Pérdida por alquiler en Canadá: revisión de la CRA y registros

¿Una pérdida por alquiler puede reducir mis demás ingresos y es un problema tener pérdida todos los años?

Una pérdida por alquiler puede reducir sus demás ingresos cuando el alquiler es una fuente de ingresos y los costos son deducibles. Hay pérdida por alquiler cuando los gastos de alquiler superan el ingreso bruto por alquiler (Guía T4036 de la CRA). La Income Tax Act (ley del impuesto sobre la renta de Canadá) resta una pérdida de propiedad al sumar sus ingresos del año (sección 3), y el resultado neto del Form T776 va en la línea 12600 de la declaración, entre paréntesis cuando es una pérdida (CRA: cómo completar el Form T776). Si la pérdida supera sus demás ingresos de ese año, la parte no usada es una pérdida de operación (non-capital loss), deducible en los 3 años fiscales anteriores o en los 20 años fiscales posteriores (sección 111), así que un cambio en un año con pérdida puede alcanzar a otros.

Tener pérdida en varios años no está prohibido, y las pérdidas repetidas no bastan por sí solas para decidir si un alquiler es una fuente de ingresos. La T4036 advierte que, cuando los gastos de alquiler superan de forma constante los ingresos de alquiler, quizá no se permita la pérdida, pero no da un número de años ni una proporción. El manual de auditoría de la CRA pregunta si la actividad se emprende «in pursuit of profit, or is it a personal endeavour» (en busca de ganancias o como una actividad personal); si hay un elemento personal, como una parte de su propia vivienda, pregunta si la actividad se maneja de forma suficientemente comercial. Una actividad emprendida sobre todo para generar pérdidas fiscales no cumple, aunque parezca comercial (CRA: Audit Manual, capítulo 27). Conserve las pruebas de ese esfuerzo: el alquiler que pidió, los anuncios y los pasos que dio para encontrar un inquilino.

El caso no es sencillo si se da alguno de estos puntos:

• Ya llegó una carta de la CRA, o menciona más de un año.
• Un familiar, un amigo u otra persona que usted conoce le alquila por menos de lo que pagaría un extraño.
• Usted alquila una parte de su propia vivienda, o usa el alquiler usted mismo durante parte del año.
• Pidió un préstamo con garantía del alquiler y gastó parte del dinero en otra cosa.
• Usted alquila por noche en un municipio que exige inscripción, licencia o permiso.
• Tiene pérdidas en más de un año y los registros de los primeros años están incompletos o faltan.

Reúna los registros de la tabla siguiente y su división de costos entre su parte y la parte alquilada. Si ya llegó una carta, lea la sección sobre cartas antes de responder. Las reglas de esta página son las reglas federales (de la CRA); si presenta una declaración de Quebec, vea la última sección.

¿El flujo de caja negativo de un alquiler reduce mi impuesto sobre la renta?

Solo una parte del flujo de caja negativo es una pérdida fiscal. Solo cuentan los gastos deducibles, así que un alquiler puede vaciar su cuenta bancaria y aun así mostrar ganancia en el Form T776. No puede deducir los pagos de capital de la hipoteca (T4036). Un gasto de capital, es decir, uno que da un beneficio duradero, por lo general se deduce a lo largo de varios años como deducción por costo de capital (CCA), no completo en el año (T4036; CRA: gastos corrientes o de capital); vea gasto corriente o de capital.

Puede deducir gastos solo si los incurre para generar ingresos (T4036). Una pérdida genuina reduce su impuesto solo en el impuesto sobre el ingreso que compensa; el dinero gastado se pierde de todos modos. Para saber en qué línea del T776 va cada gasto, vea líneas de gastos del estado de alquileres.

¿Una pérdida por alquiler hace más probable una revisión de la CRA?

Los motivos que la CRA publica no mencionan una pérdida por alquiler, pero su lista empieza con «such as» (como) y no es completa, y la página no garantiza que una pérdida sea segura. La CRA dice que una declaración puede seleccionarse para revisión por varios motivos, entre ellos información que no coincide con fuentes de terceros, los tipos de deducciones o créditos reclamados, el historial de cumplimiento y la selección al azar (CRA: cómo se seleccionan las declaraciones). Que se seleccione una declaración para revisión no equivale a una auditoría de impuestos (CRA: revisión de su declaración de impuestos).

En cualquier revisión, la CRA puede pedir documentos que respalden los reclamos (CRA: tipos de revisión). Una pérdida por alquiler es un monto de pérdida con deducciones detrás, así que prepare un expediente que pueda atender una solicitud, sin importar qué la haya provocado.

¿Qué pedirá la CRA ante una pérdida por alquiler y qué registros demuestran que es genuina?

La CRA puede pedir documentos que respalden cada reclamo. Los recibos oficiales no son la única prueba que pide: también puede pedir cheques cancelados o estados de cuenta bancarios (CRA: cómo se seleccionan las declaraciones). La T4036 indica conservar registros detallados de los ingresos y gastos de alquiler, y no enviarlos con la declaración.

Una factura muestra lo que se compró; un estado de cuenta bancario muestra que se pagó. Conserve ambos. La T4036 y el Form T776 le indican anotar la parte de cada costo que fue de uso personal, y la T4036 mide una habitación alquilada por área o por número de habitaciones. Para los costos anuales comunes de una habitación alquilada solo parte del año, la CRA indica usar una base razonable: su ejemplo multiplica el costo anual de calefacción por la proporción del área que ocupa la habitación y luego por la proporción del año en que estuvo alquilada (CRA: economía colaborativa). La página consultada no da una fórmula para otros usos personales de parte del año, como una cabaña, así que conserve el calendario y esté en condiciones de explicar la división que usa; vea ingresos de alquiler en Canadá.

¿Qué pasa si no puedo presentar un registro?

La CRA puede no permitir todo o parte de un gasto cuando usted no tiene recibos u otros documentos que lo respalden (T4036). Cuando una carta pide algo que ya no tiene, la página de respuestas de la CRA indica incluir una explicación por escrito (CRA: cómo responderle a la CRA). La página no dice que se acepte una explicación en lugar del registro.

Pida copias al prestamista, al banco y a sus proveedores antes de que llegue una carta. Cuando años de alquileres y costos no tienen documentos, una forma de repararlo es reconstruirlos con los estados de cuenta bancarios y de tarjetas; vea cómo reconstruir la contabilidad a partir de estados de cuenta bancarios. Una reconstrucción no es un documento original, así que indique en su explicación por escrito qué registros están reconstruidos.

¿Qué pérdidas por alquiler no permite la CRA?

La CRA no permite una pérdida por alquiler, o puede rechazarla, en estas situaciones (T4036; instrucciones del Form T776):

La CCA y los alquileres de corto plazo que no cumplen las reglas tienen sus propias secciones más abajo. En el caso de alquilar por debajo del mercado, la T4036 dice solamente que no se puede reclamar una pérdida por alquiler. No dice cómo se declara el alquiler que sí cobró ni qué costos se restan, así que importan los hechos del acuerdo.

¿La CCA me permite convertir una ganancia pequeña en una pérdida?

No. No puede usar la CCA para crear ni aumentar una pérdida por alquiler (T4036). La CCA puede agotar una ganancia, pero no puede llevar el resultado por debajo de cero. Con más de una propiedad de alquiler, usted calcula su ingreso o pérdida neta total de todas ellas, aunque sean de clases distintas, antes de reclamar la CCA.

La CCA también es opcional: no tiene que reclamar el máximo en ningún año. Una pérdida terminal se trata de otra manera: si es mayor que su ingreso de alquiler, puede crear una pérdida por alquiler (T776; T4036). Para saber si conviene reclamar la CCA, vea si conviene reclamar la CCA en un alquiler y deducción por costo de capital.

¿Un alquiler de corto plazo que incumplió las reglas de licencia locales pierde deducciones?

Sí, por los días en que no cumplió las reglas. Según la sección 67.7 de la Income Tax Act, ningún monto es deducible en la medida en que sea un monto que no cumple las reglas. La CRA dice que la regla se aplica a los años fiscales posteriores a 2023 (CRA: deducciones por alquiler de corto plazo). La sección niega solo deducciones; no quita el alquiler del ingreso.

Un alquiler de corto plazo es una propiedad residencial en Canadá, o cualquier parte de ella, como una habitación, alquilada u ofrecida en alquiler por un período de menos de 90 días consecutivos. No cumple las reglas cuando la provincia o el municipio no lo permite en esa ubicación, o exige inscripción, licencia o permiso y el alquiler no cumple todos los requisitos (sección 67.7).

El monto denegado es A × B ÷ C:

• A: el total de todos los montos que de otro modo serían deducibles por el alquiler de corto plazo. Esto incluye la CCA (T4036).
• B: los días del año en que la propiedad fue un alquiler de corto plazo que no cumplía las reglas.
• C: los días del año en que fue un alquiler de corto plazo, es decir, alquilada u ofrecida en alquiler, no solo las noches reservadas.

Un alquiler que no cumplió las reglas durante todo el período pierde todas esas deducciones. Uno que empezó a cumplirlas a mitad de camino pierde la parte de los días en que no las cumplió. Solo para el año fiscal 2024, un alquiler en un lugar que exige inscripción, licencia o permiso se consideró conforme todo el año si cumplía todos los requisitos al 31 de diciembre. La subsección (4) permite a la CRA hacer una nueva determinación de cualquier año para aplicar la regla, a pesar de los plazos habituales. Si una estadía corta se declara en el T776 o como ingreso de negocio es otra pregunta; vea ingresos por alquiler de corto plazo: T776 o negocio.

¿Cuánto tiempo debo conservar los registros del alquiler?

Conserve los registros del alquiler durante seis años desde el final del año fiscal al que se refieren (T4036). La ley cuenta desde el final del último año fiscal al que se refieren los registros y sus comprobantes (sección 230(4)).

Los registros de una propiedad que todavía posee duran más. La circular de la CRA dice que el plazo lo fija el último año fiscal en que un registro podría entrar en un cálculo del impuesto sobre la renta, no el año en que se creó, y da como ejemplo los registros que respaldan el costo de un bien de capital (IC78-10R5). Por eso conserve los registros de compra y de mejoras de capital hasta seis años después del último año fiscal en que podrían afectar la CCA o una venta.

La ley fija plazos más largos en algunos casos (sección 230):

• Un año sin declaración presentada: seis años desde el día en que se presenta la declaración.
• Una objeción o apelación: hasta que haya pasado el plazo para apelar o termine la apelación.

Un requerimiento de registros y los registros electrónicos tienen sus propias reglas; vea cuánto tiempo conservar los registros del negocio. Como la sección 67.7(4) permite a la CRA hacer una nueva determinación de cualquier año por un alquiler de corto plazo que no cumplió las reglas, conserve los registros de licencia, inscripción y permiso de ese alquiler, y su calendario, más allá de los seis años.

¿Qué hago primero si llega una carta de la CRA?

Lea qué pide la carta, qué años abarca y la fecha de respuesta. La CRA se comunica con usted o con su representante autorizado por teléfono o por escrito (CRA: cómo responderle a la CRA). Luego:

1. Anote si es una revisión o una auditoría. Si es una auditoría, o una carta que abarca varios años, vea qué hacer y qué enviar.
2. Haga una lista de cada año y monto que cuestiona la carta, y reúna los registros de cada uno según la tabla anterior.
3. Responda dentro del plazo indicado en la carta, a la dirección que figura en ella, o enviando documentos escaneados en línea mediante la cuenta de la CRA.
4. Si es una carta de revisión y necesita más tiempo, llame al número que aparece al pie de la carta. La página de respuestas de la CRA cubre los programas de revisión, no las auditorías.
5. Si falta un registro, incluya una explicación por escrito, o llame al número que aparece al pie de la carta para explicarlo.

Puede autorizar a un representante para que actúe en su nombre mediante Mi cuenta para particulares (My Account for Individuals) o en el Form AUT-01 (CRA: revisión de su declaración de impuestos). Para saber hasta cuántos años atrás puede la CRA hacer una nueva determinación, vea hasta cuándo puede la CRA hacer una nueva determinación.

¿Qué hago si la CRA rechaza gastos y no estoy de acuerdo?

Puede presentar un aviso de objeción en la fecha que llegue más tarde entre 1 año después de la fecha límite de presentación de la declaración y 90 días después de la fecha del aviso de determinación (CRA: P148). La P148 excluye las determinaciones de pérdidas de la opción de un año: un aviso que determina una pérdida tiene 90 días desde el aviso, así que verifique qué tipo de aviso tiene. Cómo presentar la objeción, qué ocurre con el cobro y la apelación ante el Tax Court están en qué hacer y qué enviar. Los registros de la tabla anterior son la base de una objeción.

Ejemplo

Estos ejemplos son ilustrativos. Todas las cifras están en dólares canadienses.

Un condominio que pierde dinero en el papel

Un condominio en Ottawa se alquila por C$26,400 al año. Los costos son intereses de la hipoteca de C$17,000, impuesto de la propiedad de C$4,200, cuotas del condominio de C$5,400, seguro de C$900 y reparaciones que restauran la unidad por C$4,000: C$31,500 en total. El resultado es una pérdida de C$5,100 antes de la CCA, que aparece entre paréntesis en la línea 12600 y se resta de los demás ingresos del propietario. El contrato, los depósitos de alquiler, los estados de la hipoteca y las facturas respaldan cada línea, así que una solicitud de documentos puede atenderse línea por línea. La CCA no puede aumentar la pérdida. Si el propietario además paga C$8,000 de capital de la hipoteca, salen C$39,500 de caja contra C$26,400 de alquiler, un faltante de C$13,100, pero la pérdida fiscal sigue siendo de C$5,100.

Si el alquiler fuera de C$32,000 con los mismos costos, el resultado sería una ganancia de C$500. La CCA podría reducirla a cero, pero no más abajo.

Un sobrino en el suite del sótano

Un arrendador cobra a un sobrino C$600 al mes por un suite en el sótano que se alquilaría a un extraño por C$1,500. Mantener el suite cuesta C$1,300 al mes, así que en el papel pierde C$700 al mes. Como el alquiler es menor que lo que pagaría un extraño, la T4036 dice que no se puede reclamar una pérdida por alquiler. No dice cómo se declaran los C$600 ni qué costos se restan, así que el contrato, el anuncio y los alquileres comparables son los registros que muestran en qué consistía el acuerdo.

Una habitación anunciada sin la inscripción requerida

Una propietaria alquila una habitación en una plataforma durante 120 noches a C$150, un total de C$18,000, en estadías de menos de 90 días consecutivos. El municipio exige inscripción y ella no la tiene. Los costos de la habitación son C$6,000, y la habitación se ofrece solo esos 120 días. Todos los días incumplen las reglas, así que B es igual a C y se rechazan los C$6,000 completos: C$6,000 × 120 ÷ 120. Los C$18,000 siguen siendo ingreso, así que declara C$18,000 de ingreso neto de alquiler.

Si se hubiera inscrito después de 60 de los 120 días, el monto denegado sería C$6,000 × 60 ÷ 120 = C$3,000, y el ingreso neto, C$15,000.

¿Su caso es distinto?

• Llegó una carta de la CRA, o abarca más de un año: lo que envíe puede afectar cada año mencionado, y en un alquiler de corto plazo que no cumplió las reglas la CRA puede hacer una nueva determinación de cualquier año. Qué años y montos están expuestos, qué enviar y de quién es algo que conviene definir con un profesional de impuestos antes de responder; vea qué hacer y qué enviar y declaraciones de impuestos individuales.
• Los registros de años anteriores están incompletos o faltan: pida más tiempo antes de la fecha de respuesta y luego reconstruya la contabilidad del alquiler con los estados de cuenta bancarios y de tarjetas; vea cómo reconstruir la contabilidad a partir de estados de cuenta bancarios y contabilidad.
• Un familiar o amigo alquila por debajo del mercado, o usted refinanció y usó parte del dinero para fines personales: los hechos deciden qué es deducible; vea intereses en alquileres y declaraciones de impuestos individuales.
• Usted es copropietario del alquiler: vea cómo declarar una propiedad de alquiler en copropiedad.
• Se omitió el alquiler u otro ingreso en una declaración: vea ingresos no declarados y divulgación voluntaria.
• Usted alquila mediante una plataforma en línea: vea informes de las plataformas a la CRA.
• Una corporación es propietaria del alquiler: las reglas son distintas; vea contabilidad de una corporación de cartera con alquileres y declaraciones de impuestos corporativas.
• Usted vive fuera de Canadá: vea arrendadores no residentes.
• Usted presenta una declaración de Quebec: las reglas anteriores son federales. Revenu Québec determina la declaración de Quebec por separado, con su propio proceso de auditoría y objeción; vea qué hacer y qué enviar y, para el estado de alquileres de Quebec, ingresos de alquiler en Canadá.
• Cómo tributa el alquiler o los conceptos básicos del T776: vea ingresos de alquiler en Canadá.