Kanada'da Kiralık Mülkü Şirkette Tutmak: Değer mi?

Kanada'da kiralık mülkümü şirkette mi tutmalıyım?

Şirket, kira üzerinden vergiyi kimin ve ne zaman ödediğini değiştirir; hangi giderlerin sayıldığını değiştirmez. Kanada şirketi içinde elde edilen kira genellikle yatırım gelirdir (çoğunlukla pasif gelir denir). Şirkette küçük işletme oranı uygulanmadan vergilendirilir, bu verginin bir kısmı şirket vergilendirilebilir temettü ödediğinde iade edilir ve bu temettüler üzerinden kişisel vergi ödersiniz. Kendi adınıza tutulduğunda kira gelirinize eklenir (CRA: Kira geliri).

Bu sayfa, Kanada kontrollü özel şirket (CCPC) yani mukim olmayanlar veya halka açık şirketler tarafından kontrol edilmeyen özel bir Kanada şirketi ve Kanada'daki mülk varsayar.

Zaten faaliyetteki bir şirketiniz varsa, mülkler zaten sizin adınızdaysa, geçinmek için kiraya ihtiyaç duyuyorsanız, bir borç veren şartları belirliyorsa veya satış planlanıyorsa dosya basit değildir. Şunları toplayın: satın alma tarihleri ve maliyetleriyle mülk listesi, ipotek özetleri ve borç veren şartları, kira ve gider geçmişi, halihazırda sahip olduğunuz şirketlerin T2 beyannameleri ve her yıl ne kadar çekmeniz gerektiği. Bu durumların hepsinde, satın almadan, mülk taşımadan veya borç verenin şartlarını imzalamadan önce kişisel ve şirket rakamlarını karşılaştırtın.

Gelirin çoğu yatırımda kalacaksa, faaliyetteki şirketiniz kirayı ödeyecekse veya bir borç veren yalnızca şirkete kredi verecekse şirketi karşılaştırmak değerli olabilir. Önce kirayı şahsen bildirmekle karşılaştırın.

Şirket kiralık mülk için bana daha fazla indirim sağlar mı?

Kiranın kendisi için hayır. Kişi ve şirket aynı kurala tabidir: geliri elde etmek için yapılmayan gider indirilemez, sermaye harcaması da Act'in izin verdiği ölçü dışında indirilemez; bina için bu CCA demektir (Income Tax Act, madde 18). CRA, kiralık mülklerde cari ve sermaye maliyetleri arasında aynı ayrımı yapar (CRA: Kira geliri).

Şirket için öne sürülen gerekçe “giderleri indirmek için” ise hangi gider olduğunu ve hangi kurala göre olduğunu sorun. Gerçek farklar kira üzerindeki vergi oranı, iade, aşağıdaki CCA zarar kuralı, finansman ve maliyettir.

Şirket, kişisel giderlerinizi de indiremez. Şirket bunları öderse tutar hissedar menfaati olarak gelirinize eklenebilir (madde 15). Bkz. şirketin ödediği kişisel giderler.

Şirket içinde kira nasıl vergilendirilir?

Kira genellikle mülk gelirdir (çoğunlukla pasif veya yatırım geliri denir), aktif işletme geliri değildir; bu yüzden şirket üzerinde küçük işletme oranından yararlanmaz. Act, asıl amacı kira dahil mülk geliri olan “specified investment business” (belirlenmiş yatırım işi) ifadesini “active business” (aktif işletme) dışında tutar; küçük işletme indirimi yalnızca aktif işletme gelirine uygulanır (madde 125).

Federal oranı diğer gelirde %15 seviyesine indiren genel vergi indirimi, CCPC'nin yatırım gelirine uygulanmaz (section 123.4); %9 federal küçük işletme oranı da aşağıdaki bir istisna geçerli olmadıkça kira için erişilemezdir. Şirketin vergisini görmek için federal ve eyalet bölümlerini toplayın; iade edilebilir pay, para çekme bölümünde ele alınır.

Şirketin tam zamanlı çalışan sayısı beşten fazlaysa ne olur?

O zaman kira geliri belirlenmiş yatırım işinden (asıl amacı kira ve mülkten elde edilen diğer geliri kazanmak olan iş) elde edilen gelir sayılmaz ve küçük işletme indirimine uygun aktif işletme geliri olabilir. İstisna, şirket yıl boyunca işte 5'ten fazla tam zamanlı çalışan çalıştırdığında uygulanır. Ayrıca, bağlantılı bir şirket kendi aktif işinde yönetim, idari, mali, bakım veya benzeri hizmetler sağlıyorsa ve kiralık mülk şirketinin bunlar olmadan bu kadar tam zamanlı çalışana makul olarak ihtiyaç duyacağı beklenebiliyorsa da uygulanır (madde 125; CRA T2 rehberi, 4. bölüm).

Test, mülk sayısına değil, kiralama işindeki personele bakar. Belirli bir düzenin bunu karşılayıp karşılamadığı olgu sorusudur; bu yüzden güvenmeden önce bordro kayıtlarıyla doğrulayın. Uygulanırsa kira geliri şirketin aktif işletme gelirine katılır ve işletme limitini bağlantılı şirketleriyle paylaşır. Personel, bordro demektir: yönetim kurulu üyeleri şirketin kesmediği veya aktarmadığı tutarlardan müştereken sorumludur ve bir yönetim kurulu üyesine karşı dava, kişinin yönetim kurulu üyeliğinin sona ermesinden sonra iki yıl içinde başlamalıdır (madde 227.1).

Kirayı kendi faaliyetteki şirketim öderse ne olur?

Bağlantılı bir şirketin Kanada'daki aktif işletme gelirinden indirdiği kira, genellikle binanın sahibi şirketin aktif işletme geliri sayılır, yatırım geliri sayılmaz (section 129(6)). Bu, onu yatırım geliri vergisinin, aşağıdaki iade adımlarının ve daha aşağıda anlatılan işletme limitindeki pasif gelir kesintisinin dışında tutar. Küçük işletme indirimini yalnızca faaliyetteki şirketin ona atadığı işletme limiti bölümüne kadar alır; bu, iki şirketin T2 beyannameleriyle verilen öngörülen bir formla yapılır. Çünkü kiralama şirketinin sahibinin de pay sahibi olduğu bir şirketten gelen kira “specified corporate income” (belirlenmiş şirket geliri) sayılır; kiralama şirketinin işletme gelirinin neredeyse tamamı bağımsız taraflar arası (arm's length) müşterilerden gelmedikçe (section 125(3.2) ve 125(7)). Ödeyen CCPC değilse veya section 256(2) kapsamında seçim yapmışsa hiç uygun olmaz (madde 125(1)). İşletme limiti iki şirket arasında paylaşılır. Bu kira üzerindeki GST/HST ayrıca incelenmelidir: bkz. ilişkili şirketler arasındaki seçim.

Parayı çekince ne olur ve neyin iadesi alınır?

Şirket önce vergisini öder ve bu verginin yalnızca bir kısmı siz vergilendirilebilir temettü aldıkça geri gelir. CCPC için yatırım gelirinin en çok %30 2/3 kadarı, T2'nin izlediği iade edilebilir bakiye olan uygun olmayan iade edilebilir temettü vergisi bakiyesine eklenir (madde 129). Şirketin vergisinin geri kalanı iade edilmez.

1. Şirket kirayı elde eder ve vergisini öder.
2. İade edilebilir kısım, T2'de izlenen bakiyeye eklenir (CRA T2 rehberi, 6. bölüm).
3. Şirket size, uygun (eligible) temettü dışında vergilendirilebilir bir temettü öder. CRA, bu temettülerin %38 1/3 kadarını bakiyeye kadar iade eder (CRA T2 rehberi, 7. bölüm).
4. Şirket iadeyi, temettüyü ödediği yılın T2 beyannamesinde talep eder; bu beyanname o yıl bittikten sonra 3 yıl içinde verilir. Aksi halde iade zamanaşımına uğrar.
5. Temettüyü kendi beyannamenizde bildirir ve üzerinden kişisel vergi ödersiniz. Bkz. şirketinizden aldığınız temettülerin vergisi.

Maaş, kendinize ödeme yapmanın başka bir yoludur; ancak yalnızca gerçek bir işin karşılığıysa ve makulse indirilebilir (madde 67). Yalnızca kira geliri olan bir şirkette bu şart eksik olabilir; bkz. maaş mı temettü mü. Toplam vergi, eyaletinize, temettünün türüne ve diğer gelirlerinize bağlıdır; bu yüzden karar vermeden önce aynı kirayı şahsen bildirmeyle karşılaştırın.

Bir şirketteki kira, diğer şirketimin küçük işletme indirimini azaltır mı?

Evet, iki şirket bağlantılıysa. Federal işletme limiti, yani küçük işletme oranıyla vergilendirilen gelirin üst sınırı $500.000 tutarındadır ve bağlantılı şirketler bunu T2 beyannameleriyle verilen bir anlaşma (Schedule 23) uyarınca paylaşır. Birleşik düzeltilmiş toplam yatırım gelirleri (AAII, pasif gelir ölçüsü: başlıca net kira ve faiz ile uygun vergilendirilebilir sermaye kazançları) $50.000 tutarını aştığında limit küçülür ve $150.000 tutarında sıfırdır (CRA T2 rehberi, 4. bölüm).

• Tam bir limit için azalma, AAII'nin $50.000 tutarını aşan kısmının beş katıdır (madde 125(5.1)).
• Bir vergi yılı için azalma, önceki takvim yılında biten vergi yıllarının AAII'sini kullanır; bu yüzden bu yılın kirası daha sonraki bir yılın limitini düşürür.
• Şirketler aynı kişi veya grup tarafından kontrol edildiğinde ya da ilişkili sahipler yeterli hisse tuttuğunda bağlantılıdır (madde 256). Bağlantılı olmayan ilişkili şirketler, aralarındaki bir kredi veya devrin nedenlerinden biri AAII'yi azaltmak olduğunda bu test için bağlantılı sayılabilir (section 125(5.2)). Holding şirketi testten kaçınmaz; bkz. holding ve yatırım şirketleri.

Kiralık mülk işleten bir şirket için amortisman indirimi (CCA) nasıl işler?

Asıl işi sahip olduğu gayrimenkulü kiralamak olan bir şirket, kira zararı oluşturduğunda veya artırdığında bile kiralık bina üzerinde CCA talep edebilir. Bireyler ve diğer şirketlerin çoğu edemez. Regulation 1100(11), kiralık bina üzerindeki CCA'yı net kira geliriyle sınırlar; 1100(12). fıkra bu sınırı yalnızca yıl boyunca asıl işi sahip olduğu gayrimenkulü kiralamak, geliştirmek veya satmak olan şirket için kaldırır. CRA kişisel kuralı açıkça söyler: CCA'yı kira zararı oluşturmak veya artırmak için kullanamazsınız (CRA: Kira geliri).

• Asıl iş bir olgu sorusudur. Başka bir işi yürüten ve bir kiralık mülke sahip olan şirket bunu karşılamayabilir.
• Zarar şirkette kalır. Bu, şirketin kendi diğer yıllarına devredebileceği sermaye dışı bir zarardır; maaşınıza veya diğer gelirinize karşı indirim değildir (madde 111).
• CCA geri gelebilir. Talep edilen CCA, sonraki bir satışta amortismanın geri alınması (recapture) olarak gelire eklenir (madde 13). Talep edilip edilmeyeceği kiralık mülkte CCA talep etmeli misiniz rehberinde ele alınır.

İpotekler, kişisel garantiler ve faizde ne değişir?

Kiralık gelir elde etmek için borçlanılan paranın faizi, parayı borçlanıp bu amaçla kullanan taraf için, sizin ya da şirketin olsun, indirilebilir (madde 20(1)(c); CRA: Kira geliri). Şirketle birlikte borçlanan ve risk taşıyan taraf değişir.

• Borç verenin şartları. Her borç vereni; şirkete kredi verip vermeyeceğini, hangi faizi ve peşinatı isteyeceğini, kişisel garantinizi şart koşup koşmadığını ve kişisel ipoteğinizi taşıyan bir mülkün şirkete devredilip devredilemeyeceğini sorun. Bunlar borç verenin şartlarıdır, vergi kuralı değildir ve farklılık gösterir. Satın almadan veya taşımadan önce yazılı alın. Bkz. borç verene gelir kanıtlama.
• Kişisel olarak borçlanıp şirkete koyduğunuz para. Bu faizin indirilebilir olup olmadığı, paranın nasıl kullanıldığına bağlıdır. Bkz. borçlanılan parayı şirketinize ödünç vermek ve kiralık mülk ve yatırım için borçlanılan paranın faizi.
• Sorumluluk. Şirketin sizi bir mülkle ilgili taleplerden koruyup korumadığı hukuki ve sigorta sorusudur, vergi kuralı değildir ve borç veren yine de kişisel garantinizi isteyebilir. Bir avukata ve sigortacınıza sorun.
• Şirketin ödediği borçlarınız. Şirket kişisel ipoteğinizi veya diğer borçlarınızı öderse tutar, olgulara bağlı istisnalarla birlikte, hissedar menfaati veya kredisi olarak size vergilendirilebilir (madde 15). Bkz. hissedar kredileri ve hissedar kredi hesabı.

Kiralık mülk şirketini kurmak, içine taşınmak ve işletmek neye mal olur?

Kiralık mülk şirketinin kuruluş maliyetleri, mülklere zaten sahipseniz taşınma maliyetleri ve kişisel beyannamenin içermediği yıllık maliyetleri vardır.

Şirket kiralık mülkü satarsa ne değişir?

Kazancı siz değil şirket bildirir ve vergilendirilebilir sermaye kazançları kira gibi yatırım geliri sayılır; bu yüzden yukarıdaki iade ve temettü adımları onlara da uygulanır (madde 129). Önceki CCA, amortismanın geri alınması olarak geri eklenebilir. Sermaye kazancının vergilendirilmeyen kısmı, şirket temettünün ödenebilir olduğu veya ilk ödendiği günlerden erken olanına kadar Form T2054 ile seçim yaparsa sermaye temettüsü olarak vergisiz dağıtılabilir (madde 83); bkz. holding ve yatırım şirketleri.

Kendi adınıza yapılan satış için bkz. kiralık mülkü satmak. Bunun yerine şirketin hisselerini satmak için bkz. işletmenizi satmak.

Eyaletler kiralık mülk şirketini farklı mı vergilendirir?

Evet. Her eyalet veya bölge, federal vergiye kendi şirket vergisini ekler. Düşük oranı, federal küçük işletme indirimine uygun gelire; yüksek oranı ise diğer tüm gelire uygulanır; bu yüzden kira genellikle yüksek oranla vergilendirilir (CRA: Şirket vergi oranları). Ontario ve New Brunswick dahil bazı eyaletler federal pasif gelir kesintisini kendi işletme limitine uygulamaz; bu nedenle orada kesinti yalnızca federal oranı değiştirir (CRA: Ontario küçük işletme indirimi; CRA: New Brunswick şirket vergisi).

CRA, Québec ve Alberta dışında her yerde eyalet ve bölge şirket vergisini yönetir (CRA: Eyalet ve bölge şirket vergisi). Alberta şirketi ayrıca Alberta Tax and Revenue Administration'a bir Alberta beyannamesi, AT1, verir (Alberta: Şirket gelir vergisi). Québec kendi şirket vergisini yönetir ve bu sayfa oranını vermez. Arazi devir vergileri (British Columbia'da mülk devir vergisi denir) de eyalete göre farklıdır; bkz. kiralık mülkleri şirkete taşıma.

Kiralık mülke şahsen sahip olmak ne zaman daha basittir?

Kiranın çoğu sizin içinse, korunması gereken faaliyetteki bir şirket yoksa ve taşınmayı bekleyen bir şey yoksa şahsen sahip olmak çoğunlukla daha basittir.

• Geçinmek için kiranın çoğuna ihtiyacınız varsa: şirket vergiyi önce öder ve yalnızca iade edilebilir kısmı siz temettü aldıkça geri verir; bu yüzden birikim için içeride az şey kalabilir.
• Birkaç mülkünüz var ve başka şirketiniz yoksa: risk altında bir küçük işletme limiti yoktur ve tek bir beyanname kirayı kapsar (kirayı şahsen bildirmek).
• Mülklere zaten sahipseniz: onları içeri taşımanın kendi vergisi ve maliyeti vardır; bkz. kiralık mülkleri şirkete taşıma.
• Borç veren size şahsen daha iyi şartlar sunuyorsa: iki şart setini de yazılı isteyin.
• Eşiniz veya bir aile üyesiyle ortak sahipseniz: ortak sahiplerin her biri kendi payını bildirir (ortak sahipli kiralık mülk). Şirket ortak sahipleri hissedara çevirir ve bir aile hissedarına ödenen temettüler bölünmüş gelir vergisi kurallarına girebilir (madde 120.4); bkz. aile bireylerine ödeme.

Örnek

Bu örnekler açıklayıcıdır ve yuvarlak sayılar kullanır. Tüm tutarlar Kanada dolarıdır.

Üç birimli Calgary mülk sahibi

Calgary'de bir mülk sahibinin şirketi üç kiralık mülkten yılda net C$40.000 kazanıyor ve sahibi bunun çoğuna geçinmek için ihtiyaç duyuyor. Şirketin vergisi yaklaşık %46 2/3: %28 federal, %10 2/3 ek federal yatırım vergisi ve %8 Alberta. Bu, yaklaşık C$18.700 eder.

Bu verginin yaklaşık C$12.300'ü (kiranın %30 2/3'ü) iade edilebilirdir. Ödenen uygun olmayan temettünün her doları için 38 1/3 sent geri gelir; bu yüzden tamamını geri almak için yaklaşık C$32.000 temettüye ihtiyacı olur. İade, temettülerin ödendiği yılın T2'sinde talep edilir ve o yılın vergisini azaltır. C$32.000 aynı yıl ödenirse şirketin net vergisi, hiç iade edilmeyen kısım olan yaklaşık C$6.400 olur ve şirkette yaklaşık C$1.600 kalır. Ardından sahip temettüler üzerinden kişisel vergi öder. Şirket toplam vergisini düşürmeyebilir ve her yıl bir T2 ve mali tablolar ekler. Yapılacak karşılaştırma, hiçbir şey taşınmadan önce aynı C$40.000'in kendi beyannamesinde bildirilmesidir.

İki şirket ve C$60.000 yeni kira

Ontario'da bir sahip, bağlantılı olan bir faaliyet şirketi ile bir holding şirketini kontrol ediyor. Önceki takvim yılında ikisinin birlikte AAII'si C$100.000 olmuş. Federal limitin tamamının C$500.000 olduğunu, vergilendirilebilir sermaye indirimi ve başka bir indirim olmadığını varsayın. Başlangıç noktasını aşan C$50.000'in beş katı C$250.000'dir; yani limit C$250.000 olur.

Sahip daha sonra holding şirketi üzerinden dışarıdaki kiracılara kiraya verilen mülkler satın alıyor ve C$60.000 net kira ekliyor; grubun AAII'si C$160.000 oluyor. Aşan C$110.000'in beş katı C$550.000'dir ve bu C$500.000'den fazladır; bu yüzden sonraki bir yıl için federal limit sıfırdır. Federal olarak, küçük işletme oranıyla vergilendirilen faaliyet geliri artık genel oranla vergilendirilir. Ontario'nun kendi işletme limiti bu kesintiyi içermediğinden, o gelirdeki vergilerin Ontario kısmı düşük oranda kalabilir.

Beşinci mülkü satın almak

Vancouver'daki bir yatırımcı dört kiralık mülke şahsen sahip ve ona beşincisini “giderleri indirmek için” şirket üzerinden alması söyleniyor. Gider kuralları her iki adda da aynıdır; yani bu bir gerekçe değildir. Kararı belirleyen sorular şunlardır: borç veren şirkete kredi verir mi ve onun garantisini ister mi, kira üzerindeki baştan ödenen vergi ve parayı çekerken ödenen ikinci vergi kendi beyannamesiyle nasıl karşılaştırılır, mevcut dört kiralık mülk sonradan şirkete taşınırsa bu taşımanın gelir vergisi ve mülk devir vergisi, uygulandığı yerde GST/HST. Yalnızca beşincisini yeni bir şirkette almak diğerlerini taşımayı önler ama ikinci bir muhasebe kayıt seti ve ikinci bir beyanname ekler.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Birkaç kiralık mülkünüz var veya bir tane daha almak üzeresiniz ve size şirket kullanmanız söylendi: seçtiğiniz sahip; borç verenin şartlarını, kira üzerindeki vergiyi ve zaten sahip olduğunuz mülkler için bunları içeri taşımanın maliyetini (gelir vergisi, arazi devir vergisi ve uygulandığı yerde GST/HST) etkiler. Bkz. kiralık mülkleri şirkete taşıma; imzalamadan önce kişisel ve şirket sahipliğini karşılaştırmak için şirket vergisi desteği alın.
• Faaliyetteki bir şirketiniz var: kira, onun küçük işletme limitini düşürebilir ve holding şirketi bunu önlemez. Bkz. holding ve yatırım şirketleri; kira düzenini ve grubun bağlantılı şirketlerini şirket vergisi desteği ile kontrol ettirin.
• Zaten bir kiralık mülk şirketiniz var veya kurmak üzeresiniz ve muhasebe kayıtlarının kurulması gerekiyor: bkz. kiralık mülk tutan şirketin muhasebe kayıtları; ilk kira gelmeden önce kayıtları açmak için muhasebe desteği alın.
• Kiralık mülk şirketinin kayıtları geride veya T2'si hiç verilmedi: gecikmiş kayıtların tamamlanması ve verilmemiş şirket beyannamelerinin tamamlanması ile başlayın; muhasebe desteği alın.
• Şirket, içinde yaşadığınız bir evin sahibi olacak: bkz. şirketinizin sahip olduğu ev.
• Yabancı sahipler veya ABD mülkü: mukim olmayan sahipleri olan bir şirket CCPC olmayabilir; bkz. Kanada şirketinin mukim olmayan sahipleri. ABD'deki bir kiralık mülk için bkz. ABD gayrimenkulüne sahip Kanada şirketi.
• Bir satış planlanıyor: bkz. kiralık mülkü satmak ve işletmenizi satmak.
• Şirketiniz Québec veya Alberta'da ya da orada daimi işyeri var: T2'nin yanı sıra kendi eyalet beyannamesini de verir (Alberta'da AT1); ikisi için de şirket vergisi desteği alın.