Airbnb Geliri Kanada'da T776 mi T2125 mi? Kira mı, İşletme mi

Airbnb gelirimi T776'da mı T2125'te mi beyan ederim?

Çoğu durumda, yalnızca temel hizmetler sunarak alan kiraya veriyorsanız kısa süreli kiralama gelirini kira geliri olarak Form T776'da beyan edersiniz. Temizlik, güvenlik veya yemek gibi ek hizmetler de sunuyorsanız bir işletme yürütüyor olabilirsiniz; bu durumda gelir Form T2125'e yazılır. CRA kesin bir sınır koymaz: ne kadar çok hizmet sunarsanız kiralamanın işletme sayılma ihtimali o kadar artar (CRA: kira geliri mi işletme geliri mi; CRA: paylaşım ekonomisi). Gelir hangi formda olursa olsun vergiye tabidir.

Her iki formda da izin verilen giderlerden sonra kalan net gelir diğer gelirlerinize eklenir. Ancak form, satır numaralarından fazlasını değiştirir. Net işletme geliri, hem işveren hem çalışan payını sizin ödediğiniz serbest çalışan CPP katkılarını getirebilir (CRA: çalışmaya başlarken). CPP Act, brüt hasılatında arazi veya bina kirasının payı %50 değerini aşan bir işletmeyi kapsam dışı bırakır (Canada Pension Plan, paragraph 14(a)(i)); temizlik veya yemek içeren misafir ücretlerinin kira sayılıp sayılmayacağını hazırlayıcınızla netleştirin. Québec mukimleri bunun yerine QPP'ye katkı öder (Canada Pension Plan, subsection 13(4)). Siz veya eşiniz ya da birlikte yaşadığınız partneriniz serbest çalışansa beyanname son tarihi 15 Haziran olur; ancak ödenecek bakiye yine 30 Nisan'a kadar ödenmelidir (CRA: son tarihler). Serbest çalışan gelirinin tüm tablosu için bkz. serbest çalışan geliri nasıl vergilendirilir.

Şu durumlarda iş basit değildir:

• Konaklamalardan sonra temizlik yapıyor, yiyecek bırakıyor ya da mekânın kendisinin ötesinde herhangi bir hizmet sunuyorsunuz.
• Bir eyalet veya belediye kayıt, lisans ya da izin istiyor ve kiraya verdiğiniz veya ilana çıkardığınız her gün için buna sahip değildiniz. CRA, olağan süre sınırına bakılmaksızın bu kural nedeniyle herhangi bir yılı yeniden tarh edebilir.
• Yılın bir bölümünde kısa konaklamalara, kalanında daha uzun konaklamalara kiralıyorsunuz.
• Önceki yıllarda T776 verdiniz ve sonradan hizmet eklediniz ya da hizmetleri hep sundunuz.

Form seçmeden önce toplayın: yıl içinde rezerve edilen gece sayısı ve bunların kaçının 90 günden kısa kesintisiz konaklama olduğu, her konaklamada verdiğiniz hizmetler, her kayıt, lisans veya iznin tarihleriyle birlikte kanıtı, platformun yıllık özeti ve ödeme raporları, gider kayıtlarınız, tapuda ve ipotekte kimin adının olduğu, varsa ortak ev sahibi (co-host) veya mülk yöneticisinden gelen özetler.

Temel hizmetler nedir, ek hizmetler nedir?

Temel hizmetler alanla birlikte gelir: ısıtma, elektrik, otopark ve çamaşırhane imkânları. Ek hizmetler, misafir için yaptığınız işlerdir; örneğin temizlik, güvenlik ve yemek (CRA: kira geliri mi işletme geliri mi; Form T776).

CRA, kaç ek hizmetin kiralamayı işletmeye çevirdiğini ya da misafirler arasında temizliğin konaklama sırasındaki temizlikle aynı sayılıp sayılmadığını söylemez. Mesele sizin somut durumunuza bağlıdır. Form T776'nın işaret ettiği arşivlenmiş CRA bülteni IT-434R, hizmetçi hizmetini, sürekli temiz çarşaf ve havlu temini ile yemek ve içeceği de işletmeye işaret edebilecek hizmetler olarak sayar. Bülten, işlemin büyüklüğünün ve yönetmeye ayırdığınız sürenin konuyu belirlemediğini söyler.

Gelir her form için beyannamede nereye gider?

Kira geliri T776'ya yazılır, ardından kişisel beyannamenin 12599 ve 12600 satırlarına gider. İşletme geliri T2125'e yazılır, ardından 13499 ve 13500 satırlarına gider (Form T776; Form T2125).

T776, tüm kiraların yazıldığı 8141 satırından ayrı olarak, kısa süreli kiralamalardan elde edilen brüt kirayı da 8140 satırında ister. Her giderin T776'da hangi satıra yazılacağı için bkz. kira beyanındaki gider satırları.

Lisans, izin veya kayıt, indirebileceğim giderleri etkiler mi?

Evet. 2023'ten sonraki vergi yılları için, kısa süreli kiralama eyalet ya da belediye kurallarına uymuyorsa Income Tax Act, giderlerinizin uyumsuz günlere denk gelen payının indirilmesine izin vermez. Kira yine vergiye tabidir (Income Tax Act, 67.7 maddesi).

• Kısa süreli kiralama, 90 günden kısa kesintisiz süreyle kiraya verilen ya da kiraya çıkarılan konutun veya konutun herhangi bir bölümünün adıdır.
• Eyalet veya belediye o konumda kiralamaya izin vermiyorsa ya da kayıt, lisans veya izin istiyor ve her şartı karşılamıyorsanız, kiralama o gün için uyumsuz sayılır.
• Reddedilen tutar, aksi halde indirilebilecek giderlerin uyumsuz günlerle çarpılıp mülkün kısa süreli kiralama olduğu tüm günlere bölünmesiyle bulunur.

Formül yalnızca her giderin kısa süreli kiralamaya ait payına uygulanır. Kullanmadan önce uzun süreli kiracılara veya kendi kullanımınıza ait kısmı ayırın: Act'in gider toplamı "konutun kısa süreli kiralama olarak kullanımıyla ilgili" indirilebilir tutarları kapsar ve Guide T4036 uzun süreli birimi tablosunun dışında tutar (Guide T4036). Yılın bir bölümünde kısa, kalanında uzun konaklamalara kiralıyorsanız kısa süreli günlerin sayılabilmesi için her rezervasyonun süresini gün gün kaydeden bir günlük tutun. 90 günü aşan bir konaklamanın nasıl sayılacağını hazırlayıcınızla doğrulayın.

Reddedilen indirim, CCA'yı (binanın ve eşyaların vergisel gider yazma hakkı) da kapsar ve Form T776'da her biri için bir tablo vardır (Form T776). Kanunun ifadesi yalnızca kira gelirini sınırlamaz: kısa süreli kiralamaya ilişkin olarak gelirin hesabında indirilebilecek her tutarı kapsar. T2125'te karşılığı olan bir satır yoktur; bu yüzden gelir işletme geliri olduğunda reddin nasıl girileceğini hazırlayıcınızla netleştirin. Act ayrıca CRA'nın bu kuralı uygulamak için olağan süre sınırlarına bakılmaksızın herhangi bir yılı yeniden tarh etmesine izin verir.

Kural yerel hukuka bağlıdır ve yere göre değişir. Örneğin British Columbia, birçok toplulukta kısa süreli kiralamaların asıl ikametle sınırlı olduğunu ve ev sahiplerinin kayıt yaptırması gerektiğini söyler (Government of British Columbia). Kendi eyaletinizin ve belediyenizin kurallarına bakın.

Mülkün kısa süreli kiralamaya izin veren bir yerde olduğunu ve her kayıt, lisans ve izin şartını karşıladığınızı gösteren kayıtları saklayın (CRA: kısa süreli kiralama indirimleri). Yalnızca 2024 vergilendirme yılı için, kayıt, lisans veya izin isteyen bir yerdeki kiralama, 31 Aralık'a kadar her şartı karşılamışsa o yılın tamamı için uyumlu sayıldı (Income Tax Act, 67.7 maddesi).

Yalnızca kendi evimde bir odayı kısa süreli konaklamalara kiralıyorsam hangi formu kullanırım?

Aynı hizmet testi geçerlidir. Yalnızca temel hizmetlerle kısa konaklamalara kiralanan oda T776'ya yazılır ve yalnızca evin kiraya verilen kısmıyla ilgili giderleri talep edersiniz (CRA: paylaşım ekonomisi).

CRA makul bir yöntem önerir; örneğin kiraya verilen alanın evin taban alanındaki payı ile alanın yıl içinde kiralandığı sürenin payının çarpımı. Ölçümleri ve tarihleri saklayın. Lisans kuralı bir konutun "tamamını veya herhangi bir bölümünü" kapsar; bu yüzden konaklamalar 90 günden kısa kesintisiz sürüyorsa kiralanan oda da kısa süreli kiralamadır (Income Tax Act, 67.7 maddesi). Kahvaltı sunuyor ya da misafir için odayı temizliyorsanız hizmet testi yeniden devreye girer. Ortak kullanılan evin bölüştürülmesi ve sonraki satışa etkisi için bkz. kira geliri ve evi kiralık mülke çevirmek.

Ortak ev sahibi (co-host), temizlikçi veya yönetim şirketi kullanırsam bir şey değişir mi?

Olabilir. CRA'nın testi misafirlerinize sunduğunuz hizmetleri sayar; güncel sayfaları ortak ev sahibi, temizlikçi veya yönetim şirketinin bu tabloya nasıl oturduğunu söylemez (CRA: paylaşım ekonomisi).

Arşivlenmiş bülten, yönetimi bir acenteye devretmenin gelirin niteliğini tek başına değiştirmediğini söyler: kiralamayı kendiniz yürüttüğünüzde işletme ise, acente sizin adınıza yürüttüğünde de işletmedir (IT-434R). Tuttuğunuz bir temizlikçiyi kapsamaz. CRA, sizin ayarladığınız temizliğin misafirlere sunduğunuz hizmet sayılıp sayılmadığını söylememiştir; test, misafirin kiralamanızdan ne aldığına bakar, bu yüzden yine sayılabilir ve bu, somut durumunuza göre netleştirilecek bir noktadır. Ortak ev sahibine, temizlikçiye veya yöneticiye ödediğiniz ücretler indirilebilir olabilir; bkz. kira beyanındaki gider satırları. Ücret yerine gelirden pay alan bir ortak ev sahibi, ortak mal sahibi ya da ortak olabilir; bkz. ortak sahipli kiralık mülkün beyanı.

Airbnb veya platform gelirimi CRA'ya bildirir mi?

Bildirim yapan bir platform üzerinden kiralıyorsanız ve hariç tutulan bir satıcı değilseniz, platform her yıl CRA'ya bildirim yapar; gayrimenkul kiralama kapsanan faaliyetlerden biridir (CRA: dijital platform işletmecileri için bildirim kuralları).

Bildirim; size üç aylık dönemler bazında ödenen veya hesabınıza yazılan toplamı, platformun ücretlerini, komisyonlarını veya vergilerini, her ilanın adresini ve varsa her ilanın kiralandığı günleri içerir (CRA: hangi bilgiler paylaşılır). Günler, CRA'nın kiraladığınız günleri yerel lisans kurallarıyla karşılaştırmasını sağlar. Bildirim, T776 ile T2125 arasında seçim yapmaz. Beyanname vermeden önce toplamları ve günleri kendi kayıtlarınızla karşılaştırın. Kimin bildirime tabi olduğu, kopyanızı ne zaman alacağınız ve önce neyi düzelteceğiniz CRA dijital platform bildirimi rehberinde anlatılır.

Kısa konaklamalarda GST/HST tahsil etmeli miyim, form seçimi bunu değiştirir mi?

GST/HST ayrı bir vergidir ve kendi testi vardır. Bir aydan kısa konaklama, günlüğü $20 üzerindeyse vergiye tabidir; bir ay veya daha uzun konaklama genellikle muaf kiradır, ancak otel türü tesisler vergiye tabi kalabilir (Excise Tax Act, Schedule V, Part I, madde 6; CRA: paylaşım ekonomisi). Yukarıdaki lisans kuralı 90 günden kısa kesintisiz konaklamaları kapsar; yani 45 günlük bir konaklama bu kuralın içindedir ama genellikle GST/HST dışındadır. Vergiye tabi toplam satışlarınızı (konaklamalar ile sizin ve ilişkili kişilerinizin diğer işletmeleri) $30.000 ile karşılaştırın. Tek bir takvim çeyreği bunu aşarsa kayıt sınırı aşmanıza neden olan teslimin gününde veya daha önce itibarıyla geçerli olur; yalnızca son dört çeyreğin toplamı aşarsa küçük tedarikçi statünüz sınırı aştığınız çeyreği izleyen ayın sonu tarihinde sona erer (CRA: ne zaman kayıt yaptırılır). CRA testi, konaklamanın süresine ve sattığınız tutara göre belirtir; CRA'nın iki sayfasından hiçbiri bunu T776 veya T2125'e bağlamaz.

Bir rezervasyon platformu, kayıtlı olmayan ev sahiplerinin konaklamalarında vergiyi kendisi tahsil etmek zorunda da kalabilir (CRA: platform üzerinden konaklama). Kayıt, platformun rolü ve satış durumunda olanlar Airbnb kiralamalarında GST/HST rehberinde anlatılır.

Formlar arasında bir yıldan diğerine geçebilir miyim?

Evet; form her yıl hizmetlerinizi izler, CRA'nın sayfaları formlardan birini seçme hakkı tanımlamaz. Temizlik ya da yemek eklerseniz veya bırakırsanız form da değişebilir. CRA'nın bu teste ilişkin rehberinde, bir geçişin daha önce talep edilen CCA'yı veya önceki yılları nasıl etkilediğini söyleyen hiçbir şey yoktur; bu yüzden geçişi serbest bir tercih değil, gözden geçirilecek bir nokta sayın.

Daha büyük risk, verilmiş bir yıldır. Ek hizmet sunarken T776 veren ya da tersini yapan bir ev sahibi yanlış formu vermiş olabilir. Gelir yine beyan edildiği için boşluk, net işletme geliri üzerindeki CPP (yukarıdaki kira istisnası geçerli değilse) ve ev sahibinin kayıt yaptırması gerekiyorsa GST/HST olabilir. Geçmiş her yılın hizmetlerini testle karşılaştırın ve herhangi bir yıl için düzeltme gerekip gerekmediğini sorun. Gelir ya da GST/HST beyan dışı kaldıysa bkz. beyan edilmemiş gelir ve gönüllü bildirim.

Örnek

Bu örnekler açıklayıcıdır; tüm rakamlar Kanada dolarıdır.

Yalnızca temel hizmetli arka bahçe evi (laneway house)

Vancouver'da bir ev sahibi, arka bahçedeki evini misafirlere yılda C$30.000'a kiraya verir. Kira ısıtmayı, elektriği ve çamaşırhaneyi kapsar, başka bir şeyi değil: konaklamalar arasında temizlik yok, yemek yok. Temel hizmetler kira gelirine işaret eder. Ev sahibi bunu 12599 ve 12600 satırlarına giden T776'da beyan eder ve giderleri indirmeden önce şehrin ve eyaletin kayıt kurallarını kontrol eder.

Temizlik ve kahvaltılı tüm ev

Halifax'ta bir ev sahibi, tüm evi yılda C$60.000'a kiraya verir, her konaklamadan sonra temizlik yapar ve kahvaltı bırakır. Temizlik ve yemek, CRA'nın kendi ek hizmet örnekleridir; bu yüzden gelir T2125'te işletme geliri olabilir ve brüt gelir 13499, net gelir 13500 satırına yazılır. CRA hizmetlerin sayısına ve türüne bakar ve kesin bir sınır vermez. Ev sahibinin hizmet bileşimi belirler; işletme geliri CPP katkılarını getirebilir.

Yılın bir bölümünde eksik kayıt

2024'ten sonraki bir yılda, ev sahibinin kısa süreli kiralaması için gereken kayıt ilk 120 gün boyunca ev sahibinde yoktur. Mülk 240 gün kısa süreli kiralama olarak sunulur ve aksi halde indirilebilecek giderler toplam C$40.000'dır. Reddedilen tutar C$40.000 × 120 ÷ 240 = C$20.000'dır. Diğer C$20.000 indirilebilir kalır ve kiranın tamamı yine beyan edilir.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Temizlik, yemek veya başka hizmetler sunuyorsunuz: gelir T2125'te olabilir; bu da CPP'yi ve beyanname son tarihini değiştirebilir. Hizmetlerin CRA'nın testine göre kontrol edilmesi için bireysel vergi desteği alın.
• Bölgenizde kayıt, lisans veya izin gerekiyor ya da kapsanmadığınız günlerde kiraladınız: reddedilen pay tam günlere bağlıdır ve CRA yeniden tarh edebilir. Bkz. kiralama zararları ve CRA incelemesi ve bireysel vergi desteği alın.
• Yıllardır T776 verdiniz ve doğru olup olmadığından emin değilsiniz ya da platform geliri beyannamelerinizle uyuşmuyor: geçmiş yıllar, bazen CPP veya GST/HST için düzeltme gerektirebilir. Gelir ya da GST/HST beyan dışı kaldıysa bkz. beyan edilmemiş gelir ve gönüllü bildirim. Ayrıca bkz. CRA dijital platform bildirimi ve bireysel vergi desteği.
• Ödeme raporlarınız, rezerve edilen geceleriniz ve giderleriniz dağınık, kişisel harcamalarla karışık ya da platform toplamlarıyla uyuşmuyor: form ve reddedilen pay ikisi de bunlara bağlıdır. Bkz. gecikmiş kayıtların tamamlanması ve muhasebe kayıtları desteği alın.
• Misafirlerden GST/HST tahsil ediyorsunuz ya da kayıt yaptırmanız gerektiğini düşünüyorsunuz: bkz. Airbnb kiralamalarında GST/HST ve GST/HST için ne zaman kayıt yaptırılır.
• Mülkün ortak sahibisiniz ya da eşinizle paylaşıyorsunuz: bkz. ortak sahipli kiralık mülkün beyanı.
• CCA talep etmek istiyorsunuz ya da her gider için T776 satırını öğrenmeniz gerekiyor: bkz. kiralık mülkte CCA talep etmeli misiniz ve kira beyanındaki gider satırları.
• Ödemeleriniz ABD doları olarak geliyor: bkz. ABD doları satışlar ve pazaryeri ödemeleri.
• Mülk bir şirketin: bkz. holding ve yatırım şirketleri.
• Québec'te yaşıyorsunuz: bu sayfadaki federal kurallar federal beyannamenize uygulanır. Revenu Québec'in kendi beyannamesi ve kuralları vardır; bu sayfa onları kapsamaz.
• Kanada dışında yaşıyorsunuz ya da yıl içinde mukim olmayan oldunuz: bu sayfa Kanada mukimi olduğunuzu varsayar; bkz. mukim olmayan kiralık mülk sahipleri.
• Aynı zamanda ABD vatandaşı veya mukimisiniz: ABD beyannamesinin kendi Airbnb ayrımı vardır; bkz. Airbnb Schedule C mi Schedule E mi.