تأجير شقة في القبو: مصروفات ⁦T776⁩ وإعفاء السكن الرئيسي

كيف أقسّم تكاليف المنزل بين جزئي وشقة القبو أو الغرفة المؤجَّرة في ⁦T776⁩؟

قسّم كل تكلفة تغطي المنزل كله بين جزئك والجزء المؤجَّر بالمتر المربع أو بعدد الغرف التي تؤجّرها، ثم اخصم الحصة المؤجَّرة. أما المصروف الجاري الذي يوجد بسبب الشقة وحدها فيُخصم كاملًا؛ وتكاليف البناء والتحسين رأسمالية. وتذكر CRA الطريقتين؛ احتفظ بالقياسات التي تقف خلف الطريقة التي تستخدمها (الدليل ⁦T4036⁩ من CRA).

إذا أجّرت غرفة لنزيل، فيمكنك المطالبة بجميع مصروفات تلك الغرفة. وبالنسبة للغرف التي تستخدمها معه، مثل المطبخ أو غرفة المعيشة، يمكنك المطالبة بجزء منها، مستندًا إلى عوامل مثل توافرها للاستخدام أو عدد من يشتركون في الغرفة (الدليل ⁦T4036⁩ من CRA).

في ⁦T776⁩، أدخل التكلفة الكاملة لكل مصروف في الجزء 4 وحصتك الشخصية في عمود الجزء الشخصي.

هل يحتفظ المنزل كله بصفة السكن الرئيسي؟ هذا اختبار منفصل بثلاثة شروط؛ راجع «هل يكلّفني تأجير شقة في القبو أو غرفة إعفاء السكن الرئيسي؟» أدناه.

ما الذي يجعل الحالة غير بسيطة:

• بُنيت الشقة أو أُنهي تجهيزها للتأجير، وهذا تغيير إنشائي، فقد يُعامَل ذلك الجزء كأنه بِيع.
• تطالب، أو تنوي المطالبة، بمخصص التكلفة الرأسمالية (CCA)، وهذا قد يُبطل معاملة الإعفاء للجزء المؤجَّر.
• الجزء المؤجَّر كبير، أو انتقلت بين الطوابق، فقد ينطبق تغيير الاستخدام.
• تتوقع البيع في السنوات القليلة القادمة، وقد يحتاج الجزء المؤجَّر حينها إلى حساب مستقل.
• تُؤجَّر الشقة لإقامات تقل عن 90 يومًا.
• الشقة تخسر مالًا، أو لم يُبلَّغ عن إيجار السنوات السابقة.

ما تجمعه: مخطط الطابق أو عدد الغرف؛ وعقد الإيجار وتاريخ بدايته؛ والإيجار المقبوض؛ وكشوف ضريبة العقار والتأمين والرهن العقاري والمرافق؛ وفواتير الإصلاحات أو البناء؛ وما دفعته ثمنًا للمنزل وقيمته عند بدء التأجير.

أي التكاليف إيجارية بالكامل وأيها تُقسَّم؟

التكاليف التي توجد للشقة وحدها إيجارية بالكامل، وتكاليف المنزل كله تُقسَّم، وبعض التكاليف لا تُخصم أبدًا. وتسمح CRA بالمصروفات المعقولة المتكبدة لكسب الإيجار (CRA: مصروفات الإيجار).

تستند الصفوف إلى الدليل ⁦T4036⁩ من CRA. وللتفريق بين الإصلاح والتكلفة الرأسمالية، راجع إصلاحات العقار المؤجَّر: جارية أم رأسمالية؛ وللفائدة على المال المعاد تمويله أو المقترَض، خصم الفوائد للعقارات المؤجَّرة؛ وللدفاتر المطابقة لأسطر ⁦T776⁩، بنود المصروفات في بيان الإيجار.

إذا شمل الإيجار المرافق، كيف أخصمها؟

يمكنك خصم المرافق مثل الغاز والنفط والكهرباء والماء والكابل عندما ينص ترتيب الإيجار على أنك تدفع مرافق المساحة المؤجَّرة (CRA: مصروفات الإيجار). وعندما يشمل الإيجار المرافق، أبلغ عن الإيجار كاملًا كدخل واخصم حصة الشقة من الفواتير كمصروف.

إذا كان المستأجر يدفع مباشرة عن عدّاد منفصل، فلا تكون لديك تكلفة مرافق عن ذلك العدّاد لتخصمها. وإذا كان للمنزل عدّاد واحد، فقسّم الفاتورة بحصة المساحة أو الغرف نفسها التي تستخدمها لسائر التكاليف المشتركة. وينبغي أن يبيّن عقد الإيجار أي المرافق يغطيها الإيجار؛ والخصم يتبع هذا الترتيب.

هل يكلّفني تأجير شقة في القبو أو غرفة إعفاء السكن الرئيسي؟

ليس بالضرورة. تبلّغ عن الإيجار وتطالب بمصروفاته، عدا CCA، بينما يحتفظ العقار كله بصفته. وتعامل CRA العقار كله على أنه يحتفظ بطبيعته كسكن رئيسي عندما تتحقق الشروط الثلاثة كلها (CRA: السكن الرئيسي؛ النشرة ⁦S1-F3-C2⁩، الفقرة 2.59).

إذا اختل شرط واحد، ترى CRA عادةً أن استخدام الجزء المؤجَّر قد تغيّر. فيُعامَل ذلك الجزء كأنه بِيع بحصته من القيمة السوقية العادلة للمنزل (أي ما سيُباع به) واشتُري من جديد بالمبلغ نفسه، رغم أنك لم تبع شيئًا، ما لم تقدّم اختيارًا بموجب المادة ⁦45(2)⁩ من قانون ضريبة الدخل (CRA: السكن الرئيسي). ويمكن أن يبقى الجزء الذي تسكنه سكنًا رئيسيًا.

إذا وقع الجزء المؤجَّر خارج ممارسة CRA للاستخدام التابع، فقد يحتاج بيع لاحق إلى حسابين منفصلين، للجزء الذي سكنته وللجزء المؤجَّر، وقد يؤثر فيهما الاختيار؛ راجع إعفاء السكن الرئيسي.

ما لم يُحسم. هذه الشروط ممارسة لدى CRA، وليست نصًّا في القانون، الذي يفترض حدوث بيع عند تغيير الاستخدام (المادة ⁦45(1)⁩). وتقول CRA إن استخدام الإيجار يجب أن يكون صغيرًا لكنها لا تعطي نسبة. وتتحدث صياغتها عن تغييرات تجريها أنت، فالشقة الموجودة أصلًا عند شرائك للمنزل لم تتناولها، وتعتمد على الوقائع.

لماذا تهم المطالبة بـ CCA في الإعفاء؟

المطالبة بمخصص التكلفة الرأسمالية على الجزء المؤجَّر تُنهي معاملة CRA للاستخدام التابع، ويُطبَّق البيع الافتراضي عندئذ اعتبارًا من وقت بدء استخدام الإيجار، لا من سنة المطالبة فقط (النشرة ⁦S1-F3-C2⁩، الفقرة 2.60). وCCA هو الإهلاك الضريبي لمبنى مؤجَّر.

يتيح دليل CRA للإيجار للمؤجِّر الذي يؤجّر جزءًا من منزله أن يطالب بـ CCA على المساحة المؤجَّرة فقط بقدر ما لا ينشئ خسارة إيجار أو يزيدها، ويذكر مثاله أن المبنى غير مصنَّف سكنًا رئيسيًا (الدليل ⁦T4036⁩ من CRA). والمطالبة بـ CCA تترتب عليها النتائج المذكورة أعلاه، لذا فخيار CCA تترتب عليه هذه النتائج من أول مطالبة؛ راجع هل تطالب بـ CCA على عقار مؤجَّر.

ماذا لو أضفت الشقة أو أنهيت تجهيزها؟

بناء شقة مستقلة أو إنهاء تجهيزها تغيير إنشائي، لذا لا تغطي ممارسة الاستخدام التابع ذلك الجزء. وتذكر نشرة CRA تحويل جزء من المنزل إلى وحدة سكنية مستقلة مثالًا على تغيير جوهري وأكثر دوامًا في الاستخدام (النشرة ⁦S1-F3-C2⁩، الفقرتان 2.57 و2.58).

دون اختيار، تُعامَل حصة الشقة من المنزل، وتُقاس عادةً بالمساحة، كأنها بِيعت بحصتها من القيمة السوقية العادلة في تاريخ التغيير (CRA: السكن الرئيسي).

الاختيار بموجب الفقرة ⁦45(2)⁩، الذي يُقدَّم بخطاب توقعه وترفقه بإقرار سنة التغيير، يوقف البيع الافتراضي. وأي مطالبة لاحقة بـ CCA تلغيه اعتبارًا من اليوم الأول من تلك السنة (النشرة ⁦S1-F3-C2⁩، الفقرتان 2.48 و2.60.1). وتطبّق CRA قاعدة السنوات الأربع على التغييرات الجزئية أيضًا: ففي ما يصل إلى أربع سنوات ضريبية يسري فيها الاختيار، يمكن أن يُحتسب الجزء المؤجَّر سنوات سكن رئيسي رغم أنك لا تسكنه. ولا يقيّد هذا الجزء الذي تسكنه. ويجب مع ذلك الإبلاغ عن الدخل وألا يُطالَب بـ CCA (النشرة ⁦S1-F3-C2⁩، الفقرات 2.50 و2.51 و2.60.1). فاتك الاختيار؟ راجع منزل تحوّل إلى عقار مؤجَّر: الاختيار والبيع اللاحق.

التجديدات التي تطيل العمر النافع للعقار رأسمالية عادةً، وليست مصروفًا جاريًا (الدليل ⁦T4036⁩ من CRA). احتفظ بفواتير البناء منفصلة عن الإصلاحات.

أجّرت الطابق الرئيسي وانتقلت إلى الأسفل، أو غيّرت في منتصف السنة: ما الذي يتغير؟

مصروفاتك منفصلة عن مسألة البيع: اخصم الحصة المؤجَّرة من تكاليف المنزل كله، بالمساحة أو بالغرف، عن المدة التي كان فيها مؤجَّرًا أو متاحًا للإيجار. وتأجير معظم المنزل ليس استخدامًا تابعًا. ولا تعطي CRA نسبة لمعنى «تابع»، لكن كلما اقتربت الحصة المؤجَّرة من معظم المنزل صار الشرط أصعب تحققًا، وقد يستدعي التغيير الجوهري في الاستخدام قاعدة البيع الافتراضي، ما لم ينطبق اختيار المادة ⁦45(2)⁩ (المادة ⁦45(1)(c)⁩؛ CRA: السكن الرئيسي).

ضريبة العقار قابلة للخصم عن المدة التي كانت فيها المساحة متاحة للإيجار (CRA: مصروفات الإيجار). وإذا تغيرت الحصة خلال السنة، فاحسب كل مدة على حدة واحتفظ بالتواريخ.

المساحة التي تعود إلى استخدامك الشخصي تغيير ثانٍ في الاستخدام وبيع افتراضي آخر لذلك الجزء (النشرة ⁦S1-F3-C2⁩، الفقرة 2.57). ويمكن لاختيار المادة ⁦45(3)⁩ أن يؤجّل تغييرًا من استخدام لإنتاج الدخل إلى سكن رئيسي. توقعه وترفقه بإقرار سنة البيع الفعلي، أو خلال 90 يومًا بعد طلب من CRA إن كان ذلك أبكر، ولا ينطبق إذا سُمح بـ CCA على العقار لك أو لزوجك أو زوجتك أو شريكك قبل التغيير (قانون ضريبة الدخل، المادة 45). وهل يناسب منزلًا اشتُري للسكن فيه سؤال لمحاسب CPA.

إذا انتقلت للسكن خارج المنزل وتؤجّره كله، فراجع تحويل منزلك إلى عقار مؤجَّر. وإذا غيّرت الطوابق فقط، فدوّن التاريخ والحصة المؤجَّرة القديمة والجديدة، واحصل على تقييم لقيمة المنزل في ذلك التاريخ، مثل تقييم عقاري أو مبيعات مماثلة.

هل أستطيع المطالبة بخسارة على الشقة، وماذا تتوقع CRA؟

لا تخفّض خسارة الإيجار دخلًا آخر إلا عندما تُتكبَّد المصروفات لكسب الإيجار وتتوقع الربح بشكل معقول. وتقول CRA إنه لا يمكنك المطالبة بمصروفات جزء مؤجَّر إذا لم يكن لديك توقع معقول للربح (الدليل ⁦T4036⁩ من CRA).

ويضع دليل CRA ثلاثة حدود. المساهمة الصغيرة من ابنك أو ابنتك أو أي شخص يسكن معك للصيانة أو للبقالة تُعامَل تقاسمًا للتكاليف، لا إيجارًا. والتأجير لشخص تعرفه بأقل مما يدفعه المستأجرون الآخرون لا يمكن أن ينشئ خسارة. والخسائر المتكررة قد تعني أن الإيجار ليس مصدرًا للدخل. ولا يمكن لـ CCA أن ينشئ خسارة أو يزيدها (الدليل ⁦T4036⁩ من CRA).

احتفظ بعقد الإيجار، وإثبات الإيجار المقبوض، وكيف حدّدت الإيجار، وإيصالات كل مصروف. وللشقة التي تخسر سنة بعد سنة، راجع خسائر الإيجار ومراجعة CRA.

هل أحصّل ⁦GST/HST⁩ أو أدفعها على شقة مؤجَّرة للسكن؟

إيجار شقة يُسكَن فيها كمنزل لمدة شهر أو أكثر في كل مرة توريد معفى، لذلك لا تحصّل عليه ⁦GST/HST⁩ (قانون ضريبة المبيعات (Excise Tax Act)، الجدول V، الجزء I، المادة 6؛ مذكرة CRA رقم 19.2.2).

الشخص الذي يقدّم توريدات معفاة فقط لا يستطيع عمومًا التسجيل في ⁦GST/HST⁩، ولا يستطيع عمومًا المطالبة بائتمانات ضريبة المدخلات (ITC) على تكاليف تقديم تلك التوريدات (CRA: ⁦RC4022⁩). فتصبح الضريبة التي تدفعها على المواد أو المقاولين للشقة تكلفة. وإذا أنشأ العمل وحدة جديدة أو مجددة جوهريًا، فقد تفترض قاعدة التوريد الذاتي للباني أيضًا فرض ⁦GST/HST⁩ على قيمتها السوقية العادلة حتى دون تسجيل، ما لم يُستخدم المنزل أساسًا سكنًا لك أو لفرد مرتبط بك ولم تطالب بأي ائتمان ضريبة مدخلات (قانون ضريبة المبيعات (Excise Tax Act)، المادة 191). ويصف دليل CRA للإيجار استردادًا للمؤجِّرين الذين يبنون مساكن للإيجار الطويل الأجل أو يجددونها جوهريًا؛ راجع ⁦GST/HST⁩ على العقارات السكنية.

الإقامات التي تقل عن شهر مختلفة: فهي خاضعة للضريبة عمومًا عندما يقدّمها مسجَّل، ما لم يكن الإيجار 20 دولارًا أو أقل في اليوم. ولا يلزم التسجيل ما دامت مبيعاتك الخاضعة للضريبة عالميًا، مع مبيعات شركائك المرتبطين، عند 30,000 دولار أو أقل في ربع سنة واحد وفي الأرباع الأربعة الأخيرة (CRA: ⁦RC4022⁩).

ما القواعد المحلية للشقق القانونية والتأجير قصير الأجل؟

كون الشقة قانونية، وما التصاريح وقواعد التقسيم والبناء والسلامة من الحريق وقانون الإيجار المنطبقة، تحدده كل مقاطعة وبلدية. ولا تغطي هذه الصفحة تلك القواعد؛ تحقق من بلديتك قبل أن تؤجّر.

وتصل القواعد المحلية إلى إقرارك الضريبي في الإقامات القصيرة. فالعقار السكني الذي يُؤجَّر أو يُعرض للإيجار لأقل من 90 يومًا متتالية إيجار قصير الأجل. وحيث لا يسمح الموقع بذلك، أو ينقص تسجيل أو ترخيص أو تصريح مطلوب، تُمنع حصة المصروفات القابلة للخصم لولا ذلك عن أيام عدم الامتثال: المصروفات × أيام عدم الامتثال ÷ أيام الإيجار قصير الأجل (قانون ضريبة الدخل، المادة 67.7؛ نصيحة ضريبية من CRA). ويُبلَّغ عنها في ⁦T776⁩ في السطر 9366. وتشمل القاعدة المنزل كله أو أي جزء منه. ولمعرفة متى يكون دخل الإيجار قصير الأجل دخلًا تجاريًا، راجع دخل الإيجار قصير الأجل.

مثال

جميع المبالغ بالدولار الكندي وهي توضيحية.

تقسيم الشقة بحسب المساحة

منزل مساحته 180 مترًا مربعًا وشقة القبو 60 مترًا مربعًا، أي الثلث. وضريبة العقار والتأمين وفائدة الرهن العقاري والمرافق للمنزل مجموعها 19,800 دولار كندي، فتكون الحصة الإيجارية 6,600 دولار كندي. وتكلفة الإصلاحات داخل الشقة 1,400 دولار كندي وهي إيجارية بالكامل. وفي ⁦T776⁩، إجمالي المصروفات 21,200 دولار كندي، والجزء الشخصي 13,200 دولار كندي، والمصروفات القابلة للخصم 8,000 دولار كندي. ومع إيجار 24,000 دولار كندي، يكون صافي دخل الإيجار قبل CCA هو 16,000 دولار كندي. ولا يطالب المالك بـ CCA. والتقسيم نفسه سواء انطبقت ممارسة CRA للاستخدام التابع أم لا؛ فهذا اختبار منفصل.

غرفتان مؤجَّرتان لطلاب

منزل فيه ثماني غرف، ويؤجّر مالكه غرفتي نوم بعقد يشمل المرافق. والحصة المؤجَّرة بالغرف ربع. والتكاليف المشتركة 24,000 دولار كندي، شاملة المرافق، تعطي حصة إيجارية 6,000 دولار كندي. ولم يُجرِ المالك أي تغيير إنشائي ولا يطالب بـ CCA، لذا يمكن استيفاء شروط الاستخدام التابع لدى CRA إذا بقي استخدام الإيجار صغيرًا مقارنة بالسكن في المنزل، وفي هذه الحالة يحتفظ المنزل كله بصفته بحسب ممارسة CRA. وهل يُعدّ الربع صغيرًا هو النقطة المفتوحة، لأن CRA لا تعطي نسبة. ويظل الإيجار والـ 6,000 دولار كندي يُدرجان في ⁦T776⁩.

قبو أُنهي تجهيزه كشقة مستقلة

منزل اشتُري بمبلغ 600,000 دولار كندي وقيمته 900,000 دولار كندي، ينفق مالكه 60,000 دولار كندي لتجهيز قبو مساحته 60 مترًا مربعًا، أي ثلث 180 مترًا مربعًا، كشقة مستقلة ثم يبدأ تأجيره. وبحسب نشرة CRA، الشقة المستقلة تغيير جوهري في الاستخدام، فيُعامَل ثلث المنزل عمومًا كأنه بِيع بمبلغ 300,000 دولار كندي واشتُري من جديد بالمبلغ نفسه، ما لم يُقدَّم اختيار المادة ⁦45(2)⁩ مع إقرار تلك السنة. ولا يُحتسب إلا الربح فوق تكلفة ذلك الجزء، لا الـ 300,000 دولار كندي، ويمكن أن يحميه تحديد السكن الرئيسي أو الاختيار؛ لكن الاختيار لا يجعل الشقة معفاة لمدة غير محدودة. والـ 60,000 دولار كندي تكلفة رأسمالية، لا إصلاح. والمطالبة بـ CCA لاحقًا تلغي الاختيار اعتبارًا من اليوم الأول من تلك السنة. وكل خطوة من هذه الخطوات تتوقف على التواريخ والقيم.

الوضع مختلف عندك؟

• بنيت الشقة أو أنهيت تجهيزها للتأجير، أو انتقلت بين الطوابق، أو تنوي البيع قريبًا: تقسيم المصروفات، وهل تطالب بـ CCA أصلًا، وكيف يُبلَّغ عن تغيير الاستخدام، وكيف يُعامَل بيع لاحق، كلها تتوقف على التواريخ والقيم. اجمع مخطط الطابق وفواتير البناء وقيمة المنزل عند بدء التأجير وسجلات الشراء، واحصل على مساعدة في الضريبة الفردية.
• لا سجل لديك لإيجار الشقة وتكاليفها، أو السجلات تخلط المنزل بالشقة: التقسيم يحتاج إلى عقد الإيجار والإيجار المقبوض والفواتير بحسب الشهر. راجع بنود المصروفات في بيان الإيجار لمعرفة كيف تُعدّ السجلات، واحصل على مساعدة في الضريبة الفردية إذا كان لا بد من إعادة بناء السنوات السابقة.
• أجّرت في سنوات سابقة ولم تبلّغ عن الإيجار: راجع الدخل غير المُبلَّغ عنه والإفصاح الطوعي واحصل على مساعدة في الضريبة الفردية.
• تؤجّر المنزل كله، أو انتقلت منه: راجع تحويل منزلك إلى عقار مؤجَّر.
• تبيع المنزل: راجع إعفاء السكن الرئيسي.
• تفكر في CCA: راجع هل تطالب بـ CCA على عقار مؤجَّر.
• شقتك تخسر مالًا: راجع خسائر الإيجار ومراجعة CRA.
• تؤجّر بالليلة أو بالأسبوع: راجع دخل الإيجار قصير الأجل.
• تتقاسم الإيجار مع زوج أو زوجة أو مالك مشارك: راجع الإبلاغ عن عقار مؤجَّر مملوك بالمشاركة.
• أحد الوالدين أو الأبناء أو الأقارب يسكن في الشقة: المبالغ الصغيرة للمساهمة في الصيانة تقاسم تكاليف وليست إيجارًا، ولا يمكن المطالبة بخسارة؛ راجع خسائر الإيجار ومراجعة CRA ودخل الإيجار.
• تقيم في كيبك: قد يلزم المقيمين تقديم إقرار إقليمي منفصل، وتغطي هذه الصفحة القواعد الفيدرالية فقط (CRA: حزمة ضريبة الدخل في كيبك).