Gastos de alquiler en el T776: en qué línea va cada costo

¿En qué línea del T776 va cada costo de alquiler?

Cada costo de alquiler va una sola vez en la línea de la Parte 4 que corresponde a lo que es el costo. La lista de gastos de alquiler que puede deducir de la CRA y el formulario T776 dan trece líneas.

Las compras de capital no van en estas líneas. El formulario las enumera en sus áreas de adiciones (equipo, edificio y terreno), y la deducción por costo de capital (CCA) se reclama sobre las que son depreciables; el terreno no recibe CCA. Estas son las líneas federales del T776 del formulario más reciente que ha publicado la CRA; revise el formulario del año en que presenta. Las páginas de la CRA no mencionan la remoción de nieve, la limpieza ni el control de plagas. Un costo de generar el alquiler que no encaja en ninguna línea anterior va en la 9270. Un propietario de Quebec también presenta el Form TP-128-V de Revenu Québec, que tiene su propio formato, así que asigne cada costo a sus líneas por separado.

Un caso no es sencillo cuando tiene más de una propiedad, una parte de la propiedad es su vivienda (una habitación, una suite, estadías cortas), la hipoteca se refinanció, una reparación puede ser una mejora, el condominio envió un cargo especial, el dinero personal y el del alquiler comparten una cuenta, o nunca se presentaron años anteriores. Resuelva estas líneas antes de presentar; vea «¿Su caso es distinto?» al final. Reúna los estados de cuenta bancarios y de la hipoteca, los estados del condominio, la factura del impuesto predial, las facturas del seguro, las facturas de servicios y el contrato de arrendamiento antes de asignar las líneas.

¿Puede un arrendador deducir las cuotas del condominio, y en qué línea?

Las cuotas del condominio van en la línea 9270, Otros gastos, en la medida en que sean su parte del mantenimiento, las reparaciones y otros gastos corrientes de las áreas comunes (CRA: gastos de alquiler que puede deducir; T4036). La CRA también indica que los gastos que normalmente se deducen de los ingresos de alquiler se aplican a una unidad de condominio, así que las demás líneas de la tabla también se aplican a ella.

Las páginas de alquiler de la CRA no dicen nada sobre los aportes al fondo de reserva ni sobre las cuotas extraordinarias. El T4036 remite al Interpretation Bulletin IT-304, Condominios para más detalles, que la CRA archivó y ya no actualiza. Esta página no establece ningún tratamiento para ninguno de los dos. Si el estado del condominio muestra alguno, guarde el aviso que dice para qué es y lea reparación o costo de capital; un cargo que no pueda ubicar es un caso para ayuda con impuestos individuales.

¿Qué parte del pago de una hipoteca de un inmueble de alquiler es deducible?

Los intereses sobre dinero prestado para comprar o mejorar el inmueble de alquiler son deducibles, en la línea 8710. La parte de capital de cada pago no es deducible (T4036). Los intereses sobre dinero prestado para otros costos de alquiler también pueden calificar, según cómo se haya usado el dinero (Income Tax Act, párrafo 20(1)(c)). Divida cada pago con el estado de cuenta del prestamista o con la tabla de amortización, y registre el capital como pago del préstamo, no como gasto. Los intereses, el impuesto predial y los cargos relacionados de un período de construcción, renovación o modificación de un edificio quizá deban sumarse a su costo, y cualquier deducción corriente se limita al ingreso de alquiler del edificio (CRA: costos indirectos de construcción; Income Tax Act, subsección 18(3.1) y subsección 20(29)).

• Refinanciamiento: si los fondos son para uso personal, los intereses adicionales no son deducibles. Si refinancia para obtener dinero para un negocio u otras inversiones, la CRA indica que quizá pueda reclamar esos intereses en otra parte de la declaración, no en el T776. Vea intereses sobre dinero prestado para un alquiler.
• Cargos del préstamo: los cargos por tramitar la hipoteca (solicitud, avalúo, trámite y seguro, cargos de garantía, comisiones de corretaje o por encontrar el préstamo, y honorarios legales del financiamiento) van en la 8710 y se deducen a lo largo de 5 años, sin importar el plazo del préstamo. Si paga el préstamo antes de tiempo, los cargos restantes pueden ser deducibles en ese momento, pero la ley excluye un pago hecho como parte de una serie de préstamos u otras transacciones y pagos, así que revise un refinanciamiento o un préstamo de reemplazo antes de reclamar el saldo (párrafo 20(1)(e)).
• Intereses en una suma global: una suma global pagada por intereses, o un cargo para reducir la tasa de la hipoteca, no se deduce completa en el año en que se paga. Se reparte durante el resto del plazo original del préstamo.
• Los intereses pagados a los inquilinos por depósitos de alquiler también van en la 8710.

¿Dónde van el impuesto predial, el seguro y los servicios públicos, y por qué meses?

Cada uno va en su propia línea, y solo por el período al que corresponde (CRA: gastos de alquiler que puede deducir).

¿Dónde van los honorarios del administrador, del cobro de alquileres, legales y de contabilidad?

Un honorario va en la línea del servicio que pagó (CRA: gastos de alquiler que puede deducir).

La CRA enumera la comisión por encontrar inquilinos bajo publicidad y a los agentes que encuentran inquilinos bajo honorarios de administración, y no dice cuál se aplica a un honorario por encontrar un inquilino. Si una factura encaja en ambas, pregunte a su preparador cuál usar. La CRA describe el honorario de un preparador en más de un lugar, y un honorario se reclama una sola vez; vea honorarios del contador por una declaración de alquiler.

¿Una reparación es deducible, o es un costo de capital?

La mano de obra y los materiales de reparaciones y mantenimiento menores van en la línea 8960. Una reparación de naturaleza de capital no puede deducirse, aunque puede reclamar la CCA (T4036). Las pruebas de la CRA para distinguir gasto corriente y de capital preguntan si el trabajo da un beneficio duradero, si restaura o mejora el inmueble, y si reemplaza una parte o un activo separado.

Los ejemplos de la CRA: reparar escalones de madera o pintar el exterior de una casa de madera es un gasto corriente. El revestimiento de vinilo en una casa de madera, los escalones de concreto en lugar de los de madera y un refrigerador para el alquiler son de capital. También lo son las reparaciones a un inmueble usado que se compró para dejarlo en condiciones adecuadas de uso, y las reparaciones hechas en previsión de una venta o como condición de la venta, aunque el mismo trabajo sería corriente en otro caso. Una factura grande de mantenimiento ordinario que no se hizo cuando se necesitaba sigue siendo un gasto de mantenimiento.

Los bienes de capital se enumeran en las áreas de equipo (Área B), edificio (Área C) o terreno (Área F) del formulario, no en la Parte 4. Para ver las pruebas completas, vea reparación o costo de capital; para reclamar la deducción, vea si conviene reclamar la CCA en un alquiler.

¿Qué costos de alquiler no puedo reclamar?

Varios costos que parecen costos de alquiler no son deducibles, sin importar en qué línea los ponga (T4036).

Costos de auto y de viaje. Con una sola propiedad de alquiler, los gastos de vehículo para cobrar el alquiler son personales. La línea 9281 permite costos de vehículo con una sola propiedad solo si se cumplen las tres condiciones: es su único alquiler y está en la zona general donde usted vive, usted hace parte o todas las reparaciones, y el vehículo lleva herramientas y materiales hasta allí. Con dos o más propiedades de alquiler en sitios distintos, lejos de su residencia principal, pueden deducirse los costos razonables de vehículo para cobrar alquileres, supervisar reparaciones y administrar las propiedades, con recibos. Lleve un registro de los kilómetros recorridos por los alquileres y de los kilómetros totales del año; si el vehículo también se usa de forma personal, solo es deducible la parte de los costos pagada para generar ingresos, y se aplica un límite a los intereses de un vehículo de pasajeros. La CRA aplica los mismos requisitos a los costos de viaje de la línea 9200 (CRA: gastos de alquiler que puede deducir).

¿Cómo registro un costo que es en parte personal?

Anote el costo completo en la columna de gastos totales y la parte personal en la columna de parte personal. La columna personal suma a la línea 9949, y los gastos deducibles son el total menos la línea 9949 menos la línea 9366 (formulario T776; T4036).

• Alquiler de una parte de su vivienda: divida los costos compartidos, como el impuesto predial y el seguro, por metros cuadrados o por el número de habitaciones que alquila. La CRA indica que los gastos que se relacionan solo con las habitaciones alquiladas, como sus reparaciones y su mantenimiento, son deducibles por completo, sin parte personal.
• Espacio alquilado parte del año: la página de la CRA sobre economía colaborativa, escrita para alquileres de corto plazo, da una base razonable para la parte del alquiler: el área del espacio disponible para alquilar dividida entre el área total de la vivienda, por la proporción de días del año en que se alquiló, por el costo. Anote el resto del costo como la parte personal (CRA: economía colaborativa).
• Sin expectativa razonable de ganancia: no pueden reclamarse los gastos de alquilar una parte de su propiedad.
• Estadías cortas: el formulario agrega una columna de alquiler de corto plazo (línea 9365) y el Chart A para el monto de gastos que no cumple con las reglas (línea 9366), que no puede deducirse. Vea Airbnb como ingreso de alquiler o del negocio y GST/HST en estadías cortas.
• Una suite en su propia vivienda: vea cómo dividir los gastos de una suite.
• Copropietarios: la línea 9949 contiene la parte personal de todos los copropietarios. Vea alquileres en copropiedad.

¿En qué período registro el alquiler y los costos?

En la mayoría de los casos, registre el alquiler en el período en que lo gana, sin importar cuándo se pague, y registre un gasto en el período en que lo incurre, sin importar cuándo lo pague (T4036). Este es el método de acumulación. La CRA permite el método de efectivo, que cuenta el alquiler cuando se recibe y los costos cuando se pagan, solo si casi no tiene montos por cobrar ni gastos pendientes al cierre del año, y si su ingreso o pérdida neta de alquiler sería casi igual con el método de acumulación.

Un pago a un inquilino para cancelar un contrato de arrendamiento no se deduce de una sola vez: la CRA lo reparte durante los días que quedan del contrato, así que guarde el contrato y el acuerdo de cancelación. Siguen dos trampas más. Con el método de acumulación, un gasto pagado por adelantado se reclama en los años en que usted recibe el beneficio. El paisajismo de los terrenos se deduce solo en el año en que lo pagó, incluso con el método de acumulación (CRA: gastos de alquiler que puede deducir). Sobre el alquiler, vea cómo tributan los ingresos de alquiler.

¿Cómo armo una hoja de cálculo o unos libros para que cada transacción lleve su línea del T776?

Asigne una línea del T776 a cada transacción cuando la registre, para que los totales de fin de año sean una suma y no una reconstrucción. Ya sea que use una hoja de cálculo o un software contable, cree una fila o una cuenta por cada línea de la tabla anterior.

Ponga el alquiler en la misma hoja, en la línea 8141 (alquileres brutos), con una fila por propiedad y por período de alquiler, para que el alquiler ganado pero sin cobrar al cierre del año se cuente con el método de acumulación. Guarde la fecha de pago en la nota y relacione cada recibo con su fila de alquiler, para que el alquiler no se cuente dos veces y la hoja siga conciliando con el banco. Un resumen que sume el monto por propiedad y por línea del T776 es lo que usted copia al formulario. Registre el pago de una hipoteca en dos filas: los intereses en la 8710 y el capital en el saldo del préstamo, no en una línea de gastos. Los cargos bancarios de la cuenta del alquiler van con la 8710, la línea titulada Intereses y cargos bancarios; las páginas de la CRA no dan más detalle sobre ellos. Pagar los costos del alquiler desde una cuenta aparte, cuando sea posible, deja menos decisiones de personal o alquiler al cierre del año. Para la pregunta más amplia, vea llevar sus propios libros o contratar a un responsable contable.

¿Qué debo conservar y por cuánto tiempo?

Conserve las facturas, los recibos, los contratos, el contrato de arrendamiento y los documentos que respaldan cada fila. No los envíe con la declaración. Por lo general, consérvelos durante seis años contados desde el fin del año fiscal al que se refieren (T4036). La Income Tax Act establece la misma regla.

El plazo puede empezar más tarde o durar más: una declaración tardía, una objeción o apelación abierta, y los registros de compra, mejora o venta del inmueble, que la CRA indica conservar indefinidamente (CRA: cuánto tiempo conservar sus registros). Vea cuánto tiempo conservar los registros del negocio para conocer las fechas.

Ejemplo

Estos ejemplos son ilustrativos y están en dólares canadienses.

Un condominio alquilado

Un condominio se alquila por C$24,000 al año. El estado de cuenta anual del prestamista muestra C$16,200 de intereses y C$9,000 de capital sobre pagos de C$25,200 (C$2,100 al mes). Los intereses van en la línea 8710; los C$9,000 de capital son un pago del préstamo, no un gasto. Las cuotas del condominio de C$450 al mes, C$5,400 en el año, van en la línea 9270 como costos corrientes de las áreas comunes. Los intereses disminuyen a medida que baja el saldo, así que use el estado de cuenta del prestamista, no doce divisiones iguales.

Impuesto predial, seguro, una reparación y una estufa nueva

El impuesto predial de C$3,600 va en la 9180, el seguro de C$900 en la 8690 y la visita de un plomero por C$1,200 en la 8960: C$5,700 en la Parte 4. Una estufa nueva de C$4,000 es un activo separado, como el ejemplo del refrigerador de la CRA. Es de capital, así que va en el área de equipo de la CCA, no en una línea de la Parte 4.

Tres de diez habitaciones alquiladas

Un propietario alquila 3 de las 10 habitaciones de una vivienda. El impuesto predial y el seguro de toda la vivienda, C$6,000, van completos en la columna de total, y 7 de 10 habitaciones, C$4,200, van en la columna de parte personal. La línea 9949 es entonces C$4,200, y los gastos deducibles son C$1,800.

¿Su caso es distinto?

• Es su primer T776, tiene una hoja de cálculo que mezcla dinero personal y de alquiler, o los totales de un preparador no coinciden con el banco: son casos que conviene resolver línea por línea antes de presentar. Vea impuestos individuales y contabilidad.
• Hay una cuota extraordinaria del condominio, un cargo al fondo de reserva o una reparación importante en el año: las páginas de la CRA no resuelven todos los casos. Revise reparación o costo de capital y luego obtenga ayuda con impuestos individuales para cada partida que no esté clara.
• Alquila una habitación o una suite en su vivienda, u ofrece estadías cortas: vea cómo dividir los gastos de una suite y Airbnb como ingreso de alquiler o del negocio.
• Usted es copropietario del alquiler, o lo tiene su corporación: vea alquileres en copropiedad o libros de una corporación de cartera de alquileres.
• Su alquiler muestra una pérdida, o un refinanciamiento o una línea de crédito financió una parte: vea pérdidas de alquiler y revisión de la CRA y intereses sobre dinero prestado para un alquiler.
• Vive fuera de Canadá y alquila una propiedad canadiense: por lo general se retiene impuesto sobre el alquiler y se aplican otras reglas de presentación. Vea arrendadores no residentes y ayuda con impuestos transfronterizos.
• Faltan años anteriores de alquiler o de contabilidad: vea ponerse al día con declaraciones sin presentar y reconstruir los libros a partir de los estados de cuenta bancarios, y obtenga ayuda con la contabilidad.