지하 세대 임대: T776 경비와 주 거주용 주택

T776에서 주택 비용을 본인 몫과 지하 세대 또는 임대한 방으로 어떻게 나누나요?

집 전체에 드는 각 비용은 제곱미터 또는 임대하는 방 개수를 기준으로 본인 몫과 임대 몫으로 나눈 뒤, 임대 몫을 공제합니다. 지하 세대 때문에만 생긴 경상 경비는 전액 공제하고, 세대를 만들거나 개선하는 비용은 자본적 지출입니다. CRA는 두 방법을 모두 인정하며, 어느 쪽을 쓰든 그 근거가 되는 측정 자료를 보관해야 합니다(CRA Guide T4036).

하숙인에게 방을 빌려주면 그 방의 경비는 모두 청구할 수 있습니다. 주방이나 거실처럼 함께 쓰는 공간은 이용 가능한 정도나 공유하는 사람 수 같은 요소를 고려해 일부를 청구할 수 있습니다(CRA Guide T4036).

T776의 Part 4에는 각 경비의 전체 금액을 적고, 개인 사용분 열에는 본인 몫을 적습니다.

집 전체가 주 거주용 주택 지위를 유지하는지는 세 가지 조건으로 판단하는 별개의 문제입니다. 아래의 "지하 세대나 방을 임대하면 주 거주용 주택 면제를 잃나요?" 항목을 참조하세요.

단순하지 않은 경우:

• 임대하려고 지하 세대를 만들었거나 마감했습니다. 이는 구조 변경이므로 그 부분이 매각한 것으로 취급될 수 있습니다.
• 자본비용 공제(CCA)를 청구했거나 청구할 계획입니다. 그러면 임대한 부분에 대한 면제 취급이 없어질 수 있습니다.
• 임대한 부분이 크거나 층을 옮겼다면 용도 변경이 적용될 수 있습니다.
• 몇 년 안에 매각할 예정이면 임대한 부분을 별도로 계산해야 할 수 있습니다.
• 지하 세대를 90일 미만 단기로 임대합니다.
• 지하 세대에서 손실이 나거나, 이전 연도의 임대료를 신고하지 않았습니다.

모아 둘 자료: 평면도 또는 방 개수, 임대 계약서와 시작일, 받은 임대료, 재산세·보험료·대출·공과금 명세서, 수리 또는 공사 청구서, 주택 취득 가격과 임대를 시작했을 때의 가치.

어떤 비용이 전액 임대 비용이고 어떤 비용을 나누나요?

지하 세대에만 드는 비용은 전액 임대 비용이고, 집 전체의 비용은 나누며, 일부 비용은 공제되지 않습니다. CRA는 임대료를 얻으려고 지출한 합리적인 경비를 허용합니다(CRA: 임대 경비).

표의 내용은 CRA Guide T4036을 바탕으로 합니다. 수리와 자본적 지출의 구분은 임대 부동산 수리: 경상 지출인가 자본적 지출인가, 대출을 갈아탔거나 빌린 돈의 이자는 임대의 이자 공제, T776의 줄과 맞는 장부는 임대 명세서의 경비 항목을 참조하세요.

임대료에 공과금이 포함되어 있으면 어떻게 공제하나요?

임대 약정에 따라 임대한 공간의 공과금을 본인이 부담한다면 가스, 석유, 전기, 수도, 케이블 같은 공과금을 공제할 수 있습니다(CRA: 임대 경비). 임대료에 공과금이 포함되어 있으면 임대료 전액을 소득으로 신고하고, 고지서 중 지하 세대 몫을 경비로 공제합니다.

세입자가 별도 계량기 요금을 직접 내면 그 계량기에 대해 공제할 공과금 비용이 없습니다. 집에 계량기가 하나뿐이라면 다른 공통 비용에 쓰는 것과 같은 면적 또는 방 개수 비율로 고지서를 나눕니다. 임대 계약서에는 임대료에 어떤 공과금이 포함되는지 드러나야 하며, 공제는 그 약정에 따릅니다.

지하 세대나 방을 임대하면 주 거주용 주택 면제를 잃나요?

반드시 그렇지는 않습니다. 임대료를 신고하고 CCA를 제외한 임대 경비를 청구하더라도 부동산 전체가 지위를 유지할 수 있습니다. CRA는 세 가지 조건을 모두 충족하면 부동산 전체가 주 거주용 주택의 성격을 유지하는 것으로 봅니다(CRA: 주 거주용 주택; Folio S1-F3-C2, 2.59항).

조건 하나라도 충족하지 못하면 CRA는 보통 임대한 부분의 용도가 바뀌었다고 봅니다. 실제로 매각하지 않았더라도, 소득세법 제45조 제2항에 따른 선택을 하지 않는 한 그 부분을 집의 공정 시장 가치(매각했을 때의 가격) 중 그 몫만큼에 매각했다가 같은 금액으로 다시 산 것으로 간주합니다(CRA: 주 거주용 주택). 본인이 사는 부분은 여전히 주 거주용 주택일 수 있습니다.

임대한 부분이 CRA의 부수적 사용 실무에서 벗어나면, 이후 매각할 때 본인이 살던 부분과 임대한 부분을 따로 계산해야 할 수 있고 선택이 이에 영향을 줄 수 있습니다. 주 거주용 주택 면제를 참조하세요.

아직 정해지지 않은 점. 이 조건들은 법 조문이 아니라 CRA의 실무입니다. 법은 용도가 바뀌면 매각한 것으로 간주합니다(제45조 제1항). CRA는 임대 용도가 작아야 한다고 하지만 비율을 제시하지 않습니다. 또한 CRA의 표현은 본인이 변경한 경우를 말하므로, 집을 살 때 이미 있던 지하 세대는 다루지 않으며 사실관계에 따라 달라집니다.

CCA를 청구하면 면제에 왜 문제가 되나요?

임대한 부분에 자본비용 공제를 청구하면 CRA의 부수적 사용 취급이 끝나고, 간주 매각은 청구한 해만이 아니라 임대 용도가 시작된 시점으로 거슬러 올라가 적용됩니다(Folio S1-F3-C2, 2.60항). CCA는 임대 건물에 대한 세법상 감가상각입니다.

CRA의 임대 안내서는 집의 일부를 임대하는 임대인이 임대 손실을 만들거나 키우지 않는 한도에서만 임대 면적에 CCA를 청구할 수 있다고 하며, 그 예에서 해당 건물은 주 거주용 주택으로 지정되지 않는다고 설명합니다(CRA Guide T4036). CCA를 한 번이라도 청구하면 위의 결과가 따르므로, 첫 청구부터 이 결과를 감수해야 합니다. 임대 부동산에 CCA를 청구해야 하나를 참조하세요.

지하 세대를 추가했거나 마감했다면 어떻게 되나요?

독립된 세대를 만들거나 마감하는 것은 구조 변경이므로, 그 부분에는 부수적 사용 실무가 적용되지 않습니다. CRA의 폴리오는 집의 일부를 독립된 주거 공간으로 바꾸는 것을 용도의 상당하고 더 영구적인 변경의 예로 듭니다(Folio S1-F3-C2, 2.57항과 2.58항).

선택을 하지 않으면, 보통 면적으로 측정한 세대 몫의 집은 용도가 바뀐 날의 공정 시장 가치 중 그 몫만큼에 매각한 것으로 간주합니다(CRA: 주 거주용 주택).

용도가 바뀐 해의 신고서와 함께 서명해서 제출하는 서신으로 하는 제45조 제2항의 선택은 간주 매각을 막습니다. 나중에 CCA를 청구하면 그해 첫날부터 이 선택이 철회됩니다(Folio S1-F3-C2, 2.48항과 2.60.1항). CRA는 일부 변경에도 4년 규칙을 적용합니다. 선택이 유효한 최대 4개 과세연도 동안에는 본인이 살지 않아도 임대한 부분을 주 거주용 주택 연도로 계산할 수 있습니다. 이는 본인이 사는 부분에는 한도를 두지 않습니다. 소득은 여전히 신고해야 하고 CCA는 청구하지 않아야 합니다(Folio S1-F3-C2, 2.50항, 2.51항, 2.60.1항). 선택을 놓쳤나요? 집을 임대로 바꾼 경우: 선택과 이후 매각을 참조하세요.

부동산의 사용 가능 연수를 늘리는 리모델링은 보통 경상 지출이 아니라 자본적 지출입니다(CRA Guide T4036). 공사 청구서는 수리 청구서와 따로 보관하세요.

지상층을 임대하고 아래층으로 이사했거나 연중에 바꿨다면 무엇이 달라지나요?

경비는 매각 문제와 별개입니다. 집 전체 비용 중 임대 몫을 면적이나 방 개수로 계산해, 임대했거나 임대용으로 내놓은 기간만큼 공제하세요. 집의 대부분을 임대하는 것은 부수적 사용이 아닙니다. CRA는 "부수적"이라는 표현에 비율을 제시하지 않지만, 임대 비중이 집의 대부분에 가까워질수록 이 조건을 충족하기 어려워지고, 용도의 상당한 변경은 제45조 제2항에 따른 선택이 적용되지 않는 한 간주 매각 규정을 불러올 수 있습니다(제45조 제1항 (c); CRA: 주 거주용 주택).

재산세는 그 공간을 임대용으로 내놓은 기간에 대해 공제됩니다(CRA: 임대 경비). 연중에 비율이 바뀌면 기간별로 따로 계산하고 날짜를 기록해 두세요.

본인이 다시 쓰게 된 공간은 두 번째 용도 변경이며, 그 부분은 다시 한 번 간주 매각됩니다(Folio S1-F3-C2, 2.57항). 제45조 제3항에 따른 선택으로 소득 용도에서 주 거주용 주택으로 돌아오는 변경을 미룰 수 있습니다. 이 선택은 서명해서 실제 매각 연도의 신고서와 함께 제출하거나, 그보다 빠르면 CRA의 요구 후 90일 이내에 제출하며, 용도 변경 전에 본인이나 배우자 또는 파트너가 그 부동산에 CCA를 공제받았다면 적용되지 않습니다(Income Tax Act, 제45조). 본인이 살려고 산 집에 이 선택이 맞는지는 공인회계사에게 물어볼 사항입니다.

집에서 이사해 집 전체를 임대한다면 집을 임대로 전환하기를 참조하세요. 층만 바꿨다면 날짜, 이전과 이후의 임대 비율을 기록하고, 감정평가나 비슷한 매물의 매각 가격 같은 그 날짜 기준의 집 가치 자료를 확보하세요.

지하 세대에서 난 손실을 청구할 수 있나요? CRA는 무엇을 기대하나요?

임대 손실은 경비를 임대료를 얻으려고 지출했고 이익을 기대할 합리적 이유가 있을 때만 다른 소득을 줄일 수 있습니다. CRA는 이익을 기대할 합리적 이유가 없으면 임대한 부분의 경비를 청구할 수 없다고 합니다(CRA Guide T4036).

CRA 안내서에는 세 가지 한도가 있습니다. 자녀나 같이 사는 사람이 생활비나 식료품비로 내는 소액은 임대료가 아니라 비용 분담으로 봅니다. 아는 사람에게 다른 세입자보다 낮게 임대하면 손실을 만들 수 없습니다. 손실이 계속되면 임대가 소득의 원천이 아닐 수 있습니다. CCA로는 손실을 만들거나 키울 수 없습니다(CRA Guide T4036).

임대 계약서, 받은 임대료 증빙, 임대료를 정한 방법, 모든 경비의 영수증을 보관하세요. 해마다 손실이 나는 지하 세대는 임대 손실과 CRA 검토를 참조하세요.

주거용으로 임대한 지하 세대에 GST/HST를 부과하거나 납부해야 하나요?

한 번에 한 달 이상 주거용으로 쓰는 세대의 임대료는 면세 공급이므로 GST/HST를 부과하지 않습니다(Excise Tax Act, Schedule V, Part I, section 6; CRA Memorandum 19.2.2).

면세 공급만 하는 사람은 보통 GST/HST에 등록할 수 없고, 그 공급을 하는 데 든 비용에 대해 매입세액공제(ITC)를 청구할 수 없습니다(CRA: RC4022). 그러면 지하 세대의 자재나 업체에 낸 세금은 비용이 됩니다. 공사로 새 세대가 생기거나 실질적으로 개조되는 경우, 건축업자 자가 공급 규정에 따라 등록하지 않았어도 공정 시장 가치에 대한 GST/HST가 간주될 수 있습니다. 다만 주택을 본인이나 특수관계 개인이 주로 주거용으로 쓰고 매입세액공제를 청구하지 않았다면 제외됩니다(Excise Tax Act, section 191). CRA의 임대 안내서는 장기 임대용 주택을 짓거나 실질적으로 개조한 임대인을 위한 환급을 설명합니다. 주거용 부동산의 GST/HST를 참조하세요.

한 달 미만의 숙박은 다릅니다. 등록 사업자가 공급하면 하루 임대료가 $20 이하가 아닌 한 보통 과세 대상입니다. 전 세계 과세 매출을 관계 사업자의 매출과 합쳐 단일 분기와 직전 네 분기 모두 $30,000 이하인 동안에는 등록할 필요가 없습니다(CRA: RC4022).

합법 세대와 단기 임대에는 어떤 지역 규정이 적용되나요?

세대가 합법인지, 어떤 허가, 용도 지역, 건축·소방 규정, 임대차법이 적용되는지는 주와 시마다 정합니다. 이 페이지는 그 규정을 다루지 않으므로, 임대하기 전에 해당 시에 확인하세요.

지역 규정은 단기 숙박에 대한 세금 신고서에도 영향을 줍니다. 연속 90일 미만으로 임대했거나 임대용으로 내놓은 주거용 부동산은 단기 임대입니다. 그 장소에서 허용되지 않거나 필수 등록·면허·허가가 없으면, 그렇지 않았다면 공제 가능했을 경비 중 규정을 지키지 않은 날에 해당하는 몫이 불허됩니다. 계산은 경비 × 규정 미준수 일수 ÷ 단기 임대 일수입니다(소득세법 67.7조; CRA 세금 팁). T776에서는 9366번 줄에 이를 보고합니다. 이 규정은 집의 전부 또는 일부에 적용됩니다. 단기 임대 소득이 사업 소득이 되는 경우는 단기 임대 소득을 참조하세요.

예시

모든 금액은 캐나다 달러이며 설명용입니다.

바닥 면적으로 지하 세대 나누기

집의 바닥 면적은 180 m²이고 지하 세대는 60 m²로 삼분의 일입니다. 집의 재산세, 보험료, 대출 이자, 공과금은 합계 C$19,800이므로 임대 몫은 C$6,600입니다. 세대 내부 수리비 C$1,400은 전액 임대 비용입니다. T776에서 총경비는 C$21,200, 개인 사용분은 C$13,200, 공제 가능한 경비는 C$8,000입니다. 임대료가 C$24,000이면 CCA를 적용하기 전 순임대 소득은 C$16,000입니다. 소유자는 CCA를 청구하지 않습니다. 이 배분은 CRA의 부수적 사용 실무가 적용되는지와 관계없이 같으며, 부수적 사용은 별개의 판단입니다.

학생에게 침실 두 개 임대

방이 여덟 개인 집에서 소유자가 공과금을 포함한 계약으로 침실 두 개를 임대합니다. 방 개수 기준 임대 비율은 사분의 일입니다. 공과금을 포함한 공통 비용 C$24,000에 대한 임대 몫은 C$6,000입니다. 소유자는 구조를 변경하지 않았고 CCA도 청구하지 않으므로, 임대 용도가 거주 용도에 비해 작게 유지되면 CRA의 부수적 사용 조건을 충족할 수 있고, 그 경우 CRA 실무상 집 전체가 지위를 유지합니다. 사분의 일이 작다고 볼 수 있는지는 CRA가 비율을 제시하지 않아 정해지지 않은 점입니다. 임대료와 C$6,000은 어느 경우든 T776에 적습니다.

지하를 독립된 세대로 마감한 경우

C$600,000에 산 집의 가치가 C$900,000일 때, 소유자가 C$60,000을 들여 180 m²의 삼분의 일인 지하 60 m²를 독립된 세대로 마감하고 임대를 시작합니다. CRA의 폴리오에 따르면 독립된 세대는 용도의 상당한 변경이므로, 그해 신고서와 함께 제45조 제2항의 선택을 제출하지 않는 한 집의 삼분의 일은 C$300,000에 매각했다가 같은 금액으로 다시 산 것으로 봅니다. C$300,000 자체가 아니라 그 부분의 취득 가격을 넘는 차익만 계산 대상이며, 지정이나 선택으로 이를 보호할 수 있습니다. 다만 선택이 세대를 무기한 면제해 주지는 않습니다. C$60,000은 수리비가 아니라 자본 비용입니다. 나중에 CCA를 청구하면 그해 첫날부터 선택이 철회됩니다. 이 단계는 모두 날짜와 가치에 달려 있습니다.

상황이 다르다면?

• 임대하려고 지하 세대를 만들었거나 마감했거나, 층을 옮겼거나, 곧 매각할 예정인 경우: 경비 배분, CCA를 청구할지 여부, 용도 변경을 신고하는 방법, 이후 매각의 처리가 모두 날짜와 가치에 달려 있습니다. 평면도, 공사 청구서, 임대를 시작했을 때의 집 가치, 구입 기록을 모아 개인 세금 신고 도움을 받으세요.
• 지하 세대의 임대료와 비용 기록이 없거나, 기록에 집과 세대가 섞여 있는 경우: 배분하려면 임대 계약서, 받은 임대료, 월별 고지서가 필요합니다. 기록을 만드는 방법은 임대 명세서의 경비 항목을 참조하고, 이전 연도를 다시 만들어야 한다면 개인 세금 신고 도움을 받으세요.
• 이전 연도에 임대했는데 임대료를 신고하지 않은 경우: 미신고 소득과 자발적 신고를 참조하고 개인 세금 신고 도움을 받으세요.
• 집 전체를 임대하거나 이사한 경우: 집을 임대로 전환하기를 참조하세요.
• 집을 매각하는 경우: 주 거주용 주택 면제를 참조하세요.
• CCA 청구를 고민하는 경우: 임대 부동산에 CCA를 청구해야 하나를 참조하세요.
• 지하 세대에서 손실이 나는 경우: 임대 손실과 CRA 검토를 참조하세요.
• 숙박일이나 주 단위로 임대하는 경우: 단기 임대 소득을 참조하세요.
• 배우자나 공동 소유자와 임대료를 나누는 경우: 공동 소유 임대 부동산 신고를 참조하세요.
• 부모, 자녀, 친척이 지하 세대에 사는 경우: 생활비로 내는 소액은 임대료가 아니라 비용 분담이며 손실을 청구할 수 없습니다. 임대 손실과 CRA 검토와 임대 소득을 참조하세요.
• 퀘벡 주에 사는 경우: 거주자는 주 신고서를 따로 제출해야 할 수 있으며, 이 페이지는 연방 규정만 다룹니다(CRA: 퀘벡 주 소득세 신고 서류).