Cho thuê căn hộ tầng hầm: chi phí T776 và nhà ở chính

Tôi chia chi phí nhà giữa phần của tôi và căn hộ tầng hầm hoặc phòng cho thuê trên T776 như thế nào?

Hãy chia từng khoản chi cho cả ngôi nhà giữa phần của bạn và phần cho thuê theo mét vuông hoặc theo số phòng bạn cho thuê, rồi khấu trừ phần của căn cho thuê. Chi phí hiện hành chỉ phát sinh vì căn hộ phụ được khấu trừ toàn bộ; chi phí xây dựng và cải tạo là chi phí vốn. CRA nêu cả hai phương pháp; hãy giữ số đo làm căn cứ cho phương pháp bạn dùng (Hướng dẫn T4036 của CRA).

Nếu bạn cho người thuê phòng thuê một phòng, bạn có thể khai toàn bộ chi phí của phòng đó. Với các phòng dùng chung, chẳng hạn bếp hoặc phòng khách, bạn có thể khai một phần, dựa trên các yếu tố như khả năng sử dụng hoặc số người dùng chung phòng (Hướng dẫn T4036 của CRA).

Trên T776, hãy ghi toàn bộ chi phí của từng khoản ở Part 4 và phần dùng cá nhân của bạn ở cột phần dùng cá nhân.

Việc cả ngôi nhà có giữ được tình trạng nhà ở chính hay không là một phép thử riêng với ba điều kiện; xem "Cho thuê căn hộ tầng hầm hoặc phòng có làm tôi mất miễn thuế nhà ở chính không?" bên dưới.

Điều gì khiến trường hợp không đơn giản:

• Căn hộ phụ được xây hoặc hoàn thiện để cho thuê, đó là thay đổi kết cấu, nên phần đó có thể bị coi là đã bán.
• Bạn khai, hoặc dự định khai, khấu hao theo quy định của CRA (capital cost allowance, CCA), điều này có thể làm mất cách xử lý miễn thuế cho phần cho thuê.
• Phần cho thuê lớn, hoặc bạn đã chuyển giữa các tầng, nên thay đổi mục đích sử dụng có thể áp dụng.
• Bạn dự kiến bán nhà trong vài năm tới, khi phần cho thuê có thể cần một phép tính riêng.
• Căn hộ được cho thuê theo kỳ lưu trú dưới 90 ngày.
• Căn hộ phụ lỗ, hoặc tiền thuê của những năm trước chưa được khai.

Cần gom gì: sơ đồ mặt bằng hoặc số phòng; hợp đồng thuê và ngày bắt đầu; tiền thuê đã nhận; sao kê thuế bất động sản, bảo hiểm, vay thế chấp và tiện ích; hóa đơn sửa chữa hoặc xây dựng; và giá bạn đã trả cho ngôi nhà cùng giá trị của nó khi bắt đầu cho thuê.

Khoản chi nào hoàn toàn thuộc phần cho thuê và khoản nào phải chia?

Chi phí chỉ có ở căn hộ phụ thì hoàn toàn thuộc phần cho thuê, chi phí của cả ngôi nhà thì phải chia, và một số chi phí không bao giờ được khấu trừ. CRA cho phép các chi phí hợp lý phát sinh để tạo ra tiền thuê (CRA: chi phí cho thuê).

Các dòng trên dựa vào Hướng dẫn T4036 của CRA. Về sửa chữa hay chi phí vốn, xem sửa chữa bất động sản cho thuê: chi phí hiện hành hay chi phí vốn; về tiền lãi của khoản vay thế chấp lại hoặc vay mượn, xem khấu trừ tiền lãi cho bất động sản cho thuê; về sổ sách khớp với các dòng T776, xem các dòng chi phí trên bảng kê cho thuê.

Nếu tiền thuê đã gồm tiện ích, tôi khấu trừ thế nào?

Bạn có thể khấu trừ tiện ích như gas, dầu, điện, nước và truyền hình cáp khi thỏa thuận cho thuê nói rằng bạn trả tiện ích cho phần cho thuê (CRA: chi phí cho thuê). Khi tiền thuê đã gồm tiện ích, hãy khai toàn bộ tiền thuê là thu nhập và khấu trừ phần của căn hộ phụ trong các hóa đơn như một khoản chi phí.

Nếu người thuê trả trực tiếp cho đồng hồ riêng, bạn không có chi phí tiện ích nào cho đồng hồ đó để khấu trừ. Nếu ngôi nhà chỉ có một đồng hồ, hãy chia hóa đơn theo cùng tỷ lệ diện tích hoặc số phòng bạn dùng cho các chi phí chung khác. Hợp đồng thuê nên cho thấy tiền thuê bao gồm những tiện ích nào; khoản khấu trừ đi theo thỏa thuận đó.

Cho thuê căn hộ tầng hầm hoặc phòng có làm tôi mất miễn thuế nhà ở chính không?

Không nhất thiết. Bạn khai tiền thuê và có thể khai các chi phí cho thuê, trừ CCA, trong khi toàn bộ bất động sản vẫn giữ tình trạng của mình. CRA coi toàn bộ bất động sản giữ bản chất là nhà ở chính khi cả ba điều kiện đều được đáp ứng (CRA: nhà ở chính; Folio S1-F3-C2, paragraph 2.59).

Nếu một điều kiện không đạt, CRA thường coi mục đích sử dụng của phần cho thuê đã thay đổi. Phần đó được coi là đã bán với giá bằng phần của nó trong giá trị thị trường hợp lý của ngôi nhà (giá mà nó có thể bán được) và được mua lại đúng bằng số tiền đó, dù bạn không bán gì, trừ khi bạn chọn lựa chọn theo section 45(2) của Income Tax Act (CRA: nhà ở chính). Phần bạn sống vẫn có thể là nhà ở chính.

Nếu phần cho thuê nằm ngoài thông lệ sử dụng phụ của CRA, lần bán nhà sau này có thể cần các phép tính riêng cho phần bạn đã ở và phần cho thuê, và lựa chọn có thể ảnh hưởng đến chúng; xem miễn thuế nhà ở chính.

Điều chưa rõ. Các điều kiện này là thông lệ của CRA, không phải câu chữ trong luật, vốn quy định việc bán được coi như đã xảy ra khi thay đổi mục đích sử dụng (section 45(1)). CRA nói việc cho thuê phải nhỏ nhưng không nêu tỷ lệ. Câu chữ của CRA nói về những thay đổi do bạn thực hiện, nên căn hộ phụ đã có sẵn khi bạn mua nhà không được đề cập và tùy vào từng trường hợp cụ thể.

Vì sao việc khai CCA ảnh hưởng đến miễn thuế?

Khai khấu hao theo quy định của CRA (capital cost allowance, CCA) cho phần cho thuê chấm dứt cách xử lý sử dụng phụ của CRA, và việc coi như đã bán khi đó được áp dụng tính từ thời điểm việc cho thuê bắt đầu, không chỉ từ năm bạn khai (Folio S1-F3-C2, paragraph 2.60). CCA là khấu hao theo thuế đối với tòa nhà cho thuê.

Hướng dẫn về cho thuê của CRA cho phép chủ nhà cho thuê một phần ngôi nhà khai CCA cho diện tích cho thuê chỉ trong phạm vi không tạo ra hoặc làm tăng khoản lỗ cho thuê, và ví dụ của hướng dẫn lưu ý tòa nhà không được chỉ định là nhà ở chính (Hướng dẫn T4036 của CRA). Một lần khai CCA kéo theo các hệ quả nêu trên, nên lựa chọn CCA mang các hệ quả này ngay từ lần khai đầu tiên; xem có nên khai CCA cho bất động sản cho thuê không.

Nếu tôi xây thêm hoặc hoàn thiện căn hộ phụ thì sao?

Xây hoặc hoàn thiện một căn hộ khép kín là thay đổi kết cấu, nên thông lệ sử dụng phụ không bao gồm phần đó. Folio của CRA nêu việc biến một phần ngôi nhà thành cơ sở ở khép kín là ví dụ về thay đổi đáng kể và lâu dài hơn trong mục đích sử dụng (Folio S1-F3-C2, paragraph 2.57 và 2.58).

Nếu không có lựa chọn, phần của căn hộ phụ trong ngôi nhà, thường đo theo diện tích, được coi là đã bán với giá bằng phần của nó trong giá trị thị trường hợp lý vào ngày thay đổi (CRA: nhà ở chính).

Lựa chọn theo subsection 45(2), thực hiện bằng một lá thư bạn ký và nộp cùng tờ khai của năm thay đổi, chặn việc coi như đã bán. Việc khai CCA sau đó sẽ hủy lựa chọn tính từ ngày đầu tiên của năm đó (Folio S1-F3-C2, paragraph 2.48 và 2.60.1). CRA cũng áp dụng quy tắc bốn năm cho các thay đổi một phần: trong tối đa bốn năm thuế mà lựa chọn có hiệu lực, phần cho thuê có thể được tính là các năm nhà ở chính dù bạn không ở trong đó. Điều này không giới hạn phần bạn ở. Thu nhập vẫn phải được khai và không nên khai CCA (Folio S1-F3-C2, paragraph 2.50, 2.51 và 2.60.1). Bỏ lỡ lựa chọn? Xem nhà biến thành nhà cho thuê: lựa chọn và lần bán sau này.

Các cải tạo kéo dài tuổi thọ sử dụng của bất động sản thường là chi phí vốn, không phải chi phí hiện hành (Hướng dẫn T4036 của CRA). Hãy để riêng hóa đơn xây dựng với hóa đơn sửa chữa.

Tôi cho thuê tầng chính rồi chuyển xuống tầng dưới, hoặc đổi giữa năm: có gì thay đổi?

Chi phí của bạn tách biệt với câu hỏi về việc bán: hãy khấu trừ phần cho thuê của chi phí cả ngôi nhà, theo diện tích hoặc số phòng, cho khoảng thời gian đã cho thuê hoặc sẵn sàng cho thuê. Cho thuê phần lớn ngôi nhà không phải là sử dụng phụ. CRA không nêu tỷ lệ cho "sử dụng phụ", nhưng khi phần cho thuê tăng dần đến phần lớn ngôi nhà thì càng khó đáp ứng điều kiện, và một thay đổi đáng kể trong mục đích sử dụng có thể kéo theo quy tắc coi như đã bán, trừ khi áp dụng lựa chọn theo section 45(2) (section 45(1)(c); CRA: nhà ở chính).

Thuế bất động sản được khấu trừ cho khoảng thời gian không gian sẵn sàng cho thuê (CRA: chi phí cho thuê). Nếu tỷ lệ thay đổi trong năm, hãy tính từng khoảng riêng và giữ các ngày.

Không gian quay lại dùng riêng là thay đổi mục đích sử dụng lần thứ hai và là một lần coi như đã bán thêm đối với phần đó (Folio S1-F3-C2, paragraph 2.57). Lựa chọn theo section 45(3) có thể hoãn việc chuyển từ mục đích tạo thu nhập về lại nhà ở chính. Bạn ký và nộp cùng tờ khai của năm bán thực tế, hoặc trong vòng 90 ngày sau yêu cầu của CRA nếu sớm hơn, và lựa chọn không áp dụng nếu bạn hoặc vợ/chồng hay bạn đời đã được cho phép khai CCA cho bất động sản trước khi thay đổi (Income Tax Act, section 45). Lựa chọn này có phù hợp với căn nhà mua để ở hay không là câu hỏi dành cho CPA.

Nếu bạn đã dọn ra và cho thuê cả ngôi nhà, xem biến nhà của bạn thành nhà cho thuê. Nếu bạn chỉ đổi tầng, hãy ghi lại ngày, tỷ lệ cho thuê cũ và mới, và lấy giá trị ngôi nhà vào ngày đó, chẳng hạn bằng thẩm định giá hoặc giá bán của các căn tương đương.

Tôi có khai lỗ cho căn hộ phụ được không, và CRA kỳ vọng gì?

Khoản lỗ cho thuê chỉ giảm được thu nhập khác khi chi phí phát sinh để tạo ra tiền thuê và bạn kỳ vọng hợp lý có lãi. CRA nói bạn không thể khai chi phí của phần cho thuê nếu không có kỳ vọng hợp lý về lợi nhuận (Hướng dẫn T4036 của CRA).

Hướng dẫn của CRA đặt ra ba giới hạn. Một khoản đóng góp nhỏ của con bạn hoặc bất kỳ ai sống cùng bạn cho chi phí duy trì hoặc tiền thực phẩm được coi là chia sẻ chi phí, không phải tiền thuê. Cho người quen thuê với giá thấp hơn những người thuê khác không thể tạo ra khoản lỗ. Lỗ liên tục có thể có nghĩa là bất động sản cho thuê không phải nguồn thu nhập. CCA không thể tạo ra hoặc làm tăng khoản lỗ (Hướng dẫn T4036 của CRA).

Hãy giữ hợp đồng thuê, bằng chứng tiền thuê đã nhận, cách bạn định giá thuê và biên lai của mọi khoản chi. Với căn hộ phụ lỗ năm này qua năm khác, xem lỗ cho thuê và việc CRA rà soát.

Tôi có thu hoặc trả GST/HST cho căn hộ phụ cho thuê để ở không?

Tiền thuê căn hộ phụ được dùng để ở từ một tháng trở lên mỗi lần là giao dịch cung cấp được miễn thuế, nên bạn không thu GST/HST (Excise Tax Act, Schedule V, Part I, mục 6; CRA Memorandum 19.2.2).

Người chỉ thực hiện các giao dịch cung cấp được miễn thuế nhìn chung không thể đăng ký GST/HST và nhìn chung không thể khai tín thuế đầu vào cho chi phí tạo ra các giao dịch đó (CRA: RC4022). Khi đó thuế bạn trả cho vật liệu hoặc nhà thầu làm căn hộ phụ là một chi phí. Nếu công việc tạo ra một đơn vị mới hoặc được cải tạo đáng kể, quy tắc tự cung cấp của nhà xây dựng cũng có thể coi như có GST/HST trên giá trị thị trường hợp lý của đơn vị đó dù không đăng ký, trừ khi ngôi nhà được bạn hoặc một cá nhân liên quan dùng chủ yếu để ở và bạn không khai tín thuế đầu vào nào (Excise Tax Act, section 191). Hướng dẫn về cho thuê của CRA mô tả một khoản hoàn thuế cho chủ nhà xây hoặc cải tạo đáng kể nhà ở để cho thuê dài hạn; xem GST/HST đối với bất động sản nhà ở.

Kỳ lưu trú dưới một tháng thì khác: nhìn chung chịu thuế khi người đã đăng ký cung cấp, trừ khi tiền thuê là $20 hoặc ít hơn mỗi ngày. Bạn không cần đăng ký khi doanh thu chịu thuế toàn cầu của bạn, cộng với của các bên liên kết, ở mức bằng hoặc dưới $30.000 trong một quý và trong bốn quý gần nhất (CRA: RC4022).

Quy định địa phương nào áp dụng cho căn hộ hợp pháp và cho thuê ngắn hạn?

Căn hộ phụ có hợp pháp hay không, và giấy phép, quy hoạch, quy định xây dựng và phòng cháy cùng luật về thuê nhà nào áp dụng, do từng tỉnh bang và thành phố quy định. Trang này không đề cập các quy định đó; hãy kiểm tra với thành phố của bạn trước khi cho thuê.

Quy định địa phương ảnh hưởng đến tờ khai của bạn khi cho thuê ngắn ngày. Bất động sản nhà ở được cho thuê hoặc rao cho thuê dưới 90 ngày liên tục là cho thuê ngắn hạn. Khi địa điểm không cho phép, hoặc thiếu đăng ký, giấy phép bắt buộc, phần chi phí lẽ ra được khấu trừ tương ứng với số ngày không tuân thủ bị từ chối: chi phí × số ngày không tuân thủ ÷ số ngày cho thuê ngắn hạn (Income Tax Act, section 67.7; mẹo thuế của CRA). T776 ghi khoản này ở line 9366. Quy tắc áp dụng cho toàn bộ hoặc bất kỳ phần nào của ngôi nhà. Về việc khi nào thu nhập cho thuê ngắn hạn là thu nhập kinh doanh, xem thu nhập từ cho thuê ngắn hạn.

Ví dụ

Mọi số tiền đều bằng đô la Canada và chỉ để minh họa.

Chia căn hộ phụ theo diện tích sàn

Một ngôi nhà có diện tích sàn 180 m² và căn hộ tầng hầm rộng 60 m², bằng một phần ba. Thuế bất động sản, bảo hiểm, tiền lãi vay thế chấp và tiện ích của ngôi nhà tổng cộng C$19.800, nên phần cho thuê là C$6.600. Sửa chữa bên trong căn hộ phụ tốn C$1.400 và hoàn toàn thuộc phần cho thuê. Trên T776, tổng chi phí là C$21.200, phần dùng cá nhân là C$13.200 và chi phí được khấu trừ là C$8.000. Với C$24.000 tiền thuê, thu nhập cho thuê ròng trước CCA là C$16.000. Chủ nhà không khai CCA. Cách chia là như nhau dù thông lệ sử dụng phụ của CRA có áp dụng hay không; đó là một phép thử riêng.

Hai phòng ngủ cho sinh viên thuê

Một ngôi nhà có tám phòng và chủ nhà cho thuê hai phòng ngủ theo hợp đồng đã gồm tiện ích. Tỷ lệ cho thuê theo số phòng là một phần tư. Chi phí chung C$24.000, đã gồm tiện ích, cho phần cho thuê là C$6.000. Chủ nhà không thay đổi kết cấu và không khai CCA, nên các điều kiện sử dụng phụ của CRA có thể được đáp ứng nếu việc cho thuê vẫn nhỏ so với việc ở trong nhà, và khi đó cả ngôi nhà giữ tình trạng của mình theo thông lệ của CRA. Một phần tư có được coi là nhỏ hay không là điểm còn bỏ ngỏ, vì CRA không nêu tỷ lệ. Tiền thuê và C$6.000 vẫn được ghi trên T776.

Tầng hầm hoàn thiện thành căn hộ khép kín

Một ngôi nhà mua với giá C$600.000 có giá trị C$900.000 khi chủ nhà chi C$60.000 để hoàn thiện tầng hầm 60 m², bằng một phần ba của 180 m², thành căn hộ khép kín và bắt đầu cho thuê. Theo folio của CRA, căn hộ khép kín là thay đổi đáng kể trong mục đích sử dụng, nên một phần ba ngôi nhà nhìn chung được coi là đã bán với giá C$300.000 và mua lại với cùng số tiền, trừ khi nộp lựa chọn theo section 45(2) cùng tờ khai năm đó. Chỉ khoản lãi so với giá vốn của phần đó được tính, không phải C$300.000, và việc chỉ định nhà ở chính hoặc lựa chọn có thể che chắn khoản lãi đó; lựa chọn không làm căn hộ phụ được miễn thuế vô thời hạn. C$60.000 là chi phí vốn, không phải sửa chữa. Việc khai CCA sau này sẽ hủy lựa chọn tính từ ngày đầu tiên của năm đó. Mỗi bước này đều phụ thuộc vào ngày tháng và giá trị.

Trường hợp của bạn có khác không?

• Bạn xây hoặc hoàn thiện căn hộ phụ để cho thuê, đã chuyển giữa các tầng, hoặc dự định bán sớm: cách chia chi phí, có nên khai CCA hay không, cách khai thay đổi mục đích sử dụng và cách xử lý lần bán nhà sau này đều phụ thuộc vào ngày tháng và giá trị. Hãy gom sơ đồ mặt bằng, hóa đơn xây dựng, giá trị ngôi nhà khi bắt đầu cho thuê và hồ sơ mua nhà, rồi nhờ dịch vụ thuế cá nhân.
• Bạn không có hồ sơ về tiền thuê và chi phí của căn hộ phụ, hoặc hồ sơ lẫn lộn giữa nhà và căn hộ phụ: việc chia cần hợp đồng thuê, tiền thuê đã nhận và hóa đơn theo từng tháng. Xem các dòng chi phí trên bảng kê cho thuê để biết cách lập hồ sơ, và nhờ dịch vụ thuế cá nhân nếu phải dựng lại các năm trước.
• Những năm trước bạn đã cho thuê mà không khai tiền thuê: xem thu nhập chưa khai và tự nguyện khai báo và nhờ dịch vụ thuế cá nhân.
• Bạn cho thuê cả ngôi nhà, hoặc đã dọn ra: xem biến nhà của bạn thành nhà cho thuê.
• Bạn đang bán nhà: xem miễn thuế nhà ở chính.
• Bạn đang cân nhắc CCA: xem có nên khai CCA cho bất động sản cho thuê không.
• Căn hộ phụ của bạn lỗ: xem lỗ cho thuê và việc CRA rà soát.
• Bạn cho thuê theo đêm hoặc theo tuần: xem thu nhập từ cho thuê ngắn hạn.
• Bạn chia tiền thuê với vợ/chồng hoặc đồng sở hữu: xem cách khai bất động sản cho thuê đồng sở hữu.
• Cha mẹ, con cái hoặc người thân sống trong căn hộ phụ: những khoản nhỏ đóng góp cho chi phí duy trì là chia sẻ chi phí, không phải tiền thuê, và không được khai lỗ; xem lỗ cho thuê và việc CRA rà soát và thu nhập từ cho thuê.
• Bạn sống ở Quebec: cư dân có thể phải nộp tờ khai cấp tỉnh bang riêng, và trang này chỉ đề cập các quy tắc liên bang (CRA: Bộ hồ sơ thuế thu nhập Quebec).