נכס להשכרה בבעלות משותפת בקנדה: מי מדווח מה ב-⁠⁦T776⁩

האם כל אחד מהבעלים המשותפים של נכס להשכרה בקנדה מדווח על חלקו?

כן, עם הסתייגות אחת: כל בעלים משותף מדווח על דמי השכירות ברוטו של הנכס כולו, אבל רק על חלקו ברווח הנטו. CRA קובעת את החלק הזה לפי הבעלות, והאחוז אמור להיות זהה בכל שנה אלא אם הוא משתנה (CRA: הכנסה משכירות). כשמחזיקים נכס להשכרה עם אדם אחד או יותר, כולל בן או בת זוג, נשואים או ידועים בציבור, נחשבים בדרך כלל לבעלים משותפים (CRA: בעלות).

המצב פשוט כשהבעלים הם יחידים, השטר תואם את מי שבאמת הבעלים של כל חלק, ההלוואה רשומה על שמות הבעלים ואיש אינו מפעיל את הנכס כעסק משותף. הוא מפסיק להיות פשוט כאשר:

• החלקים אינם שווים, או שהשטר והכסף אינם מתאימים;
• בעלים אחד שילם על חלק מחלקו של האחר או על כולו;
• שם מופיע ברישום הבעלות בלבד, למשל כדי לעזור לקרוב משפחה לקבל משכנתה;
• המשכנתה או חשבון דמי השכירות רשומים על שם אחד;
• דמי השכירות מתחלקים חצי חצי כבר שנים, בלי בסיס לכך;
• הבעלות השתנתה במהלך השנה;
• אחד הבעלים מתגורר מחוץ לקנדה;
• הבעלים מפעילים את הנכס יחד כעסק, או שמעורבות חברה או נאמנות.

אספו את השטר, דפי המשכנתה שמראים מי לקח את ההלוואה, כל הסכם בעלות משותפת או נאמנות, את אחוז הבעלות של כל בעלים, את דפי הבנק של דמי השכירות ורישום של מי שילם כל הוצאה. אם המסמכים האלה אינם מראים את החלקים, הסדירו זאת קודם.

האם כל אחד מדווח ב-⁠⁦T776⁩ על כל דמי השכירות או על מחציתם?

על כל דמי השכירות ועל כל ההוצאות, לא על מחצית. רק הרווח הנטו מתחלק לפי הבעלות. כל בעלים משותף מגיש ⁦T776⁩ משלו, מתחיל מאותם נתונים של הנכס כולו, ואז לוקח את חלקו (CRA: הכנסה משכירות; CRA: מילוי טופס ⁦T776⁩; CRA: טופס ⁦T776⁩):

הדוח של כל בעלים מתחיל מאותם דמי שכירות, אותן הוצאות ואותו רווח נטו, וחלק 2 מראה את חלקם של הבעלים האחרים. לשאר הטופס ראו הכנסה משכירות בקנדה; לשאלה באיזו שורה שייכת כל הוצאה ראו שורות ההוצאות בדוח השכירות.

האם נכס להשכרה בבעלות משותפת הוא שותפות, והאם מגישים ⁦T5013⁩?

בדרך כלל לא. CRA קובעת שבעלות משותפת על נכס להשכרה כהשקעה אינה יוצרת שותפות; שותפות דורשת אנשים שמנהלים יחד עסק כדי להרוויח (CRA: בעלות). חוקי השותפות בפרובינציות ובטריטוריות שבהן נהוג המשפט המקובל קובעים בדרך כלל שבעלות משותפת בצורה של joint tenancy או tenancy in common, או בעלות חלקית, אינה יוצרת שותפות בפני עצמה. קיומה של שותפות תלוי בעובדות ובדין, ורישום רשמי אינו מעיד בהכרח שיש שותפות. הקוד האזרחי של קוויבק מגדיר שותפות במונחים משלו, ולכן בעלים משותפים בקוויבק צריכים להתייחס לשאלה כפתוחה (Folio S4-F16-C1).

טופס ⁦T776⁩ מורה לבעלים משותפים להחליט אם קיימת שותפות לפני שממלאים את חלק 1, ואומר ששירותים נוספים כמו ניקיון, אבטחה וארוחות עשויים להעיד על עסק (CRA: טופס ⁦T776⁩). להשכרה לטווח קצר ולשירותים ראו השכרה לטווח קצר: הכנסה מנכס או הכנסה עסקית.

אם אכן קיימת שותפות, היא מגישה ⁦T5013⁩ רק במקרים מסוימים: סך ההכנסות וההוצאות עולה על ⁦$2,000,000⁩ או שהנכסים בעלותם עולים על ⁦$5,000,000⁩; היא שותפה בשותפות אחרת או שיש לה שותפות אחרת כשותפה; יש לה חברה או נאמנות כשותפה; היא השקיעה במניות flow-through (מניות שמעבירות הוצאות לבעלי המניות); או ש-⁠CRA מבקשת זאת בכתב. בכל מקרה אחר היא יכולה למסור לשותפים שלה את הדוחות הכספיים (CRA: ⁦T4068⁩). ראו שותפות או חברה וכן דוח השנה הראשונה של שותפות כללית.

האם רישום הבעלות המשותפת קובע את חלקי ברווח הנטו מהשכירות?

החלק שלכם הוא חלק הבעלות שלכם (CRA: הכנסה משכירות). בדפי CRA אין הסבר איך למדוד את החלק, וגם לא נאמר שצורת הרישום, joint tenants או tenants in common, קובעת אותו. חלוקה חצי חצי נכונה רק כשחלקו של כל בעלים הוא מחצית. השוו את השטר ואת כל הסכם למה שכל בעלים שילם וקיבל, והסדירו כל פער לפני ההגשה.

האם אפשר לחלק את דמי השכירות אחרת מהבעלות, או כדי להגיע למדרגת מס נמוכה יותר?

ההוראות של CRA קושרות את החלק לבעלות, ואינן מתארות דרך לבחור חלוקה אחרת בהסכמה או לפי מדרגת מס (CRA: הכנסה משכירות).

העברת דמי שכירות עתידיים לאדם אחר פירושה שינוי בבעלות, כלומר מתנה או מכירה של חלק; ראו העברת נכס לבני משפחה. גם כללי ייחוס (attribution) יכולים להשאיר את ההכנסה אצל מי שנתן או הלווה את הכסף או הנכס, בין שהחלק נוסף מאוחר יותר ובין ששולם ברכישה:

• בן או בת זוג (נשואים או ידועים בציבור): הכנסה או הפסד מנכס שהועבר או הולווה לבן או לבת הזוג שייכים למעביר, לגבי החלק משנת המס שבו המעביר תושב קנדה והאדם הוא בן או בת זוגו (Income Tax Act, סעיף 74.1). לכן כשאחד מבני הזוג משלם על מחציתו של השני, רישום שווה אינו בהכרח אומר חלוקת מס שווה. ייחוס של הכנסה משכירות נפסק לתקופה שבה הם חיים בנפרד בגלל התפרקות הקשר (סעיף 74.5).
• קרוב משפחה מתחת לגיל 18: אותו כלל חל על נכס שהועבר או הולווה לאדם מתחת לגיל 18 שאינו במרחק זרוע מהמעביר, או שהוא אחיין או אחיינית, בכל שנה שבה האדם עדיין מתחת לגיל 18 בסופה (סעיף 74.1).
• הלוואה מקרוב משפחה: הלוואה או חוב מאדם שאינו במרחק זרוע יכולים להעביר הכנסה למלווה כשהפחתת מס הייתה אחת הסיבות העיקריות (סעיף 56).

קיימים חריגים, כל אחד בתנאים מחמירים (סעיף 74.5; סעיף 56). העברה בשווי שוק הוגן מועילה רק אם מה ששולם שווה לפחות כמו הנכס, וכל חוב עליו נושא ריבית של לפחות הנמוכה מבין הריבית הקבועה בתקנות (prescribed rate) לבין הריבית במרחק זרוע. בהעברה לבן או בת זוג, המעביר חייב גם לבחור, בדוח לשנת ההעברה, שלא יחול הגלגול האוטומטי. הלוואה מועילה אם היא נושאת לפחות אותה ריבית נמוכה. הריבית חייבת להיות משולמת תוך 30 ימים אחרי סוף כל שנה, ותשלום שהוחמץ עלול לבטל את החריג. ראו העברת נכס לבני משפחה לפני שנסמכים על חריג.

על שם מי המשכנתה: מי מנכה את הריבית?

CRA קושרת את ניכוי הריבית לבעלים שההלוואה שלו. היא אומרת שהבעלים הוא היחיד שיכול להשתמש בהוצאת הריבית הקשורה, גם אם מישהו אחר ערב להלוואה. ריבית על כסף שנלווה לרכישה או לשיפור של הנכס להשכרה מותרת בדרך כלל בניכוי; קרן המשכנתה אינה מותרת בניכוי (CRA: הכנסה משכירות).

בדפי CRA אין הסבר מה קורה כששני בעלים מחזיקים בנכס אבל רק אחד מהם על ההלוואה, או איך מתחלקת הלוואה שרשומה על שם שניהם. אין בהם גם הסבר איך ריבית על הלוואה של אחד מכמה בעלים משתלבת בדוח שכל בעלים בונה מנתוני הנכס כולו. שורה 9945 מכסה הוצאות מותרות בניכוי שיש לבעלים משותף ושלא נוכו במקום אחר בטופס, אבל הדפים אינם אומרים אם ריבית ההלוואה של בעלים אחד שייכת שם או בין ההוצאות המשותפות. אל תניחו אף אחד מהמיקומים; בקשו בדיקה לפני שאחד הבעלים מגיש, כי אי אפשר לנכות את אותה ריבית פעמיים. לכללי הריבית ראו ריבית על כסף שנלווה להשקעות ולהשכרה.

ומה אם השם שלי מופיע ברישום הבעלות בלבד?

מי שבבעלותו הנכס להשכרה מדווח על ההכנסה, ולכן שם ברישום הבעלות בלבד אולי אינו מעביר את המס (CRA: הכנסה משכירות). אדם שמחזיק בבעלות הרשומה כנציג של אחר יכול להיות נאמן רישום (bare trustee), ו-⁠CRA אומרת שהכנסה, רווחי הון והפסדי הון מנכס בנאמנות רישום (bare trust) מדווחים בדוח של הבעלים המוטב. אם קיימת נאמנות רישום היא שאלה של עובדות ושל דין פרטי, והאנשים המעורבים צריכים לקבוע אותה (CRA: שאלות על דיווח של נאמנויות רישום).

נאמנות רישום שחייבת בדיווח עשויה לחייב דוח ⁦T3⁩ עם Schedule 15 לשנות מס שמסתיימות ב-⁠31 בדצמבר 2026 או אחרי כן, עד 90 ימים אחרי סוף השנה (Income Tax Act, סעיף 150); CRA אינה דורשת בדרך כלל מנאמנויות רישום להגיש לשנים קודמות. החוק מוציא מכלל זה כמה הסדרים: כשכל בעלים משפטי הוא מוטב וכל מוטב הוא בעלים משפטי, כמו בני זוג ששניהם בעלים ורשומים; יחידים קשורים המחזיקים נכס מקרקעין שהיה נחשב דירת מגורים עיקרית של אחד הבעלים המשפטיים אילו נקבע ככזה לאותה שנה; ויחיד המחזיק בית כזה לשימושם של בן או בת זוג ידועים בציבור או נשואים. נכס מושכר לדיירים כל השנה, בלי שבעלים, בן או בת זוג או ילד גרו בו בשום זמן בשנה, לא צפוי לעמוד במבחן הזה; נכס שהמשפחה גרה בו בחלק מהשנה אולי כן (CRA: שאלות על דיווח של נאמנויות רישום; CRA: הכנסה משכירות). הורה שרשום בלבד בנכס להשכרה של ילד צריך לקבל תשובה לשאלת נאמנות הרישום. ראו העברת נכס לבני משפחה.

מה קורה לאחוז אם הבעלות משתנה במהלך השנה?

האחוז המדווח אמור להיות זהה בכל שנה אלא אם הבעלות משתנה (CRA: הכנסה משכירות). בדפי CRA אין הסבר איך מחלקים שנה שבה האחוז משתנה באמצע, ולכן בקשו לבדוק את התאריכים ואת השיטה לפני ההגשה; שני הדוחות חייבים להראות את אותם תאריכים ואותם אחוזים.

שינוי באחוז פירושו בדרך כלל שמישהו נתן או מכר חלק מהנכס. זה אירוע נפרד, שעשוי לגרור מס משלו או החזר פחת (recapture) של ניכוי הפחת הקנדי, לפי זהות הבעלים האחר ודרך ההעברה. ראו העברת נכס לבני משפחה וכן מכירת נכס להשכרה.

איך פועלים ניכוי הפחת הקנדי, החזר הפחת והשימוש האישי כשיש כמה בעלים?

כל בעלים משותף מזין רק את חלקו בניכוי הפחת הקנדי (CCA), בהחזר הפחת (recapture) ובהפסד הסופי (terminal loss), המחושבים על חלקו בעלות. החלק האישי של ההוצאות שונה: זה הנתון של כל הבעלים המשותפים (CRA: טופס ⁦T776⁩; CRA: מילוי טופס ⁦T776⁩).

ניכוי הפחת הקנדי הוא תביעה של כל נישום בנפרד: התקנות מתירות “סכום כפי שהנישום רשאי לתבוע” עד מגבלת הקבוצה (Income Tax Regulations, סעיף 1100), ולכן בבעלות משותפת רגילה התביעות והיתרות של הבעלים יכולות להיות שונות. אל תחלקו באחוזי הבעלות תביעה של בעלים אחר או החזר פחת עתידי. שותפות מחשבת את ניכוי הפחת על הנכס שלה לפני שהיא מחלקת הכנסה. ראו ניכוי פחת קנדי וכן האם כדאי לתבוע ניכוי פחת קנדי על נכס להשכרה. מכיוון שהחלק האישי מכסה את כל הבעלים המשותפים, שימוש אישי של בעלים אחד, למשל קרוב משפחה שגר ביחידה, חייב להופיע באותו אופן בכל דוח; ראו השכרת דירת מרתף.

מה כדאי לבעלים משותפים לשמור כדי שהדוחות יתאימו זה לזה?

רישומים מפורטים של דמי שכירות והוצאות, בדרך כלל במשך שש שנים מסוף שנת המס; אין לשלוח אותם עם הדוח (CRA: הכנסה משכירות). שמרו רישום אחד לנכס כולו, לא אחד לכל בעלים; כל דוח מתחיל מאותם סכומים. לבעלים משותפים:

בדפי CRA אין הסבר איך מטפלים בין הבעלים בהוצאות ששולמו בחלוקה לא שווה. אל תסיקו כלל ממי ששילם; בקשו בדיקה לפני ההגשה. להפסד משכירות ראו הפסדים משכירות ובדיקה של CRA.

דוגמה

הדוגמאות להמחשה בלבד. הסכומים בדולרים קנדיים, וניכוי הפחת הקנדי לא נכלל.

בני זוג בעלים שווים של דירה (condo)

דמי השכירות הם ⁦C$24,000⁩ וההוצאות הן ⁦C$16,000⁩, ולכן הרווח נטו מהשכירות הוא ⁦C$8,000⁩. כל בן זוג מזין ב-⁠⁦T776⁩ שלו ⁦C$24,000⁩ דמי שכירות ו-⁠⁦C$16,000⁩ הוצאות. שורה 9369 היא ⁦C$8,000⁩ בשני הדוחות, וכל אחד מדווח על מחצית, ⁦C$4,000⁩. ההנחה היא שכל בן זוג שילם על מחציתו. אם אחד מהם מימן את מחצית השני, ההכנסה מאותה מחצית עשויה להיוחס חזרה לבן הזוג ששילם (סעיף 74.1).

הורה וילד בוגר הם בעלים לא שווים של דופלקס

ההורה מחזיק ב-⁠⁦70%⁩ והילד ב-⁠⁦30%⁩. הרווח נטו מהשכירות לפני ניכוי הפחת הקנדי הוא ⁦C$10,000⁩, ולכן ההורה מדווח על ⁦C$7,000⁩ והילד על ⁦C$3,000⁩. שניהם מתחילים מאותם דמי שכירות והוצאות של הנכס כולו. החלקים נקבעים לפי הבעלות; דפי CRA אינם קושרים אותם למי שמשלם את תשלומי המשכנתה. ההנחה היא שכל בעלים שילם על חלקו; אם ההורה הלווה לילד את הכסף, ייתכן שחל כלל ההלוואה שלמעלה. לאן שייכת ריבית ההלוואה של ההורה צריך לבדוק לפני שמישהו מהם מגיש.

ילד רשום בבעלות בלבד

הורה מוסיף ילד בוגר לרישום הבעלות כדי לעזור במשכנתה, אבל לילד אין חלק אמיתי. הרווח נטו מהשכירות הוא ⁦C$8,000⁩. אם ההורה הוא האדם היחיד שיש לו חלק אמיתי, ההורה ידווח על ⁦C$8,000⁩, ושם הילד ברישום הבעלות עשוי שלא להעביר אותם. האם לילד יש חלק היא שאלה של עובדות. אם ההסדר הוא נאמנות רישום שחייבת בדיווח, ייתכן שיחולו דוח ⁦T3⁩ ו-⁠Schedule 15 לשנת המס 2026.

המצב שלכם שונה?

• החלקים אינם שווים, בעלים אחד שילם על חלקו של אחר, שם מופיע ברישום הבעלות בלבד, המשכנתה או חשבון דמי השכירות על שם אחד, או שחילקתם את דמי השכירות חצי חצי שנים בלי בסיס: החלק האמיתי של כל בעלים, איך צריכות להיראות השנים שכבר הוגשו, והאם מעורבת שותפות, נאמנות או בעיית ייחוס הם עניין של שיקול דעת. קבלו עזרה במס אישי כשהשטר, מסמכי ההלוואה ודפי הבנק בידיכם.
• הבעלות השתנתה במהלך השנה, בעלים אחד שילם יותר מההוצאות, או שריבית ההלוואה של בעלים אחד צריכה מקום בדוח: בדפי CRA אין כלל לעניינים האלה, ולכן איך צריך להיראות הדוח של כל בעלים הוא עניין של שיקול דעת. קבלו עזרה במס אישי כשהשטר, מסמכי ההלוואה ורישומי התשלום בידיכם.
• הגשתם שנים קודמות בחלוקה אחרת: אחרי הודעת השומה (notice of assessment), CRA מאפשרת לבקש שינוי בדוח שנקבעה לו שומה כדי לתקן סכומים, ואי אפשר להנפיק החזר לבקשה שהוגשה יותר מ-⁠10 שנים קלנדריות אחרי סוף שנת המס (CRA: שינוי בדוח מס). הדוחות של שני הבעלים עשויים להיות מושפעים, ולכן ראו עזרה במס אישי. להכנסה שהושמטה מדוח ראו הכנסה שלא דווחה וגילוי מרצון.
• הוספתם בני משפחה לרישום הבעלות, נתתם חלק במתנה או שאתם מתכננים זאת: ראו העברת נכס לבני משפחה.
• הבעלים מפעילים את הנכס כעסק, או שחברה מחזיקה בנכס: חברה שבבעלותה הנכס היא זו שמדווחת על דמי השכירות. ראו שותפות או חברה וכן נכס להשכרה בתוך חברה.
• דמי השכירות וההוצאות עוברים דרך חשבון של אדם אחד, כמעט בלי רישום של מי שילם: ראו שורות ההוצאות בדוח השכירות וכן עזרה בהנהלת חשבונות.
• מכרתם או שאתם עומדים למכור חלק או את הנכס כולו: ראו מכירת נכס להשכרה.
• אחד הבעלים מתגורר מחוץ לקנדה, או שאתם מגישים דוח בקוויבק: על דמי שכירות המשולמים לבעלים שהוא תושב חוץ חל בדרך כלל ניכוי במקור של ⁦25%⁩ מדמי השכירות ברוטו, ומי שחייב לנכות ולא ניכה אחראי לסכום (סעיפים ⁦215(1)⁩ ו-⁠⁦215(6)⁩). ראו משכירים שהם תושבי חוץ וכן הכנסה משכירות בקנדה, שמסביר את הטופס של קוויבק.