השכרת דירת מרתף בקנדה: הוצאות ב-⁠⁦T776⁩ ופטור על דירת מגורים

איך מחלקים הוצאות בית בין החלק שלי לדירת מרתף או חדר מושכר ב-⁠⁦T776⁩?

חלקו כל הוצאה שמכסה את כל הבית בין החלק שלכם לחלק המושכר לפי מטרים רבועים או לפי מספר החדרים שאתם משכירים, ונכו את החלק המושכר. הוצאה שוטפת שקיימת רק בגלל הדירה מנוכה במלואה; עלויות בנייה ושיפור הן הוניות. CRA מזכירה את שתי השיטות; שמרו את המדידות שמאחורי השיטה שבחרתם (מדריך ⁦T4036⁩ של CRA).

אם אתם משכירים חדר לדייר (lodger), אפשר לתבוע את כל ההוצאות של אותו חדר. בחדרים שאתם משתמשים בהם יחד, כמו מטבח או סלון, אפשר לתבוע חלק, לפי גורמים כמו זמינות לשימוש או כמה אנשים חולקים את החדר (מדריך ⁦T4036⁩ של CRA).

ב-⁦T776⁩, רשמו בחלק 4 את העלות המלאה של כל הוצאה, ובעמודת החלק האישי את החלק שלכם.

השאלה אם הבית כולו שומר על מעמד דירת המגורים העיקרית היא בדיקה נפרדת עם שלושה תנאים; ראו “האם השכרת דירת מרתף או חדר תעלה לי בפטור על דירת מגורים עיקרית?” למטה.

מה הופך מקרה ללא פשוט:

• הדירה נבנתה או נגמרה כדי להשכיר, וזה שינוי מבני, ולכן החלק הזה עשוי להיחשב כנמכר.
• אתם תובעים, או מתכננים לתבוע, ניכוי פחת קנדי (CCA), שעלול לבטל את הטיפול בפטור לגבי החלק המושכר.
• החלק המושכר גדול, או שעברתם בין קומות, ולכן שינוי הייעוד עשוי לחול.
• אתם מצפים למכור בשנים הקרובות, וייתכן שהחלק המושכר יצטרך חישוב נפרד.
• הדירה מושכרת לשהיות של פחות מ-⁠90 ימים.
• הדירה מפסידה כסף, או ששכר דירה בשנים קודמות לא דווח.

מה לאסוף: תוכנית קומה או ספירת חדרים; החוזה ותאריך ההתחלה; שכר הדירה שהתקבל; דפי מס רכוש, ביטוח, משכנתה וחשבונות; חשבוניות על תיקונים או על הבנייה; ומה שילמתם על הבית ומה היה שוויו כשההשכרה התחילה.

אילו הוצאות הן של ההשכרה במלואן ואילו מתחלקות?

הוצאות שקיימות רק בשביל הדירה הן של ההשכרה במלואן, הוצאות של כל הבית מתחלקות, ויש הוצאות שאינן ניתנות לניכוי בכלל. CRA מתירה הוצאות סבירות שהוצאו כדי להרוויח שכר דירה (CRA: הוצאות השכרה).

השורות מבוססות על מדריך ⁦T4036⁩ של CRA. לתיקון מול הוצאה הונית ראו תיקונים בנכס להשכרה: שוטפים או הוניים; לריבית על כסף שמומן מחדש או נלווה ראו ניכוי ריבית על נכסים להשכרה; לספרים שמתאימים לשורות ⁦T776⁩ ראו שורות ההוצאות בדוח על השכרה.

אם החשבונות כלולים בשכר הדירה, איך מנכים אותם?

אפשר לנכות חשבונות כמו גז, נפט, חשמל, מים וכבלים כשהסכם ההשכרה קובע שאתם משלמים את החשבונות של החלק המושכר (CRA: הוצאות השכרה). כששכר הדירה כולל חשבונות, מדווחים על שכר הדירה המלא כהכנסה ומנכים את חלק הדירה בחשבונות כהוצאה.

אם השוכר משלם ישירות על מונה נפרד, אין לכם עלות חשבון בגין אותו מונה לנכות. אם בבית יש מונה אחד, חלקו את החשבון לפי אותו חלק שטח או חדרים שבו אתם משתמשים להוצאות משותפות אחרות. החוזה צריך להראות אילו חשבונות שכר הדירה מכסה; הניכוי הולך אחרי ההסדר הזה.

האם השכרת דירת מרתף או חדר תעלה לי בפטור על דירת מגורים עיקרית?

לא בהכרח. אתם מדווחים על שכר הדירה ויכולים לתבוע את הוצאות ההשכרה, מלבד CCA, בזמן שכל הנכס שומר על מעמדו. CRA מתייחסת לכל הנכס כאילו הוא שומר על אופיו כדירת מגורים עיקרית כשכל שלושת התנאים מתקיימים (CRA: דירת מגורים עיקרית; Folio S1-F3-C2, סעיף 2.59).

אם אחד התנאים אינו מתקיים, CRA רואה בדרך כלל שהשימוש בחלק המושכר השתנה. החלק הזה נחשב כנמכר בחלקו בשווי השוק ההוגן של הבית (המחיר שהוא היה נמכר בו) וכנקנה בחזרה באותו סכום, אף שלא מכרתם דבר, אלא אם אתם עושים בחירה לפי סעיף ⁦45(2)⁩ של חוק מס הכנסה (CRA: דירת מגורים עיקרית). החלק שאתם גרים בו עדיין יכול להיות דירת מגורים עיקרית.

אם החלק המושכר יוצא מנוהג השימוש המשני של CRA, מכירה מאוחרת יותר עשויה לדרוש חישובים נפרדים לחלק שגרתם בו ולחלק המושכר, ובחירה יכולה להשפיע עליהם; ראו הפטור על דירת מגורים עיקרית.

מה לא מוכרע. התנאים האלה הם נוהג של CRA ולא נוסח בחוק, שקובע מכירה לכאורה בשינוי ייעוד (סעיף ⁦45(1)⁩). CRA אומרת שהשימוש להשכרה צריך להיות קטן, אבל לא נותנת אחוז. הנוסח שלה מדבר על שינויים שאתם עושים, ולכן דירה שכבר הייתה במקום כשקניתם לא מוסדרת שם ותלויה בעובדות.

למה תביעת CCA משנה לפטור?

תביעת ניכוי פחת קנדי על החלק המושכר מסיימת את הטיפול של CRA בשימוש משני, והמכירה לכאורה חלה אז מרגע שהשימוש להשכרה התחיל, לא רק מהשנה שבה תבעתם (Folio S1-F3-C2, סעיף 2.60). CCA הוא הפחת לצורכי מס על בניין שמושכר.

המדריך של CRA להשכרה מתיר למשכיר של חלק מבית לתבוע CCA על השטח המושכר רק במידה שהוא לא יוצר הפסד משכירות או מגדיל אותו, והדוגמה שלו מציינת שהבניין לא נקבע כדירת מגורים עיקרית (מדריך ⁦T4036⁩ של CRA). לתביעת CCA יש את ההשלכות שלמעלה, ולכן הבחירה לתבוע CCA מביאה אותן מהתביעה הראשונה; ראו האם לתבוע CCA על נכס להשכרה.

מה אם הוספתי או גמרתי את הדירה?

בנייה או גמר של דירה עצמאית הם שינוי מבני, ולכן נוהג השימוש המשני אינו מכסה את החלק הזה. ה-⁠Folio של CRA מביא כדוגמה לשינוי ייעוד משמעותי וקבוע יותר את הפיכת חלק מבית למשק בית עצמאי (Folio S1-F3-C2, סעיפים 2.57 ו-⁠2.58).

בלי בחירה, חלקה של הדירה בבית, שנמדד בדרך כלל לפי שטח, נחשב כנמכר בחלקו בשווי השוק ההוגן במועד השינוי (CRA: דירת מגורים עיקרית).

בחירה לפי סעיף משנה ⁦45(2)⁩, שנעשית במכתב שאתם חותמים עליו ומגישים עם הדוח לשנת השינוי, עוצרת את המכירה לכאורה. תביעת CCA מאוחרת יותר מבטלת אותה מהיום הראשון של אותה שנה (Folio S1-F3-C2, סעיפים 2.48 ו-⁠2.60.1). CRA מחילה את כלל ארבע השנים שלה גם על שינויים חלקיים: עד ארבע שנות מס שבהן הבחירה בתוקף, החלק המושכר יכול להיחשב כשנות דירת מגורים עיקרית אף שאתם לא גרים בו. זה לא מגביל את החלק שאתם גרים בו. ההכנסה עדיין חייבת להיות מדווחת, ואין לתבוע CCA (Folio S1-F3-C2, סעיפים 2.50, 2.51 ו-⁠2.60.1). פספסתם את הבחירה? ראו בית שהפך לנכס להשכרה: בחירה ומכירה מאוחרת.

שיפוצים שמאריכים את אורך החיים של הנכס הם בדרך כלל הוניים ולא הוצאה שוטפת (מדריך ⁦T4036⁩ של CRA). שמרו חשבוניות בנייה בנפרד מתיקונים.

השכרתי את הקומה הראשית ועברתי למטה, או שיניתי באמצע השנה: מה משתנה?

ההוצאות שלכם נפרדות משאלת המכירה: נכו את החלק המושכר בהוצאות של כל הבית, לפי שטח או חדרים, לתקופה שבה המקום הושכר או היה זמין להשכרה. השכרת רוב הבית אינה שימוש משני. CRA לא נותנת אחוז ל“שימוש משני”, אבל ככל שהחלק המושכר גדל לכיוון רוב הבית, קשה יותר לעמוד בתנאי, ושינוי ייעוד משמעותי יכול להביא את כלל המכירה לכאורה, אלא אם חלה בחירה לפי סעיף ⁦45(2)⁩ (סעיף ⁦45(1)(c)⁩; CRA: דירת מגורים עיקרית).

מס רכוש ניתן לניכוי לתקופה שבה המקום היה זמין להשכרה (CRA: הוצאות השכרה). אם החלק משתנה במהלך השנה, חשבו כל תקופה בנפרד ושמרו את התאריכים.

חלל שחוזר לשימוש שלכם הוא שינוי ייעוד שני ומכירה לכאורה נוספת של אותו חלק (Folio S1-F3-C2, סעיף 2.57). בחירה לפי סעיף ⁦45(3)⁩ יכולה לדחות שינוי משימוש להכנסה בחזרה לדירת מגורים עיקרית. אתם חותמים עליה ומגישים אותה עם הדוח לשנת המכירה בפועל, או תוך 90 ימים אחרי דרישה של CRA אם זה קודם, והיא לא חלה אם CCA הותר על הנכס לכם או לבן או בת הזוג שלכם לפני השינוי (חוק מס הכנסה, סעיף 45). אם היא מתאימה לבית שנקנה כדי לגור בו, זו שאלה ל-⁠CPA.

אם עברתם לגור במקום אחר והשכרתם את כל הבית, ראו הפיכת הבית שלכם לנכס להשכרה. אם רק החלפתם קומות, רשמו את התאריך, את החלק המושכר הישן והחדש, והשיגו שווי לבית באותו תאריך, כמו הערכת שמאי או מכירות דומות.

האם אפשר לתבוע הפסד על דירה מושכרת, ומה CRA מצפה?

הפסד משכירות יכול להקטין הכנסה אחרת רק כשההוצאות הוצאו כדי להרוויח שכר דירה ואתם מצפים באופן סביר להרוויח. CRA אומרת שאי אפשר לתבוע את ההוצאות של חלק מושכר אם אין ציפייה סבירה לרווח (מדריך ⁦T4036⁩ של CRA).

המדריך של CRA קובע שלושה גבולות. תרומה קטנה של הילד שלכם או של כל מי שגר איתכם לתחזוקה או לקניות נחשבת חלוקת עלויות ולא שכר דירה. השכרה לאדם שאתם מכירים בפחות ממה ששוכרים אחרים משלמים לא יכולה ליצור הפסד. הפסדים עקביים עשויים להעיד שההשכרה אינה מקור הכנסה. CCA לא יכול ליצור הפסד או להגדיל אותו (מדריך ⁦T4036⁩ של CRA).

שמרו את החוזה, הוכחה לשכר הדירה שהתקבל, איך קבעתם את שכר הדירה וקבלות על כל הוצאה. לדירה שמפסידה כסף שנה אחרי שנה ראו הפסדים משכירות ובדיקה של CRA.

האם אני גובה או משלם ⁦GST/HST⁩ על דירה שמושכרת למגורים?

שכר דירה על דירה שמשמשת למגורים חודש או יותר בכל פעם הוא אספקה פטורה (exempt supply), ולכן אתם לא גובים עליו ⁦GST/HST⁩ (חוק מס בלו, Schedule V, חלק I, סעיף 6; CRA Memorandum 19.2.2).

מי שמספק אספקות פטורות בלבד אינו יכול בדרך כלל להירשם ל-⁠⁦GST/HST⁩, ובדרך כלל אינו יכול לתבוע זיכוי מס תשומות (ITC) על עלויות הכרוכות באספקות האלה (CRA: ⁦RC4022⁩). מס ששילמתם על חומרים או על קבלנים לדירה הוא אז עלות. אם העבודה יוצרת יחידה חדשה או משופצת באופן משמעותי, כלל אספקה עצמית של בנאי (self-supply) יכול גם לקבוע ⁦GST/HST⁩ על שוויה בשוק ההוגן גם בלי רישום, אלא אם הבית משמש בעיקר למגורים שלכם או של יחיד קשור ולא תבעתם זיכויי מס תשומות (חוק מס בלו, סעיף 191). המדריך של CRA להשכרה מתאר החזר למשכירים שבונים או משפצים באופן משמעותי דיור להשכרה לטווח ארוך; ראו ⁦GST/HST⁩ על נכסי מגורים.

שהיות של פחות מחודש שונות: הן חייבות במס בדרך כלל כשרשום מספק אותן, אלא אם שכר הדירה הוא ⁦$20⁩ ליום או פחות. אין חובת רישום כל עוד המכירות החייבות שלכם בעולם כולו, יחד עם אלה של גורמים קשורים אליכם, נשארות ב-⁠⁦$30,000⁩ או פחות ברבעון אחד וגם בארבעת הרבעונים האחרונים (CRA: ⁦RC4022⁩).

אילו כללים מקומיים חלים על דירות חוקיות ועל השכרה לטווח קצר?

השאלה אם דירה היא חוקית, ואילו היתרים, כללי תכנון, בנייה ובטיחות אש וחוק שכירות חלים עליה, נקבעת בכל פרובינציה ועירייה. העמוד הזה לא מכסה את הכללים האלה; בדקו מול העירייה שלכם לפני שאתם משכירים.

הכללים המקומיים מגיעים לדוח המס שלכם בשהיות קצרות. נכס מגורים שמושכר או מוצע להשכרה לפחות מ-⁠90 ימים רצופים הוא השכרה לטווח קצר. כשהמקום אינו מתיר זאת, או שחסר רישום, רישיון או היתר נדרשים, החלק מההוצאות שהיו ניתנות לניכוי אחרת שמתאים לימים שלא עמדו בכללים נשלל: הוצאות × ימים שלא עמדו בכללים ÷ ימי השכרה לטווח קצר (חוק מס הכנסה, סעיף 67.7; טיפ מס של CRA). ⁦T776⁩ מדווח על כך בשורה 9366. הכלל מכסה בית כולו או כל חלק ממנו. מתי הכנסה מהשכרה לטווח קצר היא הכנסה עסקית, ראו הכנסה מהשכרה לטווח קצר.

דוגמה

כל הסכומים בדולרים קנדיים והם להמחשה בלבד.

חלוקת דירה לפי שטח

בבית יש 180 מ״ר והדירה במרתף היא 60 מ״ר, שליש. מס רכוש, ביטוח, ריבית משכנתה וחשבונות של הבית מסתכמים ב-⁠⁦C$19,800⁩, ולכן חלק ההשכרה הוא ⁦C$6,600⁩. תיקונים בתוך הדירה עלו ⁦C$1,400⁩ והם של ההשכרה במלואם. ב-⁠⁦T776⁩, סך ההוצאות הוא ⁦C$21,200⁩, החלק האישי הוא ⁦C$13,200⁩ וההוצאות הניתנות לניכוי הן ⁦C$8,000⁩. עם ⁦C$24,000⁩ שכר דירה, ההכנסה נטו משכירות לפני CCA היא ⁦C$16,000⁩. הבעלים לא תובע CCA. החלוקה זהה בין אם נוהג השימוש המשני של CRA חל ובין אם לא; זו בדיקה נפרדת.

שני חדרי שינה שמושכרים לסטודנטים

בבית שמונה חדרים והבעלים משכיר שני חדרי שינה בחוזה שכולל חשבונות. החלק המושכר לפי חדרים הוא רבע. עלויות משותפות של ⁦C$24,000⁩, כולל חשבונות, נותנות חלק השכרה של ⁦C$6,000⁩. הבעלים לא ביצע שינוי מבני ולא תובע CCA, ולכן תנאי השימוש המשני של CRA יכולים להתקיים אם השימוש להשכרה נשאר קטן ביחס לגורים בבית, ובמקרה כזה הבית כולו שומר על מעמדו לפי נוהג CRA. אם רבע נחשב קטן זו הנקודה הפתוחה, כי CRA לא נותנת אחוז. שכר הדירה וה-⁠⁦C$6,000⁩ עדיין נרשמים ב-⁠⁦T776⁩.

מרתף שנגמר לדירה עצמאית

בית שנקנה ב-⁠⁦C$600,000⁩ שווה ⁦C$900,000⁩ כשהבעלים מוציא ⁦C$60,000⁩ על גמר של מרתף של 60 מ״ר, שליש מ-⁠180 מ״ר, לדירה עצמאית ומתחיל להשכיר אותה. לפי ה-⁠Folio של CRA, דירה עצמאית היא שינוי ייעוד משמעותי, ולכן שליש מהבית נחשב בדרך כלל כנמכר ב-⁠⁦C$300,000⁩ וכנקנה בחזרה באותו סכום, אלא אם מוגשת בחירה לפי סעיף ⁦45(2)⁩ עם הדוח של אותה שנה. רק הרווח מעל העלות של אותו חלק נספר, לא ⁦C$300,000⁩, והגדרה או הבחירה יכולות להגן עליו; הבחירה לא הופכת את הדירה לפטורה לזמן בלתי מוגבל. ה-⁠⁦C$60,000⁩ הם עלות הונית, לא תיקון. תביעת CCA מאוחרת יותר תבטל את הבחירה מהיום הראשון של אותה שנה. כל אחד מהשלבים האלה תלוי בתאריכים ובשווי.

המצב שלכם שונה?

• בניתם או גמרתם את הדירה כדי להשכיר, עברתם בין קומות, או מתכננים למכור בקרוב: חלוקת ההוצאות, אם לתבוע CCA בכלל, איך מדווחים על שינוי הייעוד ואיך מטפלים במכירה מאוחרת תלויים כולם בתאריכים ובשווי. אספו את תוכנית הקומה, חשבוניות הבנייה, שווי הבית כשההשכרה התחילה ורישומי הרכישה, וקבלו עזרה במס אישי.
• אין לכם רישום של שכר הדירה וההוצאות של הדירה, או שהרישומים מערבבים בית ודירה: החלוקה צריכה את החוזה, את שכר הדירה שהתקבל ואת החשבונות לפי חודש. ראו שורות ההוצאות בדוח על השכרה לדרך להקים את הרישומים, וקבלו עזרה במס אישי אם צריך לשחזר שנים קודמות.
• השכרתם בשנים קודמות ולא דיווחתם על שכר הדירה: ראו הכנסה שלא דווחה וגילוי מרצון וקבלו עזרה במס אישי.
• אתם משכירים את כל הבית, או שעברתם לגור במקום אחר: ראו הפיכת הבית שלכם לנכס להשכרה.
• אתם מוכרים את הבית: ראו הפטור על דירת מגורים עיקרית.
• אתם שוקלים לתבוע CCA: ראו האם לתבוע CCA על נכס להשכרה.
• הדירה מפסידה כסף: ראו הפסדים משכירות ובדיקה של CRA.
• אתם משכירים ללילה או לשבוע: ראו הכנסה מהשכרה לטווח קצר.
• אתם חולקים את שכר הדירה עם בן או בת זוג או בעלים משותף: ראו דיווח על נכס להשכרה בבעלות משותפת.
• הורה, ילד או קרוב אחר גר בדירה: תשלומים קטנים לתחזוקה הם חלוקת עלויות ולא שכר דירה, ואי אפשר לתבוע הפסד; ראו הפסדים משכירות ובדיקה של CRA ו-הכנסה משכירות.
• אתם גרים בקוויבק: תושבים עשויים להידרש להגיש דוח פרובינציאלי נפרד, והעמוד הזה מכסה את הכללים הפדרליים בלבד (CRA: חבילת הדוחות של קוויבק).