Sổ sách công ty cho thuê nhà: T2, GIFI 8141 và CCA

Công ty chỉ cho thuê bất động sản phải nộp gì mỗi năm, và khi nào?

Mọi công ty cư trú tại Canada đều nộp tờ khai T2 cho mỗi năm thuế, kể cả công ty không hoạt động và công ty không có thuế phải nộp (CRA: ai phải nộp). Tờ khai đến hạn sáu tháng sau khi năm thuế kết thúc (CRA: khi nào nộp).

Thuế còn nợ đến hạn hai tháng sau ngày kết thúc năm tài chính. Mốc ba tháng chỉ áp dụng cho công ty tư nhân do người Canada kiểm soát (CCPC) trong suốt năm, đã được hưởng khoản khấu trừ doanh nghiệp nhỏ trong năm hiện tại hoặc năm trước và đáp ứng một tiêu chí về thu nhập chịu thuế so với hạn mức kinh doanh của công ty (CRA: ngày nộp số thuế còn nợ). Doanh nghiệp có mục đích chính là thu nhập từ tài sản, chẳng hạn tiền thuê, là "specified investment business" (hoạt động kinh doanh đầu tư xác định), không phải hoạt động kinh doanh chủ động (Income Tax Act, mục 125). Vì vậy công ty chỉ cho thuê thường không có khoản khấu trừ doanh nghiệp nhỏ để yêu cầu, và mốc nộp sớm hơn được áp dụng. Tiền thuê bị đánh thuế thế nào trong công ty, các ngoại lệ và phần nào được hoàn lại: xem bất động sản cho thuê trong công ty.

Trong năm, công ty còn nộp thuế tạm tính (instalment) hằng tháng, trừ khi thuế của năm đó, hoặc cơ sở tính khoản nộp tạm tính đầu tiên (thường là thuế năm trước), ở mức $3.000 hoặc thấp hơn. Nộp theo quý cần có khoản khấu trừ doanh nghiệp nhỏ, nên công ty chỉ cho thuê thường nộp hằng tháng (Income Tax Act, mục 157).

Tờ khai kèm báo cáo tài chính của công ty theo mã GIFI (General Index of Financial Information, danh sách mã chuẩn của CRA cho các dòng báo cáo tài chính): Schedule 100 (bảng cân đối kế toán), Schedule 125 (báo cáo kết quả kinh doanh) và Schedule 141 (thông tin bổ sung). Tờ khai đầu tiên sau khi thành lập còn kèm Schedule 101, bảng cân đối kế toán ban đầu, và Schedule 24 (CRA: hướng dẫn GIFI; hướng dẫn T2 của CRA, chương 1). Còn hai điểm nữa:

• CRA quản lý thuế công ty cấp tỉnh bang ở mọi nơi trừ Quebec và Alberta (CRA). Công ty có cơ sở thường trú tại Alberta còn nộp thêm tờ khai Alberta, đến hạn sáu tháng sau ngày kết thúc năm tài chính (Alberta). Thuế công ty tại Quebec cũng nằm ngoài sự quản lý của CRA; công ty có cơ sở thường trú tại Quebec nên hỏi người chuẩn bị thuế về tờ khai nộp cho Revenu Québec, mà trang này không đề cập.
• Các hồ sơ khác, khi áp dụng. Tờ khai GST/HST nếu công ty đã đăng ký (xem bên dưới), cùng chứng từ và hồ sơ đi kèm khi chi trả cổ tức: xem tuyên bố và chi trả cổ tức.

Trường hợp không đơn giản nếu có bất kỳ điều nào sau đây:

• Đây là tờ khai T2 đầu tiên của công ty, hoặc bất động sản đã mua nhưng đất và công trình chưa bao giờ được ghi sổ.
• Nhiều năm tờ khai T2 chưa nộp, hoặc CRA đã yêu cầu nộp tờ khai. Tiền phạt nộp trễ là 5% số thuế chưa nộp tại hạn chót, cộng 1% cho mỗi tháng trọn vẹn nộp trễ, tối đa 12 tháng. Mức phạt là 10% cộng 2% mỗi tháng, tối đa 20 tháng, khi CRA đã yêu cầu nộp tờ khai và đã ấn định tiền phạt không nộp tờ khai trong bất kỳ năm nào của ba năm thuế trước (hướng dẫn T2 của CRA). Công ty tư nhân nộp tờ khai quá 3 năm sau ngày kết thúc năm tài chính cũng mất khoản hoàn thuế cổ tức của năm đó, tức khoản hoàn lại một phần thuế khi công ty chi trả cổ tức chịu thuế (Income Tax Act, tiểu mục 129(1)).
• Tiền của công ty và tiền cá nhân đi qua cùng một tài khoản.
• Bạn dự kiến CCA sẽ khiến công ty bị lỗ. Điều đó tùy việc cho thuê có phải hoạt động kinh doanh chính của công ty hay không, một câu hỏi về thực tế.
• Chủ sở hữu hoặc người thân ở trong một căn, hoặc một tòa nhà vừa có nhà ở vừa có cửa hàng.
• Công ty cho thuê cho một công ty khác mà bạn cũng sở hữu hoặc điều hành.
• Một cổ đông sống ngoài Canada.

Hãy tập hợp hồ sơ mua bán và bản quyết toán khi đóng giao dịch, sao kê khoản vay thế chấp, hợp đồng thuê, hồ sơ tiền đặt cọc của người thuê, hóa đơn thuế bất động sản và sao kê ngân hàng của một năm trước khi ai đó bắt đầu làm sổ sách.

Công ty chỉ cho thuê bất động sản cần những sổ sách nào?

Công ty phải giữ hồ sơ và sổ sách kế toán đủ để xác định thuế của mình (Income Tax Act, mục 230). Trên thực tế, đó là một tài khoản ngân hàng đứng tên công ty, sổ sách ghi sổ kép, và cách xem riêng từng bất động sản, vì mỗi tòa nhà được theo dõi riêng để tính CCA và thường có khoản vay thế chấp riêng. Danh sách tài khoản nằm sau mọi tờ khai T2: xem hệ thống tài khoản kế toán theo GIFI.

Các mã lấy từ hướng dẫn GIFI của CRA. Hãy ghi tiền đặt cọc của người thuê là khoản nợ phải trả (GIFI 2961) trong thời gian công ty giữ khoản đó. Khoản đặt cọc trở thành doanh thu khi được trừ vào tiền thuê hoặc người thuê mất quyền đòi lại. Tiền của chủ sở hữu có tài khoản riêng: xem tài khoản khoản vay của cổ đông. Việc ghi tiền thuê khi phát sinh hay khi nhận được nằm trong kế toán tiền mặt hay kế toán dồn tích.

Tiền thuê ghi ở đâu trên tờ khai T2 so với Form T776?

Công ty khai tiền thuê là doanh thu trên Schedule 125 ở GIFI 8141, Doanh thu cho thuê bất động sản, gồm các khoản nhận được từ việc cho thuê căn hộ, tòa nhà thương mại, đất và văn phòng (hướng dẫn GIFI của CRA). Công ty không có Form T776.

Schedule 1 đối chiếu thu nhập ròng trong báo cáo tài chính với thu nhập ròng để tính thuế (CRA: Schedule 1). Vì vậy sổ sách phải là báo cáo tài chính đầy đủ, không phải danh sách tiền thuê và hóa đơn. Với bất động sản cho thuê đứng tên cá nhân, xem các dòng chi phí trên bản kê cho thuê.

Tôi ghi sổ việc mua thế nào: đất, công trình, chi phí đóng giao dịch và khoản vay thế chấp?

Hãy chia giá mua giữa đất và công trình theo giá trị thị trường hợp lý, cộng chi phí đóng giao dịch vào từng phần, và ghi khoản vay thế chấp là khoản nợ. Đất không phải tài sản được khấu hao (CRA Folio S3-F4-C1), nên cách chia quyết định bao nhiêu chi phí có thể được hưởng CCA.

1. Chia giá mua trọn gói. Cách chia phải hợp lý theo thực tế và có tính đến giá trị thị trường hợp lý của đất và của công trình. CRA có thể phân bổ lại cách chia mà CRA thấy là không hợp lý (cùng Folio, các đoạn 1.81 và 1.82). Hãy giữ chứng từ hỗ trợ, chẳng hạn báo cáo thẩm định giá hoặc thông báo định giá của thành phố.
2. Cộng chi phí đóng giao dịch. Phí pháp lý để mua bất động sản và thuế chuyển nhượng đất không được khấu trừ vào tiền thuê. Các khoản này được cộng vào giá gốc của bất động sản, phí pháp lý được chia giữa đất và công trình theo tỷ lệ (hướng dẫn cho thuê của CRA; Income Tax Act, đoạn 18(1)(b)). Hướng dẫn đó viết cho người nộp Form T776; quy tắc về chi tiêu vốn tương tự cũng áp dụng cho công ty.
3. Ghi sổ khoản vay thế chấp. Tiền gốc trả nợ không được khấu trừ. Tiền lãi thì được, ở GIFI 8713. Phí để thu xếp khoản vay, chẳng hạn phí môi giới, thẩm định giá, xử lý hồ sơ và phí pháp lý của khoản vay thế chấp, được khấu trừ dần trong nhiều năm với mức 20% mỗi năm, không khấu trừ một lần (Income Tax Act, đoạn 20(1)(e)).
4. Ghi sổ tiền của chủ sở hữu. Nếu chủ sở hữu góp một phần giá mua, hãy ghi là vốn cổ phần hoặc là khoản vay của cổ đông, và quyết định loại nào trước khi chuyển tiền. Đừng để tài khoản chạy theo chiều ngược lại: số dư mà chủ sở hữu nợ công ty có quy tắc thuế riêng (Income Tax Act, tiểu mục 15(2)).

GST/HST đã trả khi mua được nói trong hai hướng dẫn về thuế bán hàng bên dưới. Chuyển bất động sản mà chủ sở hữu đang giữ đứng tên cá nhân là một giao dịch riêng: xem chuyển bất động sản cho thuê vào công ty.

Khấu hao theo quy định của CRA (CCA) hoạt động thế nào trên Schedule 8?

Khấu hao theo quy định của CRA (capital cost allowance, CCA) là cách khấu hao dùng để tính thuế. Schedule 8 tính CCA, khoản thu hồi khấu hao (recapture) và lỗ cuối kỳ (terminal loss) (CRA: Schedule 8). Công ty yêu cầu CCA trên tài sản được khấu hao như công trình xây dựng, không bao giờ trên đất. Tỷ lệ là một phần trăm của giá trị chưa khấu hao (UCC), tức số dư hiện hành của mỗi loại tài sản: các khoản bổ sung trừ đi các khoản đã yêu cầu. Phần lớn công trình thuộc Class 1; một số được hưởng tổng tỷ lệ cao hơn:

• Mỗi tòa nhà một loại tài sản. Bất động sản cho thuê có giá gốc từ $50.000 trở lên được xếp vào một loại tài sản riêng, nên mỗi tòa nhà giữ UCC của riêng mình (Regulations, mục 1101).
• Tùy chọn. Công ty có thể khấu trừ bất kỳ số tiền nào đến mức tối đa. CCA không yêu cầu sẽ không được chuyển sang năm sau, nhưng vẫn nằm trong UCC (CRA Folio S3-F4-C1).
• Thời điểm. CCA không thể bắt đầu cho đến khi bất động sản sẵn sàng sử dụng. Quy tắc nửa năm (half-year rule) thường cắt giảm khoản yêu cầu trong năm mua (cùng Folio). Với phần lớn tài sản được mua sau năm 2024 và sẵn sàng sử dụng trước năm 2030, ưu đãi đầu tư tăng tốc (reaccelerated investment incentive) thay phần cắt giảm đó bằng khoản yêu cầu năm đầu là 1,5 lần thuế suất của nhóm. Tài sản bị loại khỏi ưu đãi khi đã được yêu cầu CCA và hoặc người mua hay một người có quan hệ đã sở hữu tài sản đó trước đây, hoặc tài sản vào công ty theo hình thức chuyển nhượng hoãn thuế (rollover); bất động sản cho thuê chuyển vào từ chủ sở hữu đã yêu cầu CCA là trường hợp phổ biến (Regulations, tiểu mục 1100(2); tiểu mục 1104(4.01)).

CCA không phải là khoản khấu hao trong báo cáo tài chính. Báo cáo tài chính thể hiện khấu hao ở GIFI 8670. Đạo luật cấm khấu trừ khấu hao trừ những trường hợp được cho phép rõ ràng (Income Tax Act, đoạn 18(1)(b)), nên Schedule 1 loại số khấu hao theo sổ sách ra và cho phép CCA thay thế. Cách đối chiếu nằm trong khấu hao và CCA trong sổ sách công ty. CCA đã yêu cầu làm giảm UCC, và một lần bán sau đó với giá cao hơn UCC có thể làm phát sinh thu hồi khấu hao, mà Schedule 8 cũng tính.

CCA có thể tạo ra khoản lỗ cho thuê trong công ty không?

Điều đó tùy việc cho thuê có phải hoạt động kinh doanh chính của công ty hay không. Regulations giới hạn CCA trên bất động sản cho thuê ở mức thu nhập cho thuê ròng trước CCA, nên CCA không thể tạo ra hoặc làm tăng khoản lỗ. Giới hạn này không áp dụng cho công ty có hoạt động kinh doanh chính trong suốt năm là cho thuê, cho thuê dài hạn, phát triển hoặc bán bất động sản mà công ty sở hữu (Regulations, các tiểu mục 1100(11) và (12)).

Giới hạn được tính gộp trên tất cả bất động sản cho thuê của công ty. Regulations không đưa ra tiêu chí phần trăm nào cho "hoạt động kinh doanh chính", nên đây là một câu hỏi về thực tế. Công ty có thêm hoạt động kinh doanh khác, hoặc chủ yếu giữ tài sản khác, có thể không đáp ứng. Hãy giữ hồ sơ cho thấy công ty làm gì.

Khoản lỗ mà quy tắc cho phép là lỗ không phải lỗ vốn (non-capital loss), được theo dõi trên Schedule 4 và chuyển về 3 năm thuế năm trước hoặc chuyển sang 20 năm thuế năm sau (Income Tax Act, mục 111). Khi người khác giành quyền kiểm soát công ty, chẳng hạn bằng cách mua cổ phần, cách dùng khoản lỗ trước đó bị hạn chế (tiểu mục 111(5)). Công ty yêu cầu khoản lỗ do CCA tạo ra mà không đáp ứng tiêu chí hoạt động kinh doanh chính là đã yêu cầu nhiều hơn mức Regulations cho phép.

Khoản nào ghi vào sửa chữa, và khoản nào là chi phí vốn?

Việc sửa chữa đưa bất động sản về tình trạng ban đầu thường là chi phí hiện hành. Khoản chi cải thiện bất động sản vượt quá tình trạng đó, hoặc thay thế một tài sản riêng biệt, là chi phí vốn (CRA: chi phí hiện hành hay chi phí vốn). Sửa chữa để đưa bất động sản đã qua sử dụng vừa mua vào tình trạng phù hợp là chi phí vốn.

Sửa chữa hiện hành ghi vào GIFI 8961. Cải tạo công trình ghi vào Công trình xây dựng, 1680, và được hưởng CCA cùng với công trình. Tài sản riêng biệt như thiết bị gia dụng ghi vào máy móc, thiết bị, đồ nội thất và vật dụng cố định (GIFI 1740) trong loại CCA riêng của nó: Class 8 gồm đồ nội thất và thiết bị gia dụng, tỷ lệ 20% (CRA: các loại tài sản). Tiêu chí đầy đủ nằm trong sửa chữa bất động sản cho thuê: chi phí hiện hành hay chi phí vốn.

Tôi có thu hoặc phải trả GST/HST trên tiền thuê nhà ở hay thương mại không?

Tùy từng căn. Tiền thuê bất động sản thương mại là giao dịch cung cấp chịu thuế (CRA Memorandum 19.4.1). Tiền thuê nhà ở được miễn khi cùng một cá nhân ở liên tục ít nhất một tháng (Excise Tax Act, Schedule V, Part I, mục 6; CRA Memorandum 19.2.2).

• Tiền thuê thương mại. Chủ cho thuê phải đăng ký và thu GST/HST, trừ khi là nhà cung cấp nhỏ, tức doanh số chịu thuế, cùng với doanh số của mọi người liên kết, nằm trong giới hạn $30.000 (Memorandum 19.4.1). Nếu công ty đã đăng ký không nộp thuế ròng, giám đốc có thể phải chịu trách nhiệm cá nhân trừ khi đã thận trọng hợp lý, và có thể bị ấn định thuế trong vòng hai năm sau khi rời chức vụ (Excise Tax Act, mục 323).
• Tiền thuê nhà ở dài hạn. Không thu GST/HST. Tín thuế đầu vào gắn với hoạt động thương mại, không bao gồm việc cung cấp hàng hóa hoặc dịch vụ được miễn thuế (Excise Tax Act, các mục 123(1) và 169(1)), nên thuế đã trả cho chi phí của phần được miễn nói chung không được hoàn lại.
• Cho thuê dưới một tháng. Lưu trú ngắn hạn nói chung chịu thuế khi chủ cho thuê là người đã đăng ký (Memorandum 19.2.2).
• Tòa nhà có cả nhà ở và cửa hàng. Phần thương mại và phần nhà ở được xử lý khác nhau, nên hồ sơ phải cho thấy chi phí nào thuộc phần nào.

Chi tiết có trong GST/HST đối với bất động sản nhà ở và GST/HST đối với bất động sản thương mại. Cách thiết lập các tài khoản thuế nằm trong ghi GST/HST vào sổ sách.

Nếu chủ sở hữu hoặc người thân dùng một căn, hoặc tự trả chi phí thì sao?

Căn mà cổ đông ở có thể là một lợi ích do công ty trao. Khi công ty trao lợi ích cho cổ đông, giá trị đó được tính vào thu nhập của cổ đông (Income Tax Act, tiểu mục 15(1)). Người thân ở trong một căn cũng bị tính: lợi ích mà công ty trao cho người không giao dịch độc lập với cổ đông được coi là trao cho cổ đông, trừ khi đã được tính vào thu nhập của ai đó (đoạn 15(1.4)(c)). Người thân theo huyết thống, hôn nhân, quan hệ sống chung như vợ chồng hoặc nhận con nuôi được coi là không giao dịch độc lập (mục 251). Có lợi ích hay không tùy theo thực tế, chẳng hạn người ở có trả tiền thuê theo giá thị trường hay không, nên hãy hỏi trước khi người thân chuyển vào. Công ty chỉ được khấu trừ khoản chi để tạo thu nhập từ việc cho thuê (đoạn 18(1)(a)), nên chi phí sinh hoạt của chính chủ sở hữu không phải chi phí cho thuê. Hãy giữ chi phí của căn đó tách khỏi chi phí của các căn cho thuê, và xem chi phí cá nhân do công ty trả.

Khi chủ sở hữu tự trả một khoản chi của công ty, công ty ghi chi phí đó và ghi có số tiền công ty giờ nợ chủ sở hữu. Khoản chi không phải thu nhập của công ty, và việc hoàn trả cho chủ sở hữu làm giảm số dư còn nợ. Xem chi phí trả bằng tiền cá nhân. Trường hợp ngược lại, khi tiền thuê vào tài khoản cá nhân của chủ sở hữu, nằm trong thu nhập của công ty trong tài khoản cá nhân.

Thu nhập cho thuê còn liên quan đến những schedule nào khác của T2?

GST/HST là một tờ khai riêng, không phải schedule của T2. Thu nhập cho thuê bị đánh thuế thế nào trong công ty, và ảnh hưởng thế nào đến hạn mức doanh nghiệp nhỏ của một công ty hoạt động kinh doanh, nằm trong công ty holding và công ty đầu tư. Tiền thuê do công ty hoạt động kinh doanh liên kết trả có thể được coi là thu nhập từ hoạt động kinh doanh chủ động trong phạm vi bên trả khấu trừ khoản đó khi tính thu nhập từ hoạt động kinh doanh chủ động tại Canada (Income Tax Act, tiểu mục 129(6)). Điều đó thay đổi kết quả thuế, nên hãy hỏi trước khi ấn định tiền thuê giữa các công ty có quan hệ.

Tôi có thể tự nộp T2 bằng phần mềm không, và kế toán viên của tôi cần nhận gì?

Công ty chỉ có thể tự chuẩn bị tờ khai T2 bằng phần mềm đã được CRA chứng nhận, và nộp điện tử qua Corporation Internet Filing, My Business Account hoặc người đại diện được ủy quyền (CRA: dùng phần mềm chuẩn bị thuế). Công ty bắt buộc nộp điện tử mà nộp bản giấy sẽ bị phạt $1.000 (CRA: hoàn tất tờ khai T2). Phần mềm nhập các con số. Phần mềm không quyết định cách chia đất và công trình, các loại tài sản CCA, tiêu chí hoạt động kinh doanh chính hay cách xử lý GST/HST. Các bước nộp tờ khai nằm trong nộp tờ khai công ty, và việc chọn giữa tự làm sổ sách và thuê người hỗ trợ nằm trong tự ghi sổ hay thuê nhân viên ghi sổ.

Hãy đưa cho người chuẩn bị thuế:

• Hợp đồng mua bán và bản quyết toán khi đóng giao dịch, kèm bảng điều chỉnh
• Thông báo định giá hoặc báo cáo thẩm định giá dùng để chia đất và công trình
• Sao kê khoản vay thế chấp, kèm số tiền lãi của năm
• Hợp đồng thuê, danh sách người thuê và tiền thuê, và hồ sơ tiền đặt cọc
• Hóa đơn thuế bất động sản, hợp đồng bảo hiểm, và hóa đơn sửa chữa và cải tạo
• Sao kê ngân hàng của năm, và hồ sơ khoản vay của chủ sở hữu
• Tờ khai T2 năm trước kèm Schedule 8, nếu có
• Báo cáo tài chính cuối năm: xem báo cáo tài chính cuối năm của công ty

Ví dụ

Mọi số tiền đều bằng đô la Canada và chỉ mang tính minh họa.

Mua một tòa nhà bốn căn hộ

Một công ty mua một tòa nhà bốn căn hộ có sẵn, xây cách đây nhiều chục năm, từ người bán không có quan hệ với mình, với giá $1.200.000 và khoản vay thế chấp $900.000. Đây là một công trình Class 1 thông thường, không phải nhà cho thuê xây mới đúng mục đích. Thông báo định giá tính 30% cho đất và 70% cho công trình, và công ty giữ thông báo đó làm chứng từ hỗ trợ cho cách chia: $360.000 cho đất và $840.000 cho công trình. Phí pháp lý khi mua và thuế chuyển nhượng đất, tổng cộng $10.000, được cộng vào giá gốc và, trong ví dụ này, phân bổ theo cùng tỷ lệ: $7.000 cho công trình và $3.000 cho đất. Đất (GIFI 1600, không có CCA) khi đó là $363.000. Công trình (GIFI 1680) là $847.000, đó là cơ sở UCC của nó, trong một Class 1 riêng vì giá gốc cao hơn $50.000. Chủ sở hữu góp phần còn lại $310.000 ($1.210.000 giá gốc trừ khoản vay thế chấp $900.000), ghi là vốn cổ phần hoặc khoản vay của cổ đông, quyết định trước khi chuyển tiền.

Một năm tiền thuê, và giới hạn CCA

Tòa nhà bốn căn hộ là bất động sản cho thuê duy nhất của công ty, nên giới hạn CCA chỉ dùng số liệu của tòa nhà này. Tòa nhà mang lại $96.000 tiền thuê, ghi ở GIFI 8141, và công ty trả $70.000 cho lãi vay thế chấp, thuế bất động sản và sửa chữa. Thu nhập cho thuê ròng trước CCA là $26.000. Giả sử ở một năm sau đó UCC của công trình là $800.000, nên mức tối đa có thể yêu cầu theo tỷ lệ Class 1 là 4% là $32.000.

• Nếu việc cho thuê là hoạt động kinh doanh chính của công ty trong suốt năm, công ty có thể yêu cầu $32.000 và khai khoản lỗ $6.000.
• Nếu không phải, CCA bị giới hạn ở $26.000, nên thu nhập cho thuê chịu thuế bằng không, và $6.000 CCA còn lại vẫn nằm trong UCC.

Trong ví dụ này, dù theo cách nào cũng không có thuế phải nộp, nhưng tờ khai T2 vẫn đến hạn sáu tháng sau ngày kết thúc năm tài chính.

Chủ sở hữu trả tiền sửa mái nhà

Chủ sở hữu trả hóa đơn sửa mái nhà $3.000 bằng thẻ cá nhân. Nếu công việc là vá mái và đưa mái về tình trạng ban đầu, công ty ghi nợ Sửa chữa và bảo trì, công trình xây dựng (8961) $3.000 và ghi có Khoản phải trả cho cổ đông (2780 hoặc 3260) $3.000. Nếu đó là mái mới bằng vật liệu tốt hơn, khoản ghi nợ đi vào Công trình xây dựng (1680) và chi phí được hưởng CCA thay vào đó. Khi công ty hoàn trả cho chủ sở hữu, công ty ghi nợ Khoản phải trả cho cổ đông và ghi có ngân hàng. Khoản hoàn trả không phải chi phí.

Trường hợp của bạn có khác không?

• Tờ khai T2 đầu tiên, hoặc đất và công trình chưa bao giờ được ghi sổ. Bảng cân đối kế toán ban đầu, cách chia và các loại tài sản CCA quyết định mọi năm sau, và cách chia sai sẽ kéo sang các năm sau, nên cần phán đoán của chuyên gia trước khi nộp tờ khai đầu tiên. Xem dịch vụ ghi sổ kế toán, thuế công ty và sổ sách cho CCPC mới.
• Tiền của công ty và tiền cá nhân lẫn trong một tài khoản. Sổ sách phải tách hai loại tiền trước khi tờ khai T2 có thể đúng: xem dựng lại sổ sách từ sao kê ngân hàng và bù sổ sách quá hạn. Gỡ rối nhiều năm tiền lẫn lộn là việc của dịch vụ ghi sổ kế toán.
• Bạn muốn yêu cầu CCA tạo ra khoản lỗ. Việc cho thuê có phải hoạt động kinh doanh chính hay không là một câu hỏi về thực tế, và khoản yêu cầu không đạt tiêu chí này vượt quá mức Regulations cho phép. Việc thiết lập và hồ sơ hỗ trợ là việc của dịch vụ ghi sổ kế toán và thuế công ty; xem thêm khấu hao và CCA trong sổ sách công ty.
• Nhiều tờ khai T2 chưa nộp. Tiền phạt nộp trễ tăng theo tháng, và sổ sách của các năm còn thiếu thường phải được dựng trước: xem nộp bù tờ khai công ty chưa nộp, cùng dịch vụ ghi sổ kế toán và thuế công ty.
• Chủ sở hữu hoặc người thân ở trong một căn, hoặc tòa nhà vừa có nhà ở vừa có cửa hàng. Cả quy tắc về lợi ích lẫn cách chia GST/HST đều áp dụng, và hồ sơ cần được chuyên gia thiết lập: dịch vụ ghi sổ kế toán.
• Công ty cho thuê cho chính công ty hoạt động kinh doanh của bạn. Tiền thuê có thể làm thay đổi cách đánh thuế thu nhập cho thuê, GST/HST nói chung áp dụng cho tiền thuê thương mại trừ khi hai người đăng ký có quan hệ chặt chẽ nộp đơn bầu chọn (một công ty phải sở hữu gần như toàn bộ công ty kia, nên hai công ty bạn sở hữu song song không đủ điều kiện), và hợp đồng thuê cần hồ sơ đứng vững được. Hãy bắt đầu với công ty holding và công ty đầu tư và bầu chọn GST/HST giữa các công ty có quan hệ; việc thiết lập là việc của dịch vụ ghi sổ kế toán.
• Một cổ đông sống ngoài Canada, hoặc là công dân Hoa Kỳ. Nơi các chủ sở hữu sinh sống và ai kiểm soát công ty có thể thay đổi tư cách của công ty. Công ty cũng phải khấu trừ thuế từ cổ tức và một số khoản lãi trả cho người không cư trú, và tự chịu khoản thuế đó nếu không khấu trừ (Income Tax Act, mục 215): xem chủ sở hữu không cư trú của công ty Canada và chủ sở hữu người Hoa Kỳ của công ty Canada.
• Công ty quản lý tòa nhà của người khác để thu phí. Đó là doanh nghiệp dịch vụ, không phải công ty chỉ cho thuê, nên trang này không mô tả trường hợp đó: xem dịch vụ ghi sổ kế toán.
• Bạn đang cân nhắc có nên nắm giữ bất động sản cho thuê trong công ty. Xem bất động sản cho thuê trong công ty.
• Bất động sản vẫn đứng tên cá nhân của bạn. Xem chuyển bất động sản cho thuê vào công ty.
• Bất động sản cho thuê nằm tại Hoa Kỳ. Xem công ty Canada sở hữu bất động sản tại Hoa Kỳ.