Ferienhaus oder Zweitwohnsitz beim Wegzug aus Kanada

Wird mein Ferienhaus besteuert, wenn ich Kanada verlasse?

Nein, nicht am Tag des Wegzugs. Beim Wegzug gilt das meiste Vermögen als zum Marktwert verkauft, aber Immobilien in Kanada sind ausgenommen (Income Tax Act 128.1(4)(b); CRA). Das Ferienhaus behält seine ursprünglichen Anschaffungskosten. Der Gewinn, abzüglich der Befreiung für den Hauptwohnsitz für Jahre mit Wohnsitz in Kanada, wird später besteuert, wenn Sie es verkaufen oder verschenken, und möglicherweise, wenn Sie es in eine Mietimmobilie umwandeln (siehe unten).

Die Steuer wird aufgeschoben, nicht erlassen. Ein späterer Verkauf ist ein Verkauf durch einen Nichtansässigen, deshalb gelten die Regeln nach Abschnitt 116, und nur Jahre mit Ansässigkeit in Kanada zählen für die Befreiung des Hauptwohnsitzes.

Das Ferienhaus gehört weiterhin in Form T1161, die Vermögensliste, wenn alles, was Sie beim Wegzug besaßen, mehr als $25.000 wert war (CRA). Siehe Formular zur Vermögensliste beim Wegzug aus Kanada.

Was einen Fall nicht einfach macht: Beide Häuser haben hohe Gewinne, Sie verkaufen den Hauptwohnsitz im Jahr des Wegzugs, das Ferienhaus liegt in Québec, die Familie wird es weiter nutzen, oder Sie kehren möglicherweise zurück.

Das sollten Sie jetzt bereithalten: Kaufpreis, Nebenkosten beim Kauf und Belege für Verbesserungen bei beiden Immobilien; jede Zuordnung zum Hauptwohnsitz, die Sie oder Ihr Ehepartner vorgenommen haben; Ihr Wegzugsdatum; und einen Marktwert für jede Immobilie zum Wegzug.

Kann ein Ferienhaus mein Hauptwohnsitz sein?

Ja. Ein Ferienhaus kann für jedes Jahr ein Hauptwohnsitz sein, in dem es von Ihnen, Ihrem Ehepartner oder Lebenspartner (Common-Law Partner), einem früheren Ehepartner oder Lebenspartner oder Ihrem Kind gewöhnlich bewohnt wurde. Die CRA akzeptiert, dass auch ein kurzer Aufenthalt im Jahr genügen kann (Folio S1-F3-C2, ¶2.10–2.11). Eine Einheit, die hauptsächlich der Erzielung von Einkünften dient, qualifiziert bei kurzen Aufenthalten in der Regel nicht. Dasselbe gilt für eine Eigentumswohnung, in der Ihr Kind wohnt. Siehe den Ratgeber zur Befreiung für den Hauptwohnsitz.

Die Grenze ist eine Immobilie je Familieneinheit und Jahr: Sie, Ihr Ehepartner oder Lebenspartner und Ihre unverheirateten minderjährigen Kinder teilen sich für jedes Jahr eine Zuordnung (Income Tax Act s. 54; Folio ¶2.13–2.14). Sie können manche Jahre dem Haus und andere Jahre dem Ferienhaus zuordnen, nie aber dasselbe Jahr beiden. Wie man beide allgemein vergleicht, steht in diesem Ratgeber.

Ich verkaufe den Hauptwohnsitz vor dem Wegzug und behalte das Ferienhaus: Wie funktionieren die Zuordnungen?

Ordnen Sie dem Haus nur die Jahre zu, die es braucht, und sparen Sie den Rest für das Ferienhaus. Der steuerfreie Anteil eines Gewinns wird mit einer Formel berechnet: eins plus die Zahl der zugeordneten Jahre, in denen Sie in Kanada ansässig waren, geteilt durch die Zahl der Jahre, in denen Sie die Immobilie besaßen (Income Tax Act 40(2)(b)).

Das „eins plus“ gibt es, damit eine Familie, die in demselben Jahr ein Haus verkauft und ein anderes kauft, für beide abgedeckt ist (Folio ¶2.28). Es gilt für jede Immobilie einzeln und nur, wenn Sie in dem Jahr, in dem Sie diese Immobilie kauften, in Kanada ansässig waren. In der Praxis kann ein Haus, das 10 Jahre besessen wurde, mit 9 zugeordneten Jahren vollständig befreit sein, sodass ein Jahr für das Ferienhaus frei bleibt.

Die Falle: alle Jahre dem Haus zuzuordnen, wenn es verkauft wird, und dann festzustellen, dass dem Ferienhaus keine Jahre mehr bleiben. Die Zuordnung erfolgt in der Erklärung für das Verkaufsjahr, in Schedule 3 und Form T2091(IND) (Folio ¶2.15). Eine nachträgliche Änderung ist nicht automatisch möglich: Die CRA kann eine verspätete, geänderte oder widerrufene Zuordnung akzeptieren, wenn Sie sie innerhalb von zehn Jahren nach diesem Jahr beantragen, und berechnet $100 für jeden vollen Monat der Verspätung, höchstens $8.000 (s. 220(3.2) und (3.5); Folio ¶2.15.1). Planen Sie die Aufteilung, bevor Sie den Hausverkauf einreichen. Die Jahre nach Ihrem Wegzug erhöhen die Besitzjahre des Ferienhauses, aber nie seine befreiten Jahre, sein steuerfreier Anteil schrumpft also, je länger Sie es vom Ausland aus halten. Die Rechnung für das Haus steht in Haus nach dem Wegzug aus Kanada verkaufen.

Soll ich das Ferienhaus vor oder nach dem Wegzug aus Kanada verkaufen?

Ein Verkauf, solange Sie noch ansässig sind, erspart den Papierkram für Nichtansässige und verhindert, dass Jahre im Ausland den steuerfreien Anteil verkleinern. Ein späterer Verkauf schiebt die Steuer auf, bringt aber beides mit sich. Ein Verkauf in der Zeit Ihrer Ansässigkeit wird in Ihrer normalen Erklärung gemeldet. Ein Verkauf nach dem Wegzug ist eine Veräußerung von steuerpflichtigem kanadischem Vermögen (Taxable Canadian Property) durch einen Nichtansässigen.

In beiden Fällen werden 50 % des Kapitalgewinns nach Abzug der Befreiung zum Einkommen gerechnet. Wer das Haus behält, ändert die Lage, wenn er zurückkehren könnte oder die Familie es nutzt: siehe den Abschnitt zur Nutzung durch die Familie weiter unten. Das Verfahren für Nichtansässige Schritt für Schritt steht in Verkauf kanadischer Immobilien durch Nichtansässige.

Kann ich das Ferienhaus in die Wegzugsteuer einbeziehen (Form T2061A)?

Ja, das ist eine Möglichkeit. Mit Form T2061A kann eine Privatperson wählen, kanadische Immobilien beim Wegzug als zum Marktwert verkauft und dann als zu diesem Wert zurückgekauft zu behandeln (s. 128.1(4)(d); CRA).

Was sich ändert:

• Der Gewinn bis zum Wegzug wird in Ihrer Wegzugserklärung besteuert, solange Sie noch ansässig sind.
• Die Anschaffungskosten des Ferienhauses werden auf seinen Wert beim Wegzug zurückgesetzt, ein späterer Verkauf besteuert also nur den Wertzuwachs nach Ihrem Wegzug.
• Der Preis: Jede Steuer auf den Gewinn bis zum Wegzug wird mit Ihrer Wegzugserklärung fällig, bevor Sie etwas zu Geld gemacht haben. Ein späterer Verkauf durch Nichtansässige erfordert weiterhin die Einhaltung von Abschnitt 116.

Weil die Wahl ein Verkauf ist, solange Sie noch ansässig sind, werden die zugeordneten Jahre an den Besitzjahren bis zum Wegzug gemessen, nicht am längeren Zeitraum bis zu einem späteren Verkauf. Der Tausch lautet: Steuer jetzt auf jeden Teil, den zugeordnete Jahre nicht abdecken, gegen einen steuerfreien Anteil, der nicht schrumpft, solange Sie im Ausland leben. Vergleichen Sie beide Wege mit echten Zahlen, bevor Sie wählen.

Was ist, wenn die Familie das Ferienhaus weiter nutzt oder ich es im Ausland vermiete?

Vermieten und die Nutzung durch die Familie bringen unterschiedliche Risiken. Eine Vermietung bringt Quellensteuer und, wenn das Haus zur Mietimmobilie wird, einen fiktiven Verkauf. Das Haus für eigene Besuche bereitzuhalten, kann in einer Prüfung der Ansässigkeit gegen Sie sprechen.

Vermietung: Ein Mieter oder eine Verwaltung muss 25 % der an Sie als Nichtansässigen gezahlten Bruttomiete einbehalten, es sei denn, die CRA genehmigt Form NR6, damit auf die Nettomiete einbehalten wird (T4144). Wird das Ferienhaus zur Mietimmobilie, ist das eine Nutzungsänderung: Sie gelten als Verkäufer zum Marktwert und als Käufer zum selben Wert (s. 45(1)), es sei denn, Sie wählen in Ihrer Erklärung nach s. 45(2), so behandelt zu werden, als hätten Sie die Nutzung nicht geändert. Die CRA wendet dies nicht an, wenn die Vermietung nur nebenbei zur Nutzung des Ferienhauses als Wohnsitz erfolgt, ohne bauliche Änderung und ohne Geltendmachung der Capital Cost Allowance (Folio S1-F3-C2, ¶2.59). Siehe Nichtansässige Vermieter und Haus in eine Mietimmobilie umwandeln.

Nutzung durch die Familie: Die CRA wertet eine Wohnung, die für Ihre Nutzung bereitgehalten wird, als wesentliche Wohnsitzbindung und führt ein saisonal genutztes Haus in Kanada als zweitrangige Bindung auf, die zusammen mit Ihren übrigen Bindungen gewichtet wird (Folio S5-F1-C1, ¶1.12 und ¶1.14). Was auf Ihr Ferienhaus zutrifft, hängt von den Tatsachen ab. Siehe Steuerliche Ansässigkeit in Kanada.

Welche Steuer fällt an, wenn ich das Ferienhaus im Ausland meinen Kindern schenke?

Eine Schenkung wird wie ein Verkauf zum Marktwert besteuert. Sie gelten als Empfänger eines Erlöses in Höhe des Werts des Ferienhauses (s. 69(1)(b)), obwohl kein Geld fließt, und die Anschaffungskosten Ihres Kindes entsprechen demselben Wert (s. 69(1)(c)). Als Nichtansässiger schulden Sie weiterhin dieselbe Mitteilung auf Form T2062 innerhalb von 10 Tagen (mit demselben Strafzuschlag bei Verspätung) und eine kanadische Erklärung für das Jahr. Ihr Kind gilt als Käufer: Solange keine Bescheinigung ausgestellt ist, muss Ihr Kind 25 % des Werts des Ferienhauses innerhalb von 30 Tagen nach Ende des Monats der Schenkung an die CRA abführen (s. 116(5)). Beantragen Sie die Bescheinigung deshalb vor der Übertragung.

Wird ein Kind in das Grundbuch aufgenommen, kann das die Veräußerung eines Teils des Ferienhauses sein. Schenkungen und Änderungen im Grundbuch behandelt Vermögen auf Familienmitglieder übertragen, Schenkungen vor dem Wegzug Vermögen vor dem Wegzug aus Kanada an die Familie geben.

Was sollte ich für einen Verkauf in vielen Jahren aufbewahren?

Bewahren Sie alles auf, was Anschaffungskosten, Verbesserungen und Jahre der Ansässigkeit belegt, denn ein späterer Verkauf kann lange nach dem Zeitpunkt liegen, an dem sich die Belege leicht finden lassen.

• Kaufvertrag und Abrechnung beim Kauf für jede Immobilie
• Belege für Verbesserungen (nicht für laufende Reparaturen)
• Die Zuordnung zum Hauptwohnsitz für jedes Jahr, für Sie und Ihren Ehepartner
• Ihr Wegzugsdatum und einen Nachweis dafür
• Einen Marktwert des Ferienhauses beim Wegzug (Gutachten oder vergleichbare Verkäufe)
• Mietunterlagen und alle Genehmigungen für Form NR6, wenn Sie vermieten

Beispiel

Diese Beispiele dienen nur zur Veranschaulichung und verwenden kanadische Dollar. Beide Immobilien wurden im selben Jahr gekauft, als die Familie ansässig war, und der Hauptwohnsitz wird im 10. Jahr kurz vor dem Wegzug verkauft.

Alle Jahre dem Haus zugeordnet

Der Gewinn auf das Haus beträgt C$300.000 über 10 Jahre. Die Familie ordnet alle 10 Jahre dem Haus zu. Mit der Eins-plus-Regel hätten 9 Jahre genügt, ein Jahr ist also vergeudet.

Fünf Jahre nach dem Wegzug verkaufen sie das Ferienhaus mit einem Gesamtgewinn von C$260.000. Dem Ferienhaus sind keine Jahre zugeordnet, der gesamte Gewinn von C$260.000 ist also steuerpflichtig, die Hälfte davon wird zum Einkommen gerechnet, bei einem Verkauf durch Nichtansässige mit Mitteilung auf Form T2062.

Neun Jahre dem Haus, eines dem Ferienhaus

Gleiche Familie, gleiche Zahlen. Sie ordnen 9 Jahre dem Haus zu (1 + 9 = 10 von 10 Jahren befreit, also keine Steuer auf das Haus) und das 10. Jahr dem Ferienhaus.

Beim späteren Verkauf des Ferienhauses: 15 Jahre besessen, steuerfreier Anteil (1 + 1) / 15. Der befreite Teil beträgt etwa C$34.700, und etwa C$225.300 bleiben steuerpflichtiger Gewinn.

Das Ferienhaus wächst schneller als das Haus

Der Gewinn auf das Haus beträgt C$100.000 über 10 Jahre (C$10.000 pro Jahr), der Gewinn auf das Ferienhaus bis zum Wegzug C$300.000 (C$30.000 pro Jahr). Die Familie ordnet 1 Jahr dem Haus und 9 dem Ferienhaus zu.

• Verkaufsjahr des Hauses: steuerfreier Anteil (1 + 1) / 10, also sind C$20.000 befreit und C$80.000 steuerpflichtiger Gewinn in der Erklärung als Ansässige.
• Ferienhaus 5 Jahre nach dem Wegzug verkauft, Gesamtgewinn C$400.000: steuerfreier Anteil (1 + 9) / 15, etwa C$266.700 befreit und C$133.300 steuerpflichtiger Gewinn.

Hätten sie stattdessen 9 Jahre dem Haus und 1 dem Ferienhaus zugeordnet, wären etwa C$153.300 befreit (C$100.000 + C$53.300) statt etwa C$286.700.

Wird das Ferienhaus statt eines Verkaufs der Tochter geschenkt, entsteht derselbe Gewinn, gemessen am Marktwert am Tag der Schenkung.

Anders in Ihrem Fall?

• Sie haben sich noch nicht über den Hauptwohnsitz entschieden: siehe Haus beim Wegzug aus Kanada behalten oder verkaufen.
• Sie teilen Jahre zwischen zwei hohen Gewinnen auf oder wählen mit Form T2061A: Zuordnung und Wahl lassen sich nach der Einreichung kaum rückgängig machen; holen Sie Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen.
• Sie sind schon weggezogen und möchten das Ferienhaus verkaufen oder verschenken: folgen Sie Verkauf kanadischer Immobilien durch Nichtansässige und holen Sie Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen.
• Sie haben in Québec gelebt, oder das Ferienhaus liegt dort: Québec hat eigene Wegzugsregeln und Formulare; siehe Wegzug aus Québec und holen Sie Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen.
• Die Familie nutzt das Ferienhaus: prüfen Sie Steuerliche Ansässigkeit in Kanada und holen Sie Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen.
• Sie ziehen möglicherweise zurück: Jahre im Ausland bleiben auch nach Ihrer Rückkehr außerhalb der Befreiung; holen Sie Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen.
• Ihr Ehepartner bleibt in Kanada, oder Sie besitzen das Ferienhaus mit jemand anderem: Der Anteil jedes Eigentümers folgt dessen eigenen Jahren mit Ansässigkeit, und eine zurückbleibende Familie kann dazu führen, dass Sie ansässig bleiben; siehe Familie bleibt in Kanada, während Sie im Ausland arbeiten und holen Sie Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen.
• Ihr neues Land besteuert Ihre Gewinne (zum Beispiel die USA): Es kann auch den Verkauf des Ferienhauses besteuern, gemessen an Ihren ursprünglichen Anschaffungskosten und ohne die kanadische Befreiung. Wenn Sie mit Form T2061A wählen, erlaubt das Steuerabkommen zwischen Kanada und den USA die Wahl, in den USA so behandelt zu werden, als hätten Sie das Ferienhaus zu diesem Wert verkauft und zurückgekauft (Artikel XIII(7)); holen Sie Hilfe bei grenzüberschreitenden Steuern.
• Ihre Kinder sind US-Staatsbürger oder leben in einem anderen Land: Eine Schenkung kann auch dort steuerliche Folgen haben; holen Sie Hilfe bei grenzüberschreitenden Steuern.
• Ihr Zweitwohnsitz liegt außerhalb Kanadas: siehe Immobilien im Ausland beim Wegzug aus Kanada.
• Anderes Vermögen beim Wegzug: siehe Wegzug aus Kanada.