離開加拿大時的度假屋與第二套房稅務

離開加拿大時，度假屋要課稅嗎？

不，離開當天不用。移居海外時，大部分財產會按公平市價視同出售，但加拿大境內的不動產除外（見《所得稅法》第 128.1(4)(b) 段；CRA）。度假屋仍保留原來的成本。收益扣除您身為加拿大居民那些年份的主要居所免稅額後，要到日後出售或贈與時才課稅，改為出租時也可能課稅（見下文）。

稅款是延後，不是免除。日後出售屬於非居民出售，適用第 116 條規則，而且只有您身為加拿大居民的年份才能計入主要居所免稅額。

如果您離開時擁有的全部財產價值超過 $25,000，度假屋仍須列入 T1161 表的財產清單（見 CRA）。請見離開加拿大時的財產清單表格。

哪些情況不單純：兩處房產的收益都很大、您在離境當年出售主要住所、度假屋位於魁北克、家人會繼續使用，或您可能會回來。

現在就該準備：兩處房產的購買價格、成交費用和改建收據；您或配偶做過的每一次主要居所指定；您的離境日期；以及每處房產在離境時的公平市價。

度假屋可以是我的主要居所嗎？

可以。只要某一年度假屋經常有人居住（您、您的配偶或同居伴侶、前配偶或前伴侶，或您的子女），那一年它就可以是主要居所，而且 CRA 接受當年只住短時間也足夠（見 Folio S1-F3-C2，第 2.10–2.11 段）。主要用來賺取收入的房產，若只是短期居住，一般不符合資格。子女居住的公寓單位也適用同樣的規則；請見主要居所免稅指南。

上限是每個家庭單位每年一處房產：您、您的配偶或同居伴侶，以及您未婚的未成年子女，每年共用一次指定（見《所得稅法》第 54 條；Folio 第 2.13–2.14 段）。您可以把某些年份給住所，其他年份給度假屋，但同一年不能同時給兩處。兩處房產一般如何比較，請見該指南。

我在離開前出售主要住所，並保留度假屋：指定該怎麼做？

只在住所上指定它需要的年份，其餘的留給度假屋。收益中的免稅比例按公式計算：（1 加上您身為加拿大居民且已指定的年數）除以持有該房產的年數（見《所得稅法》第 40(2)(b) 段）。

之所以「加 1」，是為了讓同一年賣掉一處房子又買另一處的家庭，兩處都能涵蓋（Folio 第 2.28 段）。這個規則對每處房產分別適用，且只有在您購買該房產那一年是加拿大居民時才適用。實際上，持有 10 年的住所，只要指定 9 年就可以完全免稅，剩下 1 年留給度假屋。

陷阱：出售住所時把每一年都指定給住所，之後才發現度假屋沒有年份可用。指定是在出售當年的稅表上，用 Schedule 3 和 T2091(IND) 表作出的（見 Folio 第 2.15 段）。事後更改並非自動：如果您在該年度結束後十年內申請，CRA 可能接受逾期、修改或撤銷的指定，每逾期一個完整月收費 $100，最高 $8,000（見第 220(3.2) 款和 (3.5) 款；Folio 第 2.15.1 段）。請在提交住所出售的稅表之前，先規劃好年份的分配。您離開之後的年份，只會增加度假屋的持有年數，不會增加它的免稅年數，所以您在海外持有越久，免稅比例就越小。住所的計算方式，請見離開加拿大後出售住所。

度假屋應該在離開加拿大之前還是之後出售？

仍是居民時出售，可以避開非居民的文書手續，也不會讓海外年份縮小免稅比例；較晚出售則延後繳稅，但兩種麻煩都會增加。仍是居民時出售，在您一般的稅表上申報。離開後出售，則屬於非居民處置應稅加拿大財產。

無論哪種情況，扣除免稅額後剩下的資本利得，都有 50% 計入收入。如果您可能回國，或家人要使用，保留度假屋會改變情況：請見下文關於家人使用的部分。非居民的逐步程序，請見非居民出售加拿大財產。

可以選擇把度假屋納入離境稅嗎（T2061A 表）？

可以，這是一個選項。個人可用 T2061A 表選擇，把加拿大不動產視為在離境時按公平市價出售，再按該價值買回（見第 128.1(4)(d) 段；CRA）。

它帶來的改變：

• 到離境為止的收益，在您仍是居民時，於離境稅表上課稅。
• 度假屋的成本重設為離境時的價值，所以日後出售只對您離開之後的增值課稅。
• 代價：到離境為止收益的稅款，須在離境稅表上繳付，而您還沒有變現任何東西。日後非居民出售時，仍須遵守第 116 條。

由於這項選擇相當於您仍是居民時的一次出售，指定年數是與截至離境的持有年數比較，而不是與直到日後出售的較長期間比較。取捨在於：指定年數沒有涵蓋的部分現在就要繳稅，換來的是您住在海外時免稅比例不會縮小。選擇之前，請用實際數字比較兩條路。

如果家人繼續使用度假屋，或我在海外把它出租，會怎樣？

出租和留給家人使用，風險不同。出租會產生預扣稅，而且如果變成出租物業，會有視同出售。保留房產供您自己回來時使用，則可能在居民身份審查中對您不利。

出租：承租人或代理人須對付給您這位非居民的租金總額預扣 25%，除非 CRA 批准 NR6 表，改按淨租金預扣（見 T4144）。把度假屋改為出租物業屬於用途改變：您被視為按公平市價出售，再買回（見第 45(1) 款），除非您在稅表中依第 45(2) 款選擇，視為用途沒有改變。如果出租只是度假屋作為住所使用的附帶用途，沒有結構改動，也沒有申請資本成本免稅額，CRA 不適用這項規定（Folio S1-F3-C2，第 2.59 段）。請見非居民房東和把住宅改為出租。

家人使用：CRA 把為您保留以供居住的住宅視為重要的居住聯繫，並把加拿大的季節性住所列為次要聯繫，與您的其他聯繫一併權衡（見 Folio S5-F1-C1，第 1.12 段和第 1.14 段）。您的度假屋屬於哪一種，取決於事實。請見加拿大稅務居民身份。

我在海外時把度假屋贈與子女，要繳什麼稅？

贈與按公平市價出售課稅。即使沒有資金往來，您也被視為收到等於度假屋價值的收入（見第 69(1)(b) 段），而您子女的成本就成為同一個價值（見第 69(1)(c) 段）。作為非居民，您仍須在 10 日內提交同樣的 T2062 表通知（逾期罰款相同），並提交該年度的加拿大稅表。您的子女算是買方：除非已發出證明書，子女須在贈與當月月底後 30 日內，向 CRA 匯繳度假屋價值的 25%（見第 116(5) 款），所以請在轉讓前申請證明書。

把子女加入產權，可能算是處置度假屋的一部分。贈與和產權變更，請見把財產轉給家人；離開前的贈與，請見離開加拿大前把資產贈與家人。

多年後出售，我該保存哪些資料？

請保存所有能證明成本、改建和居住年數的資料，因為日後出售時，可能離您輕鬆找到收據的時候已經很久了。

• 每處房產的購買協議和成交結算單
• 改建的收據（不含日常維修）
• 您和配偶每一年的主要居所指定
• 您的離境日期及其證明
• 度假屋在離境時的公平市價（估價報告或可比銷售）
• 出租記錄，以及（如有出租）任何 NR6 表的批准

舉例

以下例子僅作說明，以加元計。兩處房產都是同一年、在家庭為居民期間購買，主要住所在第 10 年、離境前不久出售。

所有年份都指定給住所

住所 10 年的收益是 C$300,000。家庭把全部 10 年都指定給住所。依「加 1」規則，9 年就夠了，所以浪費了一年。

離開五年後，他們以總收益 C$260,000 出售度假屋。度假屋沒有指定年數，所以整筆 C$260,000 都是應稅收益，其中一半計入收入，屬於非居民出售，須提交 T2062 表通知。

九年給住所，一年給度假屋

同一個家庭，同樣的數字。他們把 9 年指定給住所（1 + 9 = 10，10 年全部免稅，所以住所不用繳稅），第 10 年指定給度假屋。

日後出售度假屋時：持有 15 年，免稅比例是 (1 + 1) / 15。免稅部分約為 C$34,700，約 C$225,300 仍是應稅收益。

度假屋增值比住所快

住所 10 年的收益是 C$100,000（每年 C$10,000）；度假屋到離境為止的收益是 C$300,000（每年 C$30,000）。家庭把 1 年指定給住所，9 年指定給度假屋。

• 出售住所那一年：免稅比例是 (1 + 1) / 10，所以 C$20,000 免稅，C$80,000 是居民稅表上的應稅收益。
• 度假屋在離開 5 年後出售，總收益 C$400,000：免稅比例是 (1 + 9) / 15，約 C$266,700 免稅，C$133,300 是應稅收益。

如果他們改為把 9 年指定給住所、1 年指定給度假屋，免稅額約為 C$153,300（C$100,000 + C$53,300），而不是約 C$286,700。

若把度假屋贈與女兒而不是出售，產生的收益相同，按贈與當天的公平市價計算。

您的情況不同嗎？

• 您還沒決定主要住所怎麼處理：請見離開加拿大時保留還是出售房產。
• 您要在兩處大額收益之間分配年份，或要用 T2061A 表作選擇：指定和選擇一旦提交就很難撤銷；請取得個人稅務協助。
• 您已經離開，想出售或贈與度假屋：請依照非居民出售加拿大財產的步驟，並取得個人稅務協助。
• 您曾住在魁北克，或度假屋在魁北克：魁北克有自己的離境規定和表格；請見離開魁北克的稅務，並取得個人稅務協助。
• 家人會使用度假屋：請查看加拿大稅務居民身份，並取得個人稅務協助。
• 您可能搬回來：即使回國後，在海外的年份仍不在免稅範圍內；請取得個人稅務協助。
• 您的配偶留在加拿大，或房產與別人共有：每位所有者的份額依各自的居民年數計算，而留在加拿大的家人可能使您仍被視為居民；請見您在海外工作而家人留在加拿大，並取得個人稅務協助。
• 您的新居住國對您的收益課稅（例如美國）：該國可能也會對度假屋的出售課稅，從您的原始成本計算，且沒有加拿大的免稅額。如果您用 T2061A 表選擇，加拿大與美國稅收協定讓您可以選擇在美國視為按該價值出售再買回度假屋（第 XIII(7) 條）；請取得跨境稅務協助。
• 您的子女是美國公民或住在另一個國家：贈與在當地可能也有稅務影響；請取得跨境稅務協助。
• 您的第二套房在加拿大境外：請見離開加拿大時的境外不動產。
• 您離開時還擁有的其他財產：請見離開加拿大。