Despesas de aluguel no T776: em qual linha vai cada custo

Em qual linha do T776 vai cada custo do aluguel?

Cada custo de aluguel entra uma só vez na linha da Parte 4 que leva o nome do tipo de custo. A lista de despesas de aluguel que você pode deduzir, da CRA (Agência da Receita do Canadá), e o formulário T776 trazem treze linhas.

Compras de capital não vão nessas linhas. O formulário as lista em áreas próprias de adições (equipamentos, edifício e terreno), e a CCA (Capital Cost Allowance, depreciação fiscal canadense) é pedida sobre os bens depreciáveis; terreno não recebe CCA. Estas são as linhas federais do T776 do último formulário que a CRA publicou; confira o formulário do ano em que você entrega. As páginas da CRA não citam remoção de neve, limpeza ou controle de pragas. Um custo para obter o aluguel que não se encaixa em nenhuma linha acima vai na 9270. Um proprietário em Quebec também entrega o Form TP-128-V da Revenu Québec, que tem seu próprio layout, então associe cada custo às suas linhas separadamente.

O caso não é simples quando você tem mais de um imóvel, parte do imóvel é a sua casa (um quarto, uma suíte, estadias curtas), o financiamento foi refinanciado, um reparo pode ser uma melhoria, o condomínio cobrou uma taxa extra, dinheiro pessoal e do aluguel passam pela mesma conta ou anos anteriores nunca foram entregues. Resolva essas linhas antes de entregar; veja “E no seu caso?” no fim. Reúna os extratos do banco e do financiamento, os extratos do condomínio, a conta do imposto sobre o imóvel, as contas de seguro, as faturas e o contrato de locação antes de definir as linhas.

O locador pode deduzir a taxa de condomínio, e em qual linha?

A taxa de condomínio vai na linha 9270, Outras despesas, na medida em que for a sua parte da conservação, dos reparos, da manutenção e de outras despesas correntes das áreas comuns (CRA: despesas de aluguel que você pode deduzir; T4036). A CRA também diz que as despesas normalmente deduzidas da renda de aluguel valem para uma unidade de condomínio, então as outras linhas da tabela valem para ela também.

As páginas de aluguel da CRA nada dizem sobre contribuições ao fundo de reserva ou taxas extras. O T4036 remete ao Interpretation Bulletin IT-304, condomínios para mais detalhes, que a CRA arquivou e não atualiza mais. Esta página não indica tratamento para nenhum dos dois. Se o extrato do condomínio mostrar um deles, guarde o aviso que diz para que serve e leia reparo ou custo de capital; uma cobrança que você não consegue classificar é caso para ajuda com imposto de pessoa física.

Que parte da parcela do financiamento de um imóvel alugado é dedutível?

Os juros de dinheiro emprestado para comprar ou melhorar o imóvel alugado são dedutíveis, na linha 8710. A parte do principal de cada parcela não é dedutível (T4036). Os juros de dinheiro emprestado para outros custos do aluguel também podem se qualificar, conforme o uso do dinheiro (Income Tax Act, parágrafo 20(1)(c)). Divida cada parcela usando o extrato do credor ou a tabela de amortização, e registre o principal como pagamento de empréstimo, não como despesa. Juros, imposto sobre o imóvel e taxas relacionadas de um período de construção, reforma ou alteração de um edifício podem ter de ser somados ao custo dele, e qualquer dedução corrente fica limitada à renda de aluguel do edifício (CRA: custos indiretos de construção; Income Tax Act, subseção 18(3.1) e subseção 20(29)).

• Refinanciamento: se os recursos são para uso pessoal, os juros adicionais não são dedutíveis. Se você refinancia para obter dinheiro para um negócio ou outros investimentos, a CRA diz que talvez seja possível pedir esses juros em outra parte da declaração, não no T776. Veja juros de dinheiro emprestado para um aluguel.
• Taxas de empréstimo: as taxas para contratar o financiamento (taxas de pedido, avaliação, processamento e seguro, taxas de garantia, comissões de corretagem ou intermediação e honorários jurídicos do financiamento) vão na 8710 e são deduzidas em 5 anos, seja qual for o prazo do empréstimo. Se você quitar o empréstimo antes, as taxas restantes podem ser dedutíveis nesse momento, mas o Income Tax Act exclui uma quitação feita como parte de uma série de empréstimos ou de outras operações e quitações, então confira um refinanciamento ou empréstimo substituto antes de pedir o saldo (parágrafo 20(1)(e)).
• Juros pagos de uma vez: um valor pago de uma vez a título de juros, ou uma taxa para reduzir a taxa de juros do financiamento, não é deduzido por inteiro no ano do pagamento. Ele é diluído no restante do prazo original do empréstimo.
• Juros pagos a inquilinos sobre depósitos de aluguel também vão na 8710.

Onde vão o imposto sobre o imóvel, o seguro e os serviços de utilidade pública, e para quais meses?

Cada um vai na sua própria linha, e só pelo período a que se refere (CRA: despesas de aluguel que você pode deduzir).

Onde vão os honorários de administrador do imóvel, de cobrança de aluguel, jurídicos e de contabilidade?

Um honorário vai na linha do serviço que ele pagou (CRA: despesas de aluguel que você pode deduzir).

A CRA lista a comissão de intermediação em publicidade e os agentes que encontram inquilinos em honorários de administração, e não diz qual se aplica a um honorário por encontrar um inquilino. Se uma fatura se encaixa nos dois, pergunte ao seu preparador qual usar. A CRA descreve o honorário de um preparador em mais de um lugar, e um honorário é pedido uma só vez; veja honorários do contador em uma declaração de aluguel.

Um reparo é dedutível ou é um custo de capital?

Mão de obra e materiais de pequenos reparos e manutenção vão na linha 8960. Um reparo de natureza de capital não pode ser deduzido, embora você possa pedir a CCA (T4036). Os testes de despesa corrente ou de capital da CRA perguntam se o trabalho traz um benefício duradouro, se restaura ou melhora o imóvel e se substitui uma peça ou um bem separado.

Os exemplos da CRA: consertar degraus de madeira ou pintar o exterior de uma casa de madeira é despesa corrente. Revestimento de vinil em uma casa de madeira, degraus de concreto no lugar dos de madeira e uma geladeira para o aluguel são de capital. Também são de capital os reparos em um imóvel usado, comprado, para colocá-lo em condições adequadas de uso, e os reparos feitos na expectativa de uma venda ou como condição da venda, ainda que o mesmo trabalho fosse corrente em outra situação. Uma conta alta de manutenção comum que não foi feita quando era necessária continua sendo despesa de manutenção.

Os itens de capital são listados nas áreas de equipamentos (Area B), edifício (Area C) ou terreno (Area F) do formulário, e não na Parte 4. Para os testes completos, veja reparo ou custo de capital; para pedir a depreciação, veja se vale pedir a CCA em um aluguel.

Que custos de aluguel eu não posso deduzir?

Vários custos que parecem custos de aluguel não são dedutíveis, em qualquer linha que você tente (T4036).

Custos de carro e viagem. Com um só imóvel alugado, as despesas com veículo para cobrar o aluguel são pessoais. A linha 9281 permite custos de veículo com um só imóvel apenas se as três condições forem atendidas: é o seu único imóvel alugado e fica na região onde você mora, você faz parte ou todos os reparos por conta própria e o veículo leva as ferramentas e os materiais até lá. Com dois ou mais imóveis alugados em locais diferentes, longe da sua residência principal, os custos razoáveis de veículo para cobrar aluguéis, supervisionar reparos e administrar os imóveis podem ser deduzidos, com recibos. Mantenha um registro dos quilômetros rodados para os aluguéis e do total de quilômetros do ano; se o veículo também é usado para fins pessoais, só a parte dos custos paga para obter renda é dedutível, e há um limite para os juros de um veículo de passeio. A CRA aplica os mesmos requisitos aos custos de viagem da linha 9200 (CRA: despesas de aluguel que você pode deduzir).

Como lanço um custo que é em parte pessoal?

Informe o custo total na coluna Total de despesas e a parte pessoal na coluna Parte pessoal. A coluna pessoal soma na linha 9949, e as despesas dedutíveis são o total menos a linha 9949 menos a linha 9366 (formulário T776; T4036).

• Aluguel de parte da sua casa: divida os custos compartilhados, como imposto sobre o imóvel e seguro, por metros quadrados ou pelo número de quartos que você aluga. A CRA diz que as despesas que se referem só aos quartos alugados, como reparos e manutenção deles, são dedutíveis por inteiro, sem parte pessoal.
• Espaço alugado em parte do ano: a página de economia compartilhada da CRA, escrita para aluguéis de curta duração, dá uma base razoável para a parte do aluguel: a área do espaço disponível para aluguel dividida pela área total da casa, vezes a proporção de dias do ano em que foi alugado, vezes o custo. Informe o resto do custo como parte pessoal (CRA: economia compartilhada).
• Sem expectativa razoável de lucro: as despesas de alugar parte do seu imóvel não podem ser deduzidas.
• Estadias curtas: o formulário acrescenta uma coluna de aluguel de curta duração (linha 9365) e o Chart A para o valor de despesas fora de conformidade (linha 9366), que não pode ser deduzido. Veja Airbnb como renda de aluguel ou de negócio e GST/HST em estadias de curta duração.
• Uma suíte na sua própria casa: veja como dividir as despesas de uma suíte.
• Coproprietários: a linha 9949 contém a parte pessoal de todos os coproprietários. Veja aluguéis em copropriedade.

Em que período registro o aluguel e os custos?

Na maioria dos casos, registre o aluguel no período em que você o ganha, seja quando for pago, e registre uma despesa no período em que a incorre, seja quando for paga (T4036). Esse é o regime de competência. A CRA só permite o regime de caixa, que conta o aluguel quando recebido e os custos quando pagos, se você tem quase nenhum valor a receber e nenhuma despesa em aberto no fim do ano, e se a sua renda líquida ou prejuízo de aluguel seria quase igual no regime de competência.

Um pagamento a um inquilino para cancelar um contrato não é deduzido de uma vez: a CRA o distribui pelos dias que faltam no contrato, então guarde o contrato e o acordo de cancelamento. Há mais duas armadilhas. No regime de competência, uma despesa paga antecipadamente é pedida nos anos em que você recebe o benefício. O paisagismo do terreno é deduzido só no ano em que foi pago, mesmo no regime de competência (CRA: despesas de aluguel que você pode deduzir). Quanto ao aluguel, veja como a renda de aluguel é tributada.

Como organizo uma planilha ou a escrituração para que cada lançamento traga a sua linha do T776?

Dê a cada lançamento uma linha do T776 na hora de registrá-lo, para que os totais do fim do ano sejam uma soma, e não uma reconstrução. Seja em planilha ou em software de contabilidade, crie uma linha ou uma conta para cada linha da tabela acima.

Coloque o aluguel na mesma planilha, na linha 8141 (aluguéis brutos), uma linha por imóvel e por período de aluguel, para que o aluguel ganho e não pago no fim do ano seja contado no regime de competência. Guarde a data de pagamento na observação e associe cada recibo à linha do aluguel, para que o aluguel não seja contado duas vezes e a planilha continue conciliando com o banco. Um resumo que soma o Valor por imóvel e por linha do T776 é o que você copia para o formulário. Registre a parcela do financiamento em duas linhas: juros na 8710 e principal no saldo do empréstimo, e não em uma linha de despesa. As tarifas bancárias da conta do aluguel pertencem à 8710, a linha chamada Juros e tarifas bancárias; as páginas da CRA não dão mais detalhes sobre elas. Pagar os custos do aluguel por uma conta separada, quando possível, deixa menos decisões entre pessoal e aluguel no fim do ano. Para a questão mais ampla, veja fazer a própria escrituração ou contratar um responsável contábil.

O que guardo, e por quanto tempo?

Guarde faturas, recibos, contratos, o contrato de locação e os documentos que sustentam cada linha. Não os envie com a declaração. Em geral, guarde-os por seis anos a partir do fim do ano fiscal a que se referem (T4036). O Income Tax Act fixa a mesma regra.

O prazo pode começar mais tarde ou durar mais: uma declaração entregue com atraso, uma contestação ou um recurso em aberto, e os registros de compra, melhoria ou venda do imóvel, que a CRA manda guardar por tempo indeterminado (CRA: por quanto tempo guardar seus registros). Veja por quanto tempo guardar os registros do negócio para as datas.

Exemplo

Estes exemplos são ilustrativos e estão em dólares canadenses.

Um condomínio alugado

Um condomínio é alugado por C$24.000 ao ano. O extrato de fim de ano do credor mostra C$16.200 de juros e C$9.000 de principal em parcelas de C$25.200 (C$2.100 por mês). Os juros vão na linha 8710; os C$9.000 de principal são pagamento de empréstimo, não despesa. A taxa de condomínio de C$450 por mês, C$5.400 no ano, vai na linha 9270 como custos correntes das áreas comuns. Os juros diminuem à medida que o saldo cai, então use o extrato do credor, e não doze divisões iguais.

Imposto, seguro, um reparo e um fogão novo

O imposto sobre o imóvel de C$3.600 vai na 9180, o seguro de C$900 na 8690 e a visita de C$1.200 de um encanador na 8960: C$5.700 na Parte 4. Um fogão novo de C$4.000 é um bem separado, como o exemplo da geladeira da CRA. É de capital, então vai na área de equipamentos da CCA, e não em uma linha da Parte 4.

Três de dez quartos alugados

Um proprietário aluga 3 dos 10 quartos de uma casa. O imposto sobre o imóvel e o seguro da casa inteira, C$6.000, vão por inteiro na coluna Total, e 7 de 10 quartos, C$4.200, vão na coluna Parte pessoal. A linha 9949 fica em C$4.200, e as despesas dedutíveis são C$1.800.

E no seu caso?

• Seu primeiro T776, uma planilha que mistura dinheiro pessoal e do aluguel, ou totais de um preparador que não batem com o banco: são casos para resolver linha por linha antes de entregar. Veja impostos de pessoa física e escrituração contábil.
• Uma taxa extra do condomínio, uma cobrança do fundo de reserva ou um reparo grande caiu no ano: as páginas da CRA não resolvem todos os casos. Percorra reparo ou custo de capital e peça ajuda com imposto de pessoa física para cada item que não ficar claro.
• Você aluga um quarto ou uma suíte na sua casa, ou oferece estadias curtas: veja como dividir as despesas de uma suíte e Airbnb como renda de aluguel ou de negócio.
• Você é coproprietário do aluguel, ou sua corporação o possui: veja aluguéis em copropriedade ou escrituração de uma corporação holding de aluguel.
• Seu aluguel mostra prejuízo, ou um refinanciamento ou linha de crédito financiou parte dele: veja prejuízos de aluguel e revisão da CRA e juros de dinheiro emprestado para um aluguel.
• Você mora fora do Canadá e aluga um imóvel canadense: em geral o imposto é retido sobre o aluguel e valem regras de entrega diferentes. Veja locadores não residentes e ajuda com impostos entre países.
• Faltam anos anteriores de aluguel ou de escrituração: veja atualizar declarações não entregues e reconstruir a escrituração a partir de extratos bancários, e peça ajuda com escrituração contábil.