Einliegerwohnung vermieten: T776-Aufwendungen und Hauptwohnsitz

Wie teile ich Hauskosten in der T776 zwischen meinem Teil und einer Einliegerwohnung oder einem vermieteten Zimmer auf?

Teilen Sie jede Ausgabe, die das ganze Haus betrifft, nach Quadratmetern oder nach der Zahl der vermieteten Zimmer zwischen Ihrem Teil und dem vermieteten Teil auf und ziehen Sie dann den Mietanteil ab. Ein laufender Aufwand, der nur wegen der Wohnung anfällt, wird voll abgezogen; Bau- und Verbesserungskosten sind Kapitalkosten. Die CRA nennt beide Methoden; bewahren Sie die Messwerte zu der von Ihnen verwendeten Methode auf (CRA Guide T4036).

Wenn Sie ein Zimmer an einen Untermieter vermieten, können Sie alle Aufwendungen dieses Zimmers geltend machen. Für gemeinsam genutzte Räume wie Küche oder Wohnzimmer können Sie einen Anteil geltend machen, anhand von Faktoren wie der Verfügbarkeit zur Nutzung oder der Zahl der Personen, die den Raum teilen (CRA Guide T4036).

Tragen Sie in der T776 in Teil 4 die vollen Kosten jeder Ausgabe und in der Spalte für den privaten Anteil Ihren privaten Anteil ein.

Ob das ganze Haus seinen Status als Hauptwohnsitz behält, ist ein eigener Test mit drei Bedingungen; siehe unten „Kostet mich die Vermietung einer Einliegerwohnung oder eines Zimmers die Befreiung für meinen Hauptwohnsitz?“

Was einen Fall nicht einfach macht:

• Die Wohnung wurde zum Vermieten gebaut oder ausgebaut, was eine bauliche Veränderung ist; dieser Teil kann daher als verkauft gelten.
• Sie machen Capital Cost Allowance (CCA) geltend oder planen es, was die Behandlung der Befreiung für den vermieteten Teil aufheben kann.
• Der vermietete Teil ist groß, oder Sie sind in ein anderes Stockwerk gezogen, sodass die Nutzungsänderung greifen kann.
• Sie erwarten, in den nächsten Jahren zu verkaufen, wenn der vermietete Teil eine eigene Berechnung brauchen kann.
• Die Wohnung wird für Aufenthalte unter 90 Tagen vermietet.
• Die Wohnung macht Verlust, oder die Miete früherer Jahre wurde nicht gemeldet.

Was Sie sammeln sollten: einen Grundriss oder eine Zimmerzählung; den Mietvertrag und das Anfangsdatum; erhaltene Miete; Abrechnungen zu Grundsteuer, Versicherung, Hypothek und Versorgungskosten; Rechnungen für Reparaturen oder den Bau; und was Sie für das Haus gezahlt haben und was es wert war, als die Vermietung begann.

Welche Kosten sind vollständig Mietkosten und welche werden aufgeteilt?

Kosten, die nur für die Wohnung anfallen, sind vollständig Mietkosten, Kosten des ganzen Hauses werden aufgeteilt, und manche Kosten sind nie abzugsfähig. Die CRA erlaubt angemessene Aufwendungen, die zur Erzielung von Miete angefallen sind (CRA: Mietaufwendungen).

Die Zeilen stützen sich auf CRA Guide T4036. Zu Reparatur oder Kapitalaufwand siehe Reparaturen an Mietobjekten: laufender Aufwand oder Kapitalaufwand; zu Zinsen auf umgeschuldetes oder geliehenes Geld Zinsabzug bei Mietobjekten; zu Büchern, die zu den T776-Zeilen passen, Aufwandszeilen der Mietaufstellung.

Wie ziehe ich Versorgungskosten ab, wenn sie in der Miete enthalten sind?

Sie können Versorgungskosten wie Gas, Öl, Strom, Wasser und Kabelanschluss abziehen, wenn Ihre Mietvereinbarung vorsieht, dass Sie die Versorgungskosten für den vermieteten Raum bezahlen (CRA: Mietaufwendungen). Schließt die Miete die Versorgungskosten ein, melden Sie die volle Miete als Einkünfte und ziehen den Anteil der Wohnung an den Rechnungen als Aufwand ab.

Zahlt der Mieter einen eigenen Zähler direkt, haben Sie für diesen Zähler keine Versorgungskosten abzuziehen. Hat das Haus einen Zähler, teilen Sie die Rechnung mit demselben Flächen- oder Zimmeranteil wie bei anderen gemeinsamen Kosten. Der Mietvertrag sollte zeigen, welche Versorgungskosten die Miete abdeckt; der Abzug folgt dieser Vereinbarung.

Kostet mich die Vermietung einer Einliegerwohnung oder eines Zimmers die Befreiung für meinen Hauptwohnsitz?

Nicht unbedingt. Sie melden die Miete und können die Mietaufwendungen mit Ausnahme der CCA geltend machen, während die gesamte Immobilie ihren Status behält. Die CRA behandelt die gesamte Immobilie als weiterhin Hauptwohnsitz, wenn alle drei Bedingungen erfüllt sind (CRA: Hauptwohnsitz; Folio S1-F3-C2, Absatz 2.59).

Scheitert eine Bedingung, geht die CRA in der Regel davon aus, dass sich die Nutzung des vermieteten Teils geändert hat. Dieser Teil gilt als zu seinem Anteil am Marktwert des Hauses (dem Preis, den er beim Verkauf erzielen würde) verkauft und zum selben Betrag zurückgekauft, obwohl Sie nichts verkauft haben, es sei denn, Sie treffen eine Wahl nach Abschnitt 45(2) des Income Tax Act (CRA: Hauptwohnsitz). Der Teil, in dem Sie wohnen, kann weiterhin Hauptwohnsitz sein.

Fällt der vermietete Teil außerhalb der Praxis der CRA zur untergeordneten Nutzung, kann ein späterer Verkauf getrennte Berechnungen für den Teil, in dem Sie gewohnt haben, und den vermieteten Teil erfordern, und eine Wahl kann sie beeinflussen; siehe die Befreiung für den Hauptwohnsitz.

Was ungeklärt ist. Diese Bedingungen sind Praxis der CRA, nicht Wortlaut des Gesetzes, das bei einer Nutzungsänderung eine Veräußerung unterstellt (Abschnitt 45(1)). Die CRA sagt, die Vermietung müsse klein sein, nennt aber keinen Prozentsatz. Ihr Wortlaut spricht von Veränderungen, die Sie vornehmen; eine Wohnung, die schon beim Kauf bestand, wird daher nicht behandelt und hängt von den Tatsachen ab.

Warum ist CCA für die Befreiung wichtig?

Wer Capital Cost Allowance auf den vermieteten Teil geltend macht, beendet die Behandlung als untergeordnete Nutzung durch die CRA, und die fiktive Veräußerung gilt dann ab dem Zeitpunkt, an dem die Vermietung begann, nicht erst ab dem Jahr Ihres Antrags (Folio S1-F3-C2, Absatz 2.60). CCA ist die steuerliche Abschreibung eines Mietgebäudes.

Der Leitfaden der CRA zur Vermietung erlaubt einem Vermieter, der einen Teil eines Hauses vermietet, CCA auf den vermieteten Bereich nur insoweit geltend zu machen, als sie keinen Mietverlust erzeugt oder erhöht, und sein Beispiel vermerkt, dass das Gebäude nicht als Hauptwohnsitz bestimmt wird (CRA Guide T4036). Ein CCA-Antrag zieht die oben genannten Folgen nach sich, die Entscheidung über CCA trägt diese Folgen also vom ersten Antrag an; siehe Sollten Sie CCA auf eine Mietimmobilie geltend machen?.

Was ist, wenn ich die Wohnung angebaut oder ausgebaut habe?

Der Bau oder Ausbau einer abgeschlossenen Wohnung ist eine bauliche Veränderung, daher deckt die Praxis zur untergeordneten Nutzung diesen Teil nicht ab. Das Folio der CRA nennt den Umbau eines Hausteils in eine abgeschlossene Wohneinheit als Beispiel für eine wesentliche, dauerhaftere Nutzungsänderung (Folio S1-F3-C2, Absätze 2.57 und 2.58).

Ohne Wahl gilt der Anteil der Wohnung am Haus, meist nach Fläche gemessen, an dem Tag der Änderung zu seinem Anteil am Marktwert als verkauft (CRA: Hauptwohnsitz).

Eine Wahl nach Absatz 45(2), die durch ein von Ihnen unterschriebenes Schreiben getroffen und mit der Steuererklärung für das Jahr der Änderung eingereicht wird, verhindert die fiktive Veräußerung. Ein späterer CCA-Antrag hebt sie ab dem ersten Tag dieses Jahres auf (Folio S1-F3-C2, Absätze 2.48 und 2.60.1). Die CRA wendet ihre Vierjahresregel auch auf Teiländerungen an: Für bis zu vier Steuerjahre, in denen die Wahl gilt, kann der vermietete Teil als Jahre als Hauptwohnsitz zählen, obwohl Sie nicht darin wohnen. Das beschränkt den Teil nicht, in dem Sie wohnen. Die Einkünfte müssen weiterhin gemeldet werden, und CCA sollte nicht geltend gemacht werden (Folio S1-F3-C2, Absätze 2.50, 2.51 und 2.60.1). Wahl verpasst? Siehe Zuhause zur Mietimmobilie: Wahl und späterer Verkauf.

Renovierungen, die die Nutzungsdauer der Immobilie verlängern, sind in der Regel Kapitalaufwand, kein laufender Aufwand (CRA Guide T4036). Halten Sie die Rechnungen für den Bau getrennt von Reparaturen.

Ich habe das Erdgeschoss vermietet und bin nach unten gezogen, oder ich habe mitten im Jahr gewechselt: Was ändert sich?

Ihre Aufwendungen sind von der Verkaufsfrage getrennt: Ziehen Sie den vermieteten Anteil der Kosten des ganzen Hauses nach Fläche oder Zimmern für die Zeit ab, in der vermietet wurde oder zur Miete verfügbar war. Die Vermietung des größten Teils des Hauses ist keine untergeordnete Nutzung. Die CRA nennt keinen Prozentsatz für „untergeordnet“, doch je mehr der vermietete Anteil dem größten Teil des Hauses zustrebt, desto schwerer lässt sich die Bedingung erfüllen, und eine wesentliche Nutzungsänderung kann die Regel der fiktiven Veräußerung auslösen, sofern keine Wahl nach Abschnitt 45(2) gilt (Abschnitt 45(1)(c); CRA: Hauptwohnsitz).

Grundsteuer ist für den Zeitraum abzugsfähig, in dem der Raum zur Miete verfügbar war (CRA: Mietaufwendungen). Ändert sich der Anteil im Jahr, berechnen Sie jeden Zeitraum gesondert und bewahren Sie die Daten auf.

Ein Raum, der wieder zu Ihrer eigenen Nutzung zurückkehrt, ist eine zweite Nutzungsänderung und eine weitere fiktive Veräußerung dieses Teils (Folio S1-F3-C2, Absatz 2.57). Eine Wahl nach Abschnitt 45(3) kann eine Änderung von der Einkunftsnutzung zurück zum Hauptwohnsitz aufschieben. Sie unterschreiben sie und reichen sie mit der Steuererklärung für das Jahr des tatsächlichen Verkaufs ein, oder innerhalb von 90 Tagen nach einer Aufforderung der CRA, wenn diese früher liegt, und sie gilt nicht, wenn Ihnen oder Ihrem Ehepartner oder Partner vor der Änderung CCA auf die Immobilie zugestanden wurde (Income Tax Act, Abschnitt 45). Ob sie bei einem Haus passt, das zum Wohnen gekauft wurde, ist eine Frage für einen CPA.

Sind Sie ausgezogen und vermieten das ganze Haus, siehe Ihr Zuhause in eine Mietimmobilie umwandeln. Haben Sie nur das Stockwerk gewechselt, notieren Sie das Datum, den alten und den neuen vermieteten Anteil und lassen Sie den Wert des Hauses an diesem Datum feststellen, etwa durch ein Gutachten oder Vergleichsverkäufe.

Kann ich einen Verlust mit einer Einliegerwohnung geltend machen, und was erwartet die CRA?

Ein Mietverlust kann andere Einkünfte nur mindern, wenn die Aufwendungen zur Erzielung von Miete angefallen sind und Sie vernünftigerweise einen Gewinn erwarten. Die CRA sagt, Sie können die Aufwendungen eines vermieteten Teils nicht geltend machen, wenn Sie keine vernünftige Gewinnerwartung haben (CRA Guide T4036).

Der Leitfaden der CRA setzt drei Grenzen. Ein kleiner Beitrag Ihres Kindes oder einer anderen bei Ihnen wohnenden Person für Unterhalt oder Lebensmittel gilt als Kostenteilung, nicht als Miete. Die Vermietung an eine Person, die Sie kennen, für weniger, als andere Mieter zahlen, kann keinen Verlust erzeugen. Dauerhafte Verluste können bedeuten, dass die Vermietung keine Einkunftsquelle ist. CCA kann keinen Verlust erzeugen oder erhöhen (CRA Guide T4036).

Bewahren Sie den Mietvertrag, den Nachweis der erhaltenen Miete, wie Sie die Miete festgelegt haben, und Belege für jede Ausgabe auf. Bei einer Wohnung, die Jahr für Jahr Verlust macht, siehe Mietverluste und Prüfung durch die CRA.

Erhebe oder zahle ich GST/HST auf eine als Wohnung vermietete Einliegerwohnung?

Die Miete für eine Wohnung, die jeweils einen Monat oder länger als Zuhause bewohnt wird, ist eine befreite Leistung (Exempt Supply); Sie erheben darauf also keine GST/HST (kanadische Waren- und Dienstleistungssteuer / harmonisierte Umsatzsteuer) (Excise Tax Act, Schedule V, Part I, Abschnitt 6; CRA Memorandum 19.2.2).

Wer nur befreite Leistungen erbringt, kann sich in der Regel nicht für die GST/HST registrieren und in der Regel keine Vorsteuerabzüge (Input Tax Credits) auf die Kosten dieser Leistungen geltend machen (CRA: RC4022). Steuer, die Sie auf Material oder Handwerker für die Wohnung zahlen, ist dann ein Kostenfaktor. Schafft die Arbeit eine neue oder wesentlich renovierte Einheit, kann eine Selbstlieferungsregel für Bauträger auch ohne Registrierung GST/HST auf ihren Marktwert unterstellen, es sei denn, das Haus wird vorwiegend von Ihnen oder einer nahestehenden Person als Wohnung genutzt und Sie haben keine Vorsteuerabzüge geltend gemacht (Excise Tax Act, Abschnitt 191). Der Leitfaden der CRA zur Vermietung beschreibt eine Erstattung für Vermieter, die Wohnraum zur langfristigen Vermietung bauen oder wesentlich renovieren; siehe GST/HST auf Wohnimmobilien.

Aufenthalte unter einem Monat sind anders: Sie sind in der Regel steuerpflichtig, wenn ein Registrierter sie erbringt, es sei denn, die Miete beträgt $20 oder weniger pro Tag. Eine Registrierung ist nicht erforderlich, solange Ihre weltweiten steuerpflichtigen Umsätze zusammen mit denen Ihrer nahestehenden Personen in einem einzelnen Quartal und über die letzten vier Quartale bei $30.000 oder darunter bleiben (CRA: RC4022).

Welche örtlichen Regeln gelten für legale Einliegerwohnungen und Kurzzeitvermietung?

Ob eine Wohnung legal ist und welche Genehmigungen, Zonen-, Bau- und Brandschutzregeln sowie welches Mietrecht gelten, bestimmt jede Provinz und jede Gemeinde. Diese Seite behandelt diese Regeln nicht; fragen Sie vor der Vermietung bei Ihrer Gemeinde nach.

Örtliche Regeln wirken bei Kurzaufenthalten auf Ihre Steuererklärung. Eine Wohnimmobilie, die für weniger als 90 aufeinanderfolgende Tage vermietet oder angeboten wird, ist eine Kurzzeitvermietung. Erlaubt der Ort sie nicht oder fehlt eine erforderliche Registrierung, Lizenz oder Genehmigung, wird der Anteil der sonst abzugsfähigen Aufwendungen für die nicht regelkonformen Tage versagt: Aufwendungen × nicht regelkonforme Tage ÷ Tage der Kurzzeitvermietung (Income Tax Act, Abschnitt 67.7; CRA-Steuertipp). Die T776 meldet das in Zeile 9366. Die Regel erfasst das ganze Haus oder einen Teil davon. Wann Einkünfte aus Kurzzeitvermietung Geschäftseinkünfte sind, steht unter Einkünfte aus Kurzzeitvermietung.

Beispiel

Alle Beträge sind in kanadischen Dollar angegeben und dienen der Veranschaulichung.

Aufteilung einer Wohnung nach Wohnfläche

Ein Haus hat 180 m² Wohnfläche, und die Einliegerwohnung im Untergeschoss hat 60 m², also ein Drittel. Grundsteuer, Versicherung, Hypothekenzinsen und Versorgungskosten für das Haus betragen zusammen C$19.800, der Mietanteil beträgt also C$6.600. Reparaturen in der Wohnung kosten C$1.400 und sind vollständig Mietkosten. In der T776 betragen die gesamten Aufwendungen C$21.200, der private Anteil C$13.200 und die abzugsfähigen Aufwendungen C$8.000. Bei C$24.000 Miete betragen die Netto-Mieteinkünfte vor CCA C$16.000. Der Eigentümer macht keine CCA geltend. Die Aufteilung ist dieselbe, ob die Praxis der CRA zur untergeordneten Nutzung gilt oder nicht; das ist ein gesonderter Test.

Zwei Schlafzimmer an Studenten vermietet

Ein Haus hat acht Zimmer, und der Eigentümer vermietet zwei Schlafzimmer mit einem Mietvertrag, der die Versorgungskosten einschließt. Der vermietete Anteil nach Zimmern beträgt ein Viertel. Gemeinsame Kosten von C$24.000, Versorgungskosten eingeschlossen, ergeben einen Mietanteil von C$6.000. Der Eigentümer hat nichts baulich verändert und macht keine CCA geltend; die Bedingungen der CRA zur untergeordneten Nutzung können daher erfüllt sein, wenn die Vermietung neben dem Wohnen klein bleibt, und das ganze Haus behält dann nach der Praxis der CRA seinen Status. Ob ein Viertel als klein gilt, ist der offene Punkt, da die CRA keinen Prozentsatz nennt. Die Miete und die C$6.000 gehören dennoch in die T776.

Untergeschoss zu einer abgeschlossenen Wohnung ausgebaut

Ein für C$600.000 gekauftes Haus ist C$900.000 wert, als der Eigentümer C$60.000 ausgibt, um ein Untergeschoss von 60 m², ein Drittel von 180 m², zu einer abgeschlossenen Wohnung auszubauen und mit der Vermietung beginnt. Nach dem Folio der CRA ist eine abgeschlossene Wohnung eine wesentliche Nutzungsänderung, sodass ein Drittel des Hauses in der Regel als für C$300.000 verkauft und für denselben Betrag zurückgekauft gilt, es sei denn, mit der Steuererklärung dieses Jahres wird eine Wahl nach Abschnitt 45(2) eingereicht. Gezählt wird nur der Gewinn über den Kosten dieses Teils, nicht die C$300.000, und eine Bestimmung als Hauptwohnsitz oder die Wahl kann ihn schützen; die Wahl macht die Wohnung nicht unbegrenzt befreit. Die C$60.000 sind Kapitalkosten, keine Reparatur. Ein späterer CCA-Antrag würde die Wahl ab dem ersten Tag dieses Jahres aufheben. Jeder dieser Schritte hängt von Daten und Werten ab.

Anders in Ihrem Fall?

• Sie haben die Wohnung zum Vermieten gebaut oder ausgebaut, das Stockwerk gewechselt oder wollen bald verkaufen: Aufteilung der Aufwendungen, die Frage, ob Sie überhaupt CCA geltend machen, die Meldung der Nutzungsänderung und die Behandlung eines späteren Verkaufs hängen alle von Daten und Werten ab. Sammeln Sie den Grundriss, die Rechnungen für den Bau, den Wert des Hauses bei Beginn der Vermietung und Ihre Kaufunterlagen und holen Sie sich Hilfe bei der Steuererklärung für Privatpersonen.
• Sie haben keine Aufzeichnungen über Miete und Kosten der Wohnung, oder die Unterlagen vermischen Haus und Wohnung: Die Aufteilung braucht den Mietvertrag, die erhaltene Miete und die Rechnungen nach Monaten. Wie Sie die Unterlagen aufbauen, steht unter Aufwandszeilen der Mietaufstellung; holen Sie sich Hilfe bei der Steuererklärung für Privatpersonen, wenn frühere Jahre rekonstruiert werden müssen.
• Sie haben in früheren Jahren vermietet und die Miete nicht gemeldet: Siehe Nicht gemeldete Einkünfte und freiwillige Offenlegung und holen Sie sich Hilfe bei der Steuererklärung für Privatpersonen.
• Sie vermieten das ganze Haus oder sind ausgezogen: Siehe Ihr Zuhause in eine Mietimmobilie umwandeln.
• Sie verkaufen das Haus: Siehe die Befreiung für den Hauptwohnsitz.
• Sie erwägen CCA: Siehe Sollten Sie CCA auf eine Mietimmobilie geltend machen?.
• Ihre Wohnung macht Verlust: Siehe Mietverluste und Prüfung durch die CRA.
• Sie vermieten nächte- oder wochenweise: Siehe Einkünfte aus Kurzzeitvermietung.
• Sie teilen die Miete mit einem Ehepartner oder Miteigentümer: Siehe Meldung von Mietobjekten im Miteigentum.
• Ein Elternteil, Kind oder Verwandter wohnt in der Wohnung: Kleine Zahlungen für den Unterhalt sind Kostenteilung, nicht Miete, und ein Verlust kann nicht geltend gemacht werden; siehe Mietverluste und Prüfung durch die CRA und Mieteinkünfte.
• Sie leben in Québec: Ansässige müssen unter Umständen eine gesonderte Steuererklärung der Provinz einreichen; diese Seite behandelt nur die bundesweiten Regeln (CRA: Steuerpaket für Québec).