Bodrum Kat Kirası: T776 Giderleri ve Ana Konut Muafiyeti

Bodrum katı veya kiralık odada ev giderlerini T776'da kendi kısmım ile kiralanan kısım arasında nasıl bölerim?

Tüm evi kapsayan her gideri, metrekareye veya kiraladığınız oda sayısına göre kendi kısmınız ile kiraya verilen kısım arasında bölün, sonra kiralama payını indirin. Yalnızca ek daire yüzünden doğan cari gider tamamen indirilir; inşa ve iyileştirme giderleri sermaye gideridir. CRA iki yöntemi de sayar; hangisini kullanırsanız onun ölçümlerini saklayın (CRA Guide T4036).

Bir pansiyonere oda kiralıyorsanız o odanın tüm giderlerini talep edebilirsiniz. Mutfak veya oturma odası gibi birlikte kullandığınız odalar için kullanıma açık olma ya da odayı kaç kişinin paylaştığı gibi etkenleri kullanarak bir pay talep edebilirsiniz (CRA Guide T4036).

T776'da her giderin tam maliyetini Part 4'e, kişisel payınızı ise kişisel pay sütununa yazın.

Evin tamamının ana konut statüsünü koruyup korumadığı üç şartlı ayrı bir testtir; aşağıdaki "Bodrum katı veya oda kiralamak ana konut muafiyetimi kaybettirir mi?" başlığına bakın.

Bir durumu basit olmaktan çıkaranlar:

• Ek daire kiralamak için inşa edildi ya da bitirildi; bu yapısal bir değişikliktir, bu yüzden o kısım satılmış sayılabilir.
• CCA talep ediyorsunuz ya da etmeyi planlıyorsunuz; bu, kiraya verilen kısım için muafiyet işlemini geçersiz kılabilir.
• Kiraya verilen kısım büyük ya da katlar arasında taşındınız; bu yüzden kullanım amacı değişikliği uygulanabilir.
• Önümüzdeki birkaç yıl içinde satmayı bekliyorsunuz; o zaman kiraya verilen kısım için ayrı bir hesap gerekebilir.
• Ek daire 90 günden kısa konaklamalara kiralanıyor.
• Ek daire zarar ediyor ya da önceki yılların kirası beyan edilmedi.

Toplanacaklar: kat planı veya oda sayısı; kira sözleşmesi ve başlangıç tarihi; alınan kira; emlak vergisi, sigorta, ipotek ve fatura özetleri; onarım ya da inşa faturaları; evi ne kadara aldığınız ve kiralamaya başlandığında değerinin ne olduğu.

Hangi giderler tamamen kiralamaya aittir, hangileri bölünür?

Yalnızca ek daire için olan giderler tamamen kiralamaya aittir, evin tamamına ait giderler bölünür ve bazı giderler hiçbir zaman indirilemez. CRA, kira geliri elde etmek için yapılan makul giderlere izin verir (CRA: kira giderleri).

Satırlar CRA Guide T4036'ya dayanır. Onarım ile sermaye gideri ayrımı için bkz. kiralık mülk onarımları: cari mi sermaye mi; yeniden finanse edilen veya borçlanılan paranın faizi için kiralıkta faiz indirimi; T776 satırlarıyla uyumlu kayıtlar için kira beyanındaki gider satırları.

Faturalar kiraya dahilse bunları nasıl indiririm?

Kira düzenlemeniz kiralanan alanın faturalarını sizin ödediğinizi söylüyorsa gaz, fuel oil, elektrik, su ve kablo gibi faturaları indirebilirsiniz (CRA: kira giderleri). Kira faturaları kapsıyorsa kiranın tamamını gelir olarak beyan edin ve ek dairenin fatura payını gider olarak indirin.

Kiracı ayrı bir sayacı doğrudan öderse o sayaç için indirebileceğiniz bir fatura gideriniz yoktur. Evde tek sayaç varsa faturayı diğer ortak giderlerde kullandığınız alan veya oda payıyla bölün. Kira sözleşmesi, kiranın hangi faturaları kapsadığını göstermelidir; indirim bu düzenlemeyi izler.

Bodrum katı veya oda kiralamak ana konut muafiyetimi kaybettirir mi?

Mutlaka değil. Kirayı beyan edersiniz ve CCA dışındaki kira giderlerini talep edebilirsiniz; mülkün tamamı statüsünü korur. CRA, üç şartın hepsi karşılandığında mülkün tamamının ana konut niteliğini koruduğunu kabul eder (CRA: ana konut; Folio S1-F3-C2, paragraph 2.59).

Şartlardan biri bozulursa CRA genellikle kiraya verilen kısmın kullanımının değiştiğini kabul eder. Hiçbir şey satmamış olsanız bile, Income Tax Act'in 45(2) maddesi kapsamında bir seçim yapmadığınız sürece o kısım, evin gerçeğe uygun piyasa değerindeki (satılsa alacağı bedel) payıyla satılmış ve aynı tutarla geri alınmış sayılır (CRA: ana konut). Yaşadığınız kısım yine ana konut olabilir.

Kiraya verilen kısım CRA'nın yan kullanım uygulamasının dışında kalırsa sonraki bir satışta yaşadığınız kısım ile kiraya verilen kısım için ayrı hesaplar gerekebilir ve bir seçim bunları etkileyebilir; bkz. ana konut muafiyeti.

Belirsiz olan. Bu şartlar CRA uygulamasıdır, Act'in ifadesi değildir; Act kullanım amacı değiştiğinde farazi satış öngörür (section 45(1)). CRA, kiralama kullanımının küçük olması gerektiğini söyler ama yüzde vermez. İfadesi sizin yaptığınız değişikliklerden söz eder; bu yüzden evi aldığınızda zaten var olan bir ek daire ele alınmamıştır ve olgulara bağlıdır.

CCA talep etmek muafiyet için neden önemli?

Kiraya verilen kısım için amortisman indirimi (CCA) talep etmek CRA'nın yan kullanım işlemini sona erdirir ve farazi satış, yalnızca talep ettiğiniz yıldan değil, kiralama kullanımının başladığı andan itibaren uygulanır (Folio S1-F3-C2, paragraph 2.60). CCA, kiralık binanın vergisel amortismanıdır.

CRA'nın kira rehberi, evin bir kısmını kiralayan bir kiralık mülk sahibinin kiraya verilen alan için CCA'yı yalnızca kiralama zararı oluşturmayacak veya artırmayacak ölçüde talep etmesine izin verir ve örneği, binanın ana konut olarak belirlenmediğini not eder (CRA Guide T4036). Bir CCA talebi yukarıdaki sonuçları ilk talepten itibaren getirir; bkz. kiralık mülkte CCA talep etmeli misiniz.

Ek daireyi sonradan eklediysem ya da bitirdiysem ne olur?

Bağımsız bir ek daire inşa etmek veya bitirmek yapısal bir değişikliktir; bu yüzden yan kullanım uygulaması o kısmı kapsamaz. CRA'nın folio'su, evin bir kısmını bağımsız bir konuta çevirmeyi köklü ve daha kalıcı bir kullanım değişikliği örneği olarak sayar (Folio S1-F3-C2, paragraphs 2.57 and 2.58).

Seçim yapılmazsa ek dairenin evdeki payı, genellikle alana göre ölçülür, değiştiği tarihte gerçeğe uygun piyasa değerindeki payıyla satılmış sayılır (CRA: ana konut).

Değişiklik yılının beyannamesiyle birlikte imzalayıp verdiğiniz bir yazıyla yapılan 45(2) numaralı alt madde kapsamındaki seçim farazi satışı durdurur. Sonradan CCA talep etmek, seçimi o yılın ilk gününden itibaren geçersiz kılar (Folio S1-F3-C2, paragraphs 2.48 and 2.60.1). CRA, dört yıl kuralını kısmi değişikliklere de uygular: seçimin yürürlükte olduğu en fazla dört vergi yılı için, kiraya verilen kısım içinde yaşamıyor olsanız bile ana konut yılı sayılabilir. Bu, yaşadığınız kısmı sınırlamaz. Gelir yine beyan edilmeli ve CCA talep edilmemelidir (Folio S1-F3-C2, paragraphs 2.50, 2.51 and 2.60.1). Seçimi kaçırdınız mı? Bkz. kiraya dönen ev: seçim ve sonraki satış.

Mülkün ekonomik ömrünü uzatan tadilatlar genellikle cari gider değil, sermaye giderindir (CRA Guide T4036). İnşa faturalarını onarım faturalarından ayrı tutun.

Ana katı kiraladım ve alt kata taşındım ya da yıl ortasında değiştirdim: ne değişir?

Giderleriniz satış sorusundan ayrıdır: evin tamamına ait giderlerin kiralanan payını, alana veya odalara göre, kiralandığı ya da kiraya açık olduğu süre için indirin. Evin çoğunu kiralamak yan kullanım değildir. CRA "yan" için yüzde vermez; ancak kiralanan pay evin çoğuna yaklaştıkça şartı karşılamak zorlaşır ve köklü bir kullanım değişikliği, 45(2) numaralı madde kapsamında bir seçim uygulanmıyorsa farazi satış kuralını getirebilir (section 45(1)(c); CRA: ana konut).

Emlak vergisi, alanın kiraya açık olduğu dönem için indirilir (CRA: kira giderleri). Pay yıl içinde değişirse her dönemi ayrı hesaplayın ve tarihleri saklayın.

Kendi kullanımınıza dönen alan ikinci bir kullanım değişikliğidir ve o kısım için yeni bir farazi satıştır (Folio S1-F3-C2, paragraph 2.57). 45(3) numaralı madde kapsamında bir seçim, gelir amaçlı kullanımdan ana konuta dönüşü erteleyebilir. Bunu imzalar ve fiili satışın yapıldığı yılın beyannamesiyle birlikte verirsiniz; daha önce bir CRA talebi gelirse talepten sonraki 90 gün içinde verirsiniz. Değişiklikten önce size veya eşinize ya da partnerinize mülk için CCA tanınmışsa uygulanmaz (Income Tax Act, 45. madde). Yaşamak için alınmış bir eve uyup uymadığı bir CPA'ya sorulacak bir sorudur.

Evden taşınıp tamamını kiraya verdiyseniz bkz. evinizi kiralık mülke çevirmek. Yalnızca kat değiştirdiyseniz tarihi, eski ve yeni kiralanan payı yazın ve evin o tarihteki değerini, örneğin ekspertiz ya da emsal satışlarla belgeleyin.

Ek daireden zarar talep edebilir miyim, CRA ne bekler?

Kiralama zararı yalnızca giderler kira geliri elde etmek için yapılmışsa ve makul olarak kâr bekliyorsanız diğer geliri azaltabilir. CRA, makul bir kâr beklentiniz yoksa kiraya verilen kısmın giderlerini talep edemeyeceğinizi söyler (CRA Guide T4036).

CRA'nın rehberi üç sınır koyar. Çocuğunuzdan veya sizinle yaşayan başka birinden bakım ya da market için alınan küçük katkı, kira değil masraf paylaşımı sayılır. Tanıdığınız birine diğer kiracıların ödediğinden daha az karşılığında kiralamak zarar oluşturamaz. Sürekli zararlar, kiralamanın bir gelir kaynağı olmadığı anlamına gelebilir. CCA zarar oluşturamaz ya da artıramaz (CRA Guide T4036).

Kira sözleşmesini, alınan kiranın kanıtını, kirayı nasıl belirlediğinizi ve her gider için makbuzları saklayın. Yıllardır zarar eden bir ek daire için bkz. kiralama zararları ve CRA incelemesi.

Konut olarak kiralanan ek daire için GST/HST tahsil eder miyim ya da öder miyim?

Bir seferde bir ay veya daha uzun süre konut olarak kullanılan ek dairenin kirası muaf bir tedarik (exempt supply) sayılır; bu yüzden üzerinden GST/HST tahsil etmezsiniz (Excise Tax Act, Schedule V, Part I, madde 6; CRA Memorandum 19.2.2).

Yalnızca muaf tedarik yapan bir kişi genellikle GST/HST'ye kayıt yaptıramaz ve bu tedarikleri yapma maliyetleri üzerinden genellikle girdi vergisi kredisi talep edemez (CRA: RC4022). Ek daire için malzeme veya yüklenicilere ödediğiniz vergi bu durumda bir maliyettir. İş yeni ya da köklü biçimde yenilenmiş bir birim oluşturuyorsa, bir inşaatçı kendi kendine tedarik kuralı, kayıtlı olmasanız bile gerçeğe uygun piyasa değeri üzerinden GST/HST uygulayabilir; ancak konut öncelikle sizin veya ilişkili bir kişinin ikameti olarak kullanılıyorsa ve girdi vergisi kredisi talep etmediyseniz uygulanmaz (Excise Tax Act, section 191). CRA'nın kira rehberi, uzun süreli kiralama için konut inşa eden veya köklü biçimde yenileyen kiralık mülk sahipleri için bir iade tarif eder; bkz. konut gayrimenkulünde GST/HST.

Bir aydan kısa konaklamalar farklıdır: kayıtlı bir kişi sunduğunda, günlük kira $20 veya altında değilse genellikle vergiye tabidir. Dünya genelindeki vergiye tabi satışlarınız, ilişkili kişilerinizinkiyle birlikte, tek bir çeyrekte ve son dört çeyrekte $30.000 veya altında kaldığı sürece kayıt gerekmez (CRA: RC4022).

Yasal ek daireler ve kısa süreli kiralama için hangi yerel kurallar geçerlidir?

Bir ek dairenin yasal olup olmadığı, hangi izin, imar, yapı ve yangın kurallarının ve kiracılık hukukunun geçerli olduğu her eyalet ve belediye tarafından belirlenir. Bu sayfa o kuralları kapsamaz; kiralamadan önce belediyenize danışın.

Yerel kurallar kısa konaklamalarda vergi beyannamenize de ulaşır. 90 günden kısa kesintisiz süreyle kiraya verilen ya da kiraya çıkarılan konut kısa süreli kiralamadır. Konum buna izin vermiyorsa ya da gerekli bir kayıt, lisans veya izin yoksa, uyumsuz günler için aksi halde indirilebilecek giderlerin payı reddedilir: giderler × uyumsuz günler ÷ kısa süreli kiralama günleri (Income Tax Act, 67.7 maddesi; CRA vergi ipucu). T776 bunu 9366 satırında bildirir. Kural bir evin tamamını ya da herhangi bir kısmını kapsar. Kısa süreli kira geliri ne zaman işletme geliridir, bunun için bkz. kısa süreli kira geliri.

Örnek

Tüm tutarlar Kanada dolarıdır ve açıklayıcıdır.

Ek daireyi taban alanına göre bölmek

Bir evin taban alanı 180 m² ve bodrum katındaki ek daire 60 m², yani üçte biri. Evin emlak vergisi, sigortası, ipotek faizi ve faturaları toplam C$19.800 olduğundan kiralama payı C$6.600'dır. Ek dairenin içindeki onarımlar C$1.400 tutar ve tamamen kiralamaya aittir. T776'da toplam giderler C$21.200, kişisel pay C$13.200 ve indirilebilir giderler C$8.000'dır. C$24.000 kirayla CCA'dan önceki net kira geliri C$16.000'dır. Sahip CCA talep etmez. Bölüşüm, CRA'nın yan kullanım uygulaması geçerli olsun olmasın aynıdır; o ayrı bir testtir.

Öğrencilere kiralanan iki yatak odası

Bir evde sekiz oda vardır ve sahip, faturaları kapsayan bir kira sözleşmesiyle iki yatak odasını kiralar. Odalara göre kiralanan pay dörtte birdir. Faturalar dahil C$24.000'lık ortak giderler C$6.000'lık bir kiralama payı verir. Sahip yapısal bir değişiklik yapmamıştır ve CCA talep etmez; bu yüzden kiralama kullanımı orada yaşamanın yanında küçük kalırsa CRA'nın yan kullanım şartları karşılanabilir ve bu durumda evin tamamı CRA uygulamasına göre statüsünü korur. Dörtte birin küçük sayılıp sayılmadığı açık noktadır, çünkü CRA yüzde vermez. Kira ve C$6.000 yine T776'ya yazılır.

Bağımsız ek daireye dönüştürülen bodrum

C$600.000'a alınmış bir ev, sahibi 180 m²'nin üçte biri olan 60 m²'lik bir bodrumu bağımsız bir ek daireye çevirmek için C$60.000 harcayıp kiralamaya başladığında C$900.000 değerindedir. CRA'nın folio'suna göre bağımsız bir ek daire köklü bir kullanım değişikliğidir; bu yüzden evin üçte biri, o yılın beyannamesiyle 45(2) numaralı madde kapsamında bir seçim verilmedikçe genellikle C$300.000'a satılmış ve aynı tutarla geri alınmış sayılır. Yalnızca o kısmın maliyetini aşan kazanç sayılır, C$300.000 değil; bir belirleme veya seçim bunu koruyabilir; seçim, ek daireyi süresiz muaf yapmaz. C$60.000 bir sermaye maliyetidir, onarım değil. Sonradan CCA talep etmek seçimi o yılın ilk gününden itibaren geçersiz kılar. Bu adımların her biri tarihlere ve değerlere bağlıdır.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Ek daireyi kiralamak için inşa ettiniz ya da bitirdiniz, katlar arasında taşındınız veya yakında satmayı planlıyorsunuz: gider bölüşümü, CCA talep edip etmeyeceğiniz, kullanım değişikliğinin nasıl beyan edildiği ve sonraki bir satışın nasıl işlem göreceği tarihlere ve değerlere bağlıdır. Kat planını, inşa faturalarını, kiralama başladığında evin değerini ve satın alma kayıtlarınızı toplayın ve bireysel vergi desteği alın.
• Ek dairenin kira ve giderlerine ait kaydınız yok ya da kayıtlarda ev ile ek daire karışık: bölüşüm için kira sözleşmesi, alınan kira ve aylık faturalar gerekir. Kayıtların nasıl kurulacağı için bkz. kira beyanındaki gider satırları; önceki yılların yeniden oluşturulması gerekiyorsa bireysel vergi desteği alın.
• Önceki yıllarda kiraya verdiniz ve kirayı beyan etmediniz: bkz. beyan edilmemiş gelir ve gönüllü bildirim ve bireysel vergi desteği alın.
• Evin tamamını kiralıyorsunuz ya da taşındınız: bkz. evinizi kiralık mülke çevirmek.
• Evi satıyorsunuz: bkz. ana konut muafiyeti.
• CCA'yı tartıyorsunuz: bkz. kiralık mülkte CCA talep etmeli misiniz.
• Ek daireniz zarar ediyor: bkz. kiralama zararları ve CRA incelemesi.
• Geceliğe veya haftalığa kiralıyorsunuz: bkz. kısa süreli kira geliri.
• Kirayı eşinizle ya da bir ortak sahiple paylaşıyorsunuz: bkz. ortak sahipli kiralık mülkün beyanı.
• Ek dairede bir ebeveyn, çocuk veya akraba yaşıyor: bakım için ödenen küçük tutarlar kira değil masraf paylaşımıdır ve zarar talep edilemez; bkz. kiralama zararları ve CRA incelemesi ve kira geliri.
• Québec'te yaşıyorsunuz: mukimler ayrı bir eyalet beyannamesi vermek zorunda olabilir ve bu sayfa yalnızca federal kuralları kapsar (CRA: Québec gelir vergisi paketi).