Suíte no porão alugada: despesas no T776 e residência principal

Como divido os custos da casa entre a minha parte e a suíte do porão ou o quarto alugado no T776?

Divida cada custo que cobre a casa inteira entre a sua parte e a parte alugada por metros quadrados ou pelo número de cômodos que você aluga, e depois deduza a parcela alugada. Uma despesa corrente que existe apenas por causa da suíte é deduzida por inteiro; custos de construção e de melhoria são de capital. A CRA cita os dois métodos; guarde as medidas por trás do que você usar (CRA Guide T4036).

Se você aluga um quarto a um inquilino que divide a casa com você (lodger), pode deduzir todas as despesas desse quarto. Para cômodos de uso conjunto, como cozinha ou sala, você pode deduzir uma parte, usando fatores como a disponibilidade de uso ou o número de pessoas que dividem o cômodo (CRA Guide T4036).

No T776, informe na Parte 4 o custo total de cada despesa e, na coluna da parte pessoal, a sua parcela pessoal.

Se a casa inteira mantém o status de residência principal é outro teste, com três condições; veja “Alugar uma suíte no porão ou um quarto me custará a isenção da residência principal?” abaixo.

O que torna um caso não simples:

• A suíte foi construída ou finalizada para alugar, o que é uma mudança estrutural, então essa parte pode ser tratada como vendida.
• Você deduz, ou planeja deduzir, a CCA (Capital Cost Allowance, depreciação fiscal canadense), o que pode desfazer o tratamento de isenção da parte alugada.
• A parte alugada é grande, ou você trocou de andar, e a mudança de uso pode se aplicar.
• Você espera vender nos próximos anos, quando a parte alugada pode precisar de um cálculo próprio.
• A suíte é alugada para estadias de menos de 90 dias.
• A suíte dá prejuízo, ou o aluguel de anos anteriores não foi declarado.

O que reunir: uma planta ou a contagem de cômodos; o contrato de aluguel e a data de início; o aluguel recebido; extratos de imposto predial, seguro, hipoteca e contas de consumo; faturas de reparos ou da construção; e quanto você pagou pela casa e quanto ela valia quando o aluguel começou.

Quais custos são totalmente do aluguel e quais são divididos?

Custos que existem só para a suíte são totalmente do aluguel, os custos da casa inteira são divididos e alguns custos nunca são dedutíveis. A CRA permite despesas razoáveis incorridas para obter aluguel (CRA: despesas de aluguel).

As linhas se baseiam no CRA Guide T4036. Para reparo ou capital, veja reparos em imóvel alugado: despesa corrente ou de capital; para juros de dinheiro refinanciado ou emprestado, dedutibilidade de juros em aluguéis; para uma escrituração que bata com as linhas do T776, linhas de despesas do demonstrativo de aluguel.

Se eu incluir as contas de consumo no aluguel, como as deduzo?

Você pode deduzir contas de consumo como gás, óleo, eletricidade, água e TV a cabo quando o seu arranjo de aluguel diz que você paga as contas do espaço alugado (CRA: despesas de aluguel). Quando o aluguel inclui as contas, declare o aluguel completo como renda e deduza como despesa a parcela da suíte nas contas.

Se o inquilino paga direto um medidor separado, você não tem custo desse medidor para deduzir. Se a casa tem um só medidor, divida a conta com a mesma parcela de área ou de cômodos que usa para os outros custos compartilhados. O contrato deve mostrar quais contas o aluguel cobre; a dedução segue esse arranjo.

Alugar uma suíte no porão ou um quarto me custará a isenção da residência principal?

Não necessariamente. Você declara o aluguel e pode deduzir as despesas de aluguel, exceto a CCA, enquanto o imóvel inteiro mantém o seu status. A CRA trata o imóvel inteiro como mantendo a natureza de residência principal quando as três condições são atendidas ao mesmo tempo (CRA: residência principal; Folio S1-F3-C2, parágrafo 2.59).

Se uma condição falha, a CRA em geral considera que o uso da parte alugada mudou. Essa parte é tratada como vendida pela sua parcela do valor justo de mercado (o preço pelo qual venderia) da casa e como recomprada pelo mesmo valor, mesmo que você não tenha vendido nada, a menos que você faça uma opção pela seção 45(2) do Income Tax Act (CRA: residência principal). A parte onde você mora ainda pode ser uma residência principal.

Se a parte alugada ficar fora da prática de uso acessório da CRA, uma venda futura pode exigir cálculos separados para a parte onde você morou e para a parte alugada, e uma opção pode afetá-los; veja a isenção da residência principal.

O que não está resolvido. Estas condições são prática da CRA, não texto da lei, que presume uma venda na mudança de uso (seção 45(1)). A CRA diz que o uso para aluguel deve ser pequeno, mas não dá uma porcentagem. A redação dela fala de mudanças que você faz, então uma suíte que já existia quando você comprou o imóvel não é tratada e depende dos fatos.

Por que deduzir a CCA importa para a isenção?

Deduzir a CCA (Capital Cost Allowance) sobre a parte alugada encerra o tratamento de uso acessório da CRA, e a venda presumida passa a valer desde o momento em que o uso para aluguel começou, e não só a partir do ano em que você deduziu (Folio S1-F3-C2, parágrafo 2.60). A CCA é a depreciação fiscal de um prédio alugado.

O guia de aluguel da CRA permite que o proprietário que aluga parte de uma casa deduza CCA sobre a área alugada apenas na medida em que isso não crie nem aumente um prejuízo de aluguel, e o exemplo dela observa que o prédio não é designado como residência principal (CRA Guide T4036). Uma dedução de CCA traz as consequências acima, então a escolha da CCA traz essas consequências desde a primeira dedução; veja vale a pena deduzir CCA em um imóvel alugado.

E se eu acrescentei ou finalizei a suíte?

Construir ou finalizar uma suíte independente é uma mudança estrutural, então a prática de uso acessório não cobre essa parte. O folio da CRA cita transformar parte de uma casa em uma unidade residencial independente como exemplo de mudança de uso substancial e mais permanente (Folio S1-F3-C2, parágrafos 2.57 e 2.58).

Sem uma opção, a parcela da suíte na casa, em geral medida por área, é tratada como vendida pela sua parcela do valor justo de mercado na data da mudança (CRA: residência principal).

Uma opção pela subseção 45(2), feita por uma carta que você assina e entrega com a declaração do ano da mudança, impede a venda presumida. Uma dedução posterior de CCA a cancela desde o primeiro dia desse ano (Folio S1-F3-C2, parágrafos 2.48 e 2.60.1). A CRA aplica a regra dos quatro anos também a mudanças parciais: por até quatro anos fiscais em que a opção estiver em vigor, a parte alugada pode contar como anos de residência principal, embora você não more nela. Isso não limita a parte onde você mora. A renda ainda deve ser declarada e a CCA não deve ser deduzida (Folio S1-F3-C2, parágrafos 2.50, 2.51 e 2.60.1). Perdeu o prazo da opção? Veja casa transformada em imóvel alugado: opção e venda posterior.

Reformas que prolongam a vida útil do imóvel em geral são de capital, não despesa corrente (CRA Guide T4036). Guarde as faturas da construção separadas das de reparos.

Aluguei o andar principal e me mudei para baixo, ou mudei no meio do ano: o que muda?

Suas despesas são separadas da questão da venda: deduza a parcela alugada dos custos da casa inteira, por área ou por cômodos, pelo tempo em que ela foi alugada ou esteve disponível para aluguel. Alugar a maior parte da casa não é uso acessório. A CRA não dá porcentagem para “acessório”, mas, à medida que a parcela alugada se aproxima da maior parte da casa, a condição fica mais difícil de cumprir, e uma mudança de uso substancial pode trazer a regra da venda presumida, a menos que uma opção da seção 45(2) se aplique (seção 45(1)(c); CRA: residência principal).

O imposto predial é dedutível pelo período em que o espaço esteve disponível para aluguel (CRA: despesas de aluguel). Se a parcela mudar durante o ano, calcule cada período separadamente e guarde as datas.

O espaço que volta ao seu uso próprio é uma segunda mudança de uso e uma nova venda presumida dessa parte (Folio S1-F3-C2, parágrafo 2.57). Uma opção pela seção 45(3) pode adiar uma mudança de uso para renda de volta a residência principal. Você a assina e a entrega com a declaração do ano da venda efetiva, ou em até 90 dias depois de uma exigência da CRA, se for antes, e ela não vale se a CCA foi permitida sobre o imóvel para você, seu cônjuge ou companheiro antes da mudança (Income Tax Act, seção 45). Se ela serve para uma casa comprada para morar é uma pergunta para um CPA (contador público habilitado).

Se você se mudou e aluga a casa inteira, veja como transformar sua casa em imóvel alugado. Se apenas trocou de andar, anote a data, a parcela alugada antiga e a nova, e obtenha um valor para a casa nessa data, como uma avaliação ou vendas comparáveis.

Posso deduzir um prejuízo de uma suíte, e o que a CRA espera?

Um prejuízo de aluguel só pode reduzir outras rendas quando as despesas são incorridas para obter aluguel e você espera razoavelmente ter lucro. A CRA diz que você não pode deduzir as despesas de uma parte alugada se não tem expectativa razoável de lucro (CRA Guide T4036).

O guia da CRA fixa três limites. Uma pequena contribuição do seu filho ou de qualquer pessoa que more com você para a manutenção ou para o supermercado é tratada como divisão de custos, não como aluguel. Alugar para alguém que você conhece por menos do que os outros inquilinos pagam não pode criar prejuízo. Prejuízos constantes podem indicar que o aluguel não é uma fonte de renda. A CCA não pode criar nem aumentar um prejuízo (CRA Guide T4036).

Guarde o contrato, a prova do aluguel recebido, como você definiu o valor do aluguel e os recibos de cada despesa. Para uma suíte que perde dinheiro ano após ano, veja prejuízo de aluguel e revisão da CRA.

Cobro ou pago GST/HST numa suíte alugada como moradia?

O aluguel de uma suíte ocupada como moradia por um mês ou mais de cada vez é um fornecimento isento (exempt supply), então você não cobra GST/HST (imposto federal sobre bens e serviços do Canadá) sobre ele (Excise Tax Act, Schedule V, Part I, seção 6; CRA Memorandum 19.2.2).

Quem faz apenas fornecimentos isentos em geral não pode se registrar no GST/HST e em geral não pode pedir créditos de imposto sobre insumos (ITC) sobre os custos desses fornecimentos (CRA: RC4022). O imposto que você paga sobre materiais ou empreiteiros da suíte passa a ser um custo. Se a obra cria uma unidade nova ou substancialmente reformada, uma regra de autofornecimento de construtor também pode presumir GST/HST sobre o valor justo de mercado mesmo sem registro, a menos que a casa seja usada principalmente como residência por você ou por uma pessoa física relacionada e você não tenha pedido créditos de imposto sobre insumos (ITC) (Excise Tax Act, seção 191). O guia de aluguel da CRA descreve um reembolso para proprietários que constroem ou reformam substancialmente moradias para aluguel de longo prazo; veja GST/HST em imóveis residenciais.

Estadias de menos de um mês são diferentes: em geral são tributáveis quando fornecidas por um registrado, a menos que o aluguel seja de $20 ou menos por dia. O registro não é obrigatório enquanto as suas vendas tributáveis no mundo todo, somadas às de pessoas associadas, ficarem em $30.000 ou menos em um único trimestre e nos últimos quatro trimestres (CRA: RC4022).

Que regras locais valem para suítes legais e aluguel de curta temporada?

Se uma suíte é legal, e quais licenças, regras de zoneamento, de construção e de incêndio e leis de locação se aplicam, é definido por cada província e município. Esta página não aborda essas regras; consulte o seu município antes de alugar.

As regras locais chegam à sua declaração nas estadias curtas. Um imóvel residencial alugado ou oferecido por menos de 90 dias consecutivos é um aluguel de curta temporada. Onde o local não o permite, ou falta um registro, uma licença ou uma autorização exigidos, a parcela das despesas que seriam dedutíveis pelos dias não conformes é negada: despesas × dias não conformes ÷ dias de aluguel de curta temporada (Income Tax Act, seção 67.7; dica fiscal da CRA). O T776 informa isso na linha 9366. A regra cobre toda ou qualquer parte de uma casa. Para saber quando a renda de curta temporada é renda de negócio, veja renda de aluguel de curta temporada.

Exemplo

Todos os valores estão em dólares canadenses e são ilustrativos.

Dividindo uma suíte pela área

Uma casa tem 180 m² de área e a suíte do porão tem 60 m², um terço. Imposto predial, seguro, juros da hipoteca e contas de consumo da casa somam C$19.800, então a parcela do aluguel é de C$6.600. Os reparos dentro da suíte custam C$1.400 e são totalmente do aluguel. No T776, as despesas totais são C$21.200, a parte pessoal é C$13.200 e as despesas dedutíveis são C$8.000. Com C$24.000 de aluguel, a renda líquida de aluguel antes da CCA é de C$16.000. O proprietário não deduz CCA. A divisão é a mesma, valha ou não a prática de uso acessório da CRA; esse é um teste separado.

Dois quartos alugados a estudantes

Uma casa tem oito cômodos e o proprietário aluga dois quartos com contrato que inclui as contas de consumo. A parcela alugada por cômodos é a quarta parte. Os custos compartilhados de C$24.000, contas de consumo incluídas, dão uma parcela do aluguel de C$6.000. O proprietário não fez nenhuma mudança estrutural e não deduz CCA, então as condições de uso acessório da CRA podem ser atendidas se o uso para aluguel continuar pequeno perto do uso como moradia; nesse caso, a casa inteira mantém o seu status pela prática da CRA. Se a quarta parte conta como pequena é o ponto em aberto, porque a CRA não dá porcentagem. O aluguel e os C$6.000 continuam indo no T776.

Porão finalizado como suíte independente

Uma casa comprada por C$600.000 vale C$900.000 quando o proprietário gasta C$60.000 para finalizar um porão de 60 m², um terço de 180 m², como suíte independente e começa a alugá-lo. Pelo folio da CRA, uma suíte independente é uma mudança de uso substancial, então um terço da casa em geral é tratado como vendido por C$300.000 e recomprado pelo mesmo valor, a menos que uma opção da seção 45(2) seja entregue com a declaração desse ano. Conta-se apenas o ganho acima do custo dessa parte, não os C$300.000, e uma designação ou a opção pode protegê-lo; a opção não torna a suíte isenta por tempo ilimitado. Os C$60.000 são um custo de capital, não um reparo. Deduzir CCA depois cancelaria a opção desde o primeiro dia desse ano. Cada uma dessas etapas depende de datas e valores.

E no seu caso?

• Você construiu ou finalizou a suíte para alugar, trocou de andar ou pretende vender em breve: a divisão das despesas, se vale deduzir CCA, como a mudança de uso é declarada e como uma venda futura é tratada dependem de datas e valores. Reúna a planta, as faturas da obra, o valor da casa quando o aluguel começou e os registros da compra, e procure ajuda com imposto de renda de pessoa física.
• Você não tem registro do aluguel e dos custos da suíte, ou os registros misturam casa e suíte: a divisão exige o contrato, o aluguel recebido e as contas mês a mês. Veja linhas de despesas do demonstrativo de aluguel para saber como organizar os registros, e procure ajuda com imposto de renda de pessoa física se anos anteriores precisarem ser reconstruídos.
• Você alugou em anos anteriores e não declarou o aluguel: veja rendimentos não declarados e divulgação voluntária e procure ajuda com imposto de renda de pessoa física.
• Você aluga a casa inteira, ou se mudou: veja como transformar sua casa em imóvel alugado.
• Você vai vender a casa: veja a isenção da residência principal.
• Você está avaliando a CCA: veja vale a pena deduzir CCA em um imóvel alugado.
• Sua suíte perde dinheiro: veja prejuízo de aluguel e revisão da CRA.
• Você aluga por diária ou semana: veja renda de aluguel de curta temporada.
• Você divide o aluguel com o cônjuge ou um coproprietário: veja como declarar um imóvel alugado em copropriedade.
• Um pai, filho ou parente mora na suíte: pequenos pagamentos para a manutenção são divisão de custos, não aluguel, e não se pode deduzir prejuízo; veja prejuízo de aluguel e revisão da CRA e rendimentos de aluguel.
• Você mora em Quebec: residentes podem ter de entregar uma declaração provincial separada, e esta página cobre apenas as regras federais (CRA: pacote de imposto de renda de Quebec).