خسارة الإيجار: مراجعة CRA أو تدقيقها والسجلات التي تحتفظ بها

هل تخفّض خسارة الإيجار دخلي الآخر، وهل الخسارة كل سنة مشكلة؟

يمكن لخسارة الإيجار أن تخفّض دخلك الآخر عندما يكون الإيجار مصدرًا للدخل وتكون التكاليف قابلة للخصم. تكون لديك خسارة إيجار عندما تزيد مصروفات الإيجار على إجمالي دخل الإيجار (الدليل ⁦T4036⁩ من CRA). فقانون ضريبة الدخل يطرح الخسارة من الممتلكات عند جمع دخلك للسنة (المادة 3)، وصافي نتيجة النموذج ⁦T776⁩ يُدرج في السطر 12600 من الإقرار، بين قوسين إذا كان خسارة (CRA: تعبئة النموذج ⁦T776⁩). وإذا زادت الخسارة على دخلك الآخر في تلك السنة، فالجزء غير المستخدم خسارة غير رأسمالية، قابلة للخصم خلال 3 سنوات ضريبية قبل تلك السنة أو 20 سنة ضريبية بعدها (المادة 111)، لذلك فتغيير سنة خسارة واحدة قد يمتد إلى سنوات أخرى.

الخسارة في عدة سنوات ليست ممنوعة، والخسائر المتكررة وحدها لا تحسم هل الإيجار مصدر للدخل. يحذّر ⁦T4036⁩ من أن الخسارة قد لا تُقبل عندما تزيد مصروفات الإيجار باستمرار على دخله، لكنه لا يحدد عدد سنوات أو نسبة. ويسأل دليل التدقيق لدى CRA هل النشاط «يُمارَس سعيًا إلى الربح أم هو مسعى شخصي»؛ وعند وجود عنصر شخصي، مثل جزء من منزلك، يسأل هل يُدار النشاط بأسلوب تجاري كافٍ. والنشاط الذي يُمارَس أساسًا لتوليد خسائر ضريبية يفشل حتى لو بدا تجاريًا (CRA: دليل التدقيق، الفصل 27). احتفظ بدليل على هذا الجهد: الإيجار المطلوب، والإعلانات، والخطوات التي اتخذتها للعثور على مستأجر.

الحالة ليست بسيطة إذا انطبق أي مما يلي:

• وصل خطاب من CRA بالفعل، أو يذكر أكثر من سنة.
• يستأجر منك قريب أو صديق أو شخص تعرفه بأقل مما يدفعه غريب.
• تؤجّر جزءًا من منزلك، أو تستخدم العقار المؤجَّر بنفسك في جزء من السنة.
• اقترضت بضمان العقار المؤجَّر وأنفقت بعض المال في شيء آخر.
• تؤجّر بالليلة في مكان تشترط بلديته تسجيلًا أو ترخيصًا أو تصريحًا.
• لديك خسائر في أكثر من سنة والسجلات للسنوات الأولى ناقصة أو مفقودة.

اجمع السجلات المذكورة في الجدول أدناه، وتقسيمك للتكاليف بين جزئك والجزء المؤجَّر. وإذا وصل خطاب، فاقرأ قسم الخطاب أدناه قبل أن ترد. القواعد في هذه الصفحة هي القواعد الفيدرالية (CRA)؛ وإذا قدّمت إقرار كيبك، فراجع القسم الأخير.

هل يخفّض التدفق النقدي السالب في العقار المؤجَّر ضريبة دخلي؟

جزء فقط من التدفق النقدي السالب خسارة ضريبية. فلا يُحتسب إلا المصروفات القابلة للخصم، لذا قد يستنزف العقار المؤجَّر حسابك المصرفي ويظل يُظهر ربحًا في النموذج ⁦T776⁩. ولا يمكنك خصم أقساط أصل الرهن العقاري (⁦T4036⁩). أما المصروف الرأسمالي، وهو ما يعطي نفعًا ممتدًا، فيُخصم عمومًا على عدة سنوات كمخصص تكلفة رأسمالية (CCA)، لا كاملًا في السنة نفسها (⁦T4036⁩؛ CRA: المصروفات الجارية أو الرأسمالية)؛ راجع الجاري أم الرأسمالي.

لا يمكنك خصم المصروفات إلا إذا تكبدتها لكسب الدخل (⁦T4036⁩). والخسارة الحقيقية لا تخفّض ضريبتك إلا بقدر الضريبة على الدخل الذي تقابله؛ أما المال المنفَق فقد ذهب في الحالتين. ولمعرفة في أي سطر من ⁦T776⁩ تُوضع كل تكلفة، راجع بنود المصروفات في بيان الإيجار.

هل تجعل خسارة الإيجار مراجعة CRA أكثر احتمالًا؟

الأسباب المعلنة لدى CRA لا تذكر خسارة الإيجار، لكن قائمتها تبدأ بعبارة «مثل» وليست كاملة، ولا تعطي الصفحة ضمانًا بأن الخسارة آمنة. وتقول CRA إن الإقرار قد يُختار للمراجعة لعدة أسباب، منها معلومات لا تطابق مصادر أطراف ثالثة، ونوع الخصومات أو الائتمانات المطالَب بها، وسجل الامتثال، والاختيار العشوائي (CRA: كيف تُختار الإقرارات). والاختيار للمراجعة لا يعني تدقيقًا ضريبيًا (CRA: مراجعة إقرارك الضريبي).

في أي مراجعة قد تطلب CRA مستندات تدعم المطالبات (CRA: أنواع المراجعة). وخسارة الإيجار مبلغ خسارة تقف خلفه خصومات، لذا جهّز ملفًا قادرًا على الرد على أي طلب، مهما كان سببه.

ما الذي ستطلبه CRA في خسارة الإيجار، وأي السجلات تُثبت أنها حقيقية؟

يمكن لـ CRA أن تطلب مستندات تدعم كل مطالبة. والإيصالات الرسمية ليست الإثبات الوحيد الذي تطلبه: فقد تطلب أيضًا شيكات ملغاة أو كشوف حساب مصرفي (CRA: كيف تُختار الإقرارات الضريبية للمراجعة). ويقول ⁦T4036⁩ أن تحتفظ بسجلات مفصلة لدخل الإيجار ومصروفاته، وألا ترسلها مع الإقرار.

الفاتورة تُظهر ما اشتُري، وكشف الحساب المصرفي يُظهر أنه دُفع. احتفظ بالاثنين. ويطلب منك كل من ⁦T4036⁩ والنموذج ⁦T776⁩ إدخال الجزء من كل تكلفة الذي كان للاستخدام الشخصي، ويقيس ⁦T4036⁩ الغرفة المؤجَّرة بالمساحة أو بعدد الغرف. وللتكاليف السنوية الشائعة لغرفة مؤجَّرة في جزء من السنة فقط، تقول CRA استخدم أساسًا معقولًا: يضرب مثالها تكلفة التدفئة السنوية في حصة الغرفة من مساحة الأرضية، ثم في حصة السنة التي أُجّرت فيها (CRA: اقتصاد المشاركة). ولا تعطي الصفحة التي اطّلعنا عليها صيغة لأنواع أخرى من الاستخدام الشخصي لجزء من السنة، مثل الكوخ، لذا احتفظ بالتقويم وكن قادرًا على شرح التقسيم الذي تستخدمه؛ راجع دخل الإيجار في كندا.

ماذا لو لم أستطع تقديم سجل؟

قد لا تسمح CRA بمصروف كله أو بعضه عندما لا يكون لديك إيصالات أو مستندات أخرى تدعمه (⁦T4036⁩). وعندما يطلب خطاب شيئًا لم يعد لديك، تقول صفحة الرد لدى CRA أن تُرفق تفسيرًا مكتوبًا (CRA: الرد علينا). ولا تقول الصفحة إن التفسير يُقبل بدل السجل.

اطلب نسخًا من المُقرِض والبنك والموردين قبل وصول خطاب. وحيث تخلو سنوات من الإيجار والتكاليف من أي أوراق، فإحدى طرق الإصلاح إعادة بنائها من كشوف البنك والبطاقات؛ راجع إعادة بناء الدفاتر من كشوف البنك. وإعادة البناء ليست مستندًا أصليًا، لذا اذكر في تفسيرك المكتوب أي السجلات أُعيد بناؤها.

أي خسائر الإيجار لا تسمح بها CRA؟

لا تسمح CRA بخسارة الإيجار، أو قد ترفضها، في هذه الحالات (⁦T4036⁩؛ تعليمات النموذج ⁦T776⁩):

لـ CCA وللإيجار قصير الأجل غير الممتثل أقسامهما الخاصة أدناه. وفي حالة الإيجار بأقل من سعر السوق، يقول ⁦T4036⁩ فقط إنه لا يمكن المطالبة بخسارة إيجار. ولا يبيّن كيف يُبلَّغ عن الإيجار الذي حصّلته فعلًا ولا أي التكاليف تقابله، لذا تهم وقائع الترتيب.

هل يتيح لي CCA تحويل ربح صغير إلى خسارة؟

لا. لا يمكنك استخدام CCA لإنشاء خسارة إيجار أو زيادتها (⁦T4036⁩). يمكن لـ CCA أن يستنفد الربح لكنه لا يُنزل النتيجة تحت الصفر. وإذا كان لديك أكثر من عقار مؤجَّر، فإنك تحسب صافي دخلك أو خسارتك الإجمالي من جميعها، ولو في فئات مختلفة، قبل المطالبة بـ CCA.

CCA اختياري أيضًا: لا يلزمك المطالبة بالحد الأقصى في أي سنة. أما الخسارة النهائية فتُعامَل بشكل مختلف: إذا زادت على دخل الإيجار، فيمكن أن تنشئ خسارة إيجار (⁦T776⁩؛ ⁦T4036⁩). ولمعرفة هل تطالب بـ CCA أصلًا، راجع هل تطالب بـ CCA على عقار مؤجَّر ومخصص التكلفة الرأسمالية.

هل يفقد الإيجار قصير الأجل الذي خالف قواعد الترخيص المحلية خصوماته؟

نعم، عن الأيام التي كان فيها غير ممتثل. فبموجب المادة 67.7 من قانون ضريبة الدخل، لا يُخصم أي مبلغ بقدر ما هو مبلغ غير ممتثل. وتقول CRA إن القاعدة تنطبق على السنوات الضريبية بعد 2023 (CRA: خصومات الإيجار قصير الأجل). والمادة تمنع الخصومات فقط؛ ولا تزيل الإيجار من الدخل.

الإيجار قصير الأجل هو عقار سكني في كندا، أو أي جزء منه مثل غرفة، يُؤجَّر أو يُعرض للإيجار لمدة تقل عن 90 يومًا متتالية. ويكون غير ممتثل عندما لا تسمح به المقاطعة أو البلدية في ذلك الموقع، أو تشترط تسجيلًا أو ترخيصًا أو تصريحًا ولا يستوفي الإيجار كل المتطلبات (المادة 67.7).

المبلغ الممنوع خصمه هو A × B ÷ C:

• A: مجموع كل المبالغ التي كانت ستكون قابلة للخصم للإيجار قصير الأجل. ويشمل CCA (⁦T4036⁩).
• B: أيام السنة التي كان فيها العقار إيجارًا قصير الأجل غير ممتثل.
• C: أيام السنة التي كان فيها إيجارًا قصير الأجل، أي مؤجَّرًا أو معروضًا للإيجار، لا الليالي المحجوزة فقط.

الإيجار الذي كان غير ممتثل طوال المدة يفقد كل هذه الخصومات. والذي صار ممتثلًا في منتصف المدة يفقد الحصة المقابلة لأيام عدم الامتثال. وللسنة الضريبية 2024 فقط، عُدّ الإيجار في مكان يشترط التسجيل أو الترخيص أو التصريح ممتثلًا طوال السنة إذا استوفى كل المتطلبات بحلول 31 ديسمبر. وتتيح الفقرة ⁦(4)⁩ لـ CRA إعادة تقدير أي سنة لتطبيق القاعدة رغم المهل المعتادة. أما هل يُبلَّغ عن الإقامة القصيرة في ⁦T776⁩ أم كدخل تجاري فمسألة منفصلة؛ راجع دخل الإيجار قصير الأجل: ⁦T776⁩ أم نشاط تجاري.

كم مدة الاحتفاظ بسجلات الإيجار؟

احتفظ بسجلات الإيجار مدة ست سنوات من نهاية السنة الضريبية التي تخصها (⁦T4036⁩). ويحسب القانون المدة من نهاية آخر سنة ضريبية تخصها السجلات ومستنداتها المؤيدة (المادة ⁦230(4)⁩).

سجلات العقار الذي لا تزال تملكه تُحفظ مدة أطول. فتقول تعميمة CRA إن المدة تحددها آخر سنة ضريبية يمكن أن يدخل فيها السجل في احتساب ضريبة الدخل، لا سنة إنشائه، وتذكر سجلات تكلفة الأصل الرأسمالي مثالًا (⁦IC78-10R5⁩). لذا احتفظ بسجلات الشراء والتحسينات الرأسمالية حتى مرور ست سنوات على آخر سنة ضريبية يمكن أن تؤثر فيها في CCA أو في عملية بيع.

ويحدد القانون مددًا أطول في بعض الحالات (المادة 230):

• سنة لم يُقدَّم عنها إقرار: ست سنوات من يوم تقديم الإقرار.
• اعتراض أو استئناف: حتى انقضاء مهلة الاستئناف أو انتهاء الاستئناف.

لطلب تقديم السجلات والسجلات الإلكترونية قواعدها الخاصة؛ راجع مدة الاحتفاظ بسجلات الأعمال. ولأن المادة ⁦67.7(4)⁩ تتيح لـ CRA إعادة تقدير أي سنة بسبب إيجار قصير الأجل غير ممتثل، فاحتفظ بسجلات ترخيص ذلك الإيجار وتسجيله وتصريحه، وبتقويمك، بعد انقضاء ست سنوات.

ماذا أفعل أولًا إذا وصل خطاب من CRA؟

اقرأ ما يطلبه الخطاب، والسنوات التي يشملها، وموعد الرد. تتواصل CRA معك أو مع ممثلك المفوَّض بالهاتف أو كتابةً (CRA: الرد علينا). ثم:

1. دوّن هل هو مراجعة أم تدقيق. وفي حالة التدقيق، أو أي خطاب يشمل عدة سنوات، راجع ما الذي تفعله وما الذي ترسله.
2. سجّل كل سنة ومبلغ يتساءل عنهما الخطاب، واسحب سجلات كل منهما من الجدول أعلاه.
3. رد خلال المهلة المذكورة في الخطاب، وعلى العنوان المذكور فيه، أو بإرسال مستندات ممسوحة ضوئيًا عبر الإنترنت من خلال حساب CRA.
4. في خطاب المراجعة، اتصل بالرقم المذكور في أسفل الخطاب إذا احتجت إلى مزيد من الوقت. وتغطي صفحة الرد لدى CRA برامج المراجعة، لا التدقيق.
5. إذا كان سجل مفقودًا، فأرفق تفسيرًا مكتوبًا، أو اتصل بالرقم المذكور في أسفل الخطاب لتشرح.

يمكنك تفويض ممثل ليتصرف نيابة عنك عبر حسابي للأفراد (My Account) أو بالنموذج ⁦AUT-01⁩ (CRA: مراجعة إقرارك الضريبي). ولمعرفة إلى أي مدى تستطيع CRA العودة بإعادة التقدير، راجع إلى أي مدة تعود CRA في إعادة التقدير.

ماذا لو رفضت CRA مصروفات واختلفت معها؟

يمكنك تقديم إشعار اعتراض في موعد أقصاه الأبعد من 1 سنة بعد الموعد النهائي لتقديم الإقرار أو 90 يومًا بعد تاريخ إشعار التقدير (CRA: ⁦P148⁩). ويستثني ⁦P148⁩ تحديدات الخسارة من خيار السنة الواحدة: فالإشعار الذي يحدد خسارة مدته 90 يومًا من الإشعار، لذا اقرأ أي نوع من الإشعارات بين يديك. وكيفية تقديم الاعتراض، وما يحدث للتحصيل، والاستئناف أمام المحكمة الضريبية، تجدها في ما الذي تفعله وما الذي ترسله. والسجلات في الجدول أعلاه هي ما يقوم عليه الاعتراض.

مثال

هذه أمثلة توضيحية. جميع الأرقام بالدولار الكندي.

شقة تخسر على الورق

شقة (condo) في أوتاوا تُؤجَّر بمبلغ 26,400 دولار كندي في السنة. والتكاليف: فائدة الرهن العقاري 17,000 دولار كندي، وضريبة العقار 4,200 دولار كندي، ورسوم الشقة 5,400 دولار كندي، والتأمين 900 دولار كندي، وإصلاحات تعيد الوحدة إلى حالتها 4,000 دولار كندي: أي 31,500 دولار كندي في المجموع. والنتيجة خسارة قدرها 5,100 دولار كندي قبل CCA، تظهر بين قوسين في السطر 12600 وتُطرح من دخل المالك الآخر. وعقد الإيجار وإيداعات الإيجار وكشوف الرهن والفواتير تدعم كل سطر، فيمكن الرد على طلب المستندات سطرًا سطرًا. ولا يمكن لـ CCA أن يزيد الخسارة. وإذا سدد المالك أيضًا 8,000 دولار كندي من أصل الرهن العقاري، يصبح المبلغ الخارج 39,500 دولار كندي مقابل 26,400 دولار كندي من الإيجار، أي عجز 13,100 دولار كندي، لكن الخسارة الضريبية تبقى 5,100 دولار كندي.

لو كان الإيجار 32,000 دولار كندي مع التكاليف نفسها، لكانت النتيجة ربحًا قدره 500 دولار كندي. ويمكن لـ CCA أن يخفّضه إلى الصفر لا أدنى.

ابن الأخ في وحدة القبو

مؤجِّر يتقاضى من ابن أخيه 600 دولار كندي شهريًا عن وحدة في القبو كانت ستؤجَّر لغريب بمبلغ 1,500 دولار كندي. وتكلفة الوحدة 1,300 دولار كندي شهريًا، فتخسر على الورق 700 دولار كندي شهريًا. ولأن الإيجار أقل مما يدفعه غريب، يقول ⁦T4036⁩ إنه لا يمكن المطالبة بخسارة إيجار. ولا يبيّن كيف يُبلَّغ عن الـ 600 دولار كندي ولا أي التكاليف تقابلها، لذا فعقد الإيجار والإعلان والإيجارات المماثلة هي السجلات التي تُظهر ما كان عليه الترتيب.

غرفة معروضة دون التسجيل المطلوب

مالكة تؤجّر غرفة عبر منصة 120 ليلة بمبلغ 150 دولارًا كنديًا لليلة، أي ما مجموعه 18,000 دولار كندي، في إقامات تقل عن 90 يومًا متتالية. وتشترط البلدية التسجيل وليس لديها تسجيل. وتكاليف الغرفة 6,000 دولار كندي، والغرفة معروضة لتلك الأيام الـ 120 فقط. كل يوم غير ممتثل، فتساوي B قيمة C ويُمنع خصم 6,000 دولار كندي كاملة: ⁦C$6,000 × 120 ÷ 120⁩. ويبقى مبلغ 18,000 دولار كندي كله دخلًا، فتبلّغ عن 18,000 دولار كندي صافي دخل إيجار.

لو سجّلت بعد 60 يومًا من الأيام الـ 120، لكان المبلغ الممنوع خصمه ⁦C$6,000 × 60 ÷ 120 = C$3,000⁩، وصافي الدخل 15,000 دولار كندي.

الوضع مختلف عندك؟

• وصل خطاب من CRA، أو يشمل أكثر من سنة: ما ترسله قد يؤثر في كل سنة مذكورة، وفي الإيجار قصير الأجل غير الممتثل تستطيع CRA إعادة تقدير أي سنة. أي السنوات والمبالغ معرَّضة، وما الذي يُرسل ومن يرسله، هذا ما تحسمه مع مختص ضرائب قبل أن ترد؛ راجع ما الذي تفعله وما الذي ترسله والإقرارات الضريبية للأفراد.
• سجلات السنوات السابقة ناقصة أو مفقودة: اطلب مزيدًا من الوقت قبل موعد الرد، ثم أعد بناء دفاتر الإيجار من كشوف البنك والبطاقات؛ راجع إعادة بناء الدفاتر من كشوف البنك ومسك الدفاتر.
• قريب أو صديق يستأجر بأقل من سعر السوق، أو أعدت التمويل واستخدمت بعض المال لأغراض شخصية: الوقائع تحسم ما يُخصم؛ راجع الفائدة على العقارات المؤجَّرة والإقرارات الضريبية للأفراد.
• تشارك في ملكية العقار المؤجَّر: راجع الإبلاغ عن عقار مؤجَّر مملوك بالمشاركة.
• تُرك إيجار أو دخل خارج الإقرار: راجع الدخل غير المُبلَّغ عنه والإفصاح الطوعي.
• تؤجّر عبر منصة إلكترونية: راجع إبلاغ المنصات إلى CRA.
• تملك شركة العقار المؤجَّر: تختلف القواعد؛ راجع دفاتر شركة قابضة لعقارات مؤجَّرة وإقرارات الشركات الضريبية.
• تقيم خارج كندا: راجع المؤجِّرون غير المقيمين.
• تقدّم إقرار كيبك: القواعد أعلاه فيدرالية. وتقدّر Revenu Québec إقرار كيبك بشكل منفصل، بإجراءات تدقيق واعتراض خاصة بها؛ راجع ما الذي تفعله وما الذي ترسله، ولبيان الإيجار في كيبك راجع دخل الإيجار في كندا.
• كيف تُفرض الضريبة على الإيجار أو أساسيات ⁦T776⁩: راجع دخل الإيجار في كندا.