离开加拿大时的度假屋和第二套房税务

我离开加拿大时，度假屋要交税吗？

离开当天不用。移居时，大部分财产会按公平市价视同出售，但加拿大境内的不动产不在其内（《所得税法》第 128.1(4)(b) 段；CRA）。度假屋保持原来的成本。收益减去您在加拿大居住年份的主要住宅免税后，要等到日后出售或赠与时才征税，改为出租时也可能征税（见下文）。

这是递延，不是免除。日后出售就是非居民出售，要适用第 116 条规定，而且只有您是加拿大居民的年份才能计入主要住宅免税。

如果您离开时拥有的全部财产价值超过 $25,000，度假屋仍然要列入 T1161 表，也就是财产清单（CRA）。见离开加拿大时的财产清单表。

哪些情况不简单：两处房产都有大额收益、您在离境当年卖掉主要住房、度假屋在魁北克、家人还会继续使用，或者您可能回来。

现在就准备：两处房产的购买价格、过户费用和装修改造收据；您或配偶作出过的每一次主要住宅指定；您的离境日期；以及两处房产在离境时的公平市价。

度假屋可以算主要住宅吗？

可以。度假屋在某一年只要被您、配偶或同居伴侣、前配偶或前伴侣，或您的子女经常居住，就可以算该年的主要住宅；CRA 接受当年短时间居住也可以满足这一条件（专题 S1-F3-C2，第 2.10–2.11 段）。主要用来赚取收入的房产，短期居住通常不符合条件。您的子女居住的公寓也适用同样规则；见主要住宅免税指南。

限制是每个家庭单位每年只能指定一处房产：您、配偶或同居伴侣以及未婚的未成年子女，每年共用一次指定（《所得税法》第 54 条；专题第 2.13–2.14 段）。您可以把一些年份给房子，另一些年份给度假屋，但同一年不能同时给两处。如何一般性地比较两处房产，见该指南。

我在离开前要卖掉主要住房、保留度假屋：指定应该怎么安排？

在房子上只指定它需要的年份，把其余年份留给度假屋。收益中免税部分用一个公式计算：一加上您是加拿大居民的被指定年份数，再除以拥有这处房产的年数（《所得税法》第 40(2)(b) 段）。

设置“一加上”，是为了让同一年卖掉一处房子、又买一处房子的家庭，两处都能得到覆盖（专题第 2.28 段）。它分别适用于每处房产，而且只有在您购买该房产的那一年是加拿大居民时才适用。实际操作中，持有 10 年的房子只需指定 9 年就可以全部免税，这样就留下 1 年给度假屋。

陷阱：出售房子时把每一年都指定给房子，之后才发现度假屋已没有年份可用。指定要在出售当年的税表上作出，使用附表 3 和 T2091(IND) 表（专题第 2.15 段）。事后更改并不是自动的：如果您在该年度之后十年内申请，CRA 可能接受迟交、修改或撤销指定，每迟一个整月收取 $100，最高 $8,000（第 220(3.2) 和 (3.5) 款；专题第 2.15.1 段）。请在提交房子的出售税表之前，先规划好年份的分配。您离开之后的年份，只会增加度假屋的拥有年数，不会增加它的免税年数，所以您在境外持有的时间越长，它的免税比例就越小。房子的算法见离开加拿大后出售房子。

我应该在离开加拿大之前还是之后出售度假屋？

仍是居民时出售，可以避开非居民的手续，也不会让境外年份压低免税比例；离开后再卖，可以递延税款，但两者都会增加。您仍是居民时的出售，在正常的税表上申报。离开后的出售，是非居民对应税加拿大财产的处置。

无论哪种方式，扣除免税部分后剩下的资本收益，有 50% 要计入收入。如果您可能回来，或家人要使用，保留度假屋会改变情况：见下文的家人使用部分。非居民的分步程序，见非居民出售加拿大财产。

我可以选择把度假屋纳入离境税吗（T2061A 表）？

可以，这是一个选项。个人可以用 T2061A 表选择把加拿大不动产在离境时按公平市价视同出售，然后按同一价值视同重新购入（第 128.1(4)(d) 段；CRA）。

它带来的变化：

• 到离境时的收益，在您仍是居民时的离境税表上征税。
• 度假屋的成本重设为离境时的价值，所以日后出售时，只对您离开之后的增值征税。
• 代价：到离境时的收益所产生的任何税款，在您还没有变现任何东西之前，就要在离境税表上缴纳。日后非居民出售时，仍然需要遵守第 116 条的规定。

因为这项选择相当于在您仍是居民时出售，所以被指定的年份是按到离境为止的拥有年数计算的，而不是按直到日后出售的更长时间。取舍在于：被指定年份没有覆盖的那部分现在就要缴税，换来的是免税比例不会因为您住在境外而缩小。作出选择之前，请用真实数字比较两条路径。

如果家人继续使用度假屋，或我在境外把它出租，会怎样？

出租和留给家人使用，风险不同。出租会带来预扣税，如果它变成出租房，还会被视同出售。保留度假屋供您自己回来使用，可能在居民身份审查中对您不利。

出租：租客或代理人必须从付给您这位非居民的总租金中预扣 25%，除非 CRA 批准 NR6 表，改按净租金预扣（T4144）。把度假屋改成出租房属于改变用途：您被视同按公平市价出售后再买回（第 45(1) 款），除非您在税表上根据第 45(2) 款作出选择，不把它视为改变了用途。如果出租只是度假屋作为住宅使用的附带用途，没有结构性改动，也没有申请资本成本折旧扣除，CRA 不适用这一规则（专题 S1-F3-C2，第 2.59 段）。见非居民房东和把住宅改成出租房。

家人使用：CRA 把留给您居住的住宅视为重要的居住联系，并把加拿大的季节性住宅列为次要联系，与您的其他联系一并权衡（专题 S5-F1-C1，第 1.12 和 1.14 段）。您的度假屋属于哪一种，取决于具体事实。见加拿大税务居民身份。

我在境外时把度假屋送给子女，要交什么税？

赠与按公平市价出售征税。即使没有钱款往来，您也被视为取得了等于度假屋价值的收入（第 69(1)(b) 段），您子女的成本则成为同一价值（第 69(1)(c) 段）。作为非居民，您仍要在 10 天内提交同样的 T2062 通知（迟交罚款相同），并提交该年度的加拿大税表。您的子女算作买方：除非已开具证明，子女必须在赠与月份结束后 30 天内向 CRA 汇缴度假屋价值的 25%（第 116(5) 款），所以请在转让前申请证明。

把子女加入产权，可能构成对度假屋一部分的处置。赠与和产权变更，见向家人转让财产；离开前的赠与，见离开加拿大前把资产赠与家人。

为了多年后出售，我应该保留哪些资料？

保留所有能证明成本、改造和居住年份的资料，因为日后出售可能离收据容易找到的时候已经很久。

• 每处房产的购买合同和过户结算单
• 装修改造的收据（不含日常维修）
• 您和配偶每年的主要住宅指定
• 您的离境日期及其证明
• 度假屋在离境时的公平市价（评估报告或可比成交价）
• 出租记录和任何 NR6 表批准（如果您出租）

示例

这些示例仅作示意，使用加元。两处房产是在同一年、家人为居民时购入的，主要住房在第 10 年、离境之前出售。

所有年份都指定给房子

房子的收益是 C$300,000，持有 10 年。这个家庭把 10 年都指定给房子。按“一加上”规则，其实 9 年就够了，所以浪费了 1 年。

离开 5 年后，他们出售度假屋，总收益为 C$260,000。度假屋没有被指定的年份，所以整笔 C$260,000 都是应税收益，其中一半计入收入，并按非居民出售处理，需要提交 T2062 通知。

9 年给房子，1 年给度假屋

同一个家庭，同样的数字。他们把 9 年指定给房子（1 + 9 = 10，持有的 10 年全部免税，所以房子不用交税），把第 10 年指定给度假屋。

日后出售度假屋时：持有 15 年，免税比例为 (1 + 1) / 15。免税部分约 C$34,700，约 C$225,300 仍是应税收益。

度假屋比房子增值更快

房子的收益是 C$100,000，持有 10 年（每年 C$10,000）；度假屋到离境时的收益是 C$300,000（每年 C$30,000）。这个家庭把 1 年指定给房子，9 年指定给度假屋。

• 房子的出售年度：免税比例为 (1 + 1) / 10，所以 C$20,000 免税，C$80,000 是居民税表上的应税收益。
• 度假屋在离开 5 年后出售，总收益 C$400,000：免税比例为 (1 + 9) / 15，约 C$266,700 免税，C$133,300 为应税收益。

如果他们改为把 9 年指定给房子、1 年指定给度假屋，免税的金额约为 C$153,300（C$100,000 + C$53,300），而不是约 C$286,700。

把度假屋赠与女儿而不是出售，产生的收益相同，按赠与当天的公平市价计算。

您的情况不同？

• 您还没有决定主要住房怎么办：见离开加拿大时保留还是出售房子。
• 您要在两笔大额收益之间分配年份，或要用 T2061A 表作出选择：指定和选择一旦提交就很难撤销；请获取个人税务协助。
• 您已经离开，想出售或赠与度假屋：请按非居民出售加拿大财产办理，并获取个人税务协助。
• 您住过魁北克，或度假屋在魁北克：魁北克有自己的离境规则和表格；见离开魁北克，并获取个人税务协助。
• 家人会使用度假屋：请查看加拿大税务居民身份，并获取个人税务协助。
• 您可能搬回来：即使您回来，在境外度过的年份仍然不在免税范围内；请获取个人税务协助。
• 您的配偶留在加拿大，或您与他人共有度假屋：每位所有人的份额按各自的居民年份计算，留在加拿大的家人可能使您仍被视为居民；见家人留在加拿大而您在境外工作，并获取个人税务协助。
• 您的新居住国对您的收益征税（例如美国）：它可能也对度假屋的出售征税，按您的原始成本计算，而且没有加拿大的免税。如果您用 T2061A 表作出选择，加美税收协定允许您选择在美国也被视为按该价值出售并买回度假屋（第 XIII(7) 条）；请获取跨境税务协助。
• 您的子女是美国公民，或住在另一个国家：赠与在那里也可能产生税务影响；请获取跨境税务协助。
• 您的第二套房在加拿大境外：见离开加拿大时的境外房地产。
• 离开时拥有的其他财产：见离开加拿大。