Logement au sous-sol : dépenses du T776 et résidence principale

Comment répartir les coûts de la maison entre ma part et un logement au sous-sol ou une chambre louée au T776?

Divisez chaque coût qui vise toute la maison entre votre part et la partie louée selon les mètres carrés ou le nombre de pièces louées, puis déduisez la part locative. Une dépense courante qui n'existe qu'à cause du logement se déduit en entier; les coûts de construction et d'amélioration sont des coûts en capital. L'ARC nomme les deux méthodes; conservez les mesures qui appuient celle que vous utilisez (guide T4036 de l'ARC).

Si vous louez une chambre à un chambreur, vous pouvez déduire toutes les dépenses de cette chambre. Pour les pièces que vous utilisez en commun, comme une cuisine ou un salon, vous pouvez déduire une partie, selon des facteurs comme la disponibilité d'utilisation ou le nombre de personnes qui partagent la pièce (guide T4036 de l'ARC).

Au T776, inscrivez le coût total de chaque dépense à la partie 4 et votre part personnelle dans la colonne de la part personnelle.

Savoir si toute la maison garde son statut de résidence principale est un critère distinct, qui comporte trois conditions; voir « Louer un logement au sous-sol ou une chambre me fera-t-il perdre mon exemption pour résidence principale? » plus bas.

Ce qui rend un dossier moins simple :

• Le logement a été construit ou aménagé pour être loué, ce qui est un changement structurel; cette partie peut donc être traitée comme vendue.
• Vous demandez, ou prévoyez demander, la déduction pour amortissement (DPA), ce qui peut annuler le traitement d'exemption pour la partie louée.
• La partie louée est importante, ou vous avez changé d'étage; le changement d'usage peut donc s'appliquer.
• Vous prévoyez vendre dans les prochaines années, et la partie louée peut alors exiger son propre calcul.
• Le logement est loué pour des séjours de moins de 90 jours.
• Le logement perd de l'argent, ou le loyer des années antérieures n'a pas été déclaré.

À rassembler : un plan d'étage ou le nombre de pièces; le bail et sa date de début; le loyer reçu; les relevés d'impôt foncier, d'assurance, d'hypothèque et de services publics; les factures de réparations ou de construction; et le prix payé pour la maison ainsi que sa valeur au début de la location.

Quels coûts sont entièrement locatifs et lesquels sont répartis?

Les coûts qui n'existent que pour le logement sont entièrement locatifs, les coûts de toute la maison sont répartis, et certains coûts ne sont jamais déductibles. L'ARC permet les dépenses raisonnables engagées pour gagner un loyer (ARC : dépenses de location).

Les lignes s'appuient sur le guide T4036 de l'ARC. Pour la réparation par rapport à la dépense en capital, voir réparations d'un bien locatif : courantes ou en capital; pour les intérêts sur de l'argent refinancé ou emprunté, la déductibilité des intérêts pour les biens locatifs; pour des livres conformes aux lignes du T776, les lignes de dépenses de l'état de location.

Si j'inclus les services publics dans le loyer, comment les déduire?

Vous pouvez déduire les services publics comme le gaz, le mazout, l'électricité, l'eau et le câble lorsque votre entente de location prévoit que vous payez les services publics de l'espace loué (ARC : dépenses de location). Lorsque le loyer comprend les services publics, déclarez le loyer complet comme revenu et déduisez comme dépense la part des factures qui revient au logement.

Si le locataire paie directement un compteur distinct, vous n'avez aucun coût de services publics à déduire pour ce compteur. Si la maison n'a qu'un compteur, répartissez la facture selon la même part de superficie ou de pièces que pour les autres coûts partagés. Le bail doit indiquer quels services publics le loyer couvre; la déduction suit cette entente.

Louer un logement au sous-sol ou une chambre me fera-t-il perdre mon exemption pour résidence principale?

Pas nécessairement. Vous déclarez le loyer et pouvez demander les dépenses de location, sauf la DPA, pendant que l'ensemble du bien garde son statut. L'ARC considère que l'ensemble du bien conserve sa nature de résidence principale lorsque trois conditions sont toutes remplies (ARC : résidence principale; Folio S1-F3-C2, paragraphe 2.59).

Si une condition n'est pas remplie, l'ARC considère généralement que l'usage de la partie louée a changé. Cette partie est traitée comme vendue à sa part de la juste valeur marchande de la maison (le prix qu'on en obtiendrait) et rachetée au même montant, même si vous n'avez rien vendu, à moins que vous ne fassiez le choix prévu au paragraphe 45(2) de la Loi de l'impôt sur le revenu (ARC : résidence principale). La partie où vous habitez peut rester une résidence principale.

Si la partie louée sort de la pratique de l'ARC sur l'usage accessoire, une vente ultérieure peut exiger des calculs distincts pour la partie où vous habitiez et la partie louée, et un choix peut les influencer; voir l'exemption pour résidence principale.

Ce qui reste incertain. Ces conditions relèvent de la pratique de l'ARC, et non du texte de la Loi, qui prévoit une disposition réputée lors d'un changement d'usage (paragraphe 45(1)). L'ARC dit que l'usage locatif doit être petit, mais ne donne aucun pourcentage. Son texte parle de changements que vous apportez : un logement déjà aménagé à l'achat n'est donc pas traité et dépend des faits.

Pourquoi la demande de DPA compte-t-elle pour l'exemption?

Demander la déduction pour amortissement sur la partie louée met fin au traitement d'usage accessoire de l'ARC, et la disposition réputée s'applique alors dès le moment où l'usage locatif a commencé, et non seulement à partir de l'année de la demande (Folio S1-F3-C2, paragraphe 2.60). La DPA est l'amortissement fiscal d'un immeuble locatif.

Le guide de l'ARC sur la location permet à un propriétaire qui loue une partie de sa maison de demander la DPA sur la superficie louée seulement dans la mesure où elle ne crée ni n'augmente une perte locative, et son exemple note que l'immeuble n'est pas désigné comme résidence principale (guide T4036 de l'ARC). Une demande de DPA entraîne les conséquences ci-dessus, et le choix de la DPA les entraîne donc dès la première demande; voir faut-il demander la DPA sur un bien locatif.

Et si j'ai ajouté ou aménagé le logement?

Construire ou aménager un logement autonome est un changement structurel; la pratique d'usage accessoire ne couvre donc pas cette partie. Le folio de l'ARC nomme la transformation d'une partie d'une maison en établissement domestique autonome comme exemple de changement d'usage substantiel et plus permanent (Folio S1-F3-C2, paragraphes 2.57 et 2.58).

Sans choix, la part du logement dans la maison, habituellement mesurée selon la superficie, est traitée comme vendue à sa part de la juste valeur marchande à la date du changement (ARC : résidence principale).

Le choix prévu au paragraphe 45(2), fait au moyen d'une lettre que vous signez et joignez à la déclaration de l'année du changement, arrête la disposition réputée. Une demande de DPA ultérieure l'annule dès le premier jour de cette année (Folio S1-F3-C2, paragraphes 2.48 et 2.60.1). L'ARC applique aussi sa règle des quatre ans aux changements partiels : pendant au plus quatre années d'imposition où le choix est en vigueur, la partie louée peut compter comme années de résidence principale même si vous n'y habitez pas. Cela ne limite pas la partie où vous habitez. Le revenu doit tout de même être déclaré et la DPA ne doit pas être demandée (Folio S1-F3-C2, paragraphes 2.50, 2.51 et 2.60.1). Vous avez omis le choix? Voir la résidence transformée en bien locatif : choix et vente ultérieure.

Les rénovations qui prolongent la durée de vie utile du bien sont habituellement des dépenses en capital, et non des dépenses courantes (guide T4036 de l'ARC). Gardez les factures de construction séparées de celles des réparations.

J'ai loué le rez-de-chaussée et déménagé au sous-sol, ou j'ai changé en cours d'année : qu'est-ce qui change?

Vos dépenses sont distinctes de la question de la vente : déduisez la part locative des coûts de toute la maison, selon la superficie ou les pièces, pour la période où le bien a été loué ou offert en location. Louer la plus grande partie de la maison n'est pas un usage accessoire. L'ARC ne donne aucun pourcentage pour « accessoire », mais à mesure que la part louée approche la plus grande partie de la maison, la condition devient plus difficile à remplir, et un changement d'usage substantiel peut entraîner la règle de la disposition réputée, sauf si le choix prévu au paragraphe 45(2) s'applique (alinéa 45(1)c); ARC : résidence principale).

L'impôt foncier est déductible pour la période où l'espace était disponible pour la location (ARC : dépenses de location). Si la part change durant l'année, calculez chaque période séparément et conservez les dates.

Un espace qui redevient à votre usage personnel est un deuxième changement d'usage et une nouvelle disposition réputée de cette partie (Folio S1-F3-C2, paragraphe 2.57). Le choix prévu au paragraphe 45(3) peut reporter le passage d'un usage locatif à une résidence principale. Vous le signez et le joignez à la déclaration de l'année de la vente réelle, ou dans les 90 jours suivant une demande de l'ARC si cette date est antérieure, et il ne s'applique pas si la DPA a été accordée sur le bien à vous, à votre conjoint ou à votre partenaire avant le changement (Loi de l'impôt sur le revenu, article 45). Savoir s'il convient à une maison achetée pour y habiter est une question pour un CPA.

Si vous avez déménagé et louez toute la maison, voir transformer votre résidence en bien locatif. Si vous avez seulement changé d'étage, notez la date, la part louée avant et après, et faites établir la valeur de la maison à cette date, par exemple au moyen d'une évaluation ou de ventes comparables.

Puis-je demander une perte sur un logement, et qu'attend l'ARC?

Une perte locative ne peut réduire d'autres revenus que si les dépenses sont engagées pour gagner un loyer et que vous vous attendez raisonnablement à un profit. L'ARC dit que vous ne pouvez pas demander les dépenses d'une partie louée si vous n'avez aucune attente raisonnable de profit (guide T4036 de l'ARC).

Le guide de l'ARC pose trois limites. Un petit montant versé par votre enfant ou une autre personne qui vit avec vous pour l'entretien ou l'épicerie est traité comme un partage des frais, et non comme un loyer. Louer à une personne que vous connaissez pour moins que ce que paient les autres locataires ne peut pas créer de perte. Des pertes constantes peuvent signifier que la location n'est pas une source de revenu. La DPA ne peut ni créer ni augmenter une perte (guide T4036 de l'ARC).

Conservez le bail, la preuve du loyer reçu, la façon dont vous avez fixé le loyer et les reçus de chaque dépense. Pour un logement qui perd de l'argent année après année, voir les pertes locatives et l'examen de l'ARC.

Dois-je facturer ou payer la TPS/TVH sur un logement loué comme habitation?

Le loyer d'un logement occupé comme habitation pendant un mois ou plus à la fois est une fourniture exonérée : vous ne facturez donc pas la TPS/TVH (Loi sur la taxe d'accise, annexe V, partie I, article 6; mémorandum 19.2.2 de l'ARC).

Une personne qui ne fait que des fournitures exonérées ne peut généralement pas s'inscrire à la TPS/TVH et ne peut généralement pas demander de crédits de taxe sur les intrants pour les coûts engagés pour faire ces fournitures (ARC : RC4022). La taxe que vous payez sur les matériaux ou les entrepreneurs pour le logement devient alors un coût. Si les travaux créent un logement neuf ou substantiellement rénové, une règle d'autofourniture applicable aux constructeurs peut aussi réputer la TPS/TVH sur sa juste valeur marchande même sans inscription, sauf si la maison sert principalement de résidence à vous-même ou à un particulier lié et que vous n'avez demandé aucun crédit de taxe sur les intrants (Loi sur la taxe d'accise, article 191). Le guide de l'ARC sur la location décrit un remboursement pour les propriétaires qui construisent ou rénovent substantiellement des logements destinés à la location à long terme; voir la TPS/TVH sur les immeubles résidentiels.

Les séjours de moins d'un mois diffèrent : ils sont généralement taxables lorsqu'un inscrit les fournit, sauf si le loyer est de 20 $ ou moins par jour. L'inscription n'est pas obligatoire tant que vos ventes taxables mondiales, combinées à celles de vos personnes associées, restent égales ou inférieures à 30 000 $ pour un seul trimestre et pour les quatre derniers trimestres (ARC : RC4022).

Quelles règles locales s'appliquent aux logements légaux et à la location de courte durée?

La légalité d'un logement, ainsi que les permis, le zonage, les règles de construction et d'incendie et le droit locatif qui s'appliquent, relèvent de chaque province et de chaque municipalité. Cette page ne couvre pas ces règles; vérifiez auprès de votre municipalité avant de louer.

Les règles locales touchent votre déclaration de revenus pour les courts séjours. Un bien résidentiel loué ou offert en location pour moins de 90 jours consécutifs est une location de courte durée. Lorsque l'endroit ne la permet pas, ou qu'un enregistrement, une licence ou un permis exigé manque, la part des dépenses autrement déductibles qui correspond aux jours non conformes est refusée : dépenses × jours non conformes ÷ jours de location de courte durée (Loi de l'impôt sur le revenu, article 67.7; conseil fiscal de l'ARC). Le T776 l'indique à la ligne 9366. La règle vise la totalité ou toute partie d'une maison. Pour savoir quand le revenu d'une location de courte durée est un revenu d'entreprise, voir les revenus de location de courte durée.

Exemple

Tous les montants sont en dollars canadiens et sont donnés à titre d'illustration.

Répartition d'un logement selon la superficie

Une maison a une superficie de 180 m² et le logement au sous-sol fait 60 m², soit le tiers. L'impôt foncier, l'assurance, les intérêts hypothécaires et les services publics de la maison totalisent 19 800 $ CA; la part locative est donc de 6 600 $ CA. Les réparations à l'intérieur du logement coûtent 1 400 $ CA et sont entièrement locatives. Au T776, les dépenses totales sont de 21 200 $ CA, la part personnelle est de 13 200 $ CA et les dépenses déductibles sont de 8 000 $ CA. Avec 24 000 $ CA de loyer, le revenu net de location avant la DPA est de 16 000 $ CA. Le propriétaire ne demande aucune DPA. La répartition est la même que la pratique d'usage accessoire de l'ARC s'applique ou non; c'est un critère distinct.

Deux chambres louées à des étudiants

Une maison compte huit pièces et le propriétaire loue deux chambres par un bail qui comprend les services publics. La part louée selon les pièces est le quart. Des coûts partagés de 24 000 $ CA, services publics compris, donnent une part locative de 6 000 $ CA. Le propriétaire n'a fait aucun changement structurel et ne demande aucune DPA; les conditions d'usage accessoire de l'ARC peuvent donc être remplies si l'usage locatif reste petit à côté de l'habitation, auquel cas toute la maison garde son statut selon la pratique de l'ARC. Savoir si le quart compte comme petit est le point ouvert, car l'ARC ne donne aucun pourcentage. Le loyer et les 6 000 $ CA vont tout de même au T776.

Sous-sol aménagé en logement autonome

Une maison achetée 600 000 $ CA vaut 900 000 $ CA lorsque le propriétaire dépense 60 000 $ CA pour aménager un sous-sol de 60 m², soit le tiers de 180 m², en logement autonome et commence à le louer. Selon le folio de l'ARC, un logement autonome est un changement d'usage substantiel : le tiers de la maison est donc généralement traité comme vendu 300 000 $ CA et racheté au même montant, à moins qu'un choix prévu au paragraphe 45(2) ne soit joint à la déclaration de cette année-là. Seul le gain au-delà du coût de cette partie est compté, et non les 300 000 $ CA, et une désignation ou le choix peut l'abriter; le choix ne rend pas le logement exempt pour une durée illimitée. Les 60 000 $ CA sont un coût en capital, et non une réparation. Demander la DPA plus tard annulerait le choix dès le premier jour de cette année. Chacune de ces étapes dépend de dates et de valeurs.

Votre situation est différente?

• Vous avez construit ou aménagé le logement pour le louer, changé d'étage ou prévoyez vendre bientôt : la répartition des dépenses, la décision de demander ou non la DPA, la façon de déclarer le changement d'usage et le traitement d'une vente ultérieure dépendent tous de dates et de valeurs. Rassemblez le plan d'étage, les factures de construction, la valeur de la maison au début de la location et vos registres d'achat, et obtenez de l'aide pour vos impôts de particulier.
• Vous n'avez aucun registre du loyer et des coûts du logement, ou les registres mêlent la maison et le logement : la répartition exige le bail, le loyer reçu et les factures par mois. Voir les lignes de dépenses de l'état de location pour savoir comment organiser les registres, et obtenez de l'aide pour vos impôts de particulier si des années antérieures doivent être reconstituées.
• Vous avez loué les années passées sans déclarer le loyer : voir les revenus non déclarés et la divulgation volontaire et obtenez de l'aide pour vos impôts de particulier.
• Vous louez toute la maison, ou avez déménagé : voir transformer votre résidence en bien locatif.
• Vous vendez la maison : voir l'exemption pour résidence principale.
• Vous hésitez à demander la DPA : voir faut-il demander la DPA sur un bien locatif.
• Votre logement perd de l'argent : voir les pertes locatives et l'examen de l'ARC.
• Vous louez à la nuit ou à la semaine : voir les revenus de location de courte durée.
• Vous partagez le loyer avec un conjoint ou un copropriétaire : voir la déclaration d'un bien locatif en copropriété.
• Un parent, un enfant ou un proche habite le logement : les petits versements pour l'entretien sont un partage des frais, et non un loyer, et une perte ne peut pas être demandée; voir les pertes locatives et l'examen de l'ARC et les revenus de location.
• Vous habitez au Québec : les résidents peuvent devoir produire une déclaration provinciale distincte, et cette page ne couvre que les règles fédérales (ARC : trousse d'impôt du Québec).