Form T776: In welche Zeile gehört welche Mietausgabe?

In welche Zeile der Form T776 gehört jede Mietausgabe?

Jede Mietausgabe gehört einmal in die Zeile von Part 4, die nach der Art der Ausgabe benannt ist. Die Übersicht der abziehbaren Mietausgaben der CRA (Canada Revenue Agency, kanadische Steuerbehörde) und die Form T776 nennen dreizehn Zeilen.

Kapitalanschaffungen gehören nicht in diese Zeilen. Die Form listet sie stattdessen in ihren Bereichen für Zugänge auf (Ausstattung, Gebäude und Grundstück), und für die abschreibbaren davon wird die CCA (Capital Cost Allowance, steuerliche Abschreibung in Kanada) geltend gemacht; für Grund und Boden gibt es keine CCA. Das sind die Zeilen der bundesweiten Form T776 aus der neuesten von der CRA veröffentlichten Fassung; prüfen Sie die Form für das Jahr, in dem Sie einreichen. Die Seiten der CRA nennen Schneeräumung, Reinigung und Schädlingsbekämpfung nicht. Eine Ausgabe zur Erzielung der Miete, die in keine Zeile oben passt, gehört in 9270. Wer in Québec Eigentümer ist, reicht außerdem die Form TP-128-V von Revenu Québec (Steuerbehörde der Provinz Québec) ein, die ein eigenes Layout hat; ordnen Sie deshalb jede Ausgabe getrennt den Zeilen zu.

Ein Fall ist nicht einfach, wenn Sie mehr als eine Immobilie besitzen, ein Teil der Immobilie Ihr Zuhause ist (ein Zimmer, eine Einliegerwohnung, Kurzaufenthalte), die Hypothek refinanziert wurde, eine Reparatur möglicherweise eine Aufwertung ist, die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage erhoben hat, private und Mietgelder ein Konto teilen oder frühere Jahre nie eingereicht wurden. Klären Sie diese Zeilen vor der Einreichung; siehe „Anders in Ihrem Fall?“ am Ende. Legen Sie Bank- und Hypothekenauszüge, Abrechnungen der Eigentümergemeinschaft, den Grundsteuerbescheid, Versicherungsrechnungen, Rechnungen und den Mietvertrag bereit, bevor Sie Zeilen zuordnen.

Kann ein Vermieter Condo-Gebühren abziehen, und in welcher Zeile?

Condo-Gebühren gehören in Zeile 9270, Sonstige Ausgaben, soweit sie Ihr Anteil an Pflege, Reparaturen, Instandhaltung und anderen laufenden Ausgaben des Gemeinschaftseigentums sind (CRA: abziehbare Mietausgaben; T4036). Die CRA sagt außerdem, dass die üblicherweise von den Mieteinkünften abgezogenen Ausgaben für eine Eigentumswohnung gelten; die übrigen Zeilen der Tabelle gelten dafür also auch.

Die Seiten der CRA zu Mieteinkünften sagen nichts zu Beiträgen zur Rücklage oder zu Sonderumlagen. T4036 verweist für Weiteres auf das Interpretation Bulletin IT-304, Condominiums, das die CRA archiviert hat und nicht mehr aktualisiert. Diese Seite nennt für keines von beiden eine Behandlung. Zeigt die Abrechnung der Eigentümergemeinschaft eines davon, bewahren Sie die Mitteilung auf, aus der hervorgeht, wofür gezahlt wird, und lesen Sie Reparatur oder Kapitalaufwand; eine Zahlung, die Sie nicht einordnen können, ist ein Fall für Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen.

Welcher Teil einer Hypothekenrate bei vermieteten Immobilien ist abzugsfähig?

Zinsen auf Geld, das zum Kauf oder zur Verbesserung der Mietimmobilie geliehen wurde, sind abzugsfähig, in Zeile 8710. Der Tilgungsanteil jeder Rate ist nicht abzugsfähig (T4036). Zinsen auf Geld, das für andere Mietkosten geliehen wurde, können je nach Verwendung des Geldes ebenfalls infrage kommen (Income Tax Act, Absatz 20(1)(c)). Teilen Sie jede Rate anhand des Kontoauszugs des Kreditgebers oder des Tilgungsplans auf und erfassen Sie die Tilgung als Darlehensrückzahlung, nicht als Ausgabe. Zinsen, Grundsteuer und damit zusammenhängende Gebühren für einen Zeitraum des Baus, der Renovierung oder des Umbaus eines Gebäudes müssen unter Umständen stattdessen den Anschaffungskosten hinzugerechnet werden, und ein laufender Abzug ist auf die Mieteinkünfte aus dem Gebäude begrenzt (CRA: Baunebenkosten; Income Tax Act, Unterabschnitt 18(3.1) und Unterabschnitt 20(29)).

• Refinanzierung: Dient das Geld privaten Zwecken, sind die zusätzlichen Zinsen nicht abzugsfähig. Refinanzieren Sie, um Geld für ein Unternehmen oder andere Kapitalanlagen zu erhalten, können Sie diese Zinsen laut CRA möglicherweise an anderer Stelle der Erklärung geltend machen, nicht in der Form T776. Siehe Zinsen auf geliehenes Geld für eine Mietimmobilie.
• Darlehensgebühren: Gebühren für die Vermittlung der Hypothek (Antrags-, Bewertungs-, Bearbeitungs- und Versicherungsgebühren, Garantiegebühren, Makler- oder Vermittlungsprovisionen und Anwaltskosten für die Finanzierung) gehören in 8710 und werden über 5 Jahre abgezogen, unabhängig von der Laufzeit des Darlehens. Zahlen Sie das Darlehen vorzeitig zurück, können die restlichen Gebühren dann abzugsfähig sein; das Gesetz schließt aber eine Rückzahlung aus, die Teil einer Reihe von Darlehen oder anderen Transaktionen und Rückzahlungen ist. Prüfen Sie deshalb eine Refinanzierung oder ein Ersatzdarlehen, bevor Sie den Restbetrag geltend machen (Absatz 20(1)(e)).
• Einmalzahlung für Zinsen: Eine Pauschalzahlung für Zinsen oder eine Gebühr zur Senkung des Hypothekenzinssatzes wird nicht im Jahr der Zahlung voll abgezogen. Sie wird auf die Restlaufzeit der ursprünglichen Darlehenslaufzeit verteilt.
• An Mieter gezahlte Zinsen auf Mietkautionen gehören ebenfalls in 8710.

Wohin gehören Grundsteuer, Versicherung und Nebenkosten, und für welche Monate?

Jede gehört in ihre eigene Zeile, und zwar nur für den Zeitraum, auf den sie sich bezieht (CRA: abziehbare Mietausgaben).

Wohin gehören Gebühren für Hausverwaltung, Mieteinzug, Anwälte und Buchhaltung?

Eine Gebühr gehört in die Zeile für die Leistung, die sie bezahlt hat (CRA: abziehbare Mietausgaben).

Die CRA führt eine Vermittlungsprovision unter Werbung und Vermittler, die Mieter finden, unter Verwaltungsgebühren auf und sagt nicht, welche Zeile für eine Gebühr für das Finden eines Mieters gilt. Passt eine Rechnung zu beiden, fragen Sie Ihren Ersteller der Steuererklärung, welche Zeile er verwendet. Die CRA beschreibt die Gebühr eines Erstellers der Steuererklärung an mehr als einer Stelle, und eine Gebühr wird nur einmal geltend gemacht; siehe Honorare des Buchhaltungsexperten für die Erklärung über Mieteinkünfte.

Ist eine Reparatur abzugsfähig, oder ist sie Kapitalaufwand?

Arbeit und Material für kleinere Reparaturen und Instandhaltung gehören in Zeile 8960. Eine Reparatur, die ihrer Art nach Kapitalaufwand ist, kann nicht abgezogen werden, doch können Sie CCA geltend machen (T4036). Die Prüfkriterien der CRA für laufende Ausgaben und Kapitalaufwand fragen, ob die Arbeit einen dauerhaften Nutzen bringt, ob sie die Immobilie wiederherstellt oder verbessert und ob sie einen Teil oder ein eigenständiges Wirtschaftsgut ersetzt.

Die Beispiele der CRA: Das Reparieren von Holztreppen oder das Streichen der Außenseite eines Holzhauses sind laufende Ausgaben. Vinylverkleidung an einem Holzhaus, Betontreppen anstelle von Holztreppen und ein Kühlschrank für die Mietwohnung sind Kapitalaufwand. Das gilt auch für Reparaturen an gebrauchten Immobilien, die gekauft wurden, um sie in einen nutzbaren Zustand zu bringen, und für Reparaturen in Erwartung eines Verkaufs oder als Verkaufsbedingung, obwohl dieselbe Arbeit sonst laufend wäre. Eine hohe Rechnung für gewöhnliche Instandhaltung, die zur rechten Zeit nicht ausgeführt wurde, bleibt eine Instandhaltungsausgabe.

Kapitalposten stehen in den Bereichen der Form für Ausstattung (Area B), Gebäude (Area C) oder Grundstück (Area F), nicht in Part 4. Die vollständigen Prüfkriterien finden Sie unter Reparatur oder Kapitalaufwand; zur Geltendmachung der Abschreibung siehe ob Sie CCA für eine Mietimmobilie geltend machen sollten.

Welche Mietkosten kann ich nicht geltend machen?

Mehrere Kosten, die wie Mietkosten aussehen, sind nicht abzugsfähig, in welche Zeile Sie sie auch eintragen (T4036).

Auto- und Reisekosten. Bei einer einzigen Mietimmobilie sind Kfz-Kosten für das Einziehen der Miete privat. Zeile 9281 erlaubt Fahrzeugkosten bei nur einer Immobilie nur, wenn alle drei Bedingungen erfüllt sind: Es ist Ihre einzige Mietimmobilie und liegt in der Gegend, in der Sie wohnen, Sie erledigen einen Teil oder alle Reparaturen selbst, und das Fahrzeug transportiert Werkzeug und Material dorthin. Bei zwei oder mehr Mietimmobilien an verschiedenen Standorten abseits Ihres Hauptwohnsitzes können angemessene Fahrzeugkosten für das Einziehen der Miete, die Überwachung von Reparaturen und die Verwaltung der Immobilien mit Belegen abgezogen werden. Führen Sie ein Fahrtenbuch mit den für die Vermietung gefahrenen Kilometern und den gesamten Kilometern des Jahres; wird das Fahrzeug auch privat genutzt, ist nur der Teil der Kosten abzugsfähig, der zur Erzielung von Einkünften gezahlt wurde, und für Zinsen auf Personenkraftwagen gilt eine Obergrenze. Die CRA wendet dieselben Anforderungen auf Reisekosten in Zeile 9200 an (CRA: abziehbare Mietausgaben).

Wie trage ich eine Ausgabe ein, die teilweise privat ist?

Tragen Sie die vollen Kosten in die Spalte Gesamtausgaben (Total expenses) und den privaten Anteil in die Spalte Privater Anteil (Personal portion) ein. Die Spalte für den privaten Anteil ergibt in Summe Zeile 9949, und die abzugsfähigen Ausgaben sind die Gesamtsumme minus Zeile 9949 minus Zeile 9366 (Form T776; T4036).

• Teil Ihres Zuhauses vermieten: Teilen Sie gemeinsame Kosten wie Grundsteuer und Versicherung nach Quadratmetern oder nach der Zahl der vermieteten Zimmer auf. Die CRA sagt, dass Ausgaben, die nur die vermieteten Zimmer betreffen, etwa deren Reparaturen und Instandhaltung, voll abzugsfähig sind, ohne privaten Anteil.
• Nur einen Teil des Jahres vermieteter Raum: Die Seite der CRA zur Sharing Economy, die für Kurzzeitvermietungen geschrieben ist, nennt eine angemessene Grundlage für den Mietanteil: die Fläche des verfügbaren Mietraums geteilt durch die Gesamtfläche des Hauses, mal den Anteil der Tage im Jahr, an denen vermietet wurde, mal die Kosten. Tragen Sie den Rest der Kosten als privaten Anteil ein (CRA: Sharing Economy).
• Keine vernünftige Gewinnerwartung: Die Ausgaben für die Vermietung eines Teils Ihrer Immobilie können nicht geltend gemacht werden.
• Kurzaufenthalte: Die Form ergänzt eine Spalte für Kurzzeitvermietung (Zeile 9365) und Chart A für den nicht regelkonformen Ausgabenbetrag (Zeile 9366), der nicht abgezogen werden kann. Siehe Airbnb als Miet- oder Geschäftseinkünfte und GST/HST bei Kurzaufenthalten.
• Eine Einliegerwohnung im eigenen Haus: Siehe Ausgaben für die Einliegerwohnung aufteilen.
• Miteigentümer: Zeile 9949 enthält den privaten Anteil aller Miteigentümer. Siehe gemeinsam gehaltene Mietobjekte.

In welchem Zeitraum erfasse ich Miete und Kosten?

In den meisten Fällen erfassen Sie Miete in dem Zeitraum, in dem Sie sie verdienen, unabhängig vom Zahlungszeitpunkt, und eine Ausgabe in dem Zeitraum, in dem sie anfällt, unabhängig vom Zahlungszeitpunkt (T4036). Das ist die periodengerechte Methode (Accrual Method). Die CRA erlaubt die Zufluss-Abfluss-Methode (Cash Method), bei der Miete beim Zahlungseingang und Kosten bei der Zahlung zählen, nur, wenn Sie am Jahresende fast keine Forderungen und keine offenen Ausgaben haben und Ihre Nettomieteinkünfte oder Ihr Verlust nach der periodengerechten Methode fast gleich wären.

Eine Zahlung an einen Mieter für die Aufhebung eines Mietvertrags wird nicht auf einmal abgezogen: Die CRA verteilt sie auf die verbleibenden Tage des Mietvertrags; bewahren Sie deshalb den Mietvertrag und die Aufhebungsvereinbarung auf. Zwei weitere Fallen: Bei der periodengerechten Methode wird eine im Voraus bezahlte Ausgabe in den Jahren geltend gemacht, in denen Sie den Nutzen haben. Die Pflege der Außenanlagen wird nur im Jahr der Zahlung abgezogen, auch bei der periodengerechten Methode (CRA: abziehbare Mietausgaben). Zur Miete siehe wie Mieteinkünfte besteuert werden.

Wie richte ich eine Tabelle oder Buchhaltung ein, damit jede Buchung ihre T776-Zeile trägt?

Geben Sie jeder Buchung beim Erfassen eine T776-Zeile, damit die Jahressummen eine Addition sind und kein Neuaufbau. Ob Tabelle oder Buchhaltungssoftware: Legen Sie für jede Zeile der obigen Tabelle eine Zeile oder ein Konto an.

Erfassen Sie die Miete im selben Blatt in Zeile 8141 (Bruttomieten), eine Zeile je Immobilie und Mietzeitraum, damit Miete, die bei der periodengerechten Methode am Jahresende verdient, aber unbezahlt ist, mitgezählt wird. Halten Sie das Zahlungsdatum in der Notiz fest und ordnen Sie jeden Zahlungseingang seiner Mietzeile zu, damit Miete nicht doppelt gezählt wird und das Blatt weiter mit der Bank abgestimmt ist. Eine Zusammenfassung, die den Betrag je Immobilie und T776-Zeile summiert, übertragen Sie auf die Form. Erfassen Sie eine Hypothekenrate als zwei Zeilen: Zinsen in 8710 und Tilgung auf den Darlehenssaldo, nicht auf eine Ausgabenzeile. Bankgebühren auf dem Mietkonto gehören zu 8710, der Zeile mit dem Titel Zinsen und Bankgebühren; die Seiten der CRA nennen dazu keine weiteren Einzelheiten. Wenn Sie Mietkosten, wo möglich, von einem separaten Konto zahlen, bleiben am Jahresende weniger Entscheidungen zwischen privat und Miete. Zur allgemeinen Frage siehe Buchhaltung selbst führen oder einen Buchhalter beauftragen.

Was bewahre ich auf, und wie lange?

Bewahren Sie Rechnungen, Quittungen, Verträge, den Mietvertrag und die Belege hinter jeder Zeile auf. Senden Sie sie nicht mit der Erklärung ein. Bewahren Sie sie grundsätzlich sechs Jahre ab dem Ende des Steuerjahres auf, auf das sie sich beziehen (T4036). Der Income Tax Act enthält dieselbe Regel.

Der Zeitraum kann später beginnen oder länger dauern: bei einer verspäteten Erklärung, einem offenen Einspruch oder einer offenen Beschwerde und bei Unterlagen zum Kauf, zur Verbesserung oder zum Verkauf der Immobilie, die laut CRA unbefristet aufzubewahren sind (CRA: wie lange Sie Ihre Unterlagen aufbewahren). Die Termine finden Sie unter wie lange Geschäftsunterlagen aufzubewahren sind.

Beispiel

Diese Beispiele dienen der Veranschaulichung und sind in kanadischen Dollar.

Eine vermietete Eigentumswohnung

Eine Eigentumswohnung wird für C$24.000 im Jahr vermietet. Der Jahresauszug des Kreditgebers zeigt C$16.200 Zinsen und C$9.000 Tilgung bei Raten von C$25.200 (C$2.100 im Monat). Die Zinsen gehören in Zeile 8710; die C$9.000 Tilgung sind eine Darlehensrückzahlung, keine Ausgabe. Condo-Gebühren von C$450 im Monat, C$5.400 für das Jahr, gehören als laufende Kosten des Gemeinschaftseigentums in Zeile 9270. Die Zinsen sinken mit dem Saldo; verwenden Sie daher den Auszug des Kreditgebers, nicht zwölf gleiche Teile.

Steuer, Versicherung, eine Reparatur und ein neuer Herd

Grundsteuer von C$3.600 gehört in 9180, Versicherung von C$900 in 8690 und der Besuch eines Klempners für C$1.200 in 8960: zusammen C$5.700 in Part 4. Ein neuer Herd für C$4.000 ist ein eigenes Wirtschaftsgut, wie das Kühlschrankbeispiel der CRA. Er ist Kapitalaufwand und gehört deshalb in den Ausstattungsbereich der CCA, nicht in eine Zeile von Part 4.

Drei von zehn Zimmern vermietet

Ein Eigentümer vermietet 3 der 10 Zimmer eines Hauses. Grundsteuer und Versicherung für das ganze Haus von C$6.000 kommen in voller Höhe in die Spalte Gesamt, und 7 von 10 Zimmern, C$4.200, kommen in die Spalte Privater Anteil. Zeile 9949 beträgt dann C$4.200, und die abzugsfähigen Ausgaben betragen C$1.800.

Anders in Ihrem Fall?

• Ihre erste Form T776, eine Tabelle, die private und Mietgelder mischt, oder Summen eines Erstellers der Steuererklärung, die nicht zur Bank passen: Diese Fälle klären Sie Zeile für Zeile, bevor Sie einreichen. Siehe Einkommensteuer für Privatpersonen und Buchhaltung.
• Eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft, eine Rücklagenumlage oder eine größere Reparatur fällt in das Jahr: Die Seiten der CRA klären nicht jeden Fall. Arbeiten Sie Reparatur oder Kapitalaufwand durch und holen Sie sich dann Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen für jeden unklaren Posten.
• Sie vermieten ein Zimmer oder eine Einliegerwohnung in Ihrem Zuhause oder bieten Kurzaufenthalte an: Siehe Ausgaben für die Einliegerwohnung aufteilen und Airbnb als Miet- oder Geschäftseinkünfte.
• Sie sind Miteigentümer der Mietimmobilie, oder Ihre Kapitalgesellschaft hält sie: Siehe gemeinsam gehaltene Mietobjekte oder Buchhaltung für eine Holdinggesellschaft mit Mietimmobilien.
• Ihre Vermietung zeigt einen Verlust, oder eine Refinanzierung oder Kreditlinie hat einen Teil finanziert: Siehe Mietverluste und CRA-Prüfung und Zinsen auf geliehenes Geld für eine Mietimmobilie.
• Sie leben außerhalb Kanadas und vermieten eine kanadische Immobilie: Auf die Miete wird grundsätzlich Steuer einbehalten, und es gelten andere Einreichungsregeln. Siehe nicht ansässige Vermieter und Hilfe bei grenzüberschreitenden Steuern.
• Frühere Jahre mit Miete oder Buchhaltung fehlen: Siehe nicht eingereichte Erklärungen nachholen und Bücher aus Kontoauszügen neu aufbauen, und holen Sie sich Hilfe bei der Buchhaltung.