Impuesto sobre una casa de campo o segunda vivienda al salir de Canadá

¿Se grava mi casa de campo cuando salgo de Canadá?

No, no el día en que sale. Cuando emigra, la mayoría de los bienes se consideran vendidos a su valor justo de mercado, pero los bienes raíces en Canadá quedan excluidos (Income Tax Act 128.1(4)(b); CRA). La casa de campo conserva su costo original. La ganancia, menos la exención por residencia principal de los años en que vivió en Canadá, se grava más adelante cuando la vende o la regala, y posiblemente cuando la convierte en un alquiler (vea más abajo).

El impuesto se difiere, no se perdona. Una venta posterior es una venta de un no residente, así que se aplican las reglas de la sección 116, y solo los años en que fue residente de Canadá cuentan para la exención por residencia principal.

La casa de campo igual debe incluirse en el Form T1161, la lista de bienes, si todo lo que usted poseía al salir valía más de $25,000 (CRA). Vea el formulario de lista de bienes.

Qué vuelve complejo un caso: ambas viviendas tienen ganancias grandes, vende la casa principal en el año en que sale, la casa de campo está en Quebec, la familia seguirá usándola o es posible que regrese.

Reúna desde ahora: precio de compra, gastos de cierre y recibos de mejoras de ambas propiedades; todas las designaciones de residencia principal que usted o su cónyuge hayan hecho; su fecha de salida; y un valor justo de mercado de cada propiedad a la fecha de salida.

¿Una casa de campo puede ser mi residencia principal?

Sí. Una casa de campo puede ser residencia principal en cualquier año en que haya sido habitada de forma habitual por usted, su cónyuge o pareja de hecho, un excónyuge o expareja, o su hijo, y la CRA (la autoridad tributaria de Canadá) acepta que vivir allí poco tiempo en el año puede bastar (Folio S1-F3-C2, ¶2.10–2.11). Una unidad que se mantiene principalmente para generar ingresos, por lo general, no califica con estancias cortas. Lo mismo vale para un condominio donde vive su hijo; vea la guía de la exención por residencia principal.

El límite es una propiedad por unidad familiar por año: usted, su cónyuge o pareja de hecho y sus hijos menores solteros comparten una designación por cada año (Income Tax Act s. 54; Folio ¶2.13–2.14). Puede asignar algunos años a la casa y otros a la casa de campo, pero nunca el mismo año a las dos. Cómo comparar las dos en general se explica en esa guía.

Voy a vender la casa principal antes de salir y a conservar la casa de campo: ¿cómo funcionan las designaciones?

Designe en la casa solo los años que necesita y guarde el resto para la casa de campo. La parte exenta de una ganancia se calcula con una fórmula: uno más el número de años designados en que usted fue residente de Canadá, dividido entre los años que fue dueño de la propiedad (Income Tax Act 40(2)(b)).

El «uno más» existe para cubrir a una familia que vende una vivienda y compra otra en el mismo año (Folio ¶2.28). Se aplica a cada propiedad por separado, y solo si usted era residente de Canadá en el año en que compró esa propiedad. En la práctica, una casa que se tuvo 10 años puede quedar totalmente exenta con 9 años designados, lo que deja un año libre para la casa de campo.

La trampa: designar todos los años a la casa cuando se vende y descubrir después que a la casa de campo no le queda ningún año. La designación se hace en la declaración del año de la venta, en el Schedule 3 y el Form T2091(IND) (Folio ¶2.15). Cambiarla después no es automático: la CRA puede aceptar una designación tardía, enmendada o revocada si usted la solicita dentro de los diez años siguientes a ese año, y cobra $100 por cada mes completo de retraso, hasta $8,000 (s. 220(3.2) y (3.5); Folio ¶2.15.1). Planee el reparto antes de presentar la declaración de la venta de la casa. Los años posteriores a su salida se suman a los años de propiedad de la casa de campo pero nunca a sus años exentos, así que su parte exenta se reduce mientras más tiempo la conserve estando en el extranjero. El cálculo para la casa está en vender su casa después de salir de Canadá.

¿Debo vender la casa de campo antes o después de salir de Canadá?

Vender mientras sigue siendo residente evita el papeleo de no residente y evita que los años en el extranjero reduzcan la parte exenta; vender después difiere el impuesto, pero agrega ambos. Una venta mientras todavía es residente se reporta en su declaración normal. Una venta después de salir es una disposición de un no residente de un bien canadiense gravable.

En cualquiera de los dos casos, 50% de la ganancia de capital que queda después de la exención se incluye en el ingreso. Conservarla cambia el panorama si podría regresar o si la familia la usa: vea la sección sobre uso familiar más abajo. El procedimiento paso a paso para no residentes está en no residentes que venden bienes canadienses.

¿Puedo elegir incluir la casa de campo en el impuesto de salida (Form T2061A)?

Sí, es una opción. Con el Form T2061A, una persona puede elegir que los bienes raíces canadienses se traten como vendidos a su valor justo de mercado al salir y luego como recomprados a ese valor (s. 128.1(4)(d); CRA).

Qué cambia:

• La ganancia hasta la salida se grava en su declaración de salida, mientras todavía es residente.
• El costo de la casa de campo se restablece a su valor a la fecha de salida, así que una venta posterior grava solo el crecimiento posterior a su salida.
• El costo: cualquier impuesto sobre la ganancia hasta la salida vence en su declaración de salida, antes de que haya cobrado algo. Una venta posterior de no residente igual exige cumplir con la sección 116.

Como la elección es una venta mientras todavía es residente, los años designados se miden contra los años de propiedad hasta la salida, no contra el período más largo hasta una venta posterior. El intercambio es impuesto ahora sobre la parte no cubierta por años designados, a cambio de una parte exenta que no se reduce mientras vive en el extranjero. Compare ambos caminos con números reales antes de elegir.

¿Qué pasa si la familia sigue usando la casa de campo, o si la alquilo mientras estoy en el extranjero?

Alquilarla y dejarla para uso familiar tienen riesgos distintos. Alquilarla trae retención de impuesto y, si pasa a ser una propiedad de alquiler, una venta presunta. Mantenerla lista para sus propias visitas puede jugar en su contra en una revisión de residencia.

Alquilarla: un inquilino o agente debe retener 25% del alquiler bruto que le paga a usted como no residente, salvo que la CRA apruebe el Form NR6 para retener sobre el alquiler neto (T4144). Convertir la casa de campo en una propiedad de alquiler es un cambio de uso: se considera que usted la vende a su valor justo de mercado y la vuelve a comprar (s. 45(1)), salvo que elija en su declaración, bajo la s. 45(2), que se trate como si no hubiera cambiado su uso. La CRA no aplica esta regla cuando el alquiler es accesorio al uso de la casa de campo como vivienda, sin cambio estructural y sin deducción por costo de capital (CCA) reclamada (Folio S1-F3-C2, ¶2.59). Vea arrendadores no residentes y convertir una vivienda en alquiler.

Uso familiar: la CRA trata una vivienda mantenida disponible para su ocupación como un vínculo residencial significativo, y considera una vivienda estacional en Canadá como un vínculo secundario, que se pondera junto con sus demás vínculos (Folio S5-F1-C1, ¶1.12 y ¶1.14). Cuál aplica a su casa de campo depende de los hechos. Vea residencia fiscal canadiense.

¿Qué impuesto se aplica si regalo la casa de campo a mis hijos estando en el extranjero?

Un regalo se grava como una venta a su valor justo de mercado. Se considera que usted recibe un producto igual al valor de la casa de campo (s. 69(1)(b)), aunque no cambie dinero de manos, y el costo de su hijo pasa a ser ese mismo valor (s. 69(1)(c)). Como no residente, igual debe el mismo aviso T2062 dentro de los 10 días (con la misma multa por retraso) y una declaración canadiense de ese año. Su hijo cuenta como el comprador: salvo que se emita un certificado, su hijo debe remitir 25% del valor de la casa de campo a la CRA dentro de los 30 días siguientes al final del mes del regalo (s. 116(5)), así que solicite el certificado antes de la transferencia.

Agregar a un hijo al título puede ser una disposición de parte de la casa de campo. Los regalos y los cambios de título se explican en transferir bienes a familiares, y los regalos antes de salir en regalar bienes a familiares antes de salir de Canadá.

¿Qué debo guardar en mi archivo para una venta años después?

Guarde todo lo que pruebe el costo, las mejoras y los años de residencia, porque una venta posterior puede ocurrir mucho después de que los recibos sean fáciles de encontrar.

• Contrato de compra y estado de cierre de cada propiedad
• Recibos de las mejoras (no de las reparaciones de rutina)
• La designación de residencia principal de cada año, de usted y de su cónyuge
• Su fecha de salida y la prueba de ella
• Un valor justo de mercado de la casa de campo a la fecha de salida (un avalúo o ventas comparables)
• Registros del alquiler y cualquier aprobación del NR6, si la alquila

Ejemplo

Estos ejemplos son ilustrativos y usan dólares canadienses. Ambas propiedades se compraron el mismo año mientras la familia era residente, y la casa principal se vende en el 10.º año, justo antes de la salida.

Todos los años designados a la casa

La ganancia de la casa es de C$300,000 en 10 años. La familia designa los 10 años a la casa. Con la regla del «uno más», habrían bastado 9 años, así que un año se desperdicia.

Cinco años después de salir, venden la casa de campo con una ganancia total de C$260,000. La casa de campo no tiene años designados, así que toda la ganancia de C$260,000 es ganancia gravable, la mitad se incluye en el ingreso, en una venta de no residente con un aviso T2062.

Nueve años a la casa, uno a la casa de campo

La misma familia, los mismos números. Designan 9 años a la casa (1 + 9 = 10 de 10 años exentos, así que no hay impuesto sobre la casa) y el 10.º año a la casa de campo.

En la venta posterior de la casa de campo: 15 años de propiedad, parte exenta (1 + 1) / 15. La parte exenta es de unos C$34,700, y quedan unos C$225,300 de ganancia gravable.

La casa de campo crece más rápido que la casa

La ganancia de la casa es de C$100,000 en 10 años (C$10,000 al año); la ganancia de la casa de campo hasta la salida es de C$300,000 (C$30,000 al año). La familia designa 1 año a la casa y 9 a la casa de campo.

• Año de venta de la casa: parte exenta (1 + 1) / 10, así que C$20,000 están exentos y C$80,000 son ganancia gravable en la declaración de residente.
• Casa de campo vendida 5 años después de salir, ganancia total de C$400,000: parte exenta (1 + 9) / 15, unos C$266,700 exentos y C$133,300 de ganancia gravable.

Si hubieran designado 9 años a la casa y 1 a la casa de campo, estarían exentos unos C$153,300 (C$100,000 + C$53,300) en lugar de unos C$286,700.

Regalar la casa de campo a una hija en lugar de venderla produciría la misma ganancia, medida a su valor justo de mercado el día del regalo.

¿Su caso es distinto?

• Todavía no ha decidido sobre la casa principal: vea conservar o vender su vivienda al salir de Canadá.
• Reparte años entre dos ganancias grandes, o elige con el Form T2061A: la designación y la elección son difíciles de deshacer una vez presentadas; obtenga ayuda con impuestos personales.
• Ya salió y quiere vender o regalar la casa de campo: siga no residentes que venden bienes canadienses y obtenga ayuda con impuestos personales.
• Vivió en Quebec, o la casa de campo está allí: Quebec tiene sus propias reglas y formularios de salida; vea salir de Quebec y obtenga ayuda con impuestos personales.
• La familia usará la casa de campo: revise residencia fiscal canadiense y obtenga ayuda con impuestos personales.
• Podría volver a mudarse a Canadá: los años pasados en el extranjero quedan fuera de la exención aun después de que regrese; obtenga ayuda con impuestos personales.
• Su cónyuge se queda en Canadá, o usted es copropietario de la casa de campo con otra persona: la parte de cada propietario sigue los años de residencia de ese propietario, y la familia que se queda puede mantenerlo como residente; vea la familia se queda en Canadá mientras usted trabaja en el extranjero y obtenga ayuda con impuestos personales.
• Su nuevo país grava sus ganancias (EE. UU., por ejemplo): también puede gravar la venta de la casa de campo, medida desde su costo original y sin la exención canadiense. Si elige con el Form T2061A, el tratado tributario entre Canadá y EE. UU. le permite elegir que en EE. UU. se trate la casa de campo como vendida y recomprada a ese valor (Artículo XIII(7)); obtenga ayuda con impuestos transfronterizos.
• Sus hijos son ciudadanos de EE. UU. o viven en otro país: un regalo también puede tener efectos tributarios allí; obtenga ayuda con impuestos transfronterizos.
• Su segunda vivienda está fuera de Canadá: vea bienes raíces en el extranjero al salir de Canadá.
• Otros bienes que posee cuando sale: vea salir de Canadá.