Propiedad en alquiler en una corporación en Canadá: ¿conviene?

¿Debo tener mi propiedad en alquiler en una corporación en Canadá?

Una corporación cambia quién paga el impuesto sobre el alquiler y cuándo, no qué gastos cuentan. El alquiler que gana una corporación canadiense es por lo general ingreso de inversión (a menudo llamado ingreso pasivo). Tributa en la corporación sin la tasa de pequeña empresa, se reembolsa una parte de ese impuesto cuando la corporación paga dividendos gravables, y usted paga impuesto personal sobre esos dividendos. Si la propiedad está a su nombre, el alquiler se suma a su ingreso (CRA: ingresos de alquiler).

Esta página supone una sociedad privada bajo control canadiense (CCPC), es decir, una corporación privada canadiense que no controlan no residentes ni empresas públicas, y una propiedad en Canadá.

El caso no es sencillo cuando ya tiene una empresa en operación, cuando las propiedades ya están a su nombre, cuando necesita el alquiler para vivir, cuando un prestamista fija las condiciones o cuando se planea una venta. Reúna la lista de propiedades con fechas y costos de compra, los estados de cuenta y las condiciones de las hipotecas, el historial de alquileres y gastos, las declaraciones T2 de cualquier empresa que ya tenga y cuánto necesita retirar cada año. En cualquiera de estos casos, pida que se comparen las cifras personales y corporativas antes de comprar, pasar propiedades a la corporación o firmar las condiciones de un prestamista.

Vale la pena comparar una corporación cuando la mayor parte del ingreso se va a mantener invertida, cuando su empresa en operación va a pagar el alquiler o cuando un prestamista solo presta a una corporación. Primero compárela con declarar el alquiler a su nombre.

¿Una corporación me da más deducciones por un alquiler?

No por el alquiler en sí. Una persona y una corporación siguen la misma regla: no hay deducción por un gasto que no se hizo para ganar el ingreso, ni por un desembolso de capital salvo lo que permita la ley, que en el caso de un edificio es la CCA (Income Tax Act, sección 18). La CRA traza la misma línea entre costos corrientes y de capital en los alquileres (CRA: ingresos de alquiler).

Si el motivo que le dan para una corporación es «reclamar gastos», pregunte qué gasto y según qué regla. Las diferencias reales son la tasa de impuesto sobre el alquiler, el reembolso, la regla de pérdidas por CCA que se explica más abajo, el financiamiento y el costo.

Una corporación tampoco puede deducir sus gastos personales. Cuando los paga, el monto puede sumarse a su ingreso como beneficio de accionista (sección 15). Consulte gastos personales pagados por una corporación.

¿Cómo tributa el alquiler dentro de una corporación?

El alquiler es por lo general ingreso de propiedad (a menudo llamado ingreso pasivo o de inversión), no ingreso de negocio activo, así que la corporación no recibe la tasa de pequeña empresa sobre él. La ley excluye del «active business» (negocio activo) a un «specified investment business» (negocio de inversión específico), uno cuyo fin principal es el ingreso de propiedad, incluidos los alquileres, y la deducción para pequeñas empresas se aplica solo al ingreso de negocio activo (sección 125).

La reducción general del impuesto, que baja a 15% la tasa federal sobre otros ingresos, no se aplica al ingreso de inversión de una CCPC (sección 123.4), y la tasa federal de pequeña empresa de 9% no está al alcance del alquiler salvo que aplique una excepción de las que se explican más abajo. Sume la parte federal y la provincial para ver el impuesto de la corporación; la parte reembolsable se explica en la sección sobre sacar el dinero.

¿Y si la corporación tiene más de cinco empleados de tiempo completo?

Entonces el ingreso de alquiler no es ingreso de un negocio de inversión específico (un negocio cuyo fin principal es ganar alquileres y otros ingresos de propiedad), y puede ser ingreso de negocio activo que califica para la deducción para pequeñas empresas. La excepción aplica cuando la corporación emplea en el negocio, durante todo el año, a más de 5 empleados de tiempo completo. También aplica cuando una corporación asociada presta servicios de gestión, administración, finanzas, mantenimiento o similares en su propio negocio activo y es razonable esperar que la corporación de alquileres necesitaría ese número de empleados de tiempo completo sin ellos (sección 125; guía T2 de la CRA, capítulo 4).

La prueba se refiere al personal del negocio de alquiler, no al número de propiedades. Que un arreglo concreto la cumpla es una cuestión de hecho, así que confírmelo con los registros de nómina antes de confiar en ella. Si aplica, el ingreso de alquiler se suma al ingreso de negocio activo de la corporación y comparte el límite del negocio con sus corporaciones asociadas. Tener personal significa tener nómina: los directores responden de forma solidaria por los montos que la corporación no retiene o no remite, y una acción contra un director debe iniciarse dentro de los dos años posteriores a la fecha en que dejó de serlo por última vez (sección 227.1).

¿Y si mi propia empresa en operación paga el alquiler?

El alquiler que una corporación asociada deduce de su ingreso de negocio activo en Canadá se trata por lo general como ingreso de negocio activo de la corporación dueña del edificio, no como ingreso de inversión (sección 129(6)). Eso lo deja fuera del impuesto sobre ingresos de inversión, de los pasos de reembolso que se explican abajo y de la reducción del límite del negocio por ingreso pasivo que se describe más adelante. Recibe la deducción para pequeñas empresas solo hasta la parte del límite del negocio que la empresa en operación le asigne, en un formulario prescrito que se presenta con las declaraciones T2 de ambas empresas, porque el alquiler de una empresa en la que el propietario de la corporación de alquileres también tiene una participación es «specified corporate income» (ingreso corporativo específico), salvo que casi todo el ingreso de negocio de la corporación de alquileres provenga de clientes sin vínculo (sección 125(3.2) y 125(7)). No califica en absoluto cuando quien paga no es una CCPC o hizo una elección conforme a la sección 256(2) (sección 125(1)). El límite del negocio se comparte entre las dos empresas. El GST/HST sobre ese alquiler necesita su propia revisión: consulte la elección entre empresas relacionadas.

¿Qué pasa cuando saco el dinero y qué es reembolsable?

La corporación paga primero su impuesto, y solo una parte de ese impuesto se recupera cuando usted paga dividendos gravables. En una CCPC, hasta 30 2/3% de su ingreso de inversión se suma a su saldo de impuesto reembolsable por dividendos no elegibles (non-eligible refundable dividend tax on hand), el saldo reembolsable que lleva su T2 (sección 129). El resto del impuesto de la corporación no se reembolsa.

1. La corporación gana el alquiler y paga su impuesto.
2. La parte reembolsable se suma al saldo que se lleva en la T2 (guía T2 de la CRA, capítulo 6).
3. La corporación le paga un dividendo gravable que no es un dividendo elegible. La CRA reembolsa 38 1/3% de esos dividendos, hasta el monto del saldo (guía T2 de la CRA, capítulo 7).
4. La corporación reclama el reembolso en su T2 del año en que pagó el dividendo, presentada dentro de 3 años después del cierre de ese año. Si no, el reembolso prescribe.
5. Usted declara el dividendo en su propia declaración y paga impuesto personal sobre él. Consulte impuesto sobre los dividendos de su corporación.

El sueldo es otra forma de pagarse, pero es deducible solo cuando paga trabajo real y es razonable (sección 67), algo que una corporación que solo cobra alquileres puede no tener. Consulte sueldo o dividendos. El impuesto combinado depende de su provincia, del tipo de dividendo y de sus otros ingresos, así que compárelo con el mismo alquiler declarado a su nombre antes de decidir.

¿El alquiler en una corporación reduce la deducción para pequeñas empresas de mi otra empresa?

Sí, cuando las dos corporaciones están asociadas. El límite federal del negocio, el tope del ingreso que tributa a la tasa de pequeña empresa, es de $500,000, y las corporaciones asociadas lo comparten mediante un acuerdo que se presenta con sus declaraciones T2 (Schedule 23). Se reduce cuando su ingreso agregado ajustado por inversiones combinado (AAII, la medida del ingreso pasivo: principalmente alquiler neto e intereses más las ganancias de capital gravables elegibles) supera $50,000, y llega a cero en $150,000 (guía T2 de la CRA, capítulo 4).

• Para un límite completo, la reducción es cinco veces el AAII que excede $50,000 (sección 125(5.1)).
• La reducción de un año fiscal usa el AAII de los años fiscales que terminaron en el año calendario anterior, así que el alquiler de este año recorta el límite de un año posterior.
• Las corporaciones están asociadas cuando la misma persona o grupo las controla, o cuando propietarios relacionados tienen suficientes acciones (sección 256). Las empresas relacionadas que no están asociadas pueden tratarse como asociadas para esta prueba cuando una de las razones de un préstamo o transferencia entre ellas fue reducir el AAII (sección 125(5.2)). Una sociedad de cartera (holding company) no evita la prueba; consulte corporaciones de cartera y de inversión.

¿Cómo funciona la deducción por costo de capital en una corporación que alquila propiedades?

Una corporación cuyo negocio principal es alquilar bienes inmuebles propios puede reclamar CCA sobre un edificio de alquiler aunque cree o aumente una pérdida de alquiler. Las personas físicas y la mayoría de las demás corporaciones no pueden. El Regulation 1100(11) limita la CCA sobre un edificio de alquiler al ingreso neto de alquiler, y la subsección 1100(12) levanta ese límite solo para una corporación cuyo negocio principal, durante todo el año, fue el arrendamiento, el alquiler, el desarrollo o la venta de bienes inmuebles propios. La CRA dice la regla para personas físicas con claridad: no puede usar la CCA para crear ni aumentar una pérdida de alquiler (CRA: ingresos de alquiler).

• El negocio principal es una cuestión de hecho. Una empresa que opera otro negocio y tiene un alquiler puede no cumplirlo.
• La pérdida se queda en la corporación. Es una pérdida no de capital que la corporación puede arrastrar a otros años propios, no una deducción contra su sueldo ni contra otros ingresos suyos (sección 111).
• La CCA puede volver. La CCA reclamada se suma al ingreso como recuperación de depreciación en una venta posterior (sección 13). Si conviene reclamarla se explica en si debe reclamar la CCA sobre un alquiler.

¿Qué cambia con las hipotecas, las garantías personales y los intereses?

Los intereses del dinero prestado para ganar ingresos de alquiler son deducibles para quien pidió el préstamo y usó el dinero para ganarlos, sea usted o la corporación (sección 20(1)(c); CRA: ingresos de alquiler). Con una corporación cambian el deudor y el riesgo.

• Condiciones del prestamista. Pregunte a cada prestamista si presta a una corporación, qué tasa y qué pago inicial pide, si exige su garantía personal y si una propiedad con su hipoteca personal puede pasarse a la corporación. Son condiciones del prestamista, no reglas tributarias, y varían. Pídalas por escrito antes de comprar o de pasar propiedades. Consulte cómo comprobar sus ingresos ante un prestamista.
• Dinero que usted pide prestado a su nombre y pone en la corporación. Que esos intereses sean deducibles depende de cómo se use el dinero. Consulte prestar a su corporación dinero que usted pidió prestado y intereses del dinero prestado para inversiones y alquileres.
• Responsabilidad. Que una corporación lo proteja de reclamaciones sobre una propiedad es una cuestión legal y de seguros, no una regla tributaria, y aun así el prestamista puede querer su garantía personal. Consulte a un abogado y a su aseguradora.
• Sus deudas pagadas por la corporación. Cuando la corporación paga su hipoteca personal u otras deudas suyas, el monto puede gravársele como beneficio de accionista o como préstamo, con excepciones que dependen de los hechos (sección 15). Consulte préstamos del accionista y la cuenta de préstamo del accionista.

¿Cuánto cuesta crear, trasladar y mantener una corporación de alquileres?

Una corporación de alquileres tiene costos de creación, costos de traslado si usted ya es dueño de las propiedades y costos anuales que una declaración personal no tiene.

¿Qué cambia cuando la corporación vende un alquiler?

La corporación, no usted, declara la ganancia, y sus ganancias de capital gravables cuentan como ingreso de inversión igual que el alquiler, así que los pasos de reembolso y de dividendos de arriba también se aplican a ellas (sección 129). La CCA anterior puede sumarse de nuevo como recuperación de depreciación. La parte no gravada de una ganancia de capital puede pagarse libre de impuestos como dividendo de capital si la corporación presenta la elección en el Form T2054 a más tardar el día en que el dividendo es pagadero o se paga por primera vez, lo que ocurra antes (sección 83). Consulte corporaciones de cartera y de inversión.

Para una venta a su nombre, consulte vender una propiedad en alquiler. Para vender las acciones de la corporación en su lugar, consulte vender su negocio.

¿Las provincias gravan de forma distinta a una corporación de alquileres?

Sí. Cada provincia o territorio suma su propio impuesto corporativo al impuesto federal. Su tasa menor aplica al ingreso que califica para la deducción federal para pequeñas empresas y su tasa mayor aplica a todo el demás ingreso, así que el alquiler por lo general lleva la tasa mayor (CRA: tasas del impuesto corporativo). Algunas provincias, entre ellas Ontario y Nuevo Brunswick, no aplican la reducción federal por ingreso pasivo a su propio límite del negocio, así que allí solo cambia la tasa federal (CRA: deducción para pequeñas empresas de Ontario; CRA: impuesto corporativo de Nuevo Brunswick).

La CRA administra el impuesto corporativo provincial y territorial en todas partes salvo en Quebec y Alberta (CRA: impuesto corporativo provincial y territorial). Una corporación de Alberta también presenta una declaración de Alberta, la AT1, ante Alberta Tax and Revenue Administration (Alberta: impuesto sobre la renta de corporaciones). Quebec administra su propio impuesto corporativo, y esta página no da su tasa. Los impuestos sobre la transferencia de terrenos (llamados impuesto sobre la transferencia de propiedades en Columbia Británica) también varían según la provincia; consulte pasar alquileres a una corporación.

¿Cuándo es más sencillo tener los alquileres a mi nombre?

Tener las propiedades a su nombre suele ser más sencillo cuando la mayor parte del alquiler es para usted, cuando ninguna empresa en operación necesita protección y cuando no hay nada pendiente de pasar.

• Si necesita la mayor parte del alquiler para vivir: la corporación paga el impuesto primero y reembolsa solo la parte reembolsable a medida que usted recibe dividendos, así que puede quedar poco dentro para acumular.
• Si tiene pocas propiedades y ninguna otra empresa: no hay un límite de pequeña empresa en riesgo, y una sola declaración cubre el alquiler (declarar el alquiler a su nombre).
• Si ya es dueño de las propiedades: pasarlas a la corporación tiene su propio impuesto y costo; consulte pasar alquileres a una corporación.
• Si su prestamista le ofrece mejores condiciones a usted personalmente: pida por escrito los dos conjuntos de condiciones.
• Si es copropietario con su cónyuge o un familiar: cada copropietario declara su parte (propiedad en alquiler en copropiedad). Una corporación convierte a los copropietarios en accionistas, y los dividendos a un accionista familiar pueden quedar sujetos a las reglas del impuesto sobre ingresos divididos (sección 120.4); consulte pagar a familiares.

Ejemplo

Estos ejemplos son ilustrativos, con cifras redondas. Todos los montos están en dólares canadienses.

Arrendadora de Calgary con tres unidades

La corporación de una arrendadora de Calgary obtiene C$40,000 netos al año de tres alquileres, y ella necesita la mayor parte para vivir. El impuesto de la corporación es de cerca de 46 2/3%: 28% federal, 10 2/3% de impuesto federal adicional sobre inversiones y 8% de Alberta. Eso son unos C$18,700.

De ese impuesto, unos C$12,300 (30 2/3% del alquiler) son reembolsables. Se recuperan a razón de 38 1/3 centavos por cada dólar de dividendos no elegibles que se le paguen, así que necesitaría unos C$32,000 en dividendos para recuperarlo todo. El reembolso se reclama en la T2 del año en que se pagan los dividendos y reduce el impuesto de ese año. Si recibe los C$32,000 en el mismo año, el impuesto neto de la corporación es de unos C$6,400, la parte que nunca se reembolsa, y la corporación conserva unos C$1,600. Luego ella paga impuesto personal sobre los dividendos. Una corporación puede no reducir su impuesto total, y agrega una T2 y estados financieros cada año. La comparación que debe hacer es con los mismos C$40,000 declarados en su propia declaración, antes de mover nada.

Dos empresas y C$60,000 de alquiler nuevo

Un propietario de Ontario controla una empresa en operación y una sociedad de cartera, que están asociadas. En el año calendario anterior tuvieron entre las dos C$100,000 de AAII. Suponga el límite federal completo de C$500,000, sin reducción por capital gravable y sin ninguna otra reducción. Cinco veces los C$50,000 que superan el punto de partida son C$250,000, así que el límite es de C$250,000.

Luego el propietario compra alquileres mediante la sociedad de cartera, arrendados a inquilinos externos, con lo que suma C$60,000 de alquiler neto, y el AAII del grupo pasa a C$160,000. Cinco veces el exceso de C$110,000 son C$550,000, que es más que C$500,000, así que el límite federal de un año posterior queda en cero. En el plano federal, el ingreso operativo que tributaba a la tasa de pequeña empresa pasa a tributar a la tasa general. El límite del negocio de Ontario no incluye esta reducción, así que la parte de Ontario del impuesto sobre ese ingreso puede mantenerse en la tasa menor.

Comprar la quinta propiedad

Una inversionista de Vancouver tiene cuatro alquileres a su nombre y le dicen que compre el quinto en una corporación «para reclamar gastos». Las reglas de gastos son las mismas con cualquiera de los dos nombres, así que ese no es un motivo. Lo que decide son estas preguntas: si el prestamista presta a una corporación y le pide su garantía; cómo se comparan el impuesto inmediato sobre el alquiler y el segundo impuesto cuando saca el dinero con lo que pagaría en su propia declaración; y, si más adelante pasa los cuatro alquileres existentes a la corporación, el impuesto sobre la renta y el impuesto sobre la transferencia de propiedades de ese traslado, y el GST/HST donde aplique. Comprar solo el quinto en una corporación nueva evita mover los otros, pero agrega una segunda contabilidad y una segunda declaración.

¿Su caso es distinto?

• Tiene varios alquileres, o está por comprar otro y le dijeron que use una corporación: quién sea el propietario que elija afecta las condiciones del prestamista, el impuesto sobre el alquiler y, en las propiedades que ya tiene, el costo de pasarlas a la corporación (impuesto sobre la renta, impuesto sobre la transferencia de terrenos y, donde aplique, GST/HST). Consulte pasar alquileres a una corporación y pida ayuda con impuestos corporativos para comparar la propiedad personal y la corporativa antes de firmar.
• Tiene una empresa en operación: el alquiler puede recortar su límite de pequeña empresa, y una sociedad de cartera no lo evita. Consulte corporaciones de cartera y de inversión y pida ayuda con impuestos corporativos para revisar el arreglo del alquiler y las corporaciones asociadas del grupo.
• Ya tiene una corporación de alquileres, o está por formar una, y necesita organizar su contabilidad: consulte contabilidad de una corporación que tiene alquileres y pida ayuda con la contabilidad para abrir los libros antes de que llegue el primer alquiler.
• La contabilidad de la corporación de alquileres está atrasada o nunca se presentó su T2: empiece con cómo poner al día la contabilidad atrasada y cómo regularizar declaraciones corporativas sin presentar, y pida ayuda con la contabilidad.
• La corporación sería dueña de una vivienda en la que usted vive: consulte una vivienda propiedad de su corporación.
• Propietarios extranjeros o propiedad en EE. UU.: una corporación con propietarios no residentes puede no ser una CCPC; consulte propietarios no residentes de una corporación canadiense. Para un alquiler en EE. UU., consulte una corporación canadiense que posee bienes inmuebles en EE. UU..
• Se planea una venta: consulte vender una propiedad en alquiler y vender su negocio.
• Su corporación está en Quebec o Alberta, o tiene allí un establecimiento permanente: presenta su propia declaración provincial además de la T2 (en Alberta, la AT1). Consulte con ayuda con impuestos corporativos sobre ambas.