बेसमेंट सूट का किराया: T776 खर्च और मुख्य निवास की छूट

T776 पर घर के खर्च अपने हिस्से और बेसमेंट सूट या किराये के कमरे के बीच कैसे बाँटूँ?

पूरे घर को कवर करने वाले हर खर्च को वर्ग मीटर या किराये पर दिए कमरों की संख्या के हिसाब से अपने हिस्से और किराये के हिस्से में बाँटें, फिर किराये का हिस्सा काटें। जो चालू खर्च केवल सूट की वजह से है, वह पूरा कटता है; निर्माण और सुधार के खर्च पूँजीगत हैं। CRA दोनों तरीकों का नाम लेती है; जो भी तरीका अपनाएँ, उसके पीछे के माप रखें (CRA Guide T4036)।

अगर आप लॉजर (कमरे में रहने वाले किरायेदार) को कमरा किराये पर देते हैं, तो उस कमरे के सारे खर्च का दावा कर सकते हैं। साझा उपयोग के कमरों, जैसे रसोई या बैठक, के लिए आप एक हिस्से का दावा कर सकते हैं, जिसमें उपयोग की उपलब्धता या कमरा साझा करने वाले लोगों की संख्या जैसे कारक लगते हैं (CRA Guide T4036)।

T776 पर, Part 4 में हर खर्च की पूरी लागत और निजी हिस्से वाले कॉलम में अपना निजी हिस्सा दर्ज करें।

पूरे घर का मुख्य निवास का दर्जा बना रहता है या नहीं, यह तीन शर्तों वाली अलग जाँच है; नीचे देखें “क्या बेसमेंट सूट या कमरा किराये पर देने से मेरी मुख्य निवास की छूट चली जाएगी?”।

कौन-सी बातें मामले को सरल नहीं रहने देतीं:

• सूट किराये पर देने के लिए बनाया या तैयार किया गया, जो ढाँचागत बदलाव है, इसलिए वह हिस्सा बिका हुआ माना जा सकता है।
• आप पूँजीगत लागत भत्ता (CCA) लेते हैं, या लेने की योजना है, जो किराये के हिस्से पर छूट के व्यवहार को पलट सकता है।
• किराये का हिस्सा बड़ा है, या आप एक मंज़िल से दूसरी में चले गए, इसलिए उपयोग-बदलाव लागू हो सकता है।
• आप अगले कुछ वर्षों में बेचने की उम्मीद करते हैं, जब किराये के हिस्से का अपना हिसाब लगाना पड़ सकता है।
• सूट 90 दिन से कम के ठहराव के लिए दिया जाता है।
• सूट घाटे में चलता है, या पिछले वर्षों का किराया रिपोर्ट नहीं हुआ।

क्या जुटाएँ: फ़्लोर प्लान या कमरों की गिनती; लीज़ और शुरू होने की तारीख; मिला किराया; संपत्ति कर, बीमा, मॉर्गेज और बिजली-पानी जैसी यूटिलिटी के विवरण; मरम्मत या निर्माण के चालान; और घर के लिए आपने क्या चुकाया और किराया शुरू होने पर उसकी कीमत क्या थी।

कौन-से खर्च पूरी तरह किराये के हैं और कौन-से बाँटे जाते हैं?

जो खर्च केवल सूट के लिए हैं वे पूरी तरह किराये के हैं, पूरे घर के खर्च बाँटे जाते हैं, और कुछ खर्च कभी कटौती योग्य नहीं होते। CRA किराया कमाने के लिए किए गए उचित खर्च की अनुमति देती है (CRA: rental expenses)।

ये पंक्तियाँ CRA Guide T4036 पर आधारित हैं। मरम्मत बनाम पूँजीगत के लिए देखें किराये की मरम्मत: चालू या पूँजीगत; रीफ़ाइनेंस या उधार के पैसे के ब्याज के लिए, किराये पर ब्याज की कटौती; T776 की लाइनों से मेल खाती बही के लिए, किराये के विवरण की खर्च लाइनें।

अगर किराये में यूटिलिटी शामिल हैं, तो उन्हें कैसे काटूँ?

जब आपकी किराये की व्यवस्था में किराये पर दी गई जगह की यूटिलिटी का भुगतान आपके ज़िम्मे हो, तब गैस, तेल, बिजली, पानी और केबल जैसी यूटिलिटी काट सकते हैं (CRA: rental expenses)। जब किराये में यूटिलिटी शामिल हों, तो पूरा किराया आय के रूप में दिखाएँ और बिलों में सूट का हिस्सा खर्च के रूप में काटें।

अगर किरायेदार अलग मीटर का भुगतान सीधे करता है, तो उस मीटर का कोई यूटिलिटी खर्च आपके पास काटने को नहीं है। अगर घर में एक ही मीटर है, तो बिल को उसी क्षेत्रफल या कमरों के हिस्से से बाँटें जो आप बाकी साझा खर्चों के लिए इस्तेमाल करते हैं। लीज़ में दिखना चाहिए कि किराये में कौन-सी यूटिलिटी शामिल हैं; कटौती उसी व्यवस्था के अनुसार चलती है।

क्या बेसमेंट सूट या कमरा किराये पर देने से मेरी मुख्य निवास की छूट चली जाएगी?

ज़रूरी नहीं। आप किराया रिपोर्ट करते हैं और CCA को छोड़कर किराये के खर्च का दावा कर सकते हैं, जबकि पूरी संपत्ति अपनी स्थिति बनाए रखती है। CRA पूरी संपत्ति को मुख्य निवास के रूप में अपनी प्रकृति बनाए रखने वाला तब मानती है जब तीनों शर्तें एक साथ पूरी हों (CRA: प्रमुख निवास; Folio S1-F3-C2, paragraph 2.59)।

अगर कोई एक शर्त टूटती है, तो CRA आम तौर पर मानती है कि किराये वाले हिस्से का उपयोग बदल गया। तब वह हिस्सा घर के उचित बाज़ार मूल्य (जिस कीमत पर वह बिकता) में अपने हिस्से के बराबर पर बिका हुआ, और उतनी ही रकम पर वापस खरीदा हुआ माना जाता है, भले ही आपने कुछ न बेचा हो, जब तक आप Income Tax Act की धारा 45(2) के तहत चुनाव न करें (CRA: प्रमुख निवास)। जिस हिस्से में आप रहते हैं, वह फिर भी मुख्य निवास हो सकता है।

अगर किराये वाला हिस्सा CRA की गौण-उपयोग प्रथा से बाहर पड़ता है, तो बाद की बिक्री में आपके रहने वाले हिस्से और किराये वाले हिस्से के लिए अलग-अलग गणना करनी पड़ सकती है, और चुनाव उन पर असर डाल सकता है; देखें मुख्य निवास की छूट।

क्या तय नहीं है। ये शर्तें CRA की प्रथा हैं, Act के शब्द नहीं, जो उपयोग बदलने पर माना गया विक्रय मानता है (धारा 45(1))। CRA कहती है कि किराये का उपयोग छोटा होना चाहिए, पर कोई प्रतिशत नहीं देती। उसके शब्द आपके किए बदलावों की बात करते हैं, इसलिए जो सूट आपके खरीदते समय पहले से बना था, उस पर वह कुछ नहीं कहती और वह तथ्यों पर निर्भर करता है।

CCA लेना छूट के लिए क्यों मायने रखता है?

किराये वाले हिस्से पर पूँजीगत लागत भत्ता लेने से CRA की गौण-उपयोग वाली व्यवस्था खत्म हो जाती है, और माना गया विक्रय तब से लागू होता है जब किराये का उपयोग शुरू हुआ था, केवल उस साल से नहीं जब आपने दावा किया (Folio S1-F3-C2, paragraph 2.60)। CCA किराये की इमारत पर कर के हिसाब से मूल्यह्रास है।

CRA की किराया गाइड घर का एक हिस्सा किराये पर देने वाले मकान मालिक को किराये वाले क्षेत्र पर CCA केवल तब तक लेने देती है जब तक उससे किराये की हानि न बने या न बढ़े, और उसका उदाहरण बताता है कि इमारत मुख्य निवास के रूप में निर्दिष्ट नहीं है (CRA Guide T4036)। CCA का दावा ऊपर बताए परिणाम लाता है, इसलिए CCA का फ़ैसला पहले दावे से ही ये परिणाम साथ लाता है; देखें क्या किराये की संपत्ति पर CCA लेना चाहिए।

अगर मैंने सूट जोड़ा या तैयार किया तो?

स्वतंत्र सूट बनाना या तैयार करना ढाँचागत बदलाव है, इसलिए गौण-उपयोग प्रथा उस हिस्से को कवर नहीं करती। CRA का folio घर के एक हिस्से को अलग, आत्म-निर्भर रहने की जगह में बदलने को उपयोग में बड़े, ज़्यादा स्थायी बदलाव का उदाहरण बताता है (Folio S1-F3-C2, paragraphs 2.57 and 2.58)।

चुनाव के बिना, घर में सूट का हिस्सा, जो आम तौर पर क्षेत्रफल से मापा जाता है, उस तारीख को जिस दिन वह बदलता है, अपने उचित बाज़ार मूल्य के हिस्से पर बिका हुआ माना जाता है (CRA: प्रमुख निवास)।

उपधारा 45(2) के तहत चुनाव, जो आपके हस्ताक्षर वाले पत्र के रूप में बदलाव वाले साल के रिटर्न के साथ फ़ाइल होता है, माने गए विक्रय को रोक देता है। बाद में CCA का दावा उस साल के पहले दिन से इसे रद्द कर देता है (Folio S1-F3-C2, paragraphs 2.48 and 2.60.1)। CRA चार वर्ष का नियम आंशिक बदलावों पर भी लागू करती है: चुनाव लागू रहने के अधिकतम चार कर वर्षों तक किराये का हिस्सा मुख्य निवास के वर्षों में गिना जा सकता है, भले ही आप उसमें न रहते हों। यह आपके रहने वाले हिस्से को सीमित नहीं करता। आय फिर भी रिपोर्ट होनी चाहिए और CCA नहीं लेना चाहिए (Folio S1-F3-C2, paragraphs 2.50, 2.51 and 2.60.1)। चुनाव छूट गया? देखें घर किराये पर: चुनाव और बाद की बिक्री।

जो नवीनीकरण संपत्ति की उपयोगी आयु बढ़ाते हैं, वे आम तौर पर पूँजीगत होते हैं, चालू खर्च नहीं (CRA Guide T4036)। निर्माण के चालान मरम्मत से अलग रखें।

मैंने मुख्य मंज़िल किराये पर दी और नीचे चला गया, या साल के बीच में बदलाव किया: क्या बदलता है?

आपके खर्च बिक्री के सवाल से अलग हैं: पूरे घर के खर्च का किराये वाला हिस्सा, क्षेत्रफल या कमरों के हिसाब से, उस समय के लिए काटें जब वह किराये पर था या किराये के लिए उपलब्ध था। घर का ज़्यादातर हिस्सा किराये पर देना गौण उपयोग नहीं है। CRA “गौण” के लिए कोई प्रतिशत नहीं देती, पर जैसे-जैसे किराये का हिस्सा घर के ज़्यादातर भाग की ओर बढ़ता है, शर्त पूरी करना कठिन होता जाता है, और उपयोग में बड़ा बदलाव माने गए विक्रय का नियम ला सकता है, जब तक धारा 45(2) का चुनाव लागू न हो (धारा 45(1)(c); CRA: प्रमुख निवास)।

संपत्ति कर उस अवधि के लिए कटौती योग्य है जब जगह किराये के लिए उपलब्ध थी (CRA: rental expenses)। अगर साल के दौरान हिस्सा बदलता है, तो हर अवधि की गणना अलग करें और तारीखें रखें।

जो जगह फिर आपके अपने उपयोग में लौट जाती है, वह दूसरा उपयोग-बदलाव है और उस हिस्से का एक और माना गया विक्रय है (Folio S1-F3-C2, paragraph 2.57)। धारा 45(3) का चुनाव आय-उपयोग से वापस मुख्य निवास में बदलाव को टाल सकता है। आप इस पर हस्ताक्षर करके इसे असल बिक्री वाले साल के रिटर्न के साथ फ़ाइल करते हैं, या CRA की माँग के 90 दिन के भीतर, जो पहले हो, और यह लागू नहीं होता अगर बदलाव से पहले आपको या आपके जीवनसाथी या पार्टनर को संपत्ति पर CCA की अनुमति मिली थी (आयकर अधिनियम, धारा 45)। यह रहने के लिए खरीदे गए घर पर बैठता है या नहीं, यह CPA से पूछने का सवाल है।

अगर आप घर छोड़कर पूरा घर किराये पर देते हैं, तो देखें अपने घर को किराये की संपत्ति बनाना। अगर आपने केवल मंज़िल बदली है, तो तारीख, किराये का पुराना और नया हिस्सा लिख लें, और उस तारीख पर घर का मूल्य निकलवा लें, जैसे अप्रेज़ल या तुलनीय बिक्री।

क्या मैं सूट पर हानि का दावा कर सकता हूँ, और CRA क्या अपेक्षा रखती है?

किराये की हानि बाकी आय को तभी घटा सकती है जब खर्च किराया कमाने के लिए किए गए हों और आप मुनाफ़े की उचित उम्मीद रखते हों। CRA कहती है कि अगर मुनाफ़े की कोई उचित उम्मीद न हो, तो आप किराये पर दिए हिस्से के खर्च का दावा नहीं कर सकते (CRA Guide T4036)।

CRA की गाइड तीन सीमाएँ तय करती है। आपके बच्चे या आपके साथ रहने वाले किसी और की रखरखाव या किराने के लिए दी गई छोटी रकम खर्च का बँटवारा मानी जाती है, किराया नहीं। किसी परिचित को दूसरे किरायेदारों से कम पर किराये पर देने से हानि नहीं बन सकती। लगातार हानि का मतलब हो सकता है कि किराया आय का स्रोत नहीं है। CCA से हानि बन या बढ़ नहीं सकती (CRA Guide T4036)।

लीज़, मिले किराये का प्रमाण, किराया कैसे तय किया, और हर खर्च की रसीदें रखें। जो सूट साल-दर-साल घाटे में चलता है, उसके लिए देखें किराये की हानि और CRA समीक्षा।

क्या घर के रूप में किराये पर दिए सूट पर मैं GST/HST लगाता या चुकाता हूँ?

जो सूट एक बार में एक महीने या उससे ज़्यादा के लिए घर के रूप में रहने के लिए दिया जाता है, उसका किराया छूट प्राप्त आपूर्ति (exempt supply) है, इसलिए आप उस पर GST/HST नहीं लगाते (Excise Tax Act, Schedule V, Part I, section 6; CRA Memorandum 19.2.2)।

जो व्यक्ति केवल छूट प्राप्त आपूर्तियाँ करता है, वह आम तौर पर GST/HST के लिए पंजीकरण नहीं करा सकता और उन आपूर्तियों की लागत पर आम तौर पर इनपुट कर क्रेडिट (ITC) का दावा नहीं कर सकता (CRA: RC4022)। तब सूट के लिए सामग्री या ठेकेदारों पर चुकाया कर एक लागत बन जाता है। अगर काम से नई या काफ़ी हद तक नवीनीकृत यूनिट बनती है, तो बिल्डर की स्व-आपूर्ति का नियम पंजीकरण के बिना भी उसके उचित बाज़ार मूल्य पर GST/HST मान सकता है, जब तक घर का उपयोग मुख्यतः आप या कोई संबंधित व्यक्ति निवास के रूप में न करे और आपने कोई इनपुट कर क्रेडिट न लिया हो (Excise Tax Act, section 191)। CRA की किराया गाइड उन मकान मालिकों के लिए रिबेट बताती है जो लंबी अवधि के किराये के लिए आवास बनाते या काफ़ी हद तक नवीनीकृत करते हैं; देखें आवासीय संपत्ति पर GST/HST।

एक महीने से कम के ठहराव अलग हैं: पंजीकृत व्यक्ति के देने पर वे आम तौर पर कर योग्य हैं, जब तक किराया रोज़ $20 या उससे कम न हो। जब तक आपकी विश्वव्यापी कर योग्य बिक्री, आपके सहयोगियों की बिक्री के साथ मिलाकर, एक तिमाही में और पिछली चार तिमाहियों में $30,000 या उससे कम रहती है, तब तक पंजीकरण ज़रूरी नहीं है (CRA: RC4022)।

वैध सूट और शॉर्ट-टर्म किराये पर कौन-से स्थानीय नियम लागू होते हैं?

सूट वैध है या नहीं, और कौन-से परमिट, ज़ोनिंग, निर्माण व अग्नि-सुरक्षा के नियम और किरायेदारी का कानून लागू हैं, यह हर प्रांत और नगरपालिका तय करती है। यह पन्ना उन नियमों को कवर नहीं करता; किराये पर देने से पहले अपनी नगरपालिका से पूछ लें।

स्थानीय नियम छोटे ठहराव के लिए आपके कर रिटर्न तक पहुँचते हैं। जो आवासीय संपत्ति लगातार 90 दिन से कम के लिए किराये पर दी या दिखाई जाती है, वह शॉर्ट-टर्म रेंटल है। जहाँ उस जगह की अनुमति नहीं है, या ज़रूरी पंजीकरण, लाइसेंस या परमिट नहीं है, वहाँ नियम-विरुद्ध दिनों के लिए अन्यथा कटौती योग्य खर्च का हिस्सा नकार दिया जाता है: खर्च × नियम-विरुद्ध दिन ÷ शॉर्ट-टर्म रेंटल के दिन (आयकर अधिनियम, धारा 67.7; CRA कर सुझाव)। T776 इसे लाइन 9366 पर रिपोर्ट करता है। यह नियम घर के सभी या किसी भी हिस्से को कवर करता है। शॉर्ट-टर्म आय कब व्यावसायिक आय होती है, इसके लिए देखें शॉर्ट-टर्म रेंटल की आय।

उदाहरण

सभी रकमें कनाडाई डॉलर में हैं और समझाने के लिए हैं।

सूट को फ़र्श क्षेत्र के हिसाब से बाँटना

घर का फ़र्श क्षेत्र 180 m² है और बेसमेंट सूट 60 m², यानी एक तिहाई। घर के संपत्ति कर, बीमा, मॉर्गेज ब्याज और यूटिलिटी का कुल C$19,800 है, इसलिए किराये का हिस्सा C$6,600 है। सूट के अंदर की मरम्मत में C$1,400 लगे और वह पूरी तरह किराये की है। T776 पर कुल खर्च C$21,200 है, निजी हिस्सा C$13,200 है और कटौती योग्य खर्च C$8,000 है। C$24,000 के किराये के साथ, CCA से पहले शुद्ध किराये की आय C$16,000 है। स्वामी CCA नहीं लेता। बँटवारा वही रहता है, चाहे CRA की गौण-उपयोग प्रथा लागू हो या नहीं; वह एक अलग जाँच है।

छात्रों को किराये पर दिए दो बेडरूम

एक घर में आठ कमरे हैं और स्वामी यूटिलिटी सहित लीज़ पर दो बेडरूम किराये पर देता है। कमरों के हिसाब से किराये का हिस्सा एक चौथाई है। साझा खर्च C$24,000 हैं, यूटिलिटी सहित, इसलिए किराये का हिस्सा C$6,000 बैठता है। स्वामी ने कोई ढाँचागत बदलाव नहीं किया और CCA नहीं लेता, इसलिए अगर किराये का उपयोग वहाँ रहने के मुकाबले छोटा रहता है तो CRA की गौण-उपयोग की शर्तें पूरी हो सकती हैं, और ऐसे में CRA की प्रथा के अनुसार पूरे घर का दर्जा बना रहता है। एक चौथाई छोटा गिना जाएगा या नहीं, यह खुला सवाल है, क्योंकि CRA कोई प्रतिशत नहीं देती। किराया और C$6,000 फिर भी T776 पर जाते हैं।

बेसमेंट को आत्म-निर्भर सूट में बदला गया

C$600,000 में खरीदे घर की कीमत C$900,000 है, जब स्वामी 180 m² के एक तिहाई, यानी 60 m² के बेसमेंट को आत्म-निर्भर सूट में बदलने पर C$60,000 खर्च करता है और उसे किराये पर देना शुरू करता है। CRA के folio के अनुसार आत्म-निर्भर सूट उपयोग का बड़ा बदलाव है, इसलिए घर का एक तिहाई आम तौर पर C$300,000 में बिका और उतनी ही रकम में वापस खरीदा हुआ माना जाता है, जब तक उस साल के रिटर्न के साथ धारा 45(2) का चुनाव फ़ाइल न हो। केवल उस हिस्से की लागत से ऊपर का लाभ गिना जाता है, C$300,000 नहीं, और मुख्य निवास का पदनाम या चुनाव उसे बचा सकता है; चुनाव सूट को असीमित समय तक छूट प्राप्त नहीं बनाता। C$60,000 पूँजीगत लागत है, मरम्मत नहीं। बाद में CCA लेने से चुनाव उस साल के पहले दिन से रद्द हो जाएगा। इनमें से हर कदम तारीखों और मूल्यों पर निर्भर है।

आपके लिए अलग है?

• आपने सूट किराये के लिए बनाया या तैयार किया, मंज़िलें बदलीं, या जल्द बेचने की योजना है: खर्च का बँटवारा, CCA लेना है या नहीं, उपयोग-बदलाव कैसे रिपोर्ट होता है और बाद की बिक्री कैसे संभाली जाती है, सब तारीखों और मूल्यों पर निर्भर है। फ़्लोर प्लान, निर्माण के चालान, किराया शुरू होने पर घर का मूल्य और अपने खरीद के रिकॉर्ड जुटाएँ, और व्यक्तिगत कर सहायता लें।
• आपके पास सूट के किराये और खर्च का रिकॉर्ड नहीं है, या रिकॉर्ड में घर और सूट मिले हुए हैं: बँटवारे के लिए लीज़, मिला किराया और महीने-वार बिल चाहिए। रिकॉर्ड कैसे बनाएँ, इसके लिए देखें किराये के विवरण की खर्च लाइनें, और अगर पिछले वर्ष दोबारा बनाने हैं तो व्यक्तिगत कर सहायता लें।
• आपने पहले के वर्षों में किराये पर दिया और किराया रिपोर्ट नहीं किया: देखें अघोषित आय और स्वैच्छिक प्रकटीकरण और व्यक्तिगत कर सहायता लें।
• आप पूरा घर किराये पर देते हैं, या बाहर चले गए हैं: देखें अपने घर को किराये की संपत्ति बनाना।
• आप घर बेच रहे हैं: देखें मुख्य निवास की छूट।
• आप CCA पर विचार कर रहे हैं: देखें क्या किराये की संपत्ति पर CCA लेना चाहिए।
• आपका सूट घाटे में चलता है: देखें किराये की हानि और CRA समीक्षा।
• आप रात या हफ़्ते के हिसाब से किराये पर देते हैं: देखें शॉर्ट-टर्म रेंटल की आय।
• आप किराया जीवनसाथी या सह-स्वामी के साथ बाँटते हैं: देखें सह-स्वामित्व वाली किराये की संपत्ति की रिपोर्टिंग।
• सूट में माता-पिता, बच्चा या कोई रिश्तेदार रहता है: रखरखाव के लिए दी गई छोटी रकमें खर्च का बँटवारा हैं, किराया नहीं, और हानि का दावा नहीं हो सकता; देखें किराये की हानि और CRA समीक्षा और किराये की आय।
• आप क्यूबेक में रहते हैं: निवासियों को अलग प्रांतीय रिटर्न भरना पड़ सकता है, और यह पन्ना केवल संघीय नियमों को कवर करता है (CRA: क्यूबेक आयकर पैकेज)।