Alquilar un suite en el sótano: gastos en el T776 en Canadá

¿Cómo divido en el T776 los costos de la casa entre mi parte y un suite en el sótano o una habitación alquilada?

Divida cada costo que cubre toda la casa entre su parte y la parte alquilada, por metros cuadrados o por el número de habitaciones que alquila, y luego deduzca la parte alquilada. Un gasto corriente que existe solo por el suite se deduce por completo; los costos de construcción y mejoras son de capital. La CRA nombra ambos métodos; conserve las medidas que respaldan el que use (Guía T4036 de la CRA).

Si alquila una habitación a un huésped, puede reclamar todos los gastos de esa habitación. En las habitaciones que se usan en conjunto, como una cocina o una sala, puede reclamar una parte, según factores como la disponibilidad de uso o cuántas personas comparten la habitación (Guía T4036 de la CRA).

En el T776, anote el costo total de cada gasto en la Parte 4 y su parte personal en la columna de la porción personal.

Si toda la vivienda conserva su condición de residencia principal es otra prueba, con tres condiciones; vea «¿Alquilar un suite en el sótano o una habitación me costará la exención de residencia principal?» más abajo.

Qué hace que un caso no sea sencillo:

• El suite se construyó o se terminó para alquilarlo, lo que es un cambio estructural, así que esa parte puede tratarse como vendida.
• Usted reclama, o piensa reclamar, la deducción por costo de capital (CCA), que puede anular el tratamiento de exención para la parte alquilada.
• La parte alquilada es grande, o usted se mudó de piso, así que puede aplicar el cambio de uso.
• Espera vender en los próximos años, cuando la parte alquilada puede necesitar su propio cálculo.
• El suite se alquila por estadías de menos de 90 días.
• El suite pierde dinero, o no se declaró el alquiler de años anteriores.

Qué reunir: un plano o el conteo de habitaciones; el contrato de arrendamiento y la fecha de inicio; el alquiler recibido; los estados de impuesto de la propiedad, seguro, hipoteca y servicios; las facturas de reparaciones o de la obra; y lo que pagó por la vivienda y cuánto valía cuando empezó a alquilar.

¿Qué costos son totalmente de alquiler y cuáles se dividen?

Los costos que existen solo por el suite son totalmente de alquiler, los costos de toda la casa se dividen y algunos costos nunca son deducibles. La CRA permite los gastos razonables incurridos para generar alquiler (CRA: gastos de alquiler).

Las filas se basan en la Guía T4036 de la CRA. Para distinguir reparación y gasto de capital, vea reparaciones de alquiler: corrientes o de capital; para los intereses de dinero refinanciado o prestado, deducibilidad de intereses en alquileres; para una contabilidad que coincida con las líneas del T776, líneas de gastos del estado de alquileres.

Si incluyo los servicios en el alquiler, ¿cómo los deduzco?

Puede deducir servicios como gas, petróleo, electricidad, agua y cable cuando su acuerdo de alquiler dice que usted paga los servicios del espacio alquilado (CRA: gastos de alquiler). Cuando el alquiler incluye los servicios, declare el alquiler completo como ingreso y deduzca como gasto la parte del suite en las facturas.

Si el inquilino paga directamente un medidor aparte, usted no tiene un costo de servicio de ese medidor que deducir. Si la casa tiene un solo medidor, divida la factura con la misma proporción de área o de habitaciones que usa para otros costos compartidos. El contrato debe indicar qué servicios cubre el alquiler; la deducción sigue ese acuerdo.

¿Alquilar un suite en el sótano o una habitación me costará la exención de residencia principal?

No necesariamente. Usted declara el alquiler y puede reclamar los gastos de alquiler, salvo la CCA, mientras toda la propiedad conserva su condición. La CRA trata toda la propiedad como si conservara su naturaleza de residencia principal cuando se cumplen las tres condiciones (CRA: residencia principal; Folio S1-F3-C2, párrafo 2.59).

Si falla una condición, la CRA por lo general considera que cambió el uso de la parte alquilada. Esa parte se trata como vendida por su proporción del valor justo de mercado de la vivienda (lo que se obtendría al venderla) y recomprada por el mismo monto, aunque usted no haya vendido nada, a menos que haga una elección conforme a la sección 45(2) de la Income Tax Act (CRA: residencia principal). La parte donde usted vive puede seguir siendo residencia principal.

Si la parte alquilada queda fuera de la práctica de uso accesorio de la CRA, una venta posterior puede requerir cálculos separados para la parte donde usted vivió y la parte alquilada, y una elección puede afectarlos; vea la exención de residencia principal.

Lo que no está resuelto. Estas condiciones son práctica de la CRA, no texto de la ley, que presume una venta cuando cambia el uso (sección 45(1)). La CRA dice que el uso de alquiler debe ser pequeño, pero no da un porcentaje. Su redacción habla de cambios que usted hace, así que un suite que ya existía cuando compró no está contemplado y depende de los hechos.

¿Por qué importa reclamar la CCA para la exención?

Reclamar la deducción por costo de capital sobre la parte alquilada pone fin al tratamiento de uso accesorio de la CRA, y la venta presunta se aplica entonces desde el momento en que empezó el uso de alquiler, no solo desde el año en que reclamó (Folio S1-F3-C2, párrafo 2.60). La CCA es la depreciación fiscal de un edificio de alquiler.

La guía de alquileres de la CRA permite a un arrendador que alquila parte de su vivienda reclamar la CCA sobre el área alquilada solo en la medida en que no cree ni aumente una pérdida por alquiler, y su ejemplo señala que el edificio no se designa como residencia principal (Guía T4036 de la CRA). Un reclamo de CCA trae las consecuencias anteriores, así que la decisión sobre la CCA trae esas consecuencias desde el primer reclamo; vea si conviene reclamar la CCA en un alquiler.

¿Qué pasa si agregué o terminé el suite?

Construir o terminar un suite independiente es un cambio estructural, así que la práctica de uso accesorio no cubre esa parte. El folio de la CRA menciona como ejemplo de un cambio de uso sustancial y más permanente convertir parte de una casa en una vivienda independiente (Folio S1-F3-C2, párrafos 2.57 y 2.58).

Sin una elección, la parte de la vivienda que corresponde al suite, que por lo general se mide por área, se trata como vendida por su proporción del valor justo de mercado en la fecha del cambio (CRA: residencia principal).

Una elección conforme a la subsección 45(2), hecha mediante una carta que usted firma y presenta con la declaración del año del cambio, detiene la venta presunta. Un reclamo posterior de CCA la anula desde el primer día de ese año (Folio S1-F3-C2, párrafos 2.48 y 2.60.1). La CRA aplica su regla de cuatro años también a los cambios parciales: durante hasta cuatro años fiscales en que la elección esté vigente, la parte alquilada puede contar como años de residencia principal aunque usted no viva en ella. Esto no limita la parte donde usted vive. El ingreso igualmente debe declararse y no debe reclamarse la CCA (Folio S1-F3-C2, párrafos 2.50, 2.51 y 2.60.1). ¿Se le pasó la elección? Vea vivienda convertida en alquiler: la elección y la venta posterior.

Las renovaciones que prolongan la vida útil de la propiedad por lo general son de capital, no un gasto corriente (Guía T4036 de la CRA). Guarde las facturas de la obra por separado de las de reparaciones.

Alquilé el piso principal y me mudé abajo, o cambié a mitad de año: ¿qué cambia?

Sus gastos son aparte de la cuestión de la venta: deduzca la parte alquilada de los costos de toda la casa, por área o por habitaciones, por el tiempo en que estuvo alquilada o disponible para alquilar. Alquilar la mayor parte de la vivienda no es uso accesorio. La CRA no da un porcentaje para «accesorio», pero a medida que la parte alquilada se acerca a la mayor parte de la vivienda, la condición es más difícil de cumplir, y un cambio de uso sustancial puede activar la regla de venta presunta, a menos que se aplique una elección de la sección 45(2) (sección 45(1)(c); CRA: residencia principal).

El impuesto de la propiedad es deducible por el período en que el espacio estuvo disponible para alquilar (CRA: gastos de alquiler). Si la proporción cambia durante el año, calcule cada período por separado y guarde las fechas.

El espacio que vuelve a su uso personal es un segundo cambio de uso y otra venta presunta de esa parte (Folio S1-F3-C2, párrafo 2.57). Una elección de la sección 45(3) puede diferir un cambio de uso para generar ingresos de vuelta a residencia principal. Usted la firma y la presenta con la declaración del año de la venta real, o dentro de los 90 días siguientes a un requerimiento de la CRA si es antes, y no se aplica si a usted o a su cónyuge o pareja se les permitió la CCA sobre la propiedad antes del cambio (Income Tax Act, sección 45). Si encaja en una vivienda comprada para vivir en ella es una pregunta para un CPA.

Si se mudó y alquila toda la vivienda, vea convertir su vivienda en alquiler. Si solo cambió de piso, anote la fecha, la proporción alquilada anterior y la nueva, y obtenga un valor de la vivienda en esa fecha, como una tasación o ventas comparables.

¿Puedo reclamar una pérdida por un suite y qué espera la CRA?

Una pérdida por alquiler puede reducir otros ingresos solo cuando los gastos se incurren para generar alquiler y usted espera razonablemente obtener ganancia. La CRA dice que no puede reclamar los gastos de una parte alquilada si no tiene una expectativa razonable de ganancia (Guía T4036 de la CRA).

La guía de la CRA fija tres límites. Una contribución pequeña de su hijo o de cualquier otra persona que viva con usted para el mantenimiento o los víveres se trata como reparto de costos, no como alquiler. Alquilar a una persona que usted conoce por menos de lo que pagan otros inquilinos no puede crear una pérdida. Las pérdidas constantes pueden indicar que el alquiler no es una fuente de ingresos. La CCA no puede crear ni aumentar una pérdida (Guía T4036 de la CRA).

Conserve el contrato, la prueba del alquiler recibido, cómo fijó el alquiler y los recibos de cada gasto. Si un suite pierde dinero año tras año, vea pérdidas por alquiler y revisión de la CRA.

¿Cobro o pago GST/HST por un suite alquilado como vivienda?

El alquiler de un suite ocupado como vivienda durante un mes o más seguidos es un suministro exento, así que usted no cobra GST/HST por él (Excise Tax Act, Schedule V, Parte I, sección 6; CRA Memorandum 19.2.2).

Una persona que hace solo suministros exentos por lo general no puede inscribirse en el GST/HST y por lo general no puede reclamar créditos fiscales por insumos sobre los costos de esos suministros (CRA: RC4022). El impuesto que paga por materiales o contratistas del suite pasa a ser un costo. Si la obra crea una unidad nueva o renovada de forma sustancial, una regla de autosuministro del constructor también puede presumir GST/HST sobre su valor justo de mercado aun sin inscripción, a menos que la vivienda se use principalmente como residencia por usted o por una persona física relacionada y usted no haya reclamado créditos fiscales por insumos (Excise Tax Act, sección 191). La guía de alquileres de la CRA describe un reembolso para arrendadores que construyen o renuevan de forma sustancial viviendas para alquiler de largo plazo; vea GST/HST en bienes inmuebles residenciales.

Las estadías de menos de un mes son distintas: por lo general están gravadas cuando las suministra un inscrito, a menos que el alquiler sea de $20 o menos por día. No se requiere inscripción mientras sus ventas gravables en todo el mundo, sumadas a las de sus asociados, se mantengan en $30,000 o menos en un solo trimestre y en los últimos cuatro trimestres (CRA: RC4022).

¿Qué reglas locales aplican a los suites legales y a los alquileres de corto plazo?

Si un suite es legal, y qué permisos, zonificación, reglas de construcción y contra incendios y leyes de arrendamiento se aplican, lo fija cada provincia y municipio. Esta página no cubre esas reglas; consulte con su municipio antes de alquilar.

Las reglas locales llegan a su declaración en el caso de estadías cortas. Una propiedad residencial alquilada u ofrecida en alquiler por menos de 90 días consecutivos es un alquiler de corto plazo. Cuando la ubicación no lo permite, o falta una inscripción, licencia o permiso requerido, se deniega la parte de los gastos que de otro modo serían deducibles correspondiente a los días en que no cumplía las reglas: gastos × días sin cumplimiento ÷ días de alquiler de corto plazo (Income Tax Act, sección 67.7; consejo tributario de la CRA). El T776 lo informa en la línea 9366. La regla abarca toda la casa o cualquier parte de ella. Para saber cuándo el ingreso de corto plazo es ingreso de negocio, vea ingresos por alquiler de corto plazo.

Ejemplo

Todos los montos están en dólares canadienses y son ilustrativos.

Dividir un suite por superficie

Una casa tiene 180 m² de superficie y el suite del sótano mide 60 m², un tercio. El impuesto de la propiedad, el seguro, los intereses de la hipoteca y los servicios de la casa suman C$19,800, así que la parte de alquiler es C$6,600. Las reparaciones dentro del suite cuestan C$1,400 y son totalmente de alquiler. En el T776, los gastos totales son C$21,200, la porción personal es C$13,200 y los gastos deducibles son C$8,000. Con C$24,000 de alquiler, el ingreso neto por alquiler antes de la CCA es C$16,000. El propietario no reclama CCA. La división es la misma se aplique o no la práctica de uso accesorio de la CRA; esa es otra prueba.

Dos dormitorios alquilados a estudiantes

Una casa tiene ocho habitaciones y el propietario alquila dos dormitorios con un contrato que incluye los servicios. La parte alquilada por habitaciones es un cuarto. Los costos compartidos de C$24,000, servicios incluidos, dan una parte de alquiler de C$6,000. El propietario no hizo cambios estructurales y no reclama CCA, así que las condiciones de uso accesorio de la CRA pueden cumplirse si el uso de alquiler sigue siendo pequeño frente a vivir allí, y en ese caso toda la vivienda conserva su condición según la práctica de la CRA. Si un cuarto cuenta como pequeño es el punto abierto, porque la CRA no da un porcentaje. El alquiler y los C$6,000 igualmente van en el T776.

Sótano terminado como suite independiente

Una vivienda comprada por C$600,000 vale C$900,000 cuando el propietario gasta C$60,000 en terminar un sótano de 60 m², un tercio de 180 m², como suite independiente y empieza a alquilarlo. Según el folio de la CRA, un suite independiente es un cambio de uso sustancial, así que por lo general un tercio de la vivienda se trata como vendido por C$300,000 y recomprado por el mismo monto, a menos que se presente una elección de la sección 45(2) con la declaración de ese año. Solo se cuenta la ganancia sobre el costo de esa parte, no los C$300,000, y una designación o la elección puede protegerla; la elección no hace que el suite quede exento por tiempo ilimitado. Los C$60,000 son un costo de capital, no una reparación. Reclamar CCA más adelante anularía la elección desde el primer día de ese año. Cada uno de estos pasos depende de fechas y valores.

¿Su caso es distinto?

• Construyó o terminó el suite para alquilarlo, se mudó de piso o planea vender pronto: la división de gastos, si conviene reclamar la CCA, cómo se declara el cambio de uso y cómo se trata una venta posterior dependen de fechas y valores. Reúna el plano, las facturas de la obra, el valor de la vivienda cuando empezó a alquilar y sus registros de compra, y obtenga ayuda con impuestos individuales.
• No tiene registros del alquiler ni de los costos del suite, o los registros mezclan la casa y el suite: la división necesita el contrato, el alquiler recibido y las facturas por mes. Vea líneas de gastos del estado de alquileres para saber cómo organizar los registros, y obtenga ayuda con impuestos individuales si hay que reconstruir años anteriores.
• Alquiló en años anteriores y no declaró el alquiler: vea ingresos no declarados y divulgación voluntaria y obtenga ayuda con impuestos individuales.
• Alquila toda la vivienda, o se mudó: vea convertir su vivienda en alquiler.
• Va a vender la vivienda: vea la exención de residencia principal.
• Está evaluando reclamar la CCA: vea si conviene reclamar la CCA en un alquiler.
• Su suite pierde dinero: vea pérdidas por alquiler y revisión de la CRA.
• Alquila por noche o por semana: vea ingresos por alquiler de corto plazo.
• Comparte el alquiler con su cónyuge o un copropietario: vea cómo declarar una propiedad de alquiler en copropiedad.
• Un padre, hijo o familiar vive en el suite: los pagos pequeños para el mantenimiento son reparto de costos, no alquiler, y no se puede reclamar una pérdida; vea pérdidas por alquiler y revisión de la CRA e ingresos de alquiler.
• Vive en Quebec: los residentes pueden tener que presentar una declaración provincial aparte, y esta página cubre solo las reglas federales (CRA: paquete de impuestos sobre la renta de Quebec).