول كذلك.

لا تقول صفحات CRA عن الإيجار شيئًا عن مساهمات صندوق الاحتياطي أو الرسوم الخاصة. وتحيل ⁦T4036⁩ إلى نشرة التفسير ⁦IT-304⁩، الكوندو لمزيد من التفاصيل، وقد أرشفتها CRA ولم تعد تحدّثها. ولا تذكر هذه الصفحة معاملة لأي منهما. وإذا أظهر كشف الكوندو أحدهما، فاحتفظ بالإشعار الذي يبيّن ما يدفعه، واقرأ الإصلاح أو التكلفة الرأسمالية؛ والرسم الذي لا تستطيع تحديد مكانه حالة تحتاج إلى مساعدة في الضريبة الفردية.

ما الجزء القابل للخصم من قسط رهن العقار المؤجَّر؟

فوائد الأموال المقترضة لشراء العقار المؤجَّر أو تحسينه قابلة للخصم، في السطر 8710. أما الجزء الذي يسدد أصل القرض من كل قسط فغير قابل للخصم (⁦T4036⁩). وقد تكون فوائد الأموال المقترضة لتكاليف إيجار أخرى مؤهلة أيضًا، بحسب طريقة استخدام المال (قانون ضريبة الدخل، البند ⁦20(1)(c)⁩). قسّم كل قسط باستخدام كشف المقرض أو جدول الإطفاء، وسجّل أصل القرض على أنه سداد قرض وليس مصروفًا. وقد يلزم إضافة الفوائد وضريبة العقار والرسوم المتعلقة بمدة إنشاء مبنى أو تجديده أو تعديله إلى تكلفته بدلًا من ذلك، ويقتصر أي خصم جارٍ على دخل الإيجار من المبنى (CRA: التكاليف غير المباشرة للإنشاء؛ قانون ضريبة الدخل، الفقرة ⁦18(3.1)⁩ والفقرة ⁦20(29)⁩).

• إعادة التمويل: إذا كانت الأموال للاستخدام الشخصي، فالفوائد الإضافية غير قابلة للخصم. وإذا أعدت التمويل للحصول على مال لنشاط تجاري أو استثمارات أخرى، فتقول CRA إنه قد يمكنك المطالبة بتلك الفوائد في موضع آخر من الإقرار، وليس في النموذج ⁦T776⁩. راجع فوائد الأموال المقترضة لعقار مؤجَّر.
• رسوم القرض: الرسوم المدفوعة لترتيب الرهن (رسوم الطلب والتقييم والمعالجة والتأمين، ورسوم الضمان، وأتعاب السمسرة أو الوساطة، وأتعاب المحاماة للتمويل) تذهب إلى السطر 8710 وتُخصم على مدى 5 سنوات، أيًا كانت مدة القرض. وإذا سددت القرض مبكرًا، فقد تكون الرسوم المتبقية قابلة للخصم حينها، لكن القانون يستثني السداد الذي يتم ضمن سلسلة من الاقتراضات أو المعاملات والسدادات الأخرى، ولذلك افحص إعادة التمويل أو القرض البديل قبل المطالبة بالرصيد (البند ⁦20(1)(e)⁩).
• الفائدة المدفوعة دفعة واحدة: المبلغ المدفوع دفعة واحدة مقابل الفوائد، أو الرسم لخفض سعر فائدة الرهن، لا يُخصم بالكامل في سنة الدفع. بل يوزَّع على ما تبقى من مدة القرض الأصلية.
• الفوائد المدفوعة للمستأجرين على ودائع الإيجار تذهب أيضًا إلى السطر 8710.

أين تذهب ضريبة العقار والتأمين والمرافق، ولأي أشهر؟

يذهب كل منها إلى سطره الخاص، وعن المدة التي يتعلق بها فقط (CRA: مصروفات الإيجار التي يمكنك خصمها).

أين تذهب أتعاب مدير العقار وتحصيل الإيجار والأتعاب القانونية والمحاسبية؟

تذهب الأتعاب إلى سطر الخدمة التي دُفعت مقابلها (CRA: مصروفات الإيجار التي يمكنك خصمها).

تدرج CRA رسوم الوساطة تحت الإعلان، والوكلاء الذين يبحثون عن مستأجرين تحت رسوم الإدارة، ولا تقول أيهما ينطبق على رسوم العثور على مستأجر. وإذا ناسبت الفاتورة الاثنين، فاسأل معدّ إقرارك أيهما تستخدم. وتصف CRA أتعاب معدّ الإقرار في أكثر من موضع، وتُطالب بالأتعاب مرة واحدة؛ راجع أتعاب المحاسب لإقرار الإيجار.

هل الإصلاح قابل للخصم، أم هو تكلفة رأسمالية؟

تذهب أجور العمل والمواد للإصلاحات والصيانة الصغيرة إلى السطر 8960. أما الإصلاح ذو الطبيعة الرأسمالية فلا يمكن خصمه، ويمكنك المطالبة بـ CCA (⁦T4036⁩). وتسأل اختبارات CRA للمصروف الجاري أو الرأسمالي هل يعطي العمل منفعة دائمة، وهل يعيد العقار إلى حالته أو يحسّنه، وهل يستبدل جزءًا أو أصلًا منفصلًا.

أمثلة CRA: إصلاح الدرج الخشبي أو طلاء الواجهة الخارجية لمنزل خشبي مصروف جارٍ. أما تغطية منزل خشبي بألواح الفينيل، واستبدال درج خشبي بدرج خرساني، وشراء ثلاجة للعقار المؤجَّر، فكلها رأسمالية. وكذلك إصلاحات ممتلكات مستعملة اشتُريت لتهيئتها لحالة مناسبة للاستخدام، والإصلاحات التي تُجرى استعدادًا للبيع أو كشرط له، وإن كان العمل نفسه جاريًا في غير ذلك. وفاتورة كبيرة لصيانة عادية لم تُنفَّذ في وقت الحاجة إليها تبقى مصروف صيانة.

تُدرج البنود الرأسمالية في منطقة المعدات (المنطقة B) أو المبنى (المنطقة C) أو الأرض (المنطقة F) من النموذج، وليس في الجزء 4. وللاطلاع على الاختبارات كاملة، راجع الإصلاح أو التكلفة الرأسمالية؛ ولمعرفة المطالبة بالخصم، راجع هل تطالب بـ CCA على عقار مؤجَّر.

ما تكاليف الإيجار التي لا أستطيع المطالبة بها؟

عدة تكاليف تبدو كتكاليف إيجار غير قابلة للخصم، أيًا كان السطر الذي تحاوله (⁦T4036⁩).

تكاليف السيارة والسفر. مع عقار مؤجَّر واحد، تُعدّ مصروفات المركبة لتحصيل الإيجار شخصية. ويسمح السطر 9281 بتكاليف المركبة مع عقار واحد فقط إذا تحققت الشروط الثلاثة كلها: أن يكون عقارك المؤجَّر الوحيد وفي المنطقة العامة التي تقيم فيها، وأن تجري بعض الإصلاحات أو كلها بنفسك، وأن تنقل المركبة الأدوات والمواد إليه. ومع عقارين مؤجَّرين أو أكثر في مواقع مختلفة بعيدة عن مسكنك الرئيسي، يمكن خصم تكاليف مركبة معقولة لتحصيل الإيجارات والإشراف على الإصلاحات وإدارة العقارات، مع الإيصالات. احتفظ بسجل للكيلومترات المقطوعة للعقارات المؤجَّرة وإجمالي كيلومترات السنة؛ وإذا كانت المركبة تُستخدم أيضًا شخصيًا، فلا يُخصم إلا الجزء من التكاليف المدفوع لكسب الدخل، ويسري حد على فوائد مركبة الركاب. وتطبق CRA المتطلبات نفسها على تكاليف السفر في السطر 9200 (CRA: مصروفات الإيجار التي يمكنك خصمها).

كيف أدخل تكلفة جزء منها شخصي؟

أدخل التكلفة كاملة في عمود إجمالي المصروفات، والحصة الشخصية في عمود الجزء الشخصي. ويُجمع عمود الجزء الشخصي في السطر 9949، والمصروفات القابلة للخصم هي الإجمالي ناقص السطر 9949 ناقص السطر 9366 (النموذج ⁦T776⁩؛ ⁦T4036⁩).

• تأجير جزء من منزلك: وزّع التكاليف المشتركة، مثل ضريبة العقار والتأمين، بحسب الأمتار المربعة أو بعدد الغرف التي تؤجرها. وتقول CRA إن المصروفات المتعلقة بالغرف المؤجَّرة فقط، مثل إصلاحاتها وصيانتها، قابلة للخصم كاملة، دون جزء شخصي.
• مساحة مؤجَّرة جزءًا من السنة: تعطي صفحة CRA عن اقتصاد المشاركة، المكتوبة للإيجارات قصيرة الأجل، أساسًا معقولًا لحصة الإيجار: مساحة الحيز المتاح للإيجار مقسومة على مساحة المنزل الكلية، مضروبة في نسبة أيام السنة التي أُجّر فيها، مضروبة في التكلفة. وأدخل باقي التكلفة على أنه الجزء الشخصي (CRA: اقتصاد المشاركة).
• لا توقّع معقول للربح: لا يمكن المطالبة بمصروفات تأجير جزء من عقارك.
• الإقامات القصيرة: يضيف النموذج عمودًا للإيجار قصير الأجل (السطر 9365) و«المخطط A» لمبلغ المصروفات غير المتوافقة (السطر 9366)، وهو غير قابل للخصم. راجع Airbnb كإيجار أو دخل نشاط تجاري و⁦GST/HST⁩ على الإقامات القصيرة.
• وحدة في منزلك: راجع توزيع مصروفات الوحدة.
• الملاك المشتركون: يحمل السطر 9949 الجزء الشخصي لجميع الملاك المشتركين. راجع العقارات المؤجَّرة بالملكية المشتركة.

في أي مدة أسجّل الإيجار والتكاليف؟

في معظم الحالات، سجّل الإيجار في المدة التي تكسبه فيها، مهما كان وقت دفعه، وسجّل المصروف في المدة التي تتكبده فيها، مهما كان وقت دفعه (⁦T4036⁩). هذا هو أساس الاستحقاق المحاسبي. وتسمح CRA بالأساس النقدي، أي احتساب الإيجار عند استلامه والتكاليف عند دفعها، فقط إذا كانت المبالغ المستحقة القبض شبه معدومة ولا مصروفات معلّقة في نهاية السنة، وكان صافي دخل إيجارك أو خسارته سيكون قريبًا جدًا من نتيجة أساس الاستحقاق.

المبلغ المدفوع للمستأجر لإنهاء عقد الإيجار لا يُخصم دفعة واحدة: توزعه CRA على الأيام المتبقية من العقد، ولذلك احتفظ بعقد الإيجار واتفاقية الإنهاء. وهناك فخّان آخران. فعلى أساس الاستحقاق، يُطالب بالمصروف المدفوع مقدمًا في السنوات التي تحصل فيها على المنفعة. وتنسيق الحدائق يُخصم فقط في السنة التي دفعته فيها، حتى على أساس الاستحقاق (CRA: مصروفات الإيجار التي يمكنك خصمها). وللإيجار، راجع كيف تُفرض الضريبة على دخل الإيجار.

كيف أنظّم جدول بيانات أو دفاتر بحيث تحمل كل معاملة سطرها في النموذج ⁦T776⁩؟

أعطِ كل معاملة سطرها من النموذج ⁦T776⁩ عند تسجيلها، لتصبح مجاميع نهاية السنة عملية جمع وليس إعادة بناء. وسواء استخدمت جدول بيانات أو برنامج محاسبة، أنشئ صفًا واحدًا أو حسابًا واحدًا لكل سطر في الجدول أعلاه.

ضع الإيجار في الجدول نفسه في السطر 8141 (إجمالي الإيجارات)، بصف واحد لكل عقار ولكل مدة إيجار، لكي يُحتسب الإيجار المكتسب وغير المدفوع في نهاية السنة على أساس الاستحقاق. واحتفظ بتاريخ الدفع في الملاحظة وطابق كل إيصال مع صف إيجاره، حتى لا يُحتسب الإيجار مرتين وتبقى الورقة متطابقة مع البنك. والملخص الذي يجمع المبلغ لكل عقار ولكل سطر ⁦T776⁩ هو ما تنسخه إلى النموذج. وسجّل قسط الرهن في صفين: الفوائد في السطر 8710، وأصل القرض في رصيد القرض وليس في سطر مصروف. وتنتمي الرسوم المصرفية على حساب الإيجار إلى السطر 8710، المسمى الفوائد والرسوم المصرفية؛ ولا تعطي صفحات CRA تفاصيل أكثر عنها. ودفع تكاليف الإيجار من حساب منفصل، حيثما أمكنك ذلك، يترك قرارات أقل عن الشخصي والإيجاري في نهاية السنة. وللنظر في السؤال الأوسع، راجع مسك دفاترك بنفسك أم توظيف مسؤول مسك دفاتر.

ماذا أحتفظ به، ولكم من الوقت؟

احتفظ بالفواتير والإيصالات والعقود وعقد الإيجار والمستندات الداعمة وراء كل صف. ولا ترسلها مع الإقرار. وعمومًا، احتفظ بها ست سنوات من نهاية السنة الضريبية التي تتعلق بها (⁦T4036⁩). ويضع قانون ضريبة الدخل القاعدة نفسها.

وقد تبدأ المدة لاحقًا أو تطول: إقرار متأخر، أو اعتراض أو استئناف مفتوح، وسجلات شراء العقار أو تحسينه أو بيعه، وتقول CRA إنه يجب الاحتفاظ بها إلى أجل غير محدد (CRA: مدة الاحتفاظ بسجلاتك). وللتواريخ، راجع مدة الاحتفاظ بسجلات الأعمال.

مثال

هذه الأمثلة توضيحية وبالدولار الكندي.

شقة كوندو مؤجَّرة

تُؤجَّر شقة كوندو بمبلغ 24,000 دولار كندي في السنة. ويُظهر كشف المقرض في نهاية السنة 16,200 دولار كندي فوائد و9,000 دولار كندي أصل قرض من أقساط قدرها 25,200 دولار كندي (2,100 دولار كندي في الشهر). تذهب الفوائد إلى السطر 8710؛ وأصل القرض البالغ 9,000 دولار كندي سداد قرض وليس مصروفًا. وتذهب رسوم الكوندو البالغة 450 دولارًا كنديًا في الشهر، أي 5,400 دولار كندي للسنة، إلى السطر 9270 على أنها تكاليف جارية للأجزاء المشتركة. وتتناقص الفوائد مع انخفاض الرصيد، ولذلك استخدم كشف المقرض وليس اثنتي عشرة دفعة متساوية.

ضريبة وتأمين وإصلاح وموقد جديد

ضريبة العقار البالغة 3,600 دولار كندي تذهب إلى 9180، والتأمين البالغ 900 دولار كندي إلى 8690، وزيارة السبّاك بمبلغ 1,200 دولار كندي إلى 8960: ما مجموعه 5,700 دولار كندي في الجزء 4. أما الموقد الجديد البالغ 4,000 دولار كندي فهو أصل منفصل، مثل مثال الثلاجة لدى CRA. وهو رأسمالي، ولذلك يذهب إلى منطقة معدات CCA وليس إلى سطر في الجزء 4.

ثلاث غرف مؤجَّرة من عشر

مالك يؤجر 3 من 10 غرف في منزل. وضريبة العقار والتأمين للمنزل كله البالغة 6,000 دولار كندي تدخل كاملة في عمود الإجمالي، و7 غرف من 10، أي 4,200 دولار كندي، تدخل في عمود الجزء الشخصي. فيكون السطر 9949 مساويًا 4,200 دولار كندي، والمصروفات القابلة للخصم 1,800 دولار كندي.

الوضع مختلف عندك؟

• نموذج ⁦T776⁩ الأول لك، أو جدول بيانات يخلط المال الشخصي بمال الإيجار، أو مجاميع معدّ الإقرار لا تطابق البنك: هذه حالات تُحسم سطرًا سطرًا قبل التقديم. راجع الضريبة الفردية ومسك الدفاتر.
• رسم خاص للكوندو أو رسم صندوق احتياطي أو إصلاح كبير في السنة: لا تحسم صفحات CRA كل حالة. اطّلع على الإصلاح أو التكلفة الرأسمالية، ثم احصل على مساعدة في الضريبة الفردية لكل بند غير واضح.
• تؤجر غرفة أو وحدة في منزلك، أو تعرض إقامات قصيرة: راجع توزيع مصروفات الوحدة وAirbnb كإيجار أو دخل نشاط تجاري.
• تملك العقار المؤجَّر بالشراكة، أو تملكه شركتك: راجع العقارات المؤجَّرة بالملكية المشتركة أو دفاتر شركة قابضة لعقار مؤجَّر.
• يُظهر عقارك المؤجَّر خسارة، أو موّل إعادة تمويل أو خط ائتمان جزءًا منه: راجع خسائر الإيجار ومراجعة CRA وفوائد الأموال المقترضة لعقار مؤجَّر.
• تقيم خارج كندا وتؤجر عقارًا كنديًا: تُقتطع الضريبة عمومًا من الإيجار وتنطبق قواعد تقديم مختلفة. راجع المؤجرون غير المقيمين ومساعدة في الضرائب عبر الحدود.
• سنوات سابقة من الإيجار أو الدفاتر مفقودة: راجع استكمال الإقرارات غير المقدمة وإعادة بناء الدفاتر من كشوف الحساب المصرفي، واحصل على مساعدة مسك الدفاتر.