למי זה מתאים
- תושבי קנדה שיש להם בית מגורים ובית נופש, שאלה או בית שני אחר בקנדה, ועוברים לחו״ל
- מי שעזבו את קנדה ועדיין מחזיקים בבית נופש בקנדה שהם עשויים למכור, להשכיר או לתת לבני משפחה
לא מכוסה כאן
- האם למכור את בית המגורים לפני העזיבה או להשאיר אותו
- ההליך המלא לפי סעיף 116 במכירה בידי תושב חוץ
- נכס נופש מחוץ לקנדה
- מס יציאה על השקעות, מניות ונכסים אחרים
האם בית הנופש שלי חייב במס כשאני עוזב את קנדה?
לא, לא ביום העזיבה. כשעוזבים את קנדה, רוב הנכסים נחשבים כנמכרים בשווי שוק הוגן, אבל מקרקעין בקנדה מוחרגים (Income Tax Act 128.1(4)(b); CRA). בית הנופש שומר על העלות המקורית שלו. הרווח, בניכוי פטור על דירת מגורים עיקרית בעבור שנים שבהן גרתם בקנדה, ימוסה מאוחר יותר כשתמכרו אותו או תתנו אותו במתנה, ואולי כשתהפכו אותו לנכס להשכרה (ראו בהמשך).
המס נדחה ואינו נמחק. מכירה מאוחרת היא מכירה של תושב חוץ, ולכן חלים כללי סעיף 116, ורק שנים שבהן הייתם תושבי קנדה נספרות לטובת הפטור על דירת מגורים עיקרית.
בית הנופש עדיין נרשם בטופס T1161, רשימת הנכסים, אם כל מה שהיה בבעלותכם ביום העזיבה שווה יותר מ-$25,000 (CRA). ראו טופס רשימת הנכסים בעזיבת קנדה.
מה הופך מקרה למורכב: לשני הבתים יש רווחים גדולים, אתם מוכרים את בית המגורים בשנת העזיבה, בית הנופש נמצא בקוויבק, בני המשפחה ימשיכו להשתמש בו, או שאולי תחזרו.
כדאי להכין כבר עכשיו: מחיר הרכישה, עלויות הסגירה וקבלות על שיפורים בשני הנכסים; כל ייעוד של דירת מגורים עיקרית שאתם או בן או בת הזוג עשיתם; תאריך העזיבה; ושווי שוק הוגן של כל נכס בתאריך העזיבה.
האם בית נופש יכול להיות דירת המגורים העיקרית שלי?
כן. בית נופש יכול להיות דירת מגורים עיקרית בכל שנה שבה התגוררתם בו בדרך כלל אתם, בן או בת הזוג (או בן או בת זוג בחיים משותפים), בן או בת זוג לשעבר או הילד שלכם, וב-CRA מקבלים שגם מגורים קצרים במהלך השנה עשויים להספיק (Folio S1-F3-C2, ¶2.10–2.11). יחידה שמוחזקת בעיקר להפקת הכנסה בדרך כלל אינה מתאימה כשהשהייה בה קצרה. אותו דבר חל על דירה שהילד שלכם גר בה; ראו המדריך לפטור על דירת מגורים עיקרית.
המגבלה היא נכס אחד ליחידה משפחתית בכל שנה: אתם, בן או בת הזוג (או בן או בת זוג בחיים משותפים) והילדים הקטינים שלכם שאינם נשואים חולקים ייעוד אחד לכל שנה (Income Tax Act s. 54; Folio ¶2.13–2.14). אפשר לייעד שנים מסוימות לבית ושנים אחרות לבית הנופש, אבל אף פעם לא אותה שנה לשניהם. איך משווים בין שני הנכסים באופן כללי מוסבר באותו מדריך.
אני מוכר את בית המגורים לפני שאני עוזב ומשאיר את בית הנופש: איך הייעודים עובדים?
ייעדו לבית המגורים רק את השנים שהוא צריך, ושמרו את השאר לבית הנופש. החלק הפטור מהרווח מחושב בנוסחה: אחד ועוד מספר השנים המיועדות שבהן הייתם תושבי קנדה, חלקי מספר השנים שהנכס היה בבעלותכם (Income Tax Act 40(2)(b)).
ה“אחד ועוד” קיים כדי שמשפחה שמוכרת בית אחד וקונה אחר באותה שנה תהיה מכוסה בשניהם (Folio ¶2.28). הוא חל על כל נכס בנפרד, ורק אם הייתם תושבי קנדה בשנה שבה קניתם אותו. בפועל, בית שהיה בבעלותכם 10 שנים יכול להיות פטור לגמרי עם 9 שנים מיועדות, וכך נשארת שנה אחת פנויה לבית הנופש.
| כלל | מה פירושו לשני נכסים |
|---|---|
| ייעוד אחד למשפחה בכל שנה | כל שנה מיועדת לבית או לבית הנופש, לא לשניהם |
| אחד ועוד | כל נכס מקבל שנה נוספת אחת, אם נקנה בזמן שהייתם תושבים |
| שנות תושבות בלבד | שנה נספרת רק אם הייתם תושבי קנדה בחלק כלשהו ממנה, ולכן שנת העזיבה נספרת (Folio ¶2.20–2.21) |
| שנים בחו״ל | מתווספות למספר השנים שהנכס בבעלותכם אך אי אפשר לייעד אותן, ולכן הן מקטינות את החלק הפטור |
המלכודת: לייעד את כל השנים לבית המגורים כשהוא נמכר, ואז לגלות שלבית הנופש לא נשארו שנים. הייעוד נעשה בדוח של שנת המכירה, ב-Schedule 3 ובטופס T2091(IND) (Folio ¶2.15). שינוי שלו בדיעבד אינו אוטומטי: CRA עשויה לקבל ייעוד שהוגש באיחור, תוקן או בוטל אם תגישו בקשה בתוך עשר שנים אחרי אותה שנה, והיא גובה $100 על כל חודש מלא של איחור, עד $8,000 (סעיף 220(3.2) and (3.5); Folio ¶2.15.1). תכננו את החלוקה לפני שאתם מגישים את דוח מכירת הבית. השנים אחרי העזיבה מתווספות לשנות הבעלות של בית הנופש אך אף פעם לא לשנים הפטורות שלו, ולכן החלק הפטור שלו קטן ככל שמחזיקים בו זמן רב יותר בחו״ל. החישוב לבית המגורים מוסבר במכירת הבית אחרי עזיבת קנדה.
האם למכור את בית הנופש לפני העזיבה או אחריה?
מכירה בזמן שאתם עדיין תושבים חוסכת את הניירת של תושב חוץ ומונעת משנים בחו״ל להקטין את החלק הפטור; מכירה מאוחרת דוחה את המס אך מוסיפה את שניהם. מכירה בזמן שאתם עדיין תושבים מדווחים בדוח הרגיל שלכם. מכירה אחרי העזיבה היא מכירה של תושב חוץ של נכס קנדי חייב במס.
| נמכר | מה חל |
|---|---|
| לפני העזיבה | דוח רגיל של תושב; ייעוד דירת מגורים עיקרית; בלי אישור לפי סעיף 116 |
| אחרי העזיבה | הודעה ל-CRA בטופס T2062 בתוך 10 ימים מהמכירה (s. 116(3)), או קנס של $25 ליום ($100 מינימום, $2,500 מקסימום) (s. 162(7)); אם לא הונפק אישור, הקונה חייב להעביר ל-CRA 25% מהמחיר בתוך 30 ימים מסוף חודש הרכישה (s. 116(5)), ולכן הסכום מוחזק מכם; אישור דורש בדרך כלל תשלום של 25% מהרווח או מתן ערבות; ודוח קנדי לשנת המכירה (IC72-17R6) |
בכל מקרה, 50% מרווח ההון שנותר אחרי הפטור נכלל בהכנסה. להחזיק בנכס משנה את התמונה אם אתם עשויים לחזור או שבני המשפחה משתמשים בו: ראו את הסעיף על שימוש משפחתי בהמשך. ההליך המלא של תושב חוץ מוסבר במכירת נכס קנדי בידי תושבי חוץ.
האם אפשר לבחור לכלול את בית הנופש במס היציאה (טופס T2061A)?
כן, זו אפשרות. בטופס T2061A יחיד יכול לבחור להתייחס למקרקעין בקנדה כאילו נמכרו בשווי שוק הוגן ביום העזיבה, ואז כאילו נקנו בחזרה באותו שווי (s. 128.1(4)(d); CRA).
מה זה משנה:
- הרווח עד העזיבה ימוסה בדוח העזיבה שלכם, בזמן שאתם עדיין תושבים.
- העלות של בית הנופש מתאפסת לשווי שלו ביום העזיבה, ולכן מכירה מאוחרת תמוסה רק על הגידול שאחרי העזיבה.
- המחיר: כל מס על הרווח עד העזיבה לתשלום בדוח העזיבה, לפני שקיבלתם כסף כלשהו. מכירה מאוחרת של תושב חוץ עדיין דורשת עמידה בסעיף 116.
מכיוון שהבחירה היא מכירה בזמן שאתם עדיין תושבים, השנים המיועדות נמדדות מול שנות הבעלות עד העזיבה, ולא מול התקופה הארוכה יותר עד מכירה מאוחרת. המחיר הוא מס עכשיו על כל חלק שלא מכוסה בשנים מיועדות, והתמורה היא חלק פטור שאינו קטן בזמן שאתם גרים בחו״ל. השוו בין שתי הדרכים במספרים אמיתיים לפני שבוחרים.
ומה אם בני המשפחה ממשיכים להשתמש בבית הנופש, או שאני משכיר אותו בזמן שאני בחו״ל?
להשכיר ולהשאיר לשימוש המשפחה כרוכים בסיכונים שונים. השכרה מביאה ניכוי מס במקור, ואם הנכס הופך לנכס להשכרה, גם מכירה לכאורה. החזקת הבית מוכן לביקורים שלכם עלולה לפעול נגדכם בבדיקת תושבות.
השכרה: שוכר או סוכן חייבים לנכות 25% מדמי השכירות ברוטו ששולמו לכם כתושבי חוץ, אלא אם CRA מאשרת טופס NR6 לניכוי משכירות נטו (T4144). הפיכת בית הנופש לנכס להשכרה היא שינוי ייעוד: אתם נחשבים כמי שמכרו אותו בשווי שוק הוגן וקנו אותו בחזרה (s. 45(1)), אלא אם בחרתם לפי s. 45(2) בדוח שלכם להיחשב כמי שלא שינו את הייעוד. CRA אינה מיישמת זאת כשההשכרה משנית לשימוש בבית הנופש למגורים, בלי שינוי מבני ובלי ניכוי פחת קנדי (CCA) שנתבע (Folio S1-F3-C2, ¶2.59). ראו משכירי נכסים שהם תושבי חוץ והפיכת בית מגורים לנכס להשכרה.
שימוש משפחתי: CRA רואה בבית שנשמר פנוי לשימושכם קשר מגורים משמעותי, ומונה בית עונתי בקנדה כקשר משני שנשקל יחד עם שאר הקשרים שלכם (Folio S5-F1-C1, ¶1.12 and ¶1.14). מה חל על בית הנופש שלכם תלוי בעובדות. ראו תושבות מס בקנדה.
איזה מס חל אם אני נותן את בית הנופש במתנה לילדים בזמן שאני בחו״ל?
מתנה ממוסה כמכירה בשווי שוק הוגן. אתם נחשבים כמי שקיבלו תמורה השווה לשווי בית הנופש (s. 69(1)(b)), אף שלא עבר כסף, והעלות של הילד שלכם הופכת לאותו שווי (s. 69(1)(c)). כתושב חוץ אתם עדיין חייבים באותה הודעה בטופס T2062 בתוך 10 ימים (עם אותו קנס איחור) ובדוח קנדי לאותה שנה. הילד שלכם נחשב לקונה: אם לא הונפק אישור, הילד חייב להעביר ל-CRA 25% משווי בית הנופש בתוך 30 ימים מסוף חודש המתנה (s. 116(5)), ולכן הגישו בקשה לאישור לפני ההעברה.
הוספת ילד לרישום הבעלות עשויה להיות מכירה של חלק מבית הנופש. מתנות ושינויי רישום מוסברים בהעברת נכסים לבני משפחה, ומתנות לפני העזיבה במתנות לבני משפחה לפני עזיבת קנדה.
מה כדאי לשמור בתיק לקראת מכירה בעוד שנים?
שמרו כל מה שמוכיח עלות, שיפורים ושנות תושבות, כי מכירה מאוחרת עשויה להגיע זמן רב אחרי שקל למצוא את הקבלות.
- הסכם הרכישה ודף הסגירה של כל נכס
- קבלות על שיפורים (לא על תיקונים שוטפים)
- ייעוד דירת המגורים העיקרית של כל שנה, שלכם ושל בן או בת הזוג
- תאריך העזיבה והוכחה שלו
- שווי שוק הוגן של בית הנופש ביום העזיבה (חוות דעת שמאי או מכירות דומות)
- רישומי השכרה ואישורי NR6, אם אתם משכירים
דוגמה
הדוגמאות להמחשה בלבד ובדולרים קנדיים. שני הנכסים נקנו באותה שנה בזמן שהמשפחה הייתה תושבת, ובית המגורים נמכר בשנה ה-10, זמן קצר לפני העזיבה.
כל השנים מיועדות לבית המגורים
הרווח על בית המגורים הוא C$300,000 במשך 10 שנים. המשפחה מייעדת את כל 10 השנים לבית המגורים. לפי כלל ה“אחד ועוד”, 9 שנים היו מספיקות, ולכן שנה אחת הלכה לאיבוד.
חמש שנים אחרי העזיבה הם מוכרים את בית הנופש ברווח כולל של C$260,000. לבית הנופש אין שנים מיועדות, ולכן כל C$260,000 הם רווח חייב במס, מחציתו נכללת בהכנסה, במכירה של תושב חוץ עם הודעה בטופס T2062.
תשע שנים לבית המגורים, אחת לבית הנופש
אותה משפחה, אותם מספרים. הם מייעדים 9 שנים לבית המגורים (1 + 9 = 10 מתוך 10 שנים פטורות, ולכן אין מס על בית המגורים) ואת השנה ה-10 לבית הנופש.
במכירה המאוחרת של בית הנופש: בבעלותם 15 שנים, החלק הפטור (1 + 1) / 15. החלק הפטור הוא כ-C$34,700, ונשאר רווח חייב במס של כ-C$225,300.
בית הנופש גדל מהר יותר מבית המגורים
הרווח על בית המגורים הוא C$100,000 במשך 10 שנים (C$10,000 בשנה); הרווח על בית הנופש עד העזיבה הוא C$300,000 (C$30,000 בשנה). המשפחה מייעדת 1 שנה לבית המגורים ו-9 שנים לבית הנופש.
- שנת מכירת בית המגורים: החלק הפטור (1 + 1) / 10, ולכן C$20,000 פטורים ו-C$80,000 הם רווח חייב במס בדוח של תושב.
- בית הנופש נמכר 5 שנים אחרי העזיבה, רווח כולל של C$400,000: החלק הפטור (1 + 9) / 15, כ-C$266,700 פטורים וכ-C$133,300 רווח חייב במס.
אילו ייעדו 9 שנים לבית המגורים ו-1 שנה לבית הנופש, היו פטורים כ-C$153,300 (C$100,000 + C$53,300) במקום כ-C$286,700.
מתנה של בית הנופש לבת במקום מכירה הייתה יוצרת אותו רווח, הנמדד לפי שווי השוק ההוגן שלו ביום המתנה.
המצב שלכם שונה?
- עוד לא החלטתם מה לעשות עם בית המגורים: ראו להשאיר או למכור את הבית כשעוזבים את קנדה.
- אתם מחלקים שנים בין שני רווחים גדולים, או בוחרים בטופס T2061A: קשה לבטל ייעוד ובחירה אחרי שהוגשו; קבלו עזרה במס אישי.
- כבר עזבתם ורוצים למכור או לתת במתנה את בית הנופש: פעלו לפי מכירת נכס קנדי בידי תושבי חוץ וקבלו עזרה במס אישי.
- גרתם בקוויבק, או שבית הנופש שם: לקוויבק יש כללים וטפסי יציאה משלה; ראו עזיבת קוויבק וקבלו עזרה במס אישי.
- בני המשפחה ישתמשו בבית הנופש: בדקו את תושבות מס בקנדה וקבלו עזרה במס אישי.
- אתם עשויים לחזור: שנים שבילתם בחו״ל נשארות מחוץ לפטור גם אחרי שחוזרים; קבלו עזרה במס אישי.
- בן או בת הזוג שלכם נשארים בקנדה, או שהבית בבעלות משותפת עם אחרים: החלק של כל בעלים נקבע לפי שנות התושבות שלו, ובני משפחה שנשארים עשויים להשאיר אתכם תושבים; ראו המשפחה נשארת בקנדה בזמן שאתם עובדים בחו״ל וקבלו עזרה במס אישי.
- המדינה החדשה שלכם מטילה מס על הרווחים שלכם (למשל ארה״ב): היא עשויה להטיל מס גם על מכירת בית הנופש, בחישוב מהעלות המקורית ובלי הפטור הקנדי. אם בחרתם בטופס T2061A, אמנת המס בין קנדה לארצות הברית מאפשרת לבחור שבארה״ב ייחשב בית הנופש כנמכר ונקנה בחזרה באותו שווי (סעיף XIII(7)); קבלו עזרה במיסוי חוצה גבולות.
- הילדים שלכם אזרחי ארה״ב או גרים במדינה אחרת: למתנה עשויות להיות השלכות מס גם שם; קבלו עזרה במיסוי חוצה גבולות.
- הבית השני שלכם נמצא מחוץ לקנדה: ראו נדל״ן בחו״ל כשעוזבים את קנדה.
- נכסים אחרים שבבעלותכם כשאתם עוזבים: ראו עזיבת קנדה.
נתונים בדף זה
| נתון | ערך | מקור |
|---|---|---|
| סף שווי השוק לטופס T1161 השווי ההוגן הכולל של נכסים בני דיווח שבבעלות ביום העזיבה; הטופס נדרש מעל סכום זה | $25,000 | CRA: מכירת נכסים על ידי מי שעוזב את קנדה סומן |
| קנס פדרלי על איחור בהצהרה על דירת מגורים עיקרית, לכל חודש שלם לכל חודש שלם ממועד היעד המקורי ועד בקשה מספקת להצהרה מאוחרת | $100 | Income Tax Act, סעיף משנה 220(3.5) סומן |
| קנס פדרלי מרבי על איחור בהצהרה על דירת מגורים עיקרית קנס מרבי כש-CRA מאשרת הצהרה מאוחרת לפי Income Tax Act סעיף משנה 220(3.5) | $8,000 | Income Tax Act, סעיף משנה 220(3.5) סומן |
| קנס פדרלי על הודעה מאוחרת לפי סעיף 116, ליום חל על הודעה מאוחרת על מימוש בפועל לפי סעיף 116(3) | $25 | CRA: קנס אי-ציות סומן |
| קנס פדרלי מינימלי על הודעה מאוחרת לפי סעיף 116 קנס מינימלי על הודעה מאוחרת על מימוש בפועל לפי סעיף משנה 116(3) | $100 | CRA: קנס אי-ציות סומן |
| קנס פדרלי מרבי על הודעה מאוחרת לפי סעיף 116 קנס מרבי על הודעה מאוחרת על מימוש בפועל לפי סעיף משנה 116(3) | $2,500 | CRA: קנס אי-ציות סומן |
| עיכוב פדרלי אצל הקונה ללא תעודה, על נכס הוני מוחל על הסכום שבו מחיר הרכישה עולה על כל מגבלת תעודה, לנכס שחל עליו סעיף 116(5) | 25% | Income Tax Act, סעיף משנה 116(5) סומן |
| תשלום פדרלי על תעודה בגין רווח מנכס הוני מוחל על התמורה בניכוי בסיס העלות המותאם, לפני הוצאות מכירה. אפשר לספק ערובה מקובלת במקום | 25% | Income Tax Act, סעיפי משנה 116(2) ו-116(4) סומן |
| שיעור כללי של הכללת רווח הון חייב במס הכלל הרגיל לפי סעיף 38(a) של Income Tax Act; חלים חריגים | 50% | Justice Laws: Income Tax Act, סעיף 38 סומן |
| שיעור הניכוי במקור לפי חלק XIII על שכר דירה קנדי שמשולם לתושב חוץ שיעור כללי על שכר דירה ברוטו מנכס מקרקעין קנדי; אמנה יכולה לשנות את השיעור, וטופס NR6 שאושר על ידי CRA יכול לשנות את בסיס הניכוי במקור לשכר דירה נטו | 25% | CRA: T4144, מדריך מס הכנסה לבחירה לפי סעיף 216 סומן |
מקורות ראשוניים
- CRA: מכירת נכסים (Dispositions of property, emigrants)
- CRA: Income Tax Folio S1-F3-C2, דירת מגורים עיקרית (Principal Residence)
- Income Tax Act, סעיף 40
- Income Tax Act, סעיף 45
- Income Tax Act, סעיף 54
- Income Tax Act, סעיף 69
- Income Tax Act, סעיף 116
- Income Tax Act, סעיף 128.1
- CRA: IC72-17R6, הליכי סעיף 116
- CRA: Income Tax Folio S5-F1-C1, קביעת מעמד התושבות של יחיד
- CRA: T4144, בחירה לפי סעיף 216
על המדריך
תורגם מהמדריך באנגלית · קראו את המקור באנגלית
הדף מסביר כללים כלליים לשנת המס המוצגת. הוא אינו ייעוץ למצבכם.
שינויים במקור האנגלי
- : פורסם לראשונה.