임대 부동산마다 은행 계좌를 따로 둬야 하나요?

임대 부동산마다 은행 계좌를 따로 둬야 하나요?

임대 부동산마다 계좌를 하나씩 두라는 IRS 규정은 없습니다. IRS는 사업을 시작하는 사람에게 사업용 당좌 계좌를 열어 개인 자금과 분리하라고 권고하며, 대부분의 경우 법이 특정 형식의 기록을 요구하지 않는다고 설명합니다(Publication 583). 이는 사업체를 대상으로 한 안내이고 임대가 항상 사업은 아니므로, 임대 전용 계좌는 임대인에 대한 IRS 규정이 아니라 좋은 관행입니다. 신고서에 필요한 것은 결과입니다. Form 1040의 Schedule E는 부동산별 열에 수입, 비용, 감가상각을 기재하며, 부동산이 3개를 넘으면 스케줄을 추가로 제출합니다.

따라서 아래 중 하나가 결정하기 전까지 계좌 구성은 선택입니다.

LLC가 여러 개이거나, 파트너, 관리업체, 임차인 보증금이 얽혀 있거나, 임대료가 이미 개인 계좌로 들어갔거나, 대출 기관·파트너·세금 신고 대행인이 은행 명세서로는 아직 만들 수 없는 부동산별 수치를 요구하면 단순한 사례가 아닙니다. 결정하기 전에 임대료가 거쳐 간 모든 계좌의 은행 명세서, LLC 목록과 각각의 EIN(고용주 식별번호), 보증금 조건이 나온 임대 계약서, 관리 계약서, 모기지 명세서를 모으세요.

임대마다 당좌 계좌를 따로 둘까요, 모두 계좌 하나로 할까요?

장부에서 모든 입금과 결제를 부동산별로 태그한다면 계좌 하나로 모든 임대를 운영할 수 있습니다. 계좌를 나누면 이 태그의 일부가 저절로 됩니다. 어느 쪽이든 기준은 같습니다. 은행 명세서의 어떤 줄이든 어느 부동산, 어느 소유주의 것인지 말할 수 있나요?

어느 쪽을 택하든 Publication 583의 권고대로 매달 모든 계좌를 은행 명세서와 대사하세요. 주 법이 임차인의 돈으로 보는 임차인 보증금은 임대료 계좌에 두지 마세요(아래 보증금 섹션 참고). 부동산 태그를 설정하려면 임대 부동산 계정과목표를 참고하세요.

세금 규정 중 하나는 임대마다 별도 기록을 요구합니다. 적격 사업소득(QBI) 공제를 위해 임대를 사업으로 취급하는 세이프하버(safe harbor)는 다른 조건과 함께 임대 부동산 사업(부동산 하나, 또는 비슷한 모든 부동산을 합친 것)별로 수입과 비용의 별도 장부와 기록을 요구합니다(Revenue Procedure 2019-38; IRS: QBI 공제). 이는 별도 은행 계좌가 아니라 장부를 요구합니다. 해당되는지 세금 신고 대행인에게 문의하세요.

LLC마다 자체 은행 계좌가 필요한가요?

연방 세금 규정에는 그런 요구가 없습니다. LLC는 주 법으로 만든 사업 구조이므로 임대료와 비용은 보통 LLC 명의 계좌를 거칩니다. IRS가 LLC를 어떻게 취급하는지는 구성원에 따라 달라집니다(IRS: LLC):

• 구성원 한 명: 법인 과세를 선택(Form 8832, 또는 S corporation은 Form 2553)하지 않으면 IRS는 소득세 측면에서 LLC를 무시하므로 임대는 소유주의 Schedule E에 기재합니다(Schedule E 작성 안내). LLC는 소득세에 소유주의 SSN 또는 EIN을 쓰며, 은행이 계좌 개설에 필요하다면 자체 EIN을 받을 수 있습니다(IRS: 단일 구성원 LLC).
• 구성원 둘 이상: 법인 과세를 선택하지 않으면 LLC는 파트너십입니다. 파트너십은 자체 신고서인 Form 1065(파트너십 소득 신고서)를 제출하며, 역년 기준 LLC의 기한은 3월 15일입니다(Form 1065 작성 안내). 부동산 임대는 일반적으로 Form 8825(임대 부동산 소득·비용 명세서)에 부동산마다 한 열씩 보고합니다(Form 8825 작성 안내). 구성원이 한 명인 LLC에 두 번째 구성원이 생기면 이 그룹에 속하게 됩니다.
• 부부: 부부만 소유한 LLC는 파트너십으로 신고합니다. 단, 부부 공동재산(community property)으로 소유한 경우에는 IRS가 파트너십 취급이나 무시 취급 중 어느 쪽이든 받아들입니다(IRS: 단일 구성원 LLC). 배우자 및 가족 LLC를 참고하세요.

별도 계좌가 소유주를 임대 부동산의 채무로부터 보호하는 데 도움이 되는지는 세법이 아니라 주 LLC 법과 법원이 판단할 문제입니다. 변호사에게 문의하세요. 이 가이드는 결과를 예측하지 않습니다.

선택서에 누가 서명하는지와 시기, 두 번째 구성원이 생기면 바뀌는 점, 부동산마다 LLC 하나를 두는 경우의 장부와 신고서는 부동산마다 LLC를 두는 경우의 장부를 참고하세요. LLC를 아예 만들어야 하는지는 LLC에 넣는 임대 부동산을 참고하세요.

임대료는 어디로 들어가야 하고, 각 계좌는 어떤 비용을 내야 하나요?

임대료는 일반적으로 임대 계약서에 적힌 임대인의 계좌로 들어가며, 그 계좌에서 해당 부동산의 비용을 냅니다.

임차인이 현금이나 결제 앱으로 내면 전액을 임대 계좌에 입금하고 임차인과 월을 메모하세요. 현금 임대료를 먼저 쓰면 은행 명세서에 나타나지 않는 공백이 생깁니다.

부동산 사이 또는 본인에게 돈을 옮길 때 흔적을 놓치지 않으려면 어떻게 하나요?

본인 소유 계좌 사이의 이름을 붙인 이체로만 돈을 옮기고, 이체한 날 장부에 기록하세요. 네 가지 습관이 흔적을 지켜 줍니다.

1. 목적마다 이체 한 건씩 하고, 이유를 메모에 적습니다. 소유주 인출, 출자, 부동산 또는 LLC 간 대여, 상환, 예비비 등입니다.
2. 본인에게는 이체로 지급합니다. Publication 583은 본인에게 쓰는 수표는 개인 용도 인출에만 쓰라고 하며, 이는 개인 청구서가 임대 계좌에서 빠져나가는 것도 막아 줍니다.
3. 다른 계좌의 청구서를 대신 냈다면 갚아야 할 돈으로 기록하세요. 대신 낸 계좌의 비용으로 기록하지 마세요.
4. 모든 입금에 임대료, 소유주 돈, 대여금 중 하나로 표시하세요. Publication 583은 입금마다 출처를 적으라고 제안합니다.

기록은 양쪽이 누구인지에 따라 달라집니다. 소유주가 한 명인 LLC와 그 소유주 사이에서는 소유주 인출 또는 출자입니다. 두 LLC 사이에서는 갚을 돈이면 대여금이고, 갚지 않는다면 두 LLC를 한 소유주가 모두 보유한 경우 한쪽에서는 인출, 다른 쪽에서는 출자이며, 소유주가 다르면 세금 신고 대행인에게 물어볼 문제입니다. 소유주가 여러 명인 LLC와 구성원 사이에서는 인출, 분배금 또는 보증 지급금(guaranteed payment)입니다. 기록 방법은 부동산마다 LLC를 두는 경우의 장부와 보증 지급금 대 파트너 인출금을 참고하세요.

임대 보증금은 별도 계좌에 두어야 하나요?

주에 따라 다릅니다. 연방 세법은 보증금을 어디에 두는지는 정하지 않고, 언제 소득이 되는지만 정합니다. 돌려줄 계획으로 받은 보증금은 받은 때가 아니라 보관하게 된 연도에 소득이 되며, 마지막 달 임대료 역할을 하는 "보증금"을 포함한 선불 임대료는 받은 때 소득입니다(Publication 527). 계좌는 주의 임대인·임차인 법이 정합니다. 세 개 주를 보면 규정이 얼마나 다른지 알 수 있습니다.

조문의 문구상 이 법들 중 부동산마다 계좌를 두라고 요구하는 법은 없으며, 모두 임차인의 돈을 임대인 자신의 돈과 분리하라고 요구합니다. 한 계좌에 여러 임차인의 보증금을 둘 수 있는지는 현지 변호사에게 문의할 문제입니다. LLC가 임대인이라면 그 LLC의 임차인 보증금은 개인 계좌나 다른 LLC 계좌가 아니라 그 LLC 명의 계좌에 보관하세요.

다른 주에도 이 가이드가 다루지 않는 자체 보증금 법이 있습니다. 확인하려면 주 의회 웹사이트에서 "security deposit"을 검색해 임대인·임차인 법에서 "separate account", "trust", "escrow", "bond"를 찾아보거나 현지 변호사에게 문의하세요. 관리업체가 보증금을 보관한다면 어디에 있는지 서면으로 물어보세요. 이자와 분개는 임대 장부의 임차인 보증금을 참고하세요.

임대료가 이미 개인 계좌로 들어갔다면(자금 혼합) 어떻게 하나요?

대부분의 개인이 쓰는 현금주의 방식에서는 임대료가 어느 계좌로 들어가든 받은 때의 소득이므로 임대 장부에 들어가야 합니다. Publication 527은 은행 계좌에 입금되는 것처럼 본인이 쓸 수 있게 된 때 소득을 받은 것으로 봅니다. 발생주의 방식 납세자는 일반적으로 소득이 발생한 때 신고합니다. 자금 혼합, 즉 한 계좌에 임대료와 개인 돈이 섞인 상태는 먼저 장부 문제이고, 임대료가 신고서에서 빠졌다면 세금 문제가 됩니다.

1. 오늘부터 임대료 수령 계좌를 바꾸세요. 임차인과 결제 서비스에 임대 계좌 정보를 알리고, 개인 계좌에서 임대 비용을 내는 것을 중단하세요.
2. 명세서를 모으세요. 개인 계좌로 임대료를 받은 달마다 모든 입금을 임대료, 임차인 보증금, 소유주 돈, 기타로 구분해 목록을 만드세요.
3. 임차인 보증금이 있는 곳을 확인하세요. 본인이 사는 주의 규정(위 참고)과 비교합니다. 지금 보증금을 옮겨도 이전의 누락이 해소되지 않을 수 있습니다. 예를 들어 매사추세츠에서는 임차인이 보증금의 즉시 반환을 요구할 수 있고, 요구대로 예치하지 않았다면 보증금의 3배가 인정됩니다. 플로리다에서는 보증금을 옮기면 30일 이내에 임차인에게 새 서면 통지가 필요할 수 있습니다. 옮기거나 돌려주기 전에 현지 변호사에게 문의하세요.
4. 개인 계좌에서 낸 임대 수입과 임대 비용을 임대 장부에 기록하세요. 이때 개인 계좌는 소유주가 넣거나 뺀 돈으로 처리합니다. 전체 단계는 사업과 개인 자금 혼합 바로잡기에 있습니다.

소유주가 여러 명인 LLC가 부동산을 소유한다면 임대료는 구성원 한 명의 계좌로 받았더라도 일반적으로 LLC의 소득이며 LLC의 장부에 들어가야 합니다. 이전 연도에 개인 계좌로 받은 임대료를 신고서에서 빠뜨렸다면 과거 연도 누락 문제입니다. 임대 부동산 밀린 장부 정리를 참고하세요.

수리 예비비나 여러 부동산이 함께 쓰는 청구서는 어떻게 처리하나요?

예비비는 저축한 현금이지 공제가 아닙니다. 현금주의 방식에서는 임대 비용을 일반적으로 지급한 연도에 공제하므로(Publication 527), 예비비로 옮긴 돈은 수리에 쓸 때 비로소 공제가 됩니다. 예비비는 별도 계좌나 장부의 이름을 붙인 줄에 두고, 수리는 고친 부동산에 기록하세요. 예비비 하나가 여러 부동산에 쓰인다면 부동산별로 넣고 뺀 내역 원장을 두세요.

보험 한 건처럼 여러 부동산에 걸친 청구서는 한 계좌에서 내고 호수, 면적, 가치 같은 합리적인 방법으로 부동산별로 나눕니다. 해마다 같은 방법을 쓰고 청구서에 메모를 남기세요. Publication 527은 임대용과 개인용 사이에서 비용을 나눌 때 합리적인 방법이면 어떤 방법이든 허용합니다. 같은 생각을 부동산 사이에 적용하는 것은 IRS 규정이 아니라 좋은 관행입니다. 부동산이 서로 다른 LLC에 있다면 각 LLC가 자기 몫을 부담합니다. 각자 자기 계좌에서 자기 몫을 내거나, 한쪽이 내고 장부에 나머지가 갚을 잔액을 표시합니다.

부동산 관리업체의 명세서는 무엇을 바꾸나요?

임대료를 수금하는 관리업체는 임대료와 보증금을 관리업체 계좌에 보관하고 순액만 보낼 수 있으므로, 본인 은행 계좌에는 부동산 활동의 일부만 나타납니다. 장부에는 여전히 입금액만이 아니라 월별 소유주 명세서에서 가져온 총 임대료와 부동산별 비용이 필요합니다.

관리업체에 임대료와 보증금을 어디에 보관하는지, 어떤 예비비를 두는지, 지급 전에 어떤 수수료가 빠지는지 서면으로 물어보세요. 관리 계약서, 모든 소유주 명세서, 관리업체가 본인에게 전달한 임대료에 대해 보낸 Form 1099-MISC(기타 소득 지급 명세서)를 보관하세요(Form 1099-MISC 및 1099-NEC 작성 안내). 명세서를 분개로 바꾸는 방법은 장부에 반영하는 부동산 관리업체 소유주 명세서를 참고하세요.

계좌 하나를 쓸 때 어떤 기록이 배분을 입증하나요?

모든 줄에 서류와 연결된 부동산 태그를 붙이고 매달 대사하는 것입니다. Publication 583은 입금표, 청구서, 영수증, 계좌 명세서, 취소된 수표 같은 증빙 서류를 열거하며, IRS 기록 보관 페이지는 신고서의 소득이나 공제를 입증하는 데 필요한 기간만큼 기록을 보관하라고 안내합니다. 공용 계좌 하나를 쓴다면 다음을 모으세요.

• 부동산별 임대료 원장: 임차인, 청구 금액, 수령일.
• 매달 장부와 대사한 모든 은행 명세서.
• 각 입금에 표시한 부동산과 출처, 각 결제에 표시한 부동산.
• 부동산 주소가 나오는 청구서와 영수증.
• 각 대출의 월별 명세서와 연말 Form 1098.
• 임대인 이름과 보증금이 나오는 각 임대 계약서.
• 관리업체가 있다면 관리업체의 소유주 명세서.
• 공동 부담 비용의 배분과 계좌 간 이체마다 남긴 짧은 서면 메모.

보관 기간과 현금 수리를 입증하는 방법은 임대 부동산 기록과 영수증을 참고하세요.

예시

아래 예시는 설명을 위한 것이며 모든 금액은 미국 달러입니다.

소유주가 한 명인 LLC 하나가 가진 듀플렉스 세 채

임대인은 법인 과세를 선택하지 않은 LLC의 유일한 구성원이며, 이 LLC가 듀플렉스(두 가구용 주택) 세 채를 소유합니다. LLC에는 운영 계좌 하나와 주의 보증금 법이 허용하는 방식으로 만든 임차인 보증금 전용 계좌가 있습니다. 모든 입금과 결제에 듀플렉스 A, B, C 태그를 붙이고 매달 계좌를 대사합니다. 연말에는 태그가 Schedule E 세 열을 채웁니다. 예를 들어 듀플렉스 B는 임대료 $48,000을 받았고 태그된 비용이 $30,000이므로 감가상각 전 열의 금액은 $18,000입니다.

플로리다 주의 LLC 네 곳에 나뉜 주택 네 채

투자자가 소유주가 한 명인 LLC에 각각 들어 있는 주택 네 채를 소유합니다. 각 LLC는 자체 운영 계좌를 두고, 임차인의 $2,000 보증금을 플로리다 소재 금융기관의 별도 계좌에 보관하며, 이는 플로리다 법이 허용하는 방식 중 하나입니다. 네 보증금 계좌에는 임대료가 아닌 돈이 합계 $8,000 들어 있습니다. 어느 LLC도 법인 과세를 선택하지 않았으므로 네 LLC 모두 소득세 측면에서 무시되고, 네 주택 모두 소유주의 Schedule E에 올라갑니다. 부동산 네 곳은 스케줄 두 장이 필요하며, 합계는 한 장에 모읍니다.

개인 계좌에 쌓인 한 해 동안의 임대료

보스턴의 두 가구 주택 소유주가 두 세대를 각각 월 $1,200에 임대하고, 12개월 동안 월 $2,400을 개인 계좌로 받아 총 $28,800을 수령했습니다. 소유주는 명세서에서 입금 내역을 목록으로 만들어 임대 장부에 임대료로 기록하고, 개인 계좌에서 낸 임대 비용은 임대 비용으로 기록합니다. 한 세대의 임차인이 바뀌면 새 임차인의 보증금(최대 한 달 치 임대료인 $1,200)은 매사추세츠 소재 은행의 별도 이자 발생 계좌에 넣고, 임차인은 30일 이내에 은행 이름과 위치, 금액, 계좌번호가 적힌 영수증을 받습니다. 현재 임차인들이 이미 낸 보증금도 같은 점검을 받습니다(위 3단계). 그 해 신고서에서 임대료를 빠뜨렸다면 과거 연도 누락 문제입니다. 임대 부동산 밀린 장부 정리를 참고하세요.

상황이 다르다면?

• 두 번째에서 다섯 번째 부동산을 추가하거나, 여러 LLC의 임대료와 보증금이 개인 계좌에 섞여 있거나, 대출 기관이나 파트너가 부동산별 수치를 원하거나, 장부가 몇 년씩 밀려 있는 경우: 계좌 구조, 섞인 자금의 정리, 부동산별 장부는 전문가의 판단이 필요합니다. 장부 관리 지원을 참고하세요.
• 각 임대 부동산이 자체 LLC에 있거나, LLC를 만들지 고민하는 경우: LLC 한 곳당 임대 부동산 하나의 장부, 은행 계좌, 신고서와 LLC에 넣는 임대 부동산을 참고하세요.
• 개인 자금과 임대 자금이 이미 섞였거나 장부가 밀려 있는 경우: 혼합 자금 바로잡기와 임대 부동산 밀린 장부 정리를 참고하세요.
• 둘 이상이 임대 부동산을 공동 소유하는 경우: 공동 소유 임대: Schedule E 또는 파트너십 신고서를 참고하세요.
• 관리업체가 임대료를 수금하는 경우: 장부에 반영하는 부동산 관리업체 소유주 명세서를 참고하세요.
• 본인이나 공동 소유주가 미국 밖에 거주하는 경우: 비거주 소유주는 세금 신고와 원천징수가 다릅니다. 비거주 임대인 또는 캐나다인은 미국 임대 부동산을 가진 캐나다인을 참고하세요.
• 임대료가 예약 플랫폼을 통해 들어오는 경우: 정산금에서 수수료가 빠져 있을 수 있으므로 입금액이 곧 임대료는 아닙니다. 단기 임대 플랫폼 정산금: 총액 또는 순액을 참고하세요.