Miteigentum an Mietimmobilien in Kanada: Meldung auf T776

Melden wir jeweils unseren Anteil an einer gemeinsamen Mietimmobilie in Kanada?

Ja, mit einer Besonderheit: Jeder Miteigentümer meldet die gesamten Bruttomieteinnahmen der Immobilie, aber nur seinen eigenen Anteil an den Nettoeinkünften. Die CRA bemisst diesen Anteil nach dem Eigentum, und der Prozentsatz sollte jedes Jahr gleich sein, solange er sich nicht ändert (CRA: Mieteinkünfte). Wer eine Mietimmobilie mit einer oder mehreren Personen besitzt, auch mit Ehepartner oder Lebenspartner, ist in der Regel Miteigentümer (CRA: Eigentum).

Der Fall ist einfach, wenn die Eigentümer Privatpersonen sind, die Eigentumsurkunde (Deed) zeigt, wem was wirklich gehört, das Darlehen auf die Eigentümer lautet und niemand die Immobilie als gemeinsames Unternehmen betreibt. Schwieriger wird es, wenn:

• die Anteile ungleich sind oder Eigentumsurkunde und Geldflüsse nicht übereinstimmen;
• ein Eigentümer den Anteil des anderen ganz oder teilweise bezahlt hat;
• jemand nur im Grundbuch eingetragen ist, zum Beispiel um einem Verwandten bei der Hypothek zu helfen;
• die Hypothek oder das Mietkonto auf nur einen Namen lautet;
• die Miete seit Jahren hälftig aufgeteilt wird, ohne dass es dafür eine Grundlage gibt;
• sich die Eigentumsverhältnisse im Lauf des Jahres geändert haben;
• ein Eigentümer außerhalb Kanadas lebt;
• die Eigentümer die Immobilie gemeinsam als Unternehmen betreiben oder eine Kapitalgesellschaft oder ein Trust beteiligt ist.

Legen Sie bereit: die Eigentumsurkunde, die Hypothekenauszüge mit dem Darlehensnehmer, jede Vereinbarung zum Miteigentum oder zum Trust, den Eigentumsanteil jedes Eigentümers in Prozent, die Kontoauszüge zu den Mieteingängen und einen Nachweis, wer welche Kosten bezahlt hat. Wenn diese Unterlagen die Anteile nicht belegen, klären Sie das zuerst.

Melden wir auf Form T776 jeweils die gesamte Miete oder die Hälfte?

Die gesamte Miete und alle Ausgaben, nicht die Hälfte. Nur die Nettoeinkünfte werden nach dem Eigentum aufgeteilt. Jeder Miteigentümer reicht sein eigenes Form T776 ein, geht von denselben Zahlen der gesamten Immobilie aus und übernimmt dann seinen Anteil (CRA: Mieteinkünfte; CRA: Form T776 ausfüllen; CRA: Form T776):

Die Erklärung jedes Eigentümers beginnt mit derselben Miete, denselben Ausgaben und demselben Nettobetrag, und Teil 2 zeigt die Anteile der übrigen Eigentümer. Zum Rest des Formulars siehe Mieteinkünfte in Kanada; zur Frage, in welche Zeile welche Kosten gehören, siehe Ausgabenzeilen im Mieteinkünfte-Formular.

Ist eine gemeinsam gehaltene Mietimmobilie eine Personengesellschaft, und reichen wir ein T5013 ein?

In der Regel nicht. Nach Angaben der CRA ist das gemeinsame Halten einer Mietimmobilie als Kapitalanlage noch keine Personengesellschaft; dafür müssen Personen gemeinsam ein Unternehmen mit Gewinnabsicht betreiben (CRA: Eigentum). Die Personengesellschaftsgesetze der Provinzen und Territorien mit Common Law sehen im Allgemeinen vor, dass Joint Tenancy (gemeinsames Eigentum mit Anwachsungsrecht), Tenancy in Common (Miteigentum nach Bruchteilen) oder Teileigentum allein keine Personengesellschaft begründen. Ob eine besteht, hängt von Tatsachen und Recht ab, und eine förmliche Registrierung bedeutet nicht zwingend, dass es eine gibt. Das Zivilgesetzbuch (Civil Code) von Québec definiert die Personengesellschaft nach eigenen Maßstäben; ein Miteigentümer in Québec sollte die Frage daher als offen behandeln (Folio S4-F16-C1).

Form T776 verlangt von Miteigentümern, vor dem Ausfüllen von Teil 1 zu klären, ob eine Personengesellschaft besteht, und nennt zusätzliche Leistungen wie Reinigung, Sicherheitsdienst und Mahlzeiten als mögliches Zeichen für ein Unternehmen (CRA: Form T776). Zu Kurzzeitvermietung und Zusatzleistungen siehe Kurzzeitvermietung: Einkünfte aus Vermögen oder aus Gewerbe.

Wenn eine Personengesellschaft besteht, reicht sie ein T5013 (Informationserklärung einer Personengesellschaft) nur in bestimmten Fällen ein: wenn Einnahmen plus Ausgaben über $2.000.000 liegen oder die Vermögenswerte zu Anschaffungskosten über $5.000.000, wenn sie Gesellschafter einer anderen Personengesellschaft ist oder eine solche als Gesellschafter hat, wenn eine Kapitalgesellschaft oder ein Trust Gesellschafter ist, wenn sie in Flow-through Shares investiert hat oder wenn die CRA schriftlich dazu auffordert. Andernfalls kann sie ihren Gesellschaftern ihre Jahresabschlüsse übergeben (CRA: T4068). Siehe Personengesellschaft oder Kapitalgesellschaft und Erste Erklärung einer General Partnership.

Bestimmt der gemeinsame Eintrag im Grundbuch meinen Anteil an den Nettomieteinkünften?

Ihr Anteil ist Ihr Eigentumsanteil (CRA: Mieteinkünfte). Die CRA-Seiten sagen nicht, wie der Anteil zu messen ist und dass die Eigentumsform, Joint Tenants oder Tenants in Common, ihn festlegt. Eine hälftige Aufteilung stimmt nur, wenn jedem Eigentümer tatsächlich die Hälfte gehört. Vergleichen Sie die Eigentumsurkunde und jede Vereinbarung mit dem, was jeder Eigentümer gezahlt und erhalten hat, und klären Sie jede Abweichung vor der Einreichung.

Können wir die Miete abweichend vom Eigentum oder nach einer niedrigeren Steuerstufe aufteilen?

Die Anweisungen der CRA binden den Anteil an das Eigentum und beschreiben keine Möglichkeit, per Vereinbarung oder nach Steuerstufe eine andere Aufteilung zu wählen (CRA: Mieteinkünfte).

Künftige Mieteinnahmen auf eine andere Person zu verlagern, setzt eine Änderung des Eigentums voraus; das ist eine Schenkung oder ein Verkauf eines Anteils, siehe Immobilien an Familienmitglieder übertragen. Zurechnungsregeln (Attribution Rules) können die Einkünfte außerdem bei der Person belassen, die das Geld oder das Vermögen geschenkt oder geliehen hat, egal ob der Anteil später hinzukam oder schon beim Kauf bezahlt wurde:

• Ehepartner oder Lebenspartner: Einkünfte oder Verluste aus Vermögen, das an den Ehepartner oder Lebenspartner übertragen oder ihm geliehen wurde, gehören dem Übertragenden für den Teil des Jahres, in dem er in Kanada ansässig ist und die Person sein Ehepartner oder Lebenspartner ist (Income Tax Act, Abschnitt 74.1). Wenn ein Ehepartner die Hälfte des anderen bezahlt, bedeutet ein gleicher Eigentumsanteil daher nicht unbedingt eine gleiche Steueraufteilung. Die Zurechnung von Mieteinkünften endet für einen Zeitraum, in dem die Partner wegen eines Scheiterns der Beziehung getrennt leben (Abschnitt 74.5).
• Verwandte unter 18 Jahren: dasselbe gilt für Vermögen, das an eine Person unter 18 Jahren übertragen oder ihr geliehen wurde, die mit dem Übertragenden nicht fremdüblich verkehrt oder dessen Nichte oder Neffe ist, für jedes Jahr, in dem die Person am Jahresende noch unter 18 ist (Abschnitt 74.1).
• Darlehen von einem Verwandten: Ein Darlehen oder eine Schuld gegenüber einer nahestehenden Person kann die Einkünfte zum Darlehensgeber verlagern, wenn die Steuerminderung einer der Hauptgründe war (Abschnitt 56).

Es gibt Ausnahmen, jeweils mit strengen Voraussetzungen (Abschnitt 74.5; Abschnitt 56). Eine Übertragung zum Marktwert wirkt nur, wenn die Gegenleistung mindestens dem Wert des Vermögens entsprach und eine Schuld dafür mindestens den niedrigeren Wert aus vorgeschriebenem Zinssatz (Prescribed Rate) und fremdüblichem Zinssatz verzinst wird. Bei einer Übertragung an den Ehepartner oder Lebenspartner muss der Übertragende zusätzlich in der Erklärung für das Übertragungsjahr die automatische steuerneutrale Übertragung (Rollover) abwählen. Ein Darlehen wirkt, wenn es mindestens diesen niedrigeren Zinssatz verlangt. Die Zinsen müssen innerhalb von 30 Tagen nach jedem Jahresende gezahlt werden, und eine versäumte Zahlung kann die Ausnahme kosten. Lesen Sie Immobilien an Familienmitglieder übertragen, bevor Sie sich auf eine Ausnahme stützen.

Wer die Hypothek trägt: Wer zieht die Zinsen ab?

Die CRA bindet den Zinsabzug an den Eigentümer, dessen Darlehen es ist. Sie sagt, nur der Eigentümer könne den zugehörigen Zinsaufwand nutzen, auch wenn ein anderer das Darlehen besichert hat. Zinsen auf Geld, das zum Kauf oder zur Verbesserung der Mietimmobilie geliehen wurde, sind in der Regel abzugsfähig; die Tilgung der Hypothek ist es nicht (CRA: Mieteinkünfte).

Die CRA-Seiten sagen nicht, was gilt, wenn zwei Personen die Immobilie besitzen, aber nur eine im Darlehen steht, oder wie ein Darlehen auf beide Namen aufzuteilen ist. Sie sagen auch nicht, wie die Zinsen eines Darlehens, das einer von mehreren Eigentümern hält, zu einer Aufstellung passen, die jeder Eigentümer aus den Zahlen der gesamten Immobilie erstellt. Zeile 9945 erfasst abzugsfähige Ausgaben eines Miteigentümers, die auf dem Formular nicht anderswo abgezogen wurden; die Seiten sagen aber nicht, ob die Darlehenszinsen eines Eigentümers dorthin gehören oder zu den gemeinsamen Ausgaben. Gehen Sie von keiner der beiden Möglichkeiten aus, sondern lassen Sie es prüfen, bevor einer der Eigentümer einreicht, denn dieselben Zinsen dürfen nicht zweimal abgezogen werden. Zu den Zinsregeln siehe Zinsen auf Geld, das für Kapitalanlagen und Vermietung geliehen wurde.

Was gilt, wenn mein Name nur im Grundbuch steht?

Die Person, der die Mietimmobilie gehört, meldet die Einkünfte; ein Name nur im Grundbuch verschiebt die Steuer daher möglicherweise nicht (CRA: Mieteinkünfte). Wer den Rechtstitel als Beauftragter für eine andere Person hält, kann ein Bare Trustee sein, und nach Angaben der CRA werden Einkünfte, Kapitalgewinne und Kapitalverluste aus Bare-Trust-Vermögen in der Erklärung des wirtschaftlich Berechtigten gemeldet. Ob ein Bare Trust besteht, ist nach Privatrecht eine Tatsachen- und Rechtsfrage, die die Beteiligten selbst klären müssen (CRA: Fragen zur Meldung von Bare Trusts).

Ein meldepflichtiger Bare Trust kann für Steuerjahre, die am oder nach dem 31. Dezember 2026 enden, eine T3-Erklärung (kanadische Steuererklärung für Trusts) mit Schedule 15 erfordern, fällig innerhalb von 90 Tagen nach Jahresende (Income Tax Act, Abschnitt 150); für frühere Jahre verlangt die CRA von Bare Trusts im Allgemeinen keine Einreichung. Das Gesetz nimmt einige Konstellationen aus: wenn jeder rechtliche Eigentümer Begünstigter und jeder Begünstigte rechtlicher Eigentümer ist, etwa bei Ehepartnern, die beide Eigentümer sind und im Grundbuch stehen; verwandte Personen, die Grundbesitz halten, der für einen rechtlichen Eigentümer als Hauptwohnsitz (Principal Residence) gelten würde, wenn er für das Jahr bestimmt würde; und eine Person, die eine solche Wohnung für die Nutzung durch den Ehepartner oder Lebenspartner hält. Eine Mietimmobilie, die das ganze Jahr an Mieter vermietet ist und in der zu keiner Zeit des Jahres ein Eigentümer, Ehepartner oder Kind wohnt, erfüllt diese Voraussetzung wahrscheinlich nicht; eine Immobilie, in der die Familie einen Teil des Jahres gewohnt hat, kann sie erfüllen (CRA: Fragen zur Meldung von Bare Trusts; CRA: Mieteinkünfte). Steht ein Elternteil nur im Grundbuch, für die Mietimmobilie eines Kindes, muss die Bare-Trust-Frage beantwortet werden. Siehe Immobilien an Familienmitglieder übertragen.

Was geschieht mit dem Prozentsatz, wenn sich das Eigentum im Lauf des Jahres ändert?

Der gemeldete Prozentsatz sollte jedes Jahr gleich sein, solange sich das Eigentum nicht ändert (CRA: Mieteinkünfte). Die CRA-Seiten erklären nicht, wie ein Jahr aufzuteilen ist, in dem die Änderung mitten im Jahr eintritt. Lassen Sie daher Datum und Methode vor der Einreichung prüfen; beide Erklärungen müssen dieselben Daten und Prozentsätze zeigen.

Eine Änderung des Prozentsatzes bedeutet meist, dass jemand einen Teil der Immobilie verschenkt oder verkauft hat. Das ist ein eigener Vorgang, der je nach Person des anderen Eigentümers und Art der Übertragung eine eigene Steuer oder eine Nachversteuerung früherer CCA-Abschreibungen (Recapture) auslösen kann. Siehe Immobilien an Familienmitglieder übertragen und Eine Mietimmobilie verkaufen.

Wie funktionieren CCA, Recapture und private Nutzung bei Miteigentümern?

Jeder Miteigentümer trägt nur seinen eigenen Anteil an der Capital Cost Allowance (CCA), am Recapture und am Terminal Loss ein, berechnet auf seinen Anteil an den Anschaffungskosten. Der private Anteil der Ausgaben ist anders: Er ist der Betrag für alle Miteigentümer (CRA: Form T776; CRA: Form T776 ausfüllen).

Die CCA ist der Abzug jedes Steuerpflichtigen: Die Regulations erlauben „den Betrag, den der Steuerpflichtige geltend machen kann“ bis zur Grenze der Klasse (Income Tax Regulations, Abschnitt 1100). Bei einem gewöhnlichen Miteigentum können die Abzüge und die verbleibenden Restbeträge der Eigentümer daher abweichen. Teilen Sie den Abzug oder einen späteren Recapture eines anderen Eigentümers nicht nach Prozentsatz auf. Eine Personengesellschaft berechnet die CCA auf ihr eigenes Vermögen, bevor sie die Einkünfte verteilt. Siehe Capital Cost Allowance und Sollten Sie CCA auf eine Mietimmobilie geltend machen. Weil der private Anteil alle Miteigentümer umfasst, muss die private Nutzung eines Eigentümers, etwa wenn ein Verwandter in einer Einheit wohnt, in jeder Erklärung gleich erscheinen; siehe Einliegerwohnung vermieten: Ausgaben.

Was sollten Miteigentümer aufbewahren, damit jede Erklärung übereinstimmt?

Ausführliche Unterlagen zu Miete und Ausgaben, in der Regel sechs Jahre ab dem Ende des Steuerjahres; sie werden nicht mit der Erklärung eingereicht (CRA: Mieteinkünfte). Führen Sie eine einzige Aufzeichnung für die gesamte Immobilie, nicht eine je Eigentümer; jede Erklärung geht von denselben Summen aus. Für Miteigentümer gilt:

Die CRA-Seiten sagen nicht, wie ungleich gezahlte Ausgaben zwischen den Eigentümern behandelt werden. Leiten Sie keine Regel daraus ab, wer bezahlt hat, sondern lassen Sie es vor der Einreichung prüfen. Zu einem Mietverlust siehe Mietverluste und CRA-Prüfung.

Beispiel

Diese Beispiele dienen der Veranschaulichung. Die Beträge sind in kanadischen Dollar, und die CCA bleibt außer Acht.

Ehepartner besitzen eine Eigentumswohnung zu gleichen Teilen

Die Miete beträgt C$24.000 und die Ausgaben betragen C$16.000, die Nettomiete also C$8.000. Jeder Ehepartner trägt auf seinem eigenen Form T776 C$24.000 Miete und C$16.000 Ausgaben ein. Zeile 9369 beträgt bei beiden C$8.000, und jeder meldet die Hälfte, C$4.000. Das setzt voraus, dass jeder Ehepartner seine Hälfte selbst bezahlt hat. Hat ein Ehepartner die Hälfte des anderen finanziert, können die Einkünfte aus dieser Hälfte dem zahlenden Ehepartner zugerechnet werden (Abschnitt 74.1).

Ein Elternteil und ein erwachsenes Kind besitzen ein Zweifamilienhaus zu ungleichen Teilen

Dem Elternteil gehören 70 %, dem Kind 30 %. Die Nettomiete vor CCA beträgt C$10.000; der Elternteil meldet daher C$7.000 und das Kind C$3.000. Beide gehen von derselben Miete und denselben Ausgaben der gesamten Immobilie aus. Die Anteile folgen dem Eigentum; die CRA-Seiten binden sie nicht daran, wer die Hypothekenraten zahlt. Das setzt voraus, dass jeder Eigentümer seinen eigenen Anteil bezahlt hat; hat der Elternteil dem Kind das Geld geliehen, kann die oben genannte Darlehensregel greifen. Wohin die Darlehenszinsen des Elternteils gehören, muss geprüft werden, bevor einer von beiden einreicht.

Ein Kind steht nur im Grundbuch

Ein Elternteil lässt ein erwachsenes Kind als Eigentümer im Grundbuch eintragen, um bei der Hypothek zu helfen, aber das Kind hat keinen tatsächlichen Anteil. Die Nettomiete beträgt C$8.000. Hat nur der Elternteil einen tatsächlichen Anteil, würde er die C$8.000 melden, und der Name des Kindes im Grundbuch verschiebt sie möglicherweise nicht. Ob das Kind einen Anteil hält, ist eine Tatsachenfrage. Ist die Vereinbarung ein meldepflichtiger Bare Trust, kann für das Steuerjahr 2026 eine T3-Erklärung mit Schedule 15 fällig sein.

Anders in Ihrem Fall?

• Die Anteile sind ungleich, ein Eigentümer hat den Anteil eines anderen bezahlt, jemand steht nur im Grundbuch, die Hypothek oder das Mietkonto lautet auf einen Namen, oder Sie teilen die Miete seit Jahren hälftig auf, ohne dass es dafür eine Grundlage gibt: Der tatsächliche Anteil jedes Eigentümers, wie die bereits eingereichten Jahre zu lesen sind und ob ein Fall von Personengesellschaft, Trust oder Zurechnung vorliegt, sind Ermessensfragen. Holen Sie sich Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen und bringen Sie Eigentumsurkunde, Darlehensunterlagen und Kontoauszüge mit.
• Das Eigentum hat sich im Lauf des Jahres geändert, ein Eigentümer hat mehr Kosten getragen, oder die Darlehenszinsen eines Eigentümers brauchen einen Platz in der Aufstellung: Die CRA-Seiten legen dafür keine Regel fest; wie die Erklärung jedes Eigentümers zu lesen ist, bleibt daher eine Ermessensfrage. Holen Sie sich Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen und bringen Sie Eigentumsurkunde, Darlehensunterlagen und Zahlungsnachweise mit.
• Sie haben frühere Jahre mit einer anderen Aufteilung eingereicht: Nach dem Steuerbescheid (Notice of Assessment) können Sie bei der CRA eine Änderung einer veranlagten Erklärung beantragen, um Beträge zu korrigieren; eine Erstattung kann nicht ausgezahlt werden, wenn der Antrag mehr als 10 Kalenderjahre nach Ende des Steuerjahres gestellt wird (CRA: Steuererklärung ändern). Die Erklärungen beider Eigentümer können betroffen sein, siehe daher Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen. Zu Einkünften, die in einer Erklärung fehlen, siehe nicht gemeldete Einkünfte und freiwillige Offenlegung.
• Sie haben Familienmitglieder in das Grundbuch aufgenommen, einen Anteil verschenkt oder planen das: siehe Immobilien an Familienmitglieder übertragen.
• Die Eigentümer betreiben die Immobilie als Unternehmen, oder eine Kapitalgesellschaft hält sie: Eine Kapitalgesellschaft, der die Immobilie gehört, meldet die Miete selbst. Siehe Personengesellschaft oder Kapitalgesellschaft und Mietimmobilie in einer Kapitalgesellschaft.
• Miete und Kosten laufen über das Konto einer einzigen Person, und es gibt kaum Aufzeichnungen darüber, wer bezahlt hat: siehe Ausgabenzeilen im Mieteinkünfte-Formular und Hilfe bei der Buchhaltung.
• Sie haben einen Anteil oder die Immobilie verkauft oder wollen verkaufen: siehe Eine Mietimmobilie verkaufen.
• Ein Eigentümer lebt außerhalb Kanadas, oder Sie reichen eine Erklärung in Québec ein: Auf Miete, die an einen nicht ansässigen Eigentümer gezahlt wird, werden in der Regel 25 % Quellensteuer auf die Bruttomiete einbehalten, und ein Zahler, der einbehalten müsste und es nicht tut, haftet dafür (Abschnitte 215(1) und 215(6)). Siehe Nicht ansässige Vermieter und Mieteinkünfte in Kanada; dort ist auch das Formular für Québec behandelt.