Para quem é
- Residentes no Canadá que declaram aluguel no Form T776 e têm prejuízo de aluguel
- Proprietários de imóveis alugados com carta da CRA, registros parciais, inquilino parente, hipoteca refinanciada ou aluguel de curta temporada
Não abordado aqui
- Resposta completa a uma carta de revisão ou auditoria da CRA, anos com novo lançamento ou divulgação voluntária
- Em que linha do T776 vai cada custo
- Se vale deduzir CCA, e a recaptura de depreciação numa venda
- Aluguéis em copropriedade, proprietários não residentes e imóveis alugados dentro de uma corporação
Um prejuízo de aluguel pode reduzir as minhas outras rendas, e prejuízo todo ano é um problema?
Um prejuízo de aluguel pode reduzir as suas outras rendas quando o aluguel é uma fonte de renda e os custos são dedutíveis. Você tem prejuízo de aluguel quando as despesas de aluguel superam o aluguel bruto (CRA Guide T4036). O Income Tax Act subtrai o prejuízo de bens ao somar a sua renda do ano (seção 3), e o resultado líquido do Form T776 vai na linha 12600 da declaração, entre parênteses quando é prejuízo (CRA: como preencher o Form T776). Se o prejuízo for maior que as suas outras rendas naquele ano, a parte não usada é um prejuízo não de capital (non-capital loss), que pode ser levado para trás 3 anos fiscais ou para frente 20 anos fiscais (seção 111); assim, a mudança em um ano de prejuízo pode alcançar outros.
Prejuízo em vários anos não é proibido, e prejuízos repetidos, por si só, não decidem se o aluguel é uma fonte de renda. O T4036 avisa que, quando as despesas de aluguel superam de forma constante a renda de aluguel, o prejuízo pode não ser permitido, mas não fixa um número de anos nem uma proporção. O manual de auditoria da CRA pergunta se a atividade é “realizada em busca de lucro ou é uma atividade pessoal”; havendo um elemento pessoal, como parte da sua própria casa, pergunta se a atividade é conduzida de modo suficientemente comercial. Uma atividade realizada principalmente para gerar prejuízos fiscais é reprovada mesmo que pareça comercial (CRA: Audit Manual, capítulo 27). Guarde as provas desse esforço: o aluguel pedido, os anúncios e as medidas tomadas para achar um inquilino.
O caso não é simples se qualquer um destes pontos se aplicar:
- Uma carta da CRA já chegou, ou ela cita mais de um ano.
- Um parente, amigo ou outra pessoa que você conhece paga pelo seu imóvel menos do que um desconhecido pagaria.
- Você aluga parte da sua própria casa, ou usa o imóvel alugado você mesmo em parte do ano.
- Você tomou um empréstimo com garantia no imóvel alugado e gastou parte do dinheiro em outra coisa.
- Você aluga por diária onde o município exige registro, licença ou autorização.
- Você tem prejuízo em mais de um ano e os registros dos primeiros anos estão parciais ou faltando.
Reúna os registros da tabela abaixo e a sua divisão de custos entre a sua parte e a parte alugada. Se uma carta chegou, leia a seção sobre a carta antes de responder. As regras desta página são as regras federais (CRA); se você entrega uma declaração de Quebec, veja a última seção.
O fluxo de caixa negativo de um aluguel reduz o meu imposto de renda?
Só uma parte do fluxo de caixa negativo é prejuízo fiscal. Só contam as despesas dedutíveis, então um aluguel pode esvaziar a sua conta bancária e ainda mostrar lucro no Form T776. Você não pode deduzir as parcelas do principal da hipoteca (T4036). Uma despesa de capital, que traz benefício duradouro, em geral é deduzida ao longo de vários anos como CCA, e não por inteiro no ano (T4036; CRA: despesas correntes ou de capital); veja despesa corrente ou de capital.
Você só pode deduzir despesas que incorre para obter renda (T4036). Um prejuízo genuíno reduz o seu imposto apenas pelo imposto sobre a renda que ele compensa; o dinheiro gasto se foi de qualquer forma. Para saber em que linha do T776 vai cada custo, veja linhas de despesas do demonstrativo de aluguel.
Um prejuízo de aluguel torna uma revisão da CRA mais provável?
Os motivos publicados pela CRA não citam prejuízo de aluguel, mas a lista é introduzida por “por exemplo” (“such as”) e não é completa, e a página não garante que um prejuízo seja seguro. A CRA diz que uma declaração pode ser selecionada para revisão por vários motivos, entre eles informações que não batem com fontes de terceiros, os tipos de deduções ou créditos pedidos, o histórico de conformidade e a seleção aleatória (CRA: como as declarações são selecionadas). Ser selecionada para revisão não significa uma auditoria fiscal (CRA: revisão da sua declaração).
Em qualquer revisão, a CRA pode pedir documentos que comprovem as deduções (CRA: tipos de revisão). Um prejuízo de aluguel é um valor negativo com deduções por trás, então prepare um arquivo capaz de responder a um pedido, seja qual for o que o provocou.
| Revisão | Quando acontece |
|---|---|
| Revisão antes do lançamento (pre-assessment review) | Antes de o aviso de lançamento (notice of assessment) ser emitido. |
| Revisão de processamento (processing review) | Depois do aviso de lançamento; semelhante à revisão antes do lançamento. |
| Exame complementar (supplementary examination) | Antes ou depois de um aviso de lançamento ou de novo lançamento; cobre valores de renda ou prejuízo e deduções que exigem um exame mais detalhado. |
| Cruzamento de dados (matching) | Depois do aviso de lançamento; compara a sua declaração com informações de terceiros. |
O que a CRA vai pedir num prejuízo de aluguel, e que registros mostram que ele é genuíno?
A CRA pode pedir documentos que comprovem cada dedução. Recibos oficiais não são a única prova que ela pede: pode pedir também cheques compensados ou extratos bancários (CRA: como as declarações são selecionadas). O T4036 manda guardar registros detalhados da renda e das despesas de aluguel, e não enviá-los com a declaração.
| Registro | O que ele mostra |
|---|---|
| Contrato de aluguel, recibos de aluguel ou depósitos bancários | O aluguel cobrado e pago, e que o arranjo é um aluguel, não uma divisão de custos. |
| Extratos da conta que recebeu o aluguel | Onde cada pagamento caiu. Aluguel pago em dinheiro vivo continua sendo aluguel recebido (T4036). |
| Anúncios que você publicou, com o aluguel pedido | Que a unidade foi oferecida para aluguel, e por qual preço. |
| Para um parente ou amigo: as condições de contrato que os outros inquilinos recebem e anúncios comparáveis | Que o aluguel é igual ao que um desconhecido pagaria. |
| Extratos da hipoteca com juros e principal separados | Os juros deduzidos; o principal não é dedutível. |
| Documentos de empréstimo ou refinanciamento e destino do dinheiro | Se algum dinheiro emprestado foi para uso pessoal; os juros dessa parte não são dedutíveis. |
| Contas de imposto predial, extratos de taxas de condomínio, seguro | Os custos fixos do imóvel. |
| Faturas e comprovantes de pagamento de reparos e melhorias | Se um custo restaura o imóvel (em geral corrente) ou o melhora (provavelmente de capital). |
| Planta ou contagem de cômodos, e a divisão que você usou | A parte pessoal e a parte alugada do imóvel. |
| Calendário de dias alugados, vagos e de uso pessoal | Estadias curtas e uso misto. |
| Licença, registro ou autorização, com a regra local | Se um aluguel de curta temporada estava conforme. |
| Tabela de CCA | Custo, classe e valores deduzidos até agora. |
| Contrato de compra, demonstrativo de fechamento, divisão do custo entre terreno e prédio e faturas de melhorias de capital | O custo por trás da tabela de CCA e de uma venda futura. |
Uma fatura mostra o que foi comprado; um extrato bancário mostra que foi pago. Guarde os dois. O T4036 e o Form T776 mandam informar a parte de cada custo que foi de uso pessoal, e o T4036 mede um quarto alugado pela área ou pela contagem de cômodos. Para custos anuais comuns de um quarto alugado só em parte do ano, a CRA diz para usar uma base razoável: o exemplo dela multiplica o custo anual de aquecimento pela parcela da área do quarto, e depois pela parcela do ano em que ele foi alugado (CRA: economia compartilhada). A página lida não dá fórmula para outro uso pessoal parcial do ano, como o de um chalé; por isso, mantenha o calendário e saiba explicar a divisão que usa; veja rendimentos de aluguel no Canadá.
E se eu não conseguir apresentar um registro?
A CRA pode não permitir toda ou parte de uma despesa quando você não tem recibos ou outros documentos que a comprovem (T4036). Quando uma carta pede algo que você não tem mais, a página de resposta da CRA manda incluir uma explicação por escrito (CRA: como responder à CRA). A página não diz que a explicação é aceita no lugar do registro.
Peça ao credor, ao banco e aos seus fornecedores cópias antes que chegue uma carta. Quando anos de aluguel e custos não têm papéis, uma forma de reparar isso é reconstruí-los a partir de extratos bancários e de cartão; veja como reconstruir a escrituração a partir de extratos bancários. Uma reconstrução não é um documento original, então diga na sua explicação por escrito quais registros foram reconstruídos.
Quais prejuízos de aluguel a CRA não permite?
A CRA não permite um prejuízo de aluguel, ou pode recusá-lo, nestas situações (T4036; instruções do Form T776):
| Situação | Regra |
|---|---|
| Você aluga para uma pessoa que conhece por menos do que cobraria de uma que não conhece | Não há prejuízo de aluguel. Um parente que paga o mesmo valor que os outros inquilinos, quando você espera ter lucro, ainda pode sustentar um prejuízo. |
| Um filho, uma filha ou alguém que mora com você paga um valor pequeno para a manutenção ou para o supermercado | Divisão de custos: o valor não é declarado como renda, e nenhuma despesa de aluguel nem prejuízo pode ser deduzido. |
| Você aluga parte do seu imóvel sem expectativa razoável de lucro | As despesas de alugar essa parte não podem ser deduzidas. O T4036 e o Form T776 usam essa redação apenas para parte de um imóvel. |
| O aluguel não é exercido para obter lucro | O prejuízo pode ser recusado porque a operação não é uma fonte de renda. Prejuízos recorrentes podem levantar a questão (T4036), mas não a decidem. |
| Juros e imposto predial de um terreno vazio | Limitados à renda de aluguel que sobra depois de todas as outras despesas, então não podem criar nem aumentar um prejuízo nem reduzir outras rendas. Sem renda do terreno, não são dedutíveis. |
| Juros de dinheiro emprestado com garantia no imóvel alugado e usado em gastos pessoais | Não dedutíveis; veja juros em imóveis alugados. |
A CCA e os aluguéis de curta temporada não conformes têm suas próprias seções abaixo. No caso do aluguel abaixo do mercado, o T4036 diz apenas que nenhum prejuízo de aluguel pode ser deduzido. Ele não diz como se declara o aluguel que você de fato recebeu nem quais custos o compensam, então os fatos do arranjo importam.
A CCA pode transformar um pequeno lucro em prejuízo?
Não. Você não pode usar a CCA para criar ou aumentar um prejuízo de aluguel (T4036). A CCA pode consumir um lucro, mas não pode levar o resultado abaixo de zero. Com mais de um imóvel alugado, você calcula o resultado líquido geral de todos eles, mesmo em classes diferentes, antes de deduzir a CCA.
A CCA também é opcional: você não precisa deduzir o máximo em nenhum ano. Uma perda terminal é tratada de outra forma: se for maior que a sua renda de aluguel, ela pode criar um prejuízo de aluguel (T776; T4036). Para saber se vale deduzir CCA, veja vale a pena deduzir CCA em um imóvel alugado e depreciação fiscal canadense (CCA).
Um aluguel de curta temporada que descumpriu as regras locais de licença perde deduções?
Sim, pelos dias em que esteve não conforme. Pela seção 67.7 do Income Tax Act, nenhum valor é dedutível na medida em que seja um valor não conforme. A CRA diz que a regra vale para anos fiscais depois de 2023 (CRA: deduções de aluguel de curta temporada). A seção nega apenas deduções; ela não tira o aluguel da renda.
Um aluguel de curta temporada é um imóvel residencial no Canadá, ou qualquer parte dele, como um quarto, alugado ou oferecido para aluguel por menos de 90 dias consecutivos. Ele é não conforme quando a província ou o município não o permite naquele local, ou exige registro, licença ou autorização e o aluguel não cumpre todos os requisitos (seção 67.7).
O valor negado é A × B ÷ C:
- A: o total de todos os valores que seriam dedutíveis pelo aluguel de curta temporada. Isso inclui a CCA (T4036).
- B: os dias do ano em que o imóvel foi um aluguel de curta temporada não conforme.
- C: os dias do ano em que foi um aluguel de curta temporada, isto é, alugado ou oferecido para aluguel, e não apenas as noites reservadas.
Um aluguel que foi não conforme durante todo o período perde todas essas deduções. Um que passou a ser conforme no meio do período perde a parcela dos dias não conformes. Somente para o ano fiscal de 2024, um aluguel em um lugar que exige registro, licença ou autorização foi considerado conforme durante o ano todo se cumprisse todos os requisitos até 31 de dezembro. A subseção (4) permite que a CRA emita novo lançamento de qualquer ano para aplicar a regra, apesar dos prazos normais. Se uma estadia curta é declarada no T776 ou como renda de negócio é outra questão; veja renda de aluguel de curta temporada: T776 ou negócio.
Por quanto tempo devo guardar os registros do aluguel?
Guarde os registros do aluguel por seis anos a partir do fim do ano fiscal a que se referem (T4036). A lei conta a partir do fim do último ano fiscal a que os registros e seus comprovantes se referem (seção 230(4)).
Os registros de um imóvel que você ainda possui duram mais. A circular da CRA diz que o prazo é definido pelo último ano fiscal em que um registro pode entrar no cálculo do imposto de renda, e não pelo ano em que foi criado, e dá como exemplo os registros que sustentam o custo de um bem de capital (IC78-10R5). Por isso, guarde os registros de compra e de melhorias de capital até seis anos depois do último ano fiscal em que possam afetar a CCA ou uma venda.
A lei fixa prazos mais longos em alguns casos (seção 230):
- Um ano sem declaração entregue: seis anos a partir do dia em que a declaração é entregue.
- Uma contestação ou recurso: até que o prazo para recorrer tenha passado ou o recurso tenha terminado.
Uma exigência de registros e os registros eletrônicos têm regras próprias; veja por quanto tempo guardar os registros do negócio. Como a seção 67.7(4) permite que a CRA emita novo lançamento de qualquer ano por um aluguel de curta temporada não conforme, guarde por mais de seis anos a licença, o registro e as autorizações desse aluguel, e o seu calendário.
O que faço primeiro se chegar uma carta da CRA?
Leia o que a carta pede, quais anos ela cobre e a data para responder. A CRA entra em contato com você ou com o seu representante autorizado por telefone ou por escrito (CRA: como responder à CRA). Depois:
- Anote se é uma revisão ou uma auditoria. Para uma auditoria, ou qualquer carta que cubra vários anos, veja o que fazer e o que enviar.
- Liste cada ano e valor que a carta questiona e separe os registros de cada um a partir da tabela acima.
- Responda dentro do prazo da carta, ao endereço da carta, ou enviando documentos digitalizados online pela CRA Account.
- Numa carta de revisão, ligue para o número no pé da carta se precisar de mais tempo. A página de resposta da CRA trata de programas de revisão, não de auditorias.
- Se faltar um registro, inclua uma explicação por escrito ou ligue para o número no pé da carta para explicar.
Você pode autorizar um representante a agir por você pela My Account for Individuals ou pelo Form AUT-01 (CRA: revisão da sua declaração). Para saber até quando a CRA pode emitir novo lançamento, veja até quando a CRA pode emitir novo lançamento.
E se a CRA negar despesas e eu discordar?
Você pode entregar um aviso de contestação (notice of objection) até a mais tardia entre 1 ano depois do prazo de entrega da declaração e 90 dias depois da data do aviso de lançamento (CRA: P148). O P148 exclui as determinações de prejuízo da opção de um ano: um aviso que determina um prejuízo tem 90 dias a partir do aviso, então leia que tipo de aviso você recebeu. Como entregar a contestação, o que acontece com a cobrança e o recurso ao Tax Court estão em o que fazer e o que enviar. Os registros da tabela acima são o alicerce de uma contestação.
Exemplo
Estes exemplos são ilustrativos. Todos os valores estão em dólares canadenses.
Apartamento que perde dinheiro no papel
Um apartamento em Ottawa rende C$26.400 de aluguel por ano. Os custos são juros da hipoteca de C$17.000, imposto predial de C$4.200, taxas de condomínio de C$5.400, seguro de C$900 e reparos que restauram a unidade de C$4.000: C$31.500 no total. O resultado é um prejuízo de C$5.100 antes da CCA, mostrado entre parênteses na linha 12600 e subtraído das outras rendas do proprietário. O contrato, os depósitos de aluguel, os extratos da hipoteca e as faturas sustentam cada linha, então um pedido de documentos pode ser respondido linha a linha. A CCA não pode aumentar o prejuízo. Se o proprietário também amortiza C$8.000 de principal da hipoteca, a saída de caixa é de C$39.500 contra C$26.400 de aluguel, um déficit de C$13.100, mas o prejuízo fiscal continua em C$5.100.
Se o aluguel fosse de C$32.000 com os mesmos custos, o resultado seria um lucro de C$500. A CCA poderia reduzi-lo a zero, mas não abaixo disso.
Sobrinho na suíte do porão
Um proprietário cobra de um sobrinho C$600 por mês por uma suíte no porão que um desconhecido alugaria por C$1.500. A suíte custa C$1.300 por mês para manter, então no papel perde C$700 por mês. Como o aluguel está abaixo do que um desconhecido pagaria, o T4036 diz que nenhum prejuízo de aluguel pode ser deduzido. Ele não diz como os C$600 são declarados nem quais custos os compensam, então o contrato, o anúncio e os aluguéis comparáveis são os registros que mostram qual era o arranjo.
Quarto anunciado sem o registro exigido
Uma proprietária aluga um quarto numa plataforma por 120 noites a C$150, um total de C$18.000, em estadias de menos de 90 dias consecutivos. O município exige registro e ela não tem nenhum. Os custos do quarto são C$6.000, e o quarto é oferecido apenas nessas 120 noites. Todos os dias são não conformes, então B é igual a C e todos os C$6.000 são negados: C$6.000 × 120 ÷ 120. Os C$18.000 continuam sendo renda, então ela declara C$18.000 de renda líquida de aluguel.
Se ela tivesse se registrado depois de 60 dos 120 dias, o valor negado seria C$6.000 × 60 ÷ 120 = C$3.000, e a renda líquida, C$15.000.
E no seu caso?
- Chegou uma carta da CRA, ou ela cobre mais de um ano: o que você enviar pode afetar cada ano citado, e, num aluguel de curta temporada não conforme, a CRA pode emitir novo lançamento de qualquer ano. Quais anos e valores estão expostos, o que enviar e de quem é a parte a definir com um profissional de impostos antes de responder; veja o que fazer e o que enviar e declarações de pessoa física.
- Os registros de anos anteriores estão parciais ou faltando: peça mais tempo antes da data de resposta e depois reconstrua a escrituração do aluguel a partir de extratos bancários e de cartão; veja como reconstruir a escrituração a partir de extratos bancários e escrituração contábil.
- Um parente ou amigo paga aluguel abaixo do mercado, ou você refinanciou e usou parte do dinheiro para fins pessoais: os fatos decidem o que é dedutível; veja juros em imóveis alugados e declarações de pessoa física.
- Você é coproprietário do imóvel alugado: veja como declarar um imóvel alugado em copropriedade.
- Aluguel ou renda ficou fora de uma declaração: veja rendimentos não declarados e divulgação voluntária.
- Você aluga por uma plataforma online: veja informações das plataformas digitais à CRA.
- O imóvel alugado pertence a uma corporação: as regras são diferentes; veja escrituração de uma corporação holding de imóveis alugados e declarações de corporação.
- Você mora fora do Canadá: veja proprietários de imóveis não residentes.
- Você entrega uma declaração de Quebec: as regras acima são federais. A Revenu Québec lança a declaração de Quebec separadamente, com seu próprio processo de auditoria e contestação; veja o que fazer e o que enviar e, para o demonstrativo de aluguel de Quebec, rendimentos de aluguel no Canadá.
- Como o aluguel é tributado ou o básico do T776: veja rendimentos de aluguel no Canadá.
Valores nesta página
| Indicador | Valor | Fonte |
|---|---|---|
| Por quanto tempo guardar os registros de rendimentos e despesas de aluguel Em geral, seis anos a partir do fim do ano fiscal a que os registros se referem; a seção 230(4) da Income Tax Act conta a partir do fim do último ano fiscal a que se referem os registros e comprovantes | Seis anos | CRA: Guide T4036, rendimentos de aluguel Verificado |
| Prazo para levar prejuízos não de capital a anos anteriores (carryback) Income Tax Act, parágrafo 111(1)(a) | 3 anos fiscais | Justice Laws: Income Tax Act, seção 111 Verificado |
| Prazo para levar prejuízos não de capital a anos seguintes Income Tax Act, parágrafo 111(1)(a) | 20 anos fiscais | Justice Laws: Income Tax Act, seção 111 Verificado |
| Prazo de contestação da T1 após o vencimento da entrega Uma pessoa física pode contestar até a data mais tardia entre este prazo após o prazo de entrega e 90 dias após a data do aviso de lançamento | 1 ano | CRA: direitos de contestação conforme a Income Tax Act Verificado |
| Prazo de contestação da T1 após o aviso de lançamento Uma pessoa física pode contestar até a data mais tardia entre este prazo após a data do aviso de lançamento e um ano após o prazo de entrega | 90 dias | CRA: direitos de contestação conforme a Income Tax Act Verificado |
Fontes primárias
- CRA: Guide T4036, rendimentos de aluguel
- CRA: como preencher o Form T776, demonstrativo de rendimentos de aluguel de imóveis
- CRA: despesas correntes ou de capital (aluguel)
- CRA: revisão da sua declaração
- CRA: tipos de revisão
- CRA: como as declarações são selecionadas para revisão
- CRA: como responder à CRA
- CRA: mudanças nas regras de deduções permitidas para renda de aluguel de curta temporada
- CRA: como resolver uma disputa, direitos de contestação e recurso (P148)
- Justice Laws: Income Tax Act, seção 3
- Justice Laws: Income Tax Act, seção 111
- Justice Laws: Income Tax Act, seção 67.7
- Justice Laws: Income Tax Act, seção 230
- CRA: Income Tax Audit Manual, capítulo 27 (fonte de renda)
- CRA: economia compartilhada, dedução de despesas de aluguel
- CRA: Information Circular 78-10R5, guarda de livros e registros
Sobre este guia
Traduzido do guia em inglês · Leia o original em inglês
Explica as regras gerais do ano fiscal indicado. Não é aconselhamento para a sua situação.
Alterações no original em inglês
- : Primeira publicação.