Buchhaltung einer Vermietungsgesellschaft: T2, GIFI 8141, CCA

Was reicht eine Kapitalgesellschaft, die nur vermietet, jedes Jahr ein, und wann?

Jede in Kanada ansässige Kapitalgesellschaft reicht für jedes Steuerjahr eine T2 ein, auch eine ruhende Kapitalgesellschaft und eine, die keine Steuer zahlen muss (CRA: who files). Die Erklärung ist sechs Monate nach Ende des Steuerjahres fällig (CRA: Wann einzureichen ist).

Eine Steuerschuld ist zwei Monate nach dem Jahresende fällig. Der Termin drei Monate gilt nur für eine CCPC (Canadian-controlled private corporation, kanadisch kontrollierte Privatgesellschaft), die das ganze Jahr über eine solche war, im laufenden oder im Vorjahr den Small Business Deduction (Abzug für kleine Unternehmen) geltend gemacht hat und einen Test zum steuerpflichtigen Einkommen gegenüber ihrer Geschäftsgrenze besteht (CRA: Stichtag für den Restbetrag). Ein Unternehmen, dessen Hauptzweck Einkünfte aus Vermögen wie Miete sind, betreibt ein „Specified Investment Business“ (Kapitalanlagegeschäft) und keinen aktiven Geschäftsbetrieb (Income Tax Act, Abschnitt 125). Eine Kapitalgesellschaft, die nur vermietet, hat daher in der Regel keinen Small Business Deduction in Anspruch zu nehmen, sodass der frühere Termin gilt. Wie Miete innerhalb einer Kapitalgesellschaft besteuert wird, welche Ausnahmen es gibt und was erstattungsfähig ist, steht unter Mietobjekte in einer Kapitalgesellschaft.

Während des Jahres zahlt die Kapitalgesellschaft außerdem monatliche Vorauszahlungen, es sei denn, ihre Steuer für das Jahr oder ihre erste Berechnungsgrundlage für Vorauszahlungen (in der Regel die Steuer des Vorjahres) beträgt $3.000 oder weniger. Vierteljährliche Vorauszahlungen setzen einen Small Business Deduction voraus, sodass eine Kapitalgesellschaft, die nur vermietet, in der Regel monatlich zahlt (Income Tax Act, Abschnitt 157).

Die Erklärung enthält den Jahresabschluss der Kapitalgesellschaft in GIFI-Codes (General Index of Financial Information, die Standardliste der CRA mit Codes für die Zeilen eines Abschlusses): Schedule 100 (Bilanz), Schedule 125 (Gewinn- und Verlustrechnung) und Schedule 141 (Zusatzinformationen). Eine erste Erklärung nach der Gründung enthält außerdem Schedule 101, die Eröffnungsbilanz, und Schedule 24 (CRA: GIFI guide; CRA T2 guide, chapter 1). Zwei weitere Punkte:

• Die CRA verwaltet die Körperschaftsteuer der Provinzen überall außer in Québec und Alberta (CRA). Eine Kapitalgesellschaft mit einer Betriebsstätte (Permanent Establishment) in Alberta reicht zusätzlich eine Erklärung für Alberta ein, fällig sechs Monate nach dem Jahresende (Alberta). Auch die Körperschaftsteuer von Québec wird nicht von der CRA verwaltet; eine Kapitalgesellschaft mit einer Betriebsstätte in Québec sollte ihren Ersteller nach der Erklärung für Revenu Québec (Steuerbehörde der Provinz Québec) fragen, die diese Seite nicht behandelt.
• Weitere Einreichungen, wenn sie zutreffen. Eine GST/HST-Erklärung, wenn die Kapitalgesellschaft registriert ist (siehe unten), sowie die Bescheinigung und Einreichung, die zur Zahlung einer Dividende gehören: Dividende beschließen und auszahlen.

Der Fall ist nicht einfach, wenn eines davon zutrifft:

• Es ist die erste T2 der Kapitalgesellschaft, oder die Objekte wurden gekauft, aber Grundstück und Gebäude wurden nie gebucht.
• Mehrere Jahre T2-Erklärungen sind nicht eingereicht, oder die CRA hat eine Erklärung angefordert. Der Verspätungszuschlag beträgt 5 % der am Stichtag unbezahlten Steuer plus 1 % für jeden vollen Monat der Verspätung, bis zu 12 Monate. Er beträgt 10 % plus 2 % pro Monat, bis zu 20 Monate, wenn die CRA die Erklärung angefordert und in einem der drei vorangegangenen Steuerjahre einen Zuschlag wegen Nichteinreichung festgesetzt hat (T2-Leitfaden der CRA). Eine Privatgesellschaft, die später als 3 Jahre nach dem Jahresende einreicht, verliert zudem die Dividend Refund (Dividendenerstattung) dieses Jahres, die Erstattung eines Teils ihrer Steuer, wenn sie steuerpflichtige Dividenden zahlt (Income Tax Act, subsection 129(1)).
• Geld der Kapitalgesellschaft und privates Geld laufen über dasselbe Konto.
• Sie erwarten, dass die CCA die Kapitalgesellschaft in einen Verlust bringt. Das hängt davon ab, ob die Vermietung ihr Hauptgeschäft ist, eine Tatsachenfrage.
• Der Eigentümer oder ein Verwandter wohnt in einer der Einheiten, oder ein Gebäude enthält Wohnungen und Geschäfte.
• Die Kapitalgesellschaft vermietet an ein Unternehmen, das Ihnen ebenfalls gehört oder das Sie führen.
• Ein Aktionär wohnt außerhalb Kanadas.

Halten Sie Kauf- und Abschlussabrechnungen, Hypothekenauszüge, Mietverträge, Unterlagen zu Mietkautionen, Grundsteuerbescheide und Kontoauszüge eines Jahres bereit, bevor jemand an die Buchhaltung geht.

Welche Bücher braucht eine Kapitalgesellschaft, die nur Mietobjekte hält?

Die Kapitalgesellschaft muss Unterlagen und Geschäftsbücher führen, anhand derer ihre Steuer festgestellt werden kann (Income Tax Act, Abschnitt 230). In der Praxis heißt das: ein Bankkonto auf den Namen der Kapitalgesellschaft, doppelte Buchführung und eine Möglichkeit, jedes Objekt einzeln zu sehen, weil jedes Gebäude für die CCA gesondert erfasst wird und meist eine eigene Hypothek trägt. Die Kontenliste hinter jeder T2 finden Sie unter Kontenplan für das GIFI.

Die Codes stammen aus dem GIFI-Leitfaden der CRA. Buchen Sie eine Mietkaution als Verbindlichkeit (GIFI 2961), solange die Kapitalgesellschaft sie hält. Sie wird zum Umsatz, wenn sie auf die Miete angerechnet wird oder der Mieter sie verwirkt. Das Geld des Eigentümers hat ein eigenes Konto: siehe Gesellschafterdarlehenskonto. Ob Miete gebucht wird, wenn sie verdient ist oder wenn sie eingeht, steht unter Buchführung nach Zufluss oder nach Entstehung.

Wohin gehört die Miete in der T2 im Vergleich zur T776?

Eine Kapitalgesellschaft weist die Miete als Umsatz in Schedule 125 unter GIFI 8141 aus, Umsatz aus Immobilienvermietung, der Beträge aus der Vermietung von Wohnungen, Gewerbegebäuden, Grundstücken und Büroflächen umfasst (GIFI-Leitfaden der CRA). Eine Kapitalgesellschaft hat keine T776.

Schedule 1 stimmt das Reineinkommen im Jahresabschluss mit dem Reineinkommen für steuerliche Zwecke ab (CRA: Schedule 1). Deshalb müssen die Bücher vollständige Abschlüsse ergeben und nicht eine Liste von Mieten und Rechnungen sein. Zu einem Mietobjekt auf den Namen einer Person siehe Ausgabenzeilen der Mietabrechnung.

Wie buche ich den Kauf: Grundstück, Gebäude, Abschlusskosten und Hypothek?

Teilen Sie den Preis nach dem Marktwert auf Grundstück und Gebäude auf, rechnen Sie die Abschlusskosten jeweils hinzu und buchen Sie die Hypothek als Schuld. Ein Grundstück ist kein abschreibbares Vermögen (CRA Folio S3-F4-C1); die Aufteilung entscheidet also, wie viele Kosten je CCA erhalten können.

1. Den Pauschalpreis aufteilen. Die Aufteilung muss nach den Tatsachen angemessen sein und den Marktwert des Grundstücks und des Gebäudes berücksichtigen. Die CRA kann eine Aufteilung, die sie für unangemessen hält, neu zuordnen (derselbe Folio, paragraphs 1.81 und 1.82). Bewahren Sie den Nachweis auf, etwa ein Gutachten oder den Steuerbescheid der Gemeinde zur Bewertung.
2. Die Abschlusskosten hinzurechnen. Anwaltskosten für den Kauf der Immobilie und die Grunderwerbsteuer (Land Transfer Tax) werden nicht gegen die Miete abgezogen. Sie werden den Anschaffungskosten der Immobilie hinzugerechnet, wobei die Anwaltskosten im Verhältnis auf Grundstück und Gebäude verteilt werden (Leitfaden der CRA zur Vermietung; Income Tax Act, paragraph 18(1)(b)). Diese Anleitung ist für Einreicher der T776 geschrieben; dieselbe Regel für Kapitalausgaben gilt für eine Kapitalgesellschaft.
3. Die Hypothek buchen. Tilgungen sind nicht abzugsfähig. Zinsen sind es, bei GIFI 8713. Gebühren für die Beschaffung des Darlehens, etwa für Makler, Gutachten, Bearbeitung und Rechtsberatung zur Hypothek, werden über mehrere Jahre mit 20 % pro Jahr abgezogen, nicht auf einmal (Income Tax Act, paragraph 20(1)(e)).
4. Das Geld des Eigentümers buchen. Hat der Eigentümer einen Teil des Preises finanziert, buchen Sie es als Aktienkapital oder als Gesellschafterdarlehen, und entscheiden Sie das, bevor das Geld fließt. Achten Sie darauf, dass das Konto nicht in die andere Richtung läuft: Ein Saldo, den der Eigentümer der Kapitalgesellschaft schuldet, unterliegt eigenen steuerlichen Regeln (Income Tax Act, subsection 15(2)).

Die beim Kauf gezahlte GST/HST behandeln die beiden Ratgeber zur Umsatzsteuer unten. Ein Objekt zu übertragen, das der Eigentümer bereits privat hält, ist ein eigener Vorgang: siehe Mietobjekte in eine Kapitalgesellschaft übertragen.

Wie funktioniert die steuerliche Abschreibung in Schedule 8?

Die Capital Cost Allowance (CCA, steuerliche Abschreibung in Kanada) ist die steuerliche Form der Abschreibung. Schedule 8 berechnet die CCA, den Recapture (Nachversteuerung früherer Abschreibungen) und Terminal Losses (Restverluste) (CRA: Schedule 8). Eine Kapitalgesellschaft macht sie auf abschreibbares Vermögen wie das Gebäude geltend, nie auf das Grundstück. Die Sätze sind ein Prozentsatz der nicht abgeschriebenen Kapitalkosten (UCC), des laufenden Saldos der Klasse aus Zugängen abzüglich geltend gemachter Beträge. Die meisten Gebäude fallen in Klasse 1; einige erreichen einen höheren Gesamtsatz:

• Eine Klasse pro Gebäude. Ein Mietobjekt, das $50.000 oder mehr gekostet hat, erhält eine eigene Klasse, sodass jedes Gebäude seine eigene UCC behält (Regulations, section 1101).
• Freiwillig. Die Kapitalgesellschaft darf jeden Betrag bis zum Höchstbetrag abziehen. Nicht geltend gemachte CCA wird nicht vorgetragen, bleibt aber in der UCC (CRA Folio S3-F4-C1).
• Zeitpunkt. Die CCA kann erst beginnen, wenn das Objekt nutzbar ist. Eine Halbjahresregel kürzt den Abzug im Jahr des Kaufs normalerweise (derselbe Folio). Für die meisten Objekte nach 2024 erworben und vor 2030 nutzbar ersetzt der Reaccelerated Investment Incentive (beschleunigte Abschreibung im ersten Jahr) diese Kürzung durch einen Abzug im ersten Jahr in Höhe von das 1,5-Fache des Satzes der Klasse. Ein Objekt ist vom Incentive ausgeschlossen, wenn darauf bereits CCA geltend gemacht wurde und entweder der Käufer oder eine nahestehende Person es zuvor besaß oder es im Rahmen einer Übertragung ohne Aufdeckung stiller Reserven (Rollover) eingebracht wurde; ein Mietobjekt, das von einem Eigentümer eingebracht wird, der darauf CCA geltend gemacht hat, ist der häufige Fall (Regulations, subsection 1100(2); subsection 1104(4.01)).

Die CCA ist nicht die Abschreibung im Jahresabschluss. Der Abschluss zeigt die Abschreibung bei GIFI 8670. Das Gesetz untersagt einen Abzug für Abschreibung, außer soweit es ihn ausdrücklich zulässt (Income Tax Act, paragraph 18(1)(b)); Schedule 1 nimmt deshalb den Buchbetrag heraus und lässt stattdessen die CCA zu. Die Abstimmung steht unter Abschreibung und CCA in den Büchern einer Kapitalgesellschaft. Geltend gemachte CCA senkt die UCC, und ein späterer Verkauf über der UCC kann einen Recapture auslösen, den Schedule 8 ebenfalls berechnet.

Kann die CCA bei einer Kapitalgesellschaft einen Mietverlust erzeugen?

Das hängt davon ab, ob die Vermietung das Hauptgeschäft der Kapitalgesellschaft ist. Die Regulations begrenzen die CCA auf Mietobjekte auf die Nettomieteinkünfte vor CCA, sodass die CCA keinen Verlust erzeugen oder erhöhen kann. Die Begrenzung gilt nicht für eine Kapitalgesellschaft, deren Hauptgeschäft während des ganzen Jahres darin bestand, eigene Immobilien zu verpachten, zu vermieten, zu entwickeln oder zu verkaufen (Regulations, subsections 1100(11) und (12)).

Die Begrenzung wird über alle Mietobjekte der Kapitalgesellschaft zusammen gerechnet. Die Regulations nennen keinen Prozenttest für das „Hauptgeschäft“ (principal business), es ist also eine Tatsachenfrage. Eine Kapitalgesellschaft, die zusätzlich ein anderes Geschäft betreibt oder überwiegend andere Vermögenswerte hält, erfüllt sie unter Umständen nicht. Führen Sie Unterlagen, die zeigen, was die Kapitalgesellschaft tut.

Ein Verlust, den die Regel zulässt, ist ein Non-Capital Loss (Betriebsverlust, der kein Kapitalverlust ist); er wird in Schedule 4 geführt und 3 Steuerjahre zurück- oder 20 Steuerjahre vorgetragen (Income Tax Act, Abschnitt 111). Übernimmt jemand anderes die Kontrolle über die Kapitalgesellschaft, zum Beispiel durch den Kauf ihrer Anteile, schränkt das die Verwendung eines früheren Verlusts ein (subsection 111(5)). Eine Kapitalgesellschaft, die einen durch CCA entstandenen Verlust geltend macht, ohne den Hauptgeschäftstest zu erfüllen, hat mehr geltend gemacht, als die Regulations zulassen.

Was gehört in die Reparaturen, und was ist Kapitalausgabe?

Eine Reparatur, die ein Objekt in seinen ursprünglichen Zustand zurückversetzt, ist in der Regel eine laufende Ausgabe. Eine Ausgabe, die das Objekt über diesen Zustand hinaus verbessert oder einen eigenständigen Vermögenswert ersetzt, ist eine Kapitalausgabe (CRA: laufende oder aktivierungspflichtige Ausgaben). Reparaturen, die ein neu gekauftes gebrauchtes Objekt in einen brauchbaren Zustand versetzen, sind Kapitalausgaben.

Eine laufende Reparatur geht in GIFI 8961. Eine Verbesserung am Gebäude geht in Gebäude, 1680, und erhält zusammen mit ihm CCA. Ein eigenständiger Vermögenswert wie ein Haushaltsgerät geht in Maschinen, Ausrüstung, Möbel und Einrichtung (GIFI 1740) in einer eigenen CCA-Klasse: Klasse 8 umfasst Möbel und Haushaltsgeräte, zu 20 % (CRA: Klassen). Der vollständige Test steht unter Reparatur an Mietobjekten: laufend oder Kapitalausgabe.

Erhebe oder zahle ich GST/HST auf Wohn- oder Gewerbemiete?

Das hängt von der Einheit ab. Miete für Gewerbeimmobilien ist eine steuerpflichtige Leistung (CRA Memorandum 19.4.1). Miete für eine Wohnung ist befreit, wenn dieselbe Person sie mindestens einen Monat ununterbrochen bewohnt (Excise Tax Act, Schedule V, Part I, section 6; CRA Memorandum 19.2.2).

• Gewerbemiete. Der Vermieter muss sich registrieren und die GST/HST erheben, es sei denn, er ist ein Kleinunternehmer (Small Supplier), dessen steuerpflichtige Leistungen zusammen mit denen verbundener Personen innerhalb der Grenze von $30.000 bleiben (Memorandum 19.4.1). Führt eine registrierte Kapitalgesellschaft die Nettosteuer nicht ab, können ihre Direktoren persönlich haften, sofern sie nicht mit angemessener Sorgfalt gehandelt haben, mit Festsetzung bis zu zwei Jahre nach ihrem Ausscheiden aus dem Amt (Excise Tax Act, Abschnitt 323).
• Langfristige Wohnungsmiete. Es wird keine GST/HST erhoben. Vorsteuerabzüge (Input Tax Credits) folgen der gewerblichen Tätigkeit, die das Erbringen befreiter Leistungen ausschließt (Excise Tax Act, sections 123(1) und 169(1)); auf Kosten des befreiten Teils gezahlte Steuer ist daher in der Regel nicht erstattungsfähig.
• Vermietung unter einem Monat. Kurze Aufenthalte sind in der Regel steuerpflichtig, wenn der Vermieter registriert ist (Memorandum 19.2.2).
• Ein Gebäude mit Wohnungen und Geschäften. Der gewerbliche und der Wohnteil werden unterschiedlich behandelt, die Unterlagen müssen daher zeigen, welche Kosten zu welchem Teil gehören.

Einzelheiten stehen unter GST/HST auf Wohnimmobilien und GST/HST auf Gewerbeimmobilien. Die Einrichtung der Steuerkonten steht unter GST/HST in den Büchern erfassen.

Was gilt, wenn der Eigentümer oder ein Familienmitglied eine Einheit nutzt oder Kosten privat zahlt?

Eine Einheit, in der ein Aktionär wohnt, kann ein Vorteil von der Kapitalgesellschaft sein. Gewährt eine Kapitalgesellschaft einem Aktionär einen Vorteil, wird dessen Wert in das Einkommen des Aktionärs einbezogen (Income Tax Act, Unterabschnitt 15(1)). Auch ein Verwandter, der in einer Einheit wohnt, ist erfasst: Ein Vorteil, den die Kapitalgesellschaft einer Person gewährt, die mit einem Aktionär nicht fremdüblich (Arm's Length) verbunden ist, gilt als dem Aktionär gewährt, sofern er nicht bereits im Einkommen einer Person enthalten ist (paragraph 15(1.4)(c)). Verwandte durch Blutsverwandtschaft, Ehe, eheähnliche Lebensgemeinschaft oder Adoption gelten als nicht fremdüblich (Abschnitt 251). Ob ein Vorteil vorliegt, hängt von den Umständen ab, etwa davon, ob der Bewohner eine marktübliche Miete zahlt; fragen Sie deshalb nach, bevor ein Verwandter einzieht. Die Kapitalgesellschaft kann nur Ausgaben abziehen, die zur Erzielung von Einkünften aus der Vermietung getätigt wurden (paragraph 18(1)(a)); die eigenen Lebenshaltungskosten des Eigentümers sind daher keine Mietausgabe. Halten Sie die Kosten dieser Einheit getrennt von den Kosten der Mieteinheiten und siehe Private Ausgaben, die die Kapitalgesellschaft zahlt.

Zahlt der Eigentümer eine Ausgabe der Kapitalgesellschaft privat, bucht die Kapitalgesellschaft die Ausgabe und schreibt den Betrag gut, den sie dem Eigentümer nun schuldet. Die Ausgabe ist kein Einkommen der Kapitalgesellschaft, und die Rückzahlung an den Eigentümer verringert den geschuldeten Saldo. Siehe Privat gezahlte Ausgaben. Der umgekehrte Fall, in dem Miete auf dem privaten Konto des Eigentümers landet, steht unter Einnahmen der Kapitalgesellschaft auf einem privaten Konto.

Welche anderen T2-Schedules berührt Mieteinkommen?

Die GST/HST ist eine eigene Erklärung und kein T2-Schedule. Wie Mieteinkommen innerhalb einer Kapitalgesellschaft besteuert wird und wie es sich auf die Grenze des Small Business Deduction einer operativen Gesellschaft auswirkt, steht unter Holding- und Anlagegesellschaften. Miete, die eine verbundene operative Gesellschaft zahlt, kann als Einkünfte aus aktivem Geschäftsbetrieb behandelt werden, soweit der Zahlende sie bei der Ermittlung seiner Einkünfte aus einem in Kanada betriebenen aktiven Geschäft abzieht (Income Tax Act, subsection 129(6)). Das ändert das Steuerergebnis; fragen Sie daher nach, bevor Sie eine Miete zwischen nahestehenden Gesellschaften festlegen.

Kann ich die T2 selbst mit Software einreichen, und was sollte mein Buchhaltungsexperte bekommen?

Eine Kapitalgesellschaft kann ihre T2 nur mit von der CRA zertifizierter Software selbst erstellen und reicht sie elektronisch über Corporation Internet Filing, My Business Account oder einen bevollmächtigten Vertreter ein (CRA: using tax preparation software). Eine Kapitalgesellschaft, die elektronisch einreichen muss und auf Papier einreicht, muss einen Strafzuschlag von $1.000 zahlen (CRA: completing the T2). Die Software trägt die Zahlen ein. Sie entscheidet nicht über die Aufteilung in Grundstück und Gebäude, die CCA-Klassen, den Hauptgeschäftstest oder die GST/HST-Behandlung. Die Schritte zur Erklärung stehen unter Die Erklärung der Kapitalgesellschaft einreichen, und die Wahl zwischen eigener Buchhaltung und Hilfe steht unter Die eigenen Bücher führen oder einen Buchhalter beauftragen.

Geben Sie dem Ersteller:

• Den Kaufvertrag und die Abschlussabrechnung mit der Abrechnung der Anpassungen
• Den Steuerbescheid zur Bewertung oder das Gutachten, das für die Aufteilung in Grundstück und Gebäude verwendet wurde
• Hypothekenauszüge mit den Zinsen des Jahres
• Mietverträge, eine Liste der Mieter und Mieten sowie Unterlagen zu Kautionen
• Grundsteuerbescheide, Versicherungspolicen und Rechnungen für Reparaturen und Verbesserungen
• Kontoauszüge des Jahres und die Unterlagen zu den Darlehen des Eigentümers
• Die T2 des Vorjahres mit ihrem Schedule 8, falls es eine gibt
• Den Jahresabschluss: siehe Jahresabschluss einer Kapitalgesellschaft

Beispiel

Alle Beträge sind in kanadischen Dollar und dienen der Veranschaulichung.

Kauf eines Vierfamilienhauses

Eine Kapitalgesellschaft kauft von einem fremden Verkäufer ein bestehendes, vor Jahrzehnten gebautes Vierfamilienhaus für $1.200.000 mit einer Hypothek von $900.000. Es ist ein gewöhnliches Gebäude der Klasse 1, kein neues, eigens gebautes Mietgebäude. Der Steuerbescheid zur Bewertung weist 30 % dem Grundstück und 70 % dem Gebäude zu, und die Kapitalgesellschaft bewahrt ihn als Nachweis für die Aufteilung auf: $360.000 für das Grundstück und $840.000 für das Gebäude. Anwaltskosten für den Kauf und Grunderwerbsteuer von $10.000 werden den Anschaffungskosten hinzugerechnet und für dieses Beispiel im selben Verhältnis aufgeteilt: $7.000 auf das Gebäude und $3.000 auf das Grundstück. Das Grundstück (GIFI 1600, keine CCA) beträgt dann $363.000. Das Gebäude (GIFI 1680) beträgt $847.000, das ist seine UCC-Grundlage, in einer eigenen Klasse 1, weil es mehr als $50.000 gekostet hat. Der Eigentümer bringt die restlichen $310.000 ein ($1.210.000 Kosten abzüglich der Hypothek von $900.000), gebucht als Aktienkapital oder als Gesellschafterdarlehen, entschieden, bevor das Geld fließt.

Ein Jahr Miete und die CCA-Begrenzung

Das Vierfamilienhaus ist das einzige Mietobjekt der Kapitalgesellschaft, die CCA-Begrenzung verwendet also nur dessen Zahlen. Es bringt $96.000 Miete, gebucht bei GIFI 8141, und die Kapitalgesellschaft zahlt $70.000 für Hypothekenzinsen, Grundsteuern und Reparaturen. Die Nettomieteinkünfte vor CCA betragen $26.000. Nehmen wir an, in einem späteren Jahr beträgt die UCC des Gebäudes $800.000, sodass es höchstens $32.000 zu seinem Satz der Klasse 1 von 4 % geltend machen kann.

• Ist die Vermietung das Hauptgeschäft der Kapitalgesellschaft während des ganzen Jahres, darf sie die $32.000 geltend machen und einen Verlust von $6.000 ausweisen.
• Ist sie es nicht, ist die CCA auf $26.000 begrenzt, die steuerpflichtigen Mieteinkünfte betragen also null, und die übrigen $6.000 CCA bleiben in der UCC.

In diesem Beispiel fällt in beiden Fällen keine Steuer an, aber die T2 ist trotzdem sechs Monate nach dem Jahresende fällig.

Der Eigentümer zahlt ein Dach

Der Eigentümer zahlt eine Dachrechnung von $3.000 mit einer privaten Karte. Wird das Dach nur ausgebessert und in seinen ursprünglichen Zustand zurückversetzt, belastet die Kapitalgesellschaft Reparaturen und Instandhaltung, Gebäude (8961) mit $3.000 und schreibt Schulden gegenüber dem Aktionär (2780 oder 3260) mit $3.000 gut. Handelt es sich um ein neues Dach aus besserem Material, wird Gebäude (1680) belastet, und die Kosten erhalten stattdessen CCA. Zahlt die Kapitalgesellschaft den Eigentümer zurück, belastet sie Schulden gegenüber dem Aktionär und schreibt die Bank gut. Die Rückzahlung ist kein Aufwand.

Anders in Ihrem Fall?

• Eine erste T2, oder Grundstück und Gebäude wurden nie gebucht. Die Eröffnungsbilanz, die Aufteilung und die CCA-Klassen bestimmen jedes spätere Jahr, und eine falsche Aufteilung wirkt sich in die Folgejahre aus; sie brauchen daher vor der ersten Erklärung das Urteil eines Fachmanns. Siehe Buchhaltung, Körperschaftsteuer und Buchhaltung für eine neue CCPC.
• Geld der Kapitalgesellschaft und privates Geld sind auf einem Konto vermischt. Die Bücher müssen beides trennen, bevor die T2 stimmen kann: Buchhaltung aus Kontoauszügen neu aufbauen und Überfällige Buchhaltung nachholen. Jahre vermischten Geldes zu entwirren, ist eine Aufgabe für die Buchhaltung.
• Sie möchten CCA geltend machen, die einen Verlust erzeugt. Ob die Vermietung das Hauptgeschäft ist, ist eine Tatsachenfrage, und ein Antrag, der den Test nicht besteht, geht über das hinaus, was die Regulations zulassen. Die Einrichtung und die Nachweise sind eine Aufgabe für die Buchhaltung und die Körperschaftsteuer; siehe auch Abschreibung und CCA in den Büchern einer Kapitalgesellschaft.
• Mehrere T2-Erklärungen sind nicht eingereicht. Verspätungszuschläge wachsen von Monat zu Monat, und die Bücher der fehlenden Jahre müssen meist zuerst aufgebaut werden: Nicht eingereichte Erklärungen von Kapitalgesellschaften nachholen, mit Buchhaltung und Körperschaftsteuer.
• Der Eigentümer oder ein Verwandter wohnt in einer Einheit, oder das Gebäude enthält Wohnungen und Geschäfte. Die Regel zu den Vorteilen und die Aufteilung der GST/HST gelten beide, und die Unterlagen brauchen die Einrichtung durch einen Fachmann: Buchhaltung.
• Die Kapitalgesellschaft vermietet an Ihre eigene operative Gesellschaft. Die Miete kann ändern, wie die Mieteinkünfte besteuert werden, die GST/HST gilt in der Regel für Gewerbemiete, es sei denn, zwei eng verbundene Registrierte reichen eine gemeinsame Wahl ein (eine Kapitalgesellschaft muss fast die gesamte andere besitzen, zwei nebeneinander in Ihrem Besitz befindliche Gesellschaften genügen also nicht), und der Mietvertrag braucht belastbare Unterlagen. Beginnen Sie mit Holding- und Anlagegesellschaften und Die GST/HST-Wahl zwischen verbundenen Gesellschaften; die Einrichtung ist eine Aufgabe für die Buchhaltung.
• Ein Aktionär wohnt außerhalb Kanadas oder ist US-Staatsbürger. Wo die Eigentümer leben und wer die Kapitalgesellschaft kontrolliert, kann ihren Status ändern. Die Kapitalgesellschaft muss außerdem Steuer von Dividenden und einigen Zinsen einbehalten, die sie an einen Nichtansässigen zahlt, und schuldet diese Steuer selbst, wenn sie das nicht tut (Income Tax Act, Abschnitt 215): Nichtansässige Eigentümer einer kanadischen Kapitalgesellschaft und US-Eigentümer kanadischer Kapitalgesellschaften.
• Die Kapitalgesellschaft verwaltet gegen Gebühr die Gebäude anderer. Das ist ein Dienstleistungsunternehmen und keine Kapitalgesellschaft, die nur vermietet; diese Seite beschreibt es daher nicht: Buchhaltung.
• Sie entscheiden, ob Sie Mietobjekte in einer Kapitalgesellschaft halten. Mietobjekte in einer Kapitalgesellschaft.
• Das Objekt steht noch auf Ihren eigenen Namen. Mietobjekte in eine Kapitalgesellschaft übertragen.
• Das Mietobjekt liegt in den USA. Eine kanadische Kapitalgesellschaft als Eigentümerin von US-Immobilien.