العقار المؤجَّر المملوك لأكثر من شخص في كندا: من يُبلّغ عن ماذا في ⁦T776⁩

هل يُبلّغ كل منا عن حصته من عقار مؤجَّر مشترك في كندا؟

نعم، مع شرط واحد: يُبلّغ كل مالك مشارك عن إجمالي إيجار العقار كله، لكن عن حصته وحده من صافي الدخل. تبني CRA هذه الحصة على نسبة الملكية، ويجب أن تبقى النسبة نفسها كل سنة ما لم تتغير (CRA: دخل الإيجار). وتملّك عقار مؤجَّر مع شخص أو أكثر، ومنهم الزوج أو الزوجة أو الشريك بحكم الواقع، يجعلكم عادةً ملّاكًا مشتركين (CRA: الملكية).

تكون الحالة بسيطة عندما يكون الملّاك أفرادًا، ويطابق سند الملكية الواقع، والقرض باسم الملّاك، ولا يدير أحد العقار كنشاط تجاري مشترك. وتزول هذه البساطة في الحالات التالية:

• الحصص غير متساوية، أو سند الملكية يخالف ما دُفع فعلًا؛
• دفع أحد الملّاك جزءًا من حصة الآخر أو حصته كاملة؛
• اسم شخص مكتوب في السند فقط، مثل مساعدة قريب على الحصول على رهن؛
• الرهن أو حساب الإيجار باسم شخص واحد؛
• يُقسَّم الإيجار مناصفة منذ سنوات دون أساس؛
• تغيّرت الملكية خلال السنة؛
• أحد الملّاك يقيم خارج كندا؛
• يديره الملّاك معًا كنشاط تجاري، أو تدخل فيه شركة أو صندوق استئماني.

اجمع سند الملكية، وكشوف الرهن التي تبيّن من اقترض، وأي اتفاقية ملكية مشتركة أو صندوق استئماني، ونسبة ملكية كل مالك، وكشوف الحساب المصرفي للإيجار، وسجلًّا بمن دفع كل تكلفة. وإذا لم تُظهر هذه الأوراق الحصص، فاحسم ذلك أولًا.

هل يُبلّغ كل منا عن الإيجار كاملًا أم نصفه في ⁦T776⁩؟

عن الإيجار كاملًا والمصروفات كاملة، وليس النصف. وحده صافي الدخل يُقسَّم بحسب الملكية. يقدّم كل مالك مشارك النموذج ⁦T776⁩ الخاص به، ويبدأ من أرقام العقار الكاملة نفسها، ثم يأخذ حصته (CRA: دخل الإيجار؛ CRA: تعبئة النموذج ⁦T776⁩؛ CRA: النموذج ⁦T776⁩):

يبدأ إقرار كل مالك من أرقام الإيجار والمصروفات وصافي الدخل نفسها، ويبيّن الجزء 2 حصص الملّاك الآخرين. وللاطلاع على بقية النموذج، راجع دخل الإيجار في كندا؛ ولمعرفة السطر الذي تُسجَّل فيه كل تكلفة، راجع أسطر المصروفات في بيان الإيجار.

هل العقار المؤجَّر المشترك شراكة، وهل نقدّم النموذج ⁦T5013⁩؟

في الغالب لا. تقول CRA إن تملّك عقار مؤجَّر معًا كاستثمار لا يُنشئ شراكة؛ فالشراكة تتطلب أشخاصًا يمارسون نشاطًا تجاريًا معًا بهدف الربح (CRA: الملكية). وتنص قوانين الشراكة في المقاطعات والأقاليم ذات القانون العام عادةً على أن الملكية المشتركة بحق الانتفاع المشترك أو بحصص مفرزة أو الملكية الجزئية لا تُنشئ شراكة بحد ذاتها. ووجود الشراكة مسألة وقائع وقانون معًا، والتسجيل الرسمي لا يعني بالضرورة وجودها. أما القانون المدني في كيبك فيعرّف الشراكة بشروطه الخاصة، لذا ينبغي للمالك المشارك في كيبك اعتبار المسألة مفتوحة (Folio S4-F16-C1).

يطلب النموذج ⁦T776⁩ من الملّاك المشتركين أن يحددوا هل توجد شراكة قبل تعبئة الجزء 1، ويذكر أن خدمات إضافية مثل التنظيف والحراسة والوجبات قد تعني وجود نشاط تجاري (CRA: النموذج ⁦T776⁩). وللإقامات القصيرة والخدمات، راجع الإيجار قصير الأجل: دخل من ممتلكات أم من نشاط تجاري.

إذا وُجدت شراكة فعلًا، فهي تقدّم النموذج ⁦T5013⁩ في حالات محددة فقط: عندما يتجاوز مجموع الإيرادات والمصروفات 2,000,000 دولار أو تتجاوز الأصول بالتكلفة 5,000,000 دولار، أو تكون شريكة في شراكة أخرى أو لها شراكة شريكة فيها، أو يكون أحد شركائها شركة أو صندوقًا استئمانيًا، أو استثمرت في أسهم التمرير، أو طلبت CRA ذلك كتابةً؛ وفيما عدا ذلك يمكنها تسليم شركائها قوائمها المالية (CRA: ⁦T4068⁩). راجع الشراكة أم الشركة وإقرار السنة الأولى للشراكة العامة.

هل يحدد سند الملكية المشترك حصتي من صافي الإيجار؟

حصتك هي حصتك من الملكية (CRA: دخل الإيجار). ولا تبيّن صفحات CRA كيف تُقاس الحصة، ولا أن شكل السند، سواء بحق الانتفاع المشترك أو بحصص مفرزة، هو الذي يحددها. والتقسيم مناصفة صحيح فقط عندما تكون حصة كل مالك النصف. قارن سند الملكية وأي اتفاقية بما دفعه كل مالك وما تسلّمه، وسدّ أي فرق قبل التقديم.

هل يمكننا تقسيم الإيجار بشكل يختلف عن الملكية، أو للاستفادة من شريحة ضريبية أدنى؟

تربط تعليمات CRA الحصة بالملكية، ولا تصف أي طريقة لاختيار تقسيم مختلف بالاتفاق أو بحسب الشريحة الضريبية (CRA: دخل الإيجار).

نقل الإيجار المستقبلي إلى شخص آخر يعني تغيير الملكية، أي هبة أو بيع لحصة؛ راجع نقل الممتلكات إلى أفراد العائلة. كما قد تُبقي قواعد النسبة الدخل عند من قدّم المال أو الممتلكات أو أقرضها، سواء أُضيفت الحصة لاحقًا أو دُفع ثمنها عند الشراء:

• الزوج أو الزوجة أو الشريك بحكم الواقع: الدخل أو الخسارة من ممتلكات نُقلت إليه أو أُقرضت له يعود إلى من نقلها، عن الجزء من السنة الذي يكون فيه الناقل مقيمًا في كندا ويكون الشخص زوجه أو شريكه (قانون ضريبة الدخل، المادة 74.1). فإذا دفع أحد الزوجين ثمن نصف الآخر، فقد لا يعني تساوي السند تساويًا في التقسيم الضريبي. وتتوقف نسبة دخل الإيجار إلى المانح عن فترة يعيشان فيها منفصلين بسبب انهيار العلاقة (المادة 74.5).
• قريب دون 18 سنة: الحكم نفسه على الممتلكات المنقولة أو المُقرضة لشخص دون 18 سنة لا يتعامل مع الناقل على أساس الاستقلال التام بين الطرفين، أو لابن أخ أو ابنة أخ أو ابن أخت أو ابنة أخت، عن كل سنة يبقى فيها دون 18 سنة في نهايتها (المادة 74.1).
• قرض من قريب: قد ينتقل الدخل إلى المُقرض إذا كان قرض أو دين من شخص لا يتعامل بشكل مستقل تمامًا مع المقترض، وكان تخفيض الضريبة أحد الأسباب الرئيسية (المادة 56).

توجد استثناءات، ولكل منها شروط صارمة (المادة 74.5؛ المادة 56). ينجح النقل بالقيمة السوقية العادلة فقط إذا كان المدفوع يساوي قيمة الممتلكات على الأقل، وكان أي دين مقابل لها يحمل فائدة لا تقل عن الأدنى من السعر المحدد والسعر بين طرفين مستقلين. وفي النقل إلى الزوج أو الزوجة أو الشريك بحكم الواقع، يجب على الناقل أيضًا أن يختار، في إقرار سنة النقل، عدم تطبيق التحويل التلقائي المؤجِّل للضريبة. ويصلح القرض إذا كان يحمل فائدة لا تقل عن السعر الأدنى نفسه. ويجب سداد الفائدة خلال 30 يومًا بعد نهاية كل سنة، وقد يضيّع تخلّف دفعة واحدة الاستثناء. راجع نقل الممتلكات إلى أفراد العائلة قبل الاعتماد على أي استثناء.

باسم من الرهن: من يخصم الفوائد؟

تربط CRA خصم الفوائد بالمالك صاحب القرض. وتقول إن المالك هو الوحيد الذي يمكنه استخدام مصروف الفائدة المرتبط به، حتى لو ضمن شخص آخر القرض. والفوائد على مال مقترض لشراء العقار المؤجَّر أو تحسينه قابلة للخصم عادةً؛ أما أصل الرهن فلا يُخصم (CRA: دخل الإيجار).

لا تبيّن صفحات CRA ما يحدث عندما يملك العقار شخصان ولكن القرض باسم أحدهما فقط، ولا كيف تُقسَّم فوائد قرض باسم الاثنين. ولا تبيّن كيف تنسجم فوائد قرض يحمله أحد عدة ملّاك مع بيان يبنيه كل مالك من أرقام العقار الكاملة. ويغطي السطر 9945 المصروفات القابلة للخصم التي يتحملها المالك المشارك ولم تُخصم في موضع آخر من النموذج، لكن الصفحات لا تقول هل تنتمي فوائد قرض مالك واحد إلى هناك أم إلى المصروفات المشتركة. لا تفترض أيًّا من الموضعين؛ وراجع الأمر قبل أن يقدّم أي من المالكين إقراره، لأن الفائدة نفسها لا تُخصم مرتين. وللاطلاع على قواعد الفوائد، راجع الفوائد على الأموال المقترضة للاستثمار والعقارات المؤجَّرة.

ماذا لو كان اسمي في سند الملكية فقط؟

من يملك العقار المؤجَّر هو من يُبلّغ عن الدخل، لذا قد لا ينقل الاسم في السند وحده الضريبة (CRA: دخل الإيجار). والشخص الذي يحمل الملكية القانونية بصفته وكيلًا عن آخر قد يكون أمينًا اسميًا، وتقول CRA إن الدخل والأرباح الرأسمالية والخسائر الرأسمالية من ممتلكات الصندوق الاستئماني الاسمي تُدرج في إقرار المالك المستفيد. وهل يوجد صندوق استئماني اسمي مسألة وقائع وقانون خاص يحددها المعنيون (CRA: أسئلة عن الإبلاغ عن الصناديق الاستئمانية الاسمية).

قد يتطلب الصندوق الاستئماني الاسمي الخاضع للإبلاغ إقرار ⁦T3⁩ مع الجدول 15 للسنوات الضريبية التي تنتهي في 31 ديسمبر 2026 أو بعده، ويُستحق خلال 90 يومًا بعد نهاية السنة (قانون ضريبة الدخل، المادة 150)؛ ولا تطلب CRA عمومًا تقديمه عن سنوات سابقة. ويستثني القانون ترتيبات معينة: عندما يكون كل مالك قانوني مستفيدًا وكل مستفيد مالكًا قانونيًا، كالزوجين اللذين يملكان ويحملان السند معًا؛ وأفرادًا مرتبطين يحملون عقارًا كان سيُعدّ السكن الرئيسي لأحد الملّاك القانونيين لو خُصّص لتلك السنة؛ وفردًا يحمل مثل هذا المسكن لاستخدام زوجه أو شريكه بحكم الواقع. ومن المستبعد أن ينطبق هذا الاختبار على عقار مؤجَّر للمستأجرين طوال السنة دون أن يسكنه مالك أو زوج أو ابن في أي وقت من السنة؛ أما العقار الذي سكنته العائلة جزءًا من السنة فقد ينطبق عليه (CRA: أسئلة عن الإبلاغ عن الصناديق الاستئمانية الاسمية؛ CRA: دخل الإيجار). أما أحد الوالدين المسجَّل في السند فقط لعقار مؤجَّر يخص ابنه، فيحتاج إلى جواب عن سؤال الصندوق الاستئماني الاسمي. راجع نقل الممتلكات إلى أفراد العائلة.

ماذا يحدث للنسبة إذا تغيّرت الملكية خلال السنة؟

يجب أن تبقى النسبة المُبلَّغ عنها نفسها كل سنة ما لم تتغير الملكية (CRA: دخل الإيجار). ولا تشرح صفحات CRA كيف تُقسَّم سنة تتغير فيها النسبة في منتصفها، فاطلب مراجعة التواريخ والطريقة قبل التقديم؛ ويجب أن يُظهر الإقراران التواريخ والنسب نفسها.

تغيّر النسبة يعني عادةً أن أحدًا تنازل عن جزء من العقار أو باعه. وهذا حدث منفصل قد تترتب عليه ضريبة خاصة أو استرداد لخصم تكلفة الأصول الرأسمالية، بحسب هوية المالك الآخر وطريقة النقل. راجع نقل الممتلكات إلى أفراد العائلة وبيع عقار مؤجَّر.

كيف يعمل خصم تكلفة الأصول الرأسمالية واسترداده والاستخدام الشخصي مع الملّاك المشتركين؟

يُدخل كل مالك مشارك حصته وحده من خصم تكلفة الأصول الرأسمالية (CCA) واسترداد الإهلاك والخسارة النهائية، محسوبة على حصته من التكلفة. أما الجزء الشخصي من المصروفات فمختلف: إنه الرقم الخاص بجميع الملّاك المشتركين (CRA: النموذج ⁦T776⁩؛ CRA: تعبئة النموذج ⁦T776⁩).

خصم CCA مطالبة خاصة بكل دافع ضرائب: تسمح اللوائح بـ«المبلغ الذي قد يطالب به دافع الضرائب» حتى حد الفئة (لوائح ضريبة الدخل، المادة 1100)، لذا في الملكية المشتركة العادية قد تختلف مطالبات الملّاك وأرصدتهم المتبقية. لا تقسم مطالبة مالك آخر أو استردادًا لاحقًا بحسب النسبة. أما الشراكة فتحسب CCA على ممتلكاتها بنفسها قبل توزيع الدخل. راجع خصم تكلفة الأصول الرأسمالية وهل تطالب بخصم CCA على عقار مؤجَّر. ولأن الجزء الشخصي يشمل جميع الملّاك المشتركين، فيجب أن يظهر الاستخدام الشخصي لمالك واحد، مثل إقامة قريب في وحدة، بالشكل نفسه في كل إقرار؛ راجع تأجير شقة في القبو.

ماذا ينبغي للملّاك المشتركين الاحتفاظ به ليتطابق كل إقرار؟

سجلات تفصيلية للإيجار والمصروفات، عادةً لمدة ست سنوات من نهاية السنة الضريبية، ولا تُرسل مع الإقرار (CRA: دخل الإيجار). احتفظ بسجل واحد للعقار كله، لا سجل لكل مالك؛ فكل إقرار يبدأ من المجاميع نفسها. وعلى الملّاك المشتركين الاحتفاظ بما يلي:

لا تبيّن صفحات CRA كيف تُعامل المصروفات المدفوعة بشكل غير متساوٍ بين الملّاك. لا تستنتج قاعدة من هوية من دفع؛ واطلب المراجعة قبل التقديم. وبشأن خسارة الإيجار، راجع خسائر الإيجار ومراجعة CRA.

مثال

هذه أمثلة توضيحية. المبالغ بالدولار الكندي، ولا يشمل الحساب خصم CCA.

زوجان يملكان شقة بالتساوي

الإيجار 24,000 دولار كندي والمصروفات 16,000 دولار كندي، فيكون صافي الإيجار 8,000 دولار كندي. يُدخل كل من الزوجين 24,000 دولار كندي إيجارًا و16,000 دولار كندي مصروفات في ⁦T776⁩ الخاص به. يكون السطر 9369 مساويًا 8,000 دولار كندي في الإقرارين، ويُبلّغ كل منهما عن النصف، أي 4,000 دولار كندي. ويفترض هذا أن كلًّا منهما دفع ثمن نصفه. وإذا موّل أحد الزوجين نصف الآخر، فقد يُنسب دخل ذلك النصف إلى من دفع (المادة 74.1).

أحد الوالدين وابن بالغ يملكان عقارًا ثنائيًا بحصص غير متساوية

يملك الوالد 70 بالمئة والابن 30 بالمئة. وصافي الإيجار قبل CCA هو 10,000 دولار كندي، فيُبلّغ الوالد عن 7,000 دولار كندي والابن عن 3,000 دولار كندي. يبدأ الاثنان من إيجار العقار كله ومصروفاته الكاملة نفسها. وتتبع الحصص الملكية؛ ولا تربطها صفحات CRA بمن يسدد دفعات الرهن. ويفترض هذا أن كل مالك دفع ثمن حصته؛ وإذا أقرض الوالد ابنه المال، فقد تنطبق قاعدة القرض المذكورة أعلاه. ويلزم التحقق من موضع فوائد قرض الوالد قبل أن يقدّم أي منهما إقراره.

الابن في سند الملكية فقط

يضع أحد الوالدين ابنه البالغ في سند الملكية لمساعدته في الحصول على رهن، لكن الابن لا يملك حصة حقيقية. صافي الإيجار 8,000 دولار كندي. إذا كان الوالد الشخص الوحيد صاحب حصة حقيقية، فسيُبلّغ الوالد عن 8,000 دولار كندي، وقد لا ينقل اسم الابن في السند المبلغ. وهل يملك الابن حصة مسألة وقائع. وإذا كان الترتيب صندوقًا استئمانيًا اسميًا خاضعًا للإبلاغ، فقد يُستحق إقرار ⁦T3⁩ والجدول 15 عن السنة الضريبية 2026.

هل وضعك مختلف؟

• الحصص غير متساوية، أو دفع أحد الملّاك ثمن حصة آخر، أو الاسم في السند فقط، أو الرهن أو حساب الإيجار باسم واحد، أو قسّمتم الإيجار مناصفة سنوات دون أساس: الحصة الحقيقية لكل مالك، وكيف ينبغي أن تُقرأ السنوات المقدَّمة، وهل توجد مسألة شراكة أو صندوق استئماني أو نسبة دخل، كلها أحكام تقديرية. احصل على مساعدة ضريبية للأفراد ومعك سند الملكية وأوراق القرض والسجلات المصرفية.
• تغيّرت الملكية خلال السنة، أو دفع أحد الملّاك أكثر من التكاليف، أو تحتاج فوائد قرض أحد الملّاك إلى موضع في البيان: لا تضع صفحات CRA قاعدة لهذه الحالات، فكيفية صياغة إقرار كل مالك حكم تقديري. احصل على مساعدة ضريبية للأفراد ومعك سند الملكية وأوراق القرض وسجلات الدفع.
• قدّمت سنوات سابقة بتقسيم مختلف: بعد إشعار التقدير، تتيح لك CRA طلب تعديل إقرار تم تقديره لتصحيح المبالغ، ولا يمكن إصدار مبلغ مسترد عن طلب يُقدَّم بعد أكثر من 10 سنوات تقويمية من نهاية السنة الضريبية (CRA: تعديل الإقرار الضريبي). وقد يتأثر إقرارا الملّاك معًا، لذا راجع المساعدة الضريبية للأفراد. وبشأن الدخل الذي لم يُدرج في إقرار، راجع الدخل غير المُبلَّغ عنه والإفصاح الطوعي.
• أضفت أحد أفراد العائلة إلى السند، أو تنازلت عن حصة، أو تخطط لذلك: راجع نقل الممتلكات إلى أفراد العائلة.
• يديره الملّاك كنشاط تجاري، أو تملك العقار شركة: الشركة التي تملك العقار هي التي تُبلّغ عن الإيجار. راجع الشراكة أم الشركة وعقار مؤجَّر داخل شركة.
• الإيجار والتكاليف تمر عبر حساب شخص واحد مع سجلات قليلة لمن دفع: راجع أسطر المصروفات في بيان الإيجار ومساعدة في مسك الدفاتر.
• بِعتَ حصة أو العقار كله، أو تنوي ذلك: راجع بيع عقار مؤجَّر.
• أحد الملّاك يقيم خارج كندا، أو تقدّم إقرارًا في كيبك: يخضع الإيجار المدفوع لمالك غير مقيم عادةً لاقتطاع بنسبة ⁦25%⁩ من إجمالي الإيجار، ويتحمل الدافع الذي يلزمه الاقتطاع ولا يقتطع المبلغ المسؤولية عنه (المادتان ⁦215(1)⁩ و⁦215(6)⁩). راجع الملّاك غير المقيمين ودخل الإيجار في كندا، وفيه نموذج كيبك.