Mietverlust: CRA-Prüfung und aufzubewahrende Unterlagen

Kann ein Mietverlust meine übrigen Einkünfte mindern, und ist ein Verlust jedes Jahr ein Problem?

Ein Mietverlust kann Ihre übrigen Einkünfte mindern, wenn die Vermietung eine Einkunftsquelle ist und die Kosten abzugsfähig sind. Ein Mietverlust liegt vor, wenn die Mietaufwendungen höher sind als die Bruttomieteinkünfte (CRA Guide T4036). Der Income Tax Act zieht einen Verlust aus Vermögen ab, wenn er Ihre Einkünfte des Jahres zusammenrechnet (Abschnitt 3), und das Nettoergebnis der Form T776 geht in Zeile 12600 der Steuererklärung ein, bei einem Verlust in Klammern (CRA: Form T776 ausfüllen). Übersteigt der Verlust Ihre übrigen Einkünfte des Jahres, ist der nicht genutzte Teil ein Non-Capital Loss (Verlust, der nicht aus Kapitalgeschäften stammt). Sie können ihn 3 Steuerjahre zurücktragen oder 20 Steuerjahre vortragen (Abschnitt 111); eine Änderung in einem Verlustjahr kann daher andere Jahre berühren.

Verluste in mehreren Jahren sind nicht verboten, und wiederholte Verluste allein entscheiden nicht, ob eine Vermietung eine Einkunftsquelle ist. T4036 warnt, dass der Verlust möglicherweise nicht anerkannt wird, wenn die Mietaufwendungen dauerhaft höher sind als die Mieteinkünfte, nennt aber weder eine Zahl von Jahren noch eine Quote. Das Prüfungshandbuch der CRA fragt, ob die Tätigkeit „in Gewinnabsicht oder als persönliche Betätigung“ betrieben wird; bei einem privaten Element, etwa einem Teil Ihres eigenen Hauses, fragt es, ob die Tätigkeit ausreichend kaufmännisch geführt wird. Eine Tätigkeit, die hauptsächlich Steuerverluste erzeugen soll, besteht den Test auch dann nicht, wenn sie kaufmännisch wirkt (CRA: Audit Manual, Kapitel 27). Bewahren Sie die Belege für diese Bemühungen auf: die gesuchte Miete, die Inserate und die Schritte zur Mietersuche.

Der Fall ist nicht einfach, wenn eines davon zutrifft:

• Ein Schreiben der CRA ist bereits eingetroffen, oder es nennt mehr als ein Jahr.
• Ein Verwandter, Freund oder eine andere Person, die Sie kennen, mietet zu einem Preis unter dem, den ein Fremder zahlen würde.
• Sie vermieten einen Teil Ihres eigenen Hauses oder nutzen die Mietimmobilie einen Teil des Jahres selbst.
• Sie haben sich gegen die Mietimmobilie Geld geliehen und einen Teil davon für etwas anderes ausgegeben.
• Sie vermieten nächteweise an einem Ort, an dem die Gemeinde Registrierung, Lizenz oder Genehmigung verlangt.
• Sie haben Verluste in mehr als einem Jahr, und die Unterlagen der frühen Jahre sind unvollständig oder fehlen.

Sammeln Sie die Unterlagen aus der Tabelle unten und Ihre Aufteilung der Kosten zwischen Ihrem Teil und dem vermieteten Teil. Ist ein Schreiben eingetroffen, lesen Sie den Abschnitt zum Schreiben unten, bevor Sie antworten. Die Regeln auf dieser Seite sind die bundesweiten Regeln (CRA); reichen Sie eine Steuererklärung für Québec ein, siehe den letzten Abschnitt.

Mindert ein negativer Cashflow bei einer Vermietung meine Einkommensteuer?

Nur ein Teil des negativen Cashflows ist ein steuerlicher Verlust. Es zählen nur abzugsfähige Aufwendungen, daher kann eine Vermietung Ihr Bankkonto leeren und in der Form T776 trotzdem einen Gewinn zeigen. Tilgungen des Hypothekenkapitals können Sie nicht abziehen (T4036). Eine Kapitalausgabe, die einen dauerhaften Nutzen bringt, wird in der Regel über mehrere Jahre als Capital Cost Allowance (CCA) abgezogen, nicht im Jahr der Ausgabe in voller Höhe (T4036; CRA: Laufende Aufwendungen oder Kapitalaufwendungen); siehe Instandhaltung oder Kapitalaufwand.

Aufwendungen können Sie nur abziehen, wenn sie angefallen sind, um Einkünfte zu erzielen (T4036). Ein echter Verlust senkt Ihre Steuer nur um die Steuer auf die Einkünfte, die er ausgleicht; das ausgegebene Geld ist in beiden Fällen weg. In welche T776-Zeile welche Kosten gehören, steht unter Aufwandszeilen der Mietaufstellung.

Macht ein Mietverlust eine Überprüfung durch die CRA wahrscheinlicher?

Die veröffentlichten Gründe der CRA nennen keinen Mietverlust, doch ihre Liste wird mit „beispielsweise“ eingeleitet und ist nicht abschließend, und die Seite gibt keine Zusicherung, dass ein Verlust unbedenklich ist. Die CRA sagt, eine Steuererklärung könne aus mehreren Gründen zur Überprüfung ausgewählt werden, darunter Angaben, die nicht zu Quellen Dritter passen, die Art der geltend gemachten Abzüge oder Steuergutschriften, die bisherige Befolgung der Vorschriften und eine Zufallsauswahl (CRA: Wie Steuererklärungen ausgewählt werden). Die Auswahl zur Überprüfung ist keine Steuerprüfung (CRA: Überprüfung Ihrer Steuererklärung).

In jeder Überprüfung kann die CRA Dokumente zum Beleg Ihrer Angaben verlangen (CRA: Arten der Überprüfung). Ein Mietverlust ist ein Verlustbetrag mit Abzügen dahinter; planen Sie daher eine Ablage, die eine Anfrage beantworten kann, was auch immer sie ausgelöst hat.

Was verlangt die CRA bei einem Mietverlust, und welche Unterlagen belegen, dass er echt ist?

Die CRA kann Dokumente zum Beleg jedes Abzugs verlangen. Offizielle Quittungen sind nicht der einzige Nachweis, den sie verlangt: Sie kann auch entwertete Schecks oder Kontoauszüge anfordern (CRA: Wie Steuererklärungen ausgewählt werden). T4036 sagt, dass Sie ausführliche Unterlagen über Mieteinkünfte und Aufwendungen aufbewahren und nicht mit der Steuererklärung einreichen sollen.

Eine Rechnung zeigt, was gekauft wurde; ein Kontoauszug zeigt, dass es bezahlt wurde. Bewahren Sie beides auf. T4036 und Form T776 verlangen, den Teil jeder Ausgabe einzutragen, der privat genutzt wurde, und T4036 misst ein vermietetes Zimmer nach Fläche oder Zimmerzahl. Für übliche Jahreskosten eines nur einen Teil des Jahres vermieteten Zimmers sagt die CRA, Sie sollten einen vernünftigen Maßstab verwenden: Ihr Beispiel multipliziert die jährlichen Heizkosten mit dem Flächenanteil des Zimmers und dann mit dem Anteil des Jahres, in dem es vermietet war (CRA: Sharing Economy). Die gelesene Seite nennt keine Formel für andere teilweise private Nutzung, etwa bei einem Ferienhaus; führen Sie daher einen Kalender und seien Sie in der Lage, Ihre Aufteilung zu erklären; siehe Mieteinkünfte in Kanada.

Was ist, wenn ich einen Beleg nicht vorlegen kann?

Die CRA kann einen Aufwand ganz oder teilweise nicht anerkennen, wenn Sie keine Quittungen oder anderen Belege dafür haben (T4036). Verlangt ein Schreiben etwas, das Sie nicht mehr haben, sagt die Antwortseite der CRA, Sie sollten eine schriftliche Erklärung beifügen (CRA: Antworten an die CRA). Die Seite sagt nicht, dass eine Erklärung anstelle des Belegs akzeptiert wird.

Fordern Sie Kopien beim Kreditgeber, bei der Bank und bei Ihren Lieferanten an, bevor ein Schreiben eintrifft. Fehlen für Jahre Belege zu Miete und Kosten, lässt sich das unter anderem beheben, indem Sie sie aus Konto- und Kartenauszügen rekonstruieren; siehe Bücher aus Kontoauszügen rekonstruieren. Eine Rekonstruktion ist kein Originaldokument; geben Sie in Ihrer schriftlichen Erklärung daher an, welche Unterlagen rekonstruiert sind.

Welche Mietverluste erkennt die CRA nicht an?

Die CRA erkennt einen Mietverlust in diesen Fällen nicht an oder kann ihn verweigern (T4036; Anleitung zu Form T776):

CCA und nicht regelkonforme Kurzzeitvermietungen haben unten eigene Abschnitte. Im Fall der Vermietung unter Marktpreis sagt T4036 nur, dass kein Mietverlust geltend gemacht werden kann. Es sagt nicht, wie die tatsächlich erhobene Miete gemeldet wird oder welche Kosten dagegen gehen; die Umstände der Vereinbarung sind daher wichtig.

Kann ich mit CCA einen kleinen Gewinn in einen Verlust verwandeln?

Nein. Mit CCA können Sie keinen Mietverlust erzeugen oder erhöhen (T4036). CCA kann einen Gewinn aufzehren, aber das Ergebnis nicht unter null senken. Bei mehr als einer Mietimmobilie ermitteln Sie Ihr gesamtes Nettoergebnis oder Ihren Verlust aus allen, auch in verschiedenen Klassen, bevor Sie CCA geltend machen.

CCA ist außerdem freiwillig: Sie müssen in keinem Jahr den Höchstbetrag geltend machen. Ein Terminal Loss (Restverlust) wird anders behandelt: Übersteigt er Ihre Mieteinkünfte, können Sie einen Mietverlust erzeugen (T776; T4036). Ob Sie CCA überhaupt geltend machen sollten, steht unter Sollten Sie CCA auf eine Mietimmobilie geltend machen? und Capital Cost Allowance.

Verliert eine Kurzzeitvermietung, die gegen örtliche Lizenzregeln verstieß, Abzüge?

Ja, für die Tage, an denen sie nicht regelkonform war. Nach Income Tax Act, Abschnitt 67.7 ist kein Betrag abzugsfähig, soweit er ein nicht regelkonformer Betrag ist. Die CRA sagt, die Regel gelte für Steuerjahre nach 2023 (CRA: Abzüge bei Kurzzeitvermietung). Der Abschnitt versagt nur Abzüge; er nimmt die Miete nicht aus den Einkünften.

Eine Kurzzeitvermietung ist eine Wohnimmobilie in Kanada oder ein Teil davon, etwa ein Zimmer, die für weniger als 90 aufeinanderfolgende Tage vermietet oder zur Miete angeboten wird. Sie ist nicht regelkonform, wenn die Provinz oder Gemeinde sie an diesem Ort nicht erlaubt oder eine Registrierung, Lizenz oder Genehmigung verlangt und die Vermietung nicht alle Voraussetzungen erfüllt (Abschnitt 67.7).

Der versagte Betrag ist A × B ÷ C:

• A: die Summe aller Beträge, die für die Kurzzeitvermietung sonst abzugsfähig wären. Dazu gehört die CCA (T4036).
• B: die Tage im Jahr, an denen die Immobilie eine nicht regelkonforme Kurzzeitvermietung war.
• C: die Tage im Jahr, an denen sie eine Kurzzeitvermietung war, also vermietet oder zur Miete angeboten, nicht nur gebuchte Nächte.

Eine Vermietung, die im gesamten Zeitraum nicht regelkonform war, verliert alle diese Abzüge. Eine Vermietung, die mitten im Zeitraum regelkonform wurde, verliert den Anteil für die nicht regelkonformen Tage. Nur für das Steuerjahr 2024 galt eine Vermietung an einem Ort, der Registrierung, Lizenz oder Genehmigung verlangt, für das ganze Jahr als regelkonform, wenn sie bis zum 31. Dezember alle Voraussetzungen erfüllte. Absatz (4) erlaubt der CRA, jedes Jahr neu zu veranlagen, um die Regel trotz der üblichen Fristen anzuwenden. Ob ein Kurzaufenthalt in der T776 oder als Geschäftseinkünfte gemeldet wird, ist eine eigene Frage; siehe Einkünfte aus Kurzzeitvermietung: T776 oder Gewerbe.

Wie lange muss ich Mietunterlagen aufbewahren?

Bewahren Sie Mietunterlagen sechs Jahre ab dem Ende des Steuerjahres auf, auf das sie sich beziehen (T4036). Das Gesetz zählt ab dem Ende des letzten Steuerjahres, auf das sich die Unterlagen und ihre Belege beziehen (Abschnitt 230(4)).

Unterlagen zu Immobilien, die Sie noch besitzen, gelten länger. Das Rundschreiben der CRA sagt, die Frist richte sich nach dem letzten Steuerjahr, in dem eine Unterlage in eine Einkommensteuerberechnung eingehen könnte, nicht nach dem Jahr ihrer Entstehung, und nennt als Beispiel Unterlagen zu den Kosten von Kapitalvermögen (IC78-10R5). Bewahren Sie Kauf- und Verbesserungsunterlagen daher bis zum Ablauf von sechs Jahre nach dem letzten Steuerjahr auf, in dem sie die CCA oder einen Verkauf beeinflussen könnten.

Das Gesetz sieht in einigen Fällen längere Fristen vor (Abschnitt 230):

• Ein Jahr ohne eingereichte Steuererklärung: sechs Jahre ab dem Tag, an dem die Steuererklärung eingereicht wird.
• Ein Einspruch oder eine Berufung: bis die Berufungsfrist abgelaufen oder die Berufung abgeschlossen ist.

Für eine Aufforderung zur Vorlage von Unterlagen und für elektronische Unterlagen gelten eigene Regeln; siehe Wie lange Geschäftsunterlagen aufzubewahren sind. Weil Abschnitt 67.7(4) der CRA erlaubt, jedes Jahr mit einer nicht regelkonformen Kurzzeitvermietung neu zu veranlagen, bewahren Sie die Lizenz-, Registrierungs- und Genehmigungsunterlagen dieser Vermietung und Ihren Kalender über die sechs Jahre hinaus auf.

Was tue ich zuerst, wenn ein Schreiben der CRA eintrifft?

Lesen Sie, was das Schreiben verlangt, welche Jahre es betrifft und bis wann Sie antworten müssen. Die CRA nimmt mit Ihnen oder Ihrem Bevollmächtigten telefonisch oder schriftlich Kontakt auf (CRA: Antworten an die CRA). Dann:

1. Stellen Sie fest, ob es eine Überprüfung oder eine Prüfung ist. Bei einer Prüfung oder einem Schreiben zu mehreren Jahren siehe Was zu tun ist und was Sie senden müssen.
2. Listen Sie jedes Jahr und jeden Betrag auf, die das Schreiben in Frage stellt, und holen Sie die Unterlagen für jeden aus der Tabelle oben.
3. Antworten Sie innerhalb der im Schreiben genannten Frist an die im Schreiben genannte Adresse oder senden Sie eingescannte Dokumente online über CRA Account.
4. Bei einem Schreiben zu einer Überprüfung rufen Sie die Nummer am Ende des Schreibens an, wenn Sie mehr Zeit brauchen. Die Antwortseite der CRA behandelt Überprüfungsprogramme, keine Prüfungen.
5. Fehlt ein Beleg, fügen Sie eine schriftliche Erklärung bei oder rufen Sie die Nummer am Ende des Schreibens an, um sie zu erläutern.

Sie können einen Vertreter bevollmächtigen, für Sie zu handeln, über Mein Konto für Privatpersonen (My Account for Individuals) oder mit Form AUT-01 (CRA: Überprüfung Ihrer Steuererklärung). Wie weit zurück die CRA neu veranlagen kann, steht unter Wie weit zurück die CRA neu veranlagen kann.

Was ist, wenn die CRA Aufwendungen nicht anerkennt und ich nicht einverstanden bin?

Sie können einen Einspruch (Notice of Objection) einlegen, und zwar bis zum späteren der folgenden Zeitpunkte: 1 Jahr nach dem Fälligkeitstermin der Steuererklärung oder 90 Tage nach dem Datum des Steuerbescheids (CRA: P148). P148 nimmt Verlustfeststellungen von der Option des einen Jahres aus: Für einen Bescheid, der einen Verlust feststellt, gelten 90 Tage ab dem Bescheid; lesen Sie daher, welche Art von Bescheid Sie haben. Wie Sie den Einspruch einlegen, was mit der Beitreibung geschieht und die Berufung vor dem Tax Court stehen unter Was zu tun ist und was Sie senden müssen. Die Unterlagen in der Tabelle oben sind die Grundlage eines Einspruchs.

Beispiel

Diese Beispiele dienen der Veranschaulichung. Alle Beträge sind in kanadischen Dollar.

Eigentumswohnung, die auf dem Papier Geld verliert

Eine Eigentumswohnung in Ottawa bringt C$26.400 Miete im Jahr. Die Kosten sind Hypothekenzinsen C$17.000, Grundsteuer C$4.200, Condo-Gebühren C$5.400, Versicherung C$900 und Reparaturen, die die Wohnung wiederherstellen, C$4.000: insgesamt C$31.500. Das Ergebnis ist ein Verlust von C$5.100 vor CCA, in Zeile 12600 in Klammern ausgewiesen und von den übrigen Einkünften des Eigentümers abgezogen. Mietvertrag, Mieteingänge, Hypothekenabrechnungen und Rechnungen stützen jede Zeile, sodass eine Anforderung von Dokumenten Zeile für Zeile beantwortet werden kann. CCA kann den Verlust nicht erhöhen. Tilgt der Eigentümer außerdem C$8.000 Hypothekenkapital, betragen die Ausgaben C$39.500 gegenüber C$26.400 Miete, ein Fehlbetrag von C$13.100, doch der steuerliche Verlust bleibt C$5.100.

Läge die Miete bei C$32.000 bei gleichen Kosten, ergäbe sich ein Gewinn von C$500. CCA könnte ihn auf null senken, aber nicht darunter.

Neffe in der Einliegerwohnung im Untergeschoss

Ein Vermieter berechnet seinem Neffen C$600 im Monat für eine Einliegerwohnung im Untergeschoss, die an einen Fremden für C$1.500 zu vermieten wäre. Die Wohnung kostet im Unterhalt C$1.300 im Monat, auf dem Papier verliert sie also C$700 im Monat. Weil die Miete unter dem liegt, was ein Fremder zahlen würde, sagt T4036, dass kein Mietverlust geltend gemacht werden kann. Es sagt nicht, wie die C$600 gemeldet werden oder welche Kosten dagegen gehen; Mietvertrag, Inserat und Vergleichsmieten sind daher die Unterlagen, die zeigen, was die Vereinbarung war.

Zimmer ohne die erforderliche Registrierung inseriert

Eine Eigentümerin vermietet ein Zimmer auf einer Plattform für 120 Nächte zu C$150, insgesamt C$18.000, in Aufenthalten unter 90 aufeinanderfolgenden Tagen. Die Gemeinde verlangt eine Registrierung, und sie hat keine. Die Kosten für das Zimmer betragen C$6.000, und das Zimmer wird nur für diese 120 Tage angeboten. Jeder Tag ist nicht regelkonform, also ist B gleich C, und die gesamten C$6.000 werden versagt: C$6.000 × 120 ÷ 120. Alle C$18.000 bleiben Einkünfte, sie meldet also C$18.000 Netto-Mieteinkünfte.

Hätte sie sich nach 60 der 120 Tage registriert, wäre der versagte Betrag C$6.000 × 60 ÷ 120 = C$3.000 und das Nettoergebnis C$15.000.

Anders in Ihrem Fall?

• Ein Schreiben der CRA ist eingetroffen, oder es betrifft mehr als ein Jahr: Was Sie senden, kann jedes genannte Jahr beeinflussen, und bei einer nicht regelkonformen Kurzzeitvermietung kann die CRA jedes Jahr neu veranlagen. Welche Jahre und Beträge gefährdet sind, was Sie senden und von wem, klären Sie am besten mit einem Steuerfachmann, bevor Sie antworten; siehe Was zu tun ist und was Sie senden müssen und Steuererklärungen für Privatpersonen.
• Unterlagen früherer Jahre sind unvollständig oder fehlen: Bitten Sie vor dem Antwortdatum um mehr Zeit und rekonstruieren Sie dann die Mietbuchhaltung aus Konto- und Kartenauszügen; siehe Bücher aus Kontoauszügen rekonstruieren und Buchhaltung.
• Ein Verwandter oder Freund mietet unter Marktpreis, oder Sie haben umgeschuldet und einen Teil des Geldes privat verwendet: Die Tatsachen entscheiden, was abzugsfähig ist; siehe Zinsen bei Mietobjekten und Steuererklärungen für Privatpersonen.
• Sie besitzen die Mietimmobilie gemeinsam mit anderen: Siehe Meldung von Mietobjekten im Miteigentum.
• Miete oder Einkünfte wurden in einer Steuererklärung weggelassen: Siehe Nicht gemeldete Einkünfte und freiwillige Offenlegung.
• Sie vermieten über eine Online-Plattform: Siehe Meldungen von Plattformen an die CRA.
• Die Mietimmobilie gehört einer Kapitalgesellschaft: Die Regeln unterscheiden sich; siehe Buchhaltung einer Holdinggesellschaft mit Mietobjekten und Steuererklärungen für Kapitalgesellschaften.
• Sie leben außerhalb Kanadas: Siehe Nichtansässige Vermieter.
• Sie reichen eine Steuererklärung für Québec ein: Die Regeln oben sind bundesweite Regeln. Revenu Québec (Steuerbehörde der Provinz Québec) veranlagt die Steuererklärung für Québec gesondert, mit eigenem Prüfungs- und Einspruchsverfahren; siehe Was zu tun ist und was Sie senden müssen und, für die Mietaufstellung von Québec, Mieteinkünfte in Kanada.
• Wie Miete besteuert wird oder die Grundlagen der T776: Siehe Mieteinkünfte in Kanada.