הנהלת חשבונות בענף הבנייה בקנדה: סכומים מעוכבים ו-⁠⁦GST/HST⁩

מהו סכום מעוכב בבנייה, וכמה הוא באונטריו, בקולומביה הבריטית ובאלברטה?

סכום מעוכב (holdback) הוא חלק מכל תשלום בעבודה שהצד המשלם שומר אצלו עד שחולף המועד לרשום שעבוד (lien: תביעה משפטית על הנכס בגין עבודה שלא שולמה). חוק השעבודים של הפרובינציה קובע את השיעור ואת מועד השחרור, ולכן התשובה תלויה בפרובינציה שבה נמצאת העבודה. אונטריו, קולומביה הבריטית ואלברטה דורשות כל אחת עיכוב כזה.

אחרי אישור השלמה מהותית, אונטריו (סעיף ⁦22(2)⁩) ואלברטה (סעיף 23) דורשות גם עיכוב נפרד על העבודה שמסתיימת אחר כך. בפרובינציה אחרת, החשבונות, התזמון של ⁦GST/HST⁩ ותמחיר העבודה שלהלן פועלים באותו אופן; רק שיעור העיכוב ומועדי השחרור נקבעים בחוק השעבודים של אותה פרובינציה, ולכן קראו אותו לכל עבודה. קוויבק מוסברת בהמשך.

עבודה אינה פשוטה כאשר:

• אתם עובדים ביותר מפרובינציה אחת, ולכן כל עבודה דורשת בדיקה משלה.
• חוזה באונטריו נחתם לפי גרסה קודמת של החוק, שעדיין יכולה לחול (סעיף 87.3).
• הגיעה הודעה על שעבוד או שנרשם שעבוד.
• CRA, מלווה או בעל נכס שואלים על סכומים מעוכבים או על חשבוניות של קבלני משנה, או שמועד הגשה של דיווח על תשלומים לקבלני משנה מתקרב (⁦T4A⁩ ו-⁠⁦T5018⁩).
• חייבתם או תבעתם ⁦GST/HST⁩ על תשלומי התקדמות קודמים בלי לבדוק מתי המס על הסכום המעוכב חל.
• אתם גם הקבלן של בעל הנכס וגם הצד המשלם לקבלני המשנה שלכם בעבודה אחת, ולכן יש לכם גם חייבים וגם זכאים.
• כסף מעבודה אחת שימש לתשלום הוצאות כלליות או הוצאות של עבודה אחרת, בזמן שקבלני משנה בעבודה הראשונה לא שולמו (ראו את כלל הנאמנות בהמשך).

אספו את החוזה החתום ואת הוראות השינוי, כתובת העבודה, כל חשבונית תשלום התקדמות, כל אישור ותאריכו, כל חוזה משנה וחשבונית של קבלן משנה, וכל הודעת שעבוד או מכתב מ-⁠CRA.

איך רושמים סכום מעוכב: חייבים מבעלי הנכס וזכאים לקבלני משנה?

רשמו את החלק שבעל הנכס מעכב כסכום מעוכב לקבל (holdback receivable), נכס, ואת החלק שאתם מעכבים מקבלן משנה כסכום מעוכב לתשלום (holdback payable), התחייבות. נהלו את שניהם בנפרד מחייבים וזכאים רגילים, וסמנו כל אחד לפי העבודה שלו.

הסכום המעוכב לקבל והסכום המעוכב לתשלום כוללים את המס על החלק המעוכב, כך שכל רישום מאוזן והחשבון שווה למה שישולם. שני החשבונות “שטרם” הם חשבונות מעקב, לא קטגוריות של CRA; הם שומרים על התאמה בין חשבונות ה-⁠⁦GST/HST⁩ הראשיים לדוח. החשבונות הרגילים מפורטים ב⁦GST/HST⁩ בספרים שלכם.

נהלו לוח סכומים מעוכבים לכל עבודה: הצד, תאריך החוזה, תאריך האישור, סוף תקופת העיכוב, הסכום והמס שנשמרו, מועד השחרור הצפוי, והאם נרשם שעבוד.

כסף שאתם מקבלים בעבודה, כולל סכום מעוכב, מוחזק גם בנאמנות עבור קבלני המשנה והספקים שאתם חייבים להם באותה עבודה: אונטריו סעיף 8 (כולל סכום מעוכב שעדיין מגיע לכם), קולומביה הבריטית סעיף 10, ואלברטה סעיף 22 לתשלומים אחרי אישור השלמה מהותית. הוצאתו על הוצאות כלליות או על עבודה אחרת לפני ששילמתם להם היא הפרת נאמנות. אונטריו דורשת חשבון בנק על שמכם ורישומים כתובים לכל נאמנות (סעיף 8.1), וקובעת שדירקטור או נושא משרה שמסכים להפרה שהוא יודע עליה, או שהיה צריך לדעת עליה, אחראי לה (סעיף 13). בקולומביה הבריטית דירקטור או נושא משרה שמסכים להפרה ביודעין מבצע עבירה (סעיף 11).

בקולומביה הבריטית, בעבודה של ⁦$100,000⁩ או יותר, בעל הנכס חייב להפקיד את הסכום המעוכב בחשבון עיכוב במוסד חיסכון, שמנוהל יחד עם הקבלן, אלא אם בעל הנכס הוא הממשלה או גוף ציבורי מוגדר, או שמלווה משכנתה מעכב את הסכום במקומו (Builders Lien Act, סעיף 5). הסכום המעוכב שמגיע לכם נמצא אז בחשבון הזה.

מתי הסכום המעוכב משתחרר, ומה מתחיל את הספירה?

סכום מעוכב משתחרר כשתקופת השעבוד מסתיימת בלי שעבוד תלוי ועומד. מה שמתחיל את התקופה ואורכה שונים בין הפרובינציות (הסעיפים שלהלן הם של החוק בכל פרובינציה).

אונטריו מוסיפה שחרור שנתי, שבתוקף מ-⁠1 בינואר 2026. אחרי כל יום השנה של תאריך החוזה, בעל הנכס חייב לפרסם הודעה תוך 14 ימים, ואז לשלם את הסכום המעוכב שנצבר בשנה הקודמת לפחות 60 ולא יותר מ-⁠74 ימים אחר כך, אלא אם שעבוד נשמר או הושלם (Construction Act, סעיף 26). לקבלן יש אז 14 ימים לשלם לכל קבלן משנה את חלקו. בחוזה שנעשה לפני 1 בינואר 2026, השחרור השנתי הראשון מגיע ביום השנה השני שאחרי תאריך זה וכולל את כל הסכום המעוכב שנצבר עד אז (סעיף ⁦87.4(4)⁩). אלברטה דורשת תשלום מוקדם רק כשהחוזה עצמו קובע תשלום שנתי או בשלבים ומחירו גבוה מסכום שנקבע בתקנות (סעיף 24.1).

בקולומביה הבריטית, בקשו בכתב ממאשר התשלום (payment certifier), בדרך כלל מי שהחוזה מציין שמאשר תשלום, אישור השלמה לחוזה המשנה שלכם. המאשר חייב להחליט תוך 10 ימים מהבקשה (סעיף 7).

כל שחרור, שנתי או סופי, הוא תשלום של סכום מעוכב, ולכן ⁦GST/HST⁩ עליו עוקב אחרי התזמון בפרק הבא.

מתי גובים ⁦GST/HST⁩ על סכום מעוכב ועל תשלומי התקדמות?

המס על תשלום התקדמות חל במוקדם מבין יום התשלום ליום שבו התשלום נדרש. המס על סכום מעוכב לפי חוק שעבודים או חוזה בנייה כתוב ממתין למוקדם מבין יום התשלום ליום שבו הוא נעשה לתשלום (חוק מס בלו (Excise Tax Act), סעיף 168).

מועד הפירעון של תשלום התקדמות נובע מהחוזה. באונטריו ובאלברטה חוק השעבודים גם מחייב בעל נכס לשלם חשבונית תקינה תוך 28 ימים מקבלתה (Construction Act, סעיף 6.4, החוק של אלברטה, סעיף 32.2), ולכן שמרו את תאריך החשבונית ואת תאריך התשלום של כל תשלום התקדמות. בעל נכס יכול לעכב סכום שנוי במחלוקת בהודעה תוך 14 ימים, וקבלן חייב לשלם לכל קבלן משנה את חלקו תוך 7 ימים מקבלת התשלום (אונטריו סעיפים ⁦6.4(2)⁩ ו-⁠6.5, אלברטה סעיפים ⁦32.2(2)⁩ ו-⁠32.3).

ניסוח החשבונית משנה. התזכיר של CRA בנושא מקרקעין מראה חשבונית שמורידה קודם את הסכום המעוכב מהמחיר ומוסיפה מס על מה שנשאר, כשיתרת המס חלה כשהסכום המעוכב משולם. הדוגמה האחרת שלו מוסיפה מס על המחיר המלא ואז מורידה את הסכום המעוכב מהסך הכול: כל המס מועבר לתקופת החשבונית. הוא גם קובע שמס שנגבה לפני שהוא חל נכלל בדוח של התקופה שבה נגבה (⁦GST/HST⁩ Memorandum 19.1). תזכיר שני של CRA מתאר את הדחייה לסכומים מעוכבים שחוק או הסכם כתוב דורשים (מועד החבות במס). הם קוראים אחרת את היום שבו סכום מעוכב נעשה לתשלום: הראשון קובע אותו בסוף תקופת העיכוב שהחוק או החוזה קובעים, והשני ביום שבו נדרש לשלם את הסכום המעוכב. באונטריו תקופת השעבוד מסתיימת לפני מועד התשלום של 14 ימים, ולכן שני הימים שונים. שמרו את שני התאריכים בלוח הסכומים המעוכבים, ובקשו לאשר את התזמון לפני שאתם מגישים לפי אחד מהם. שניהם ישנים. השני מציין שלא עודכן לשינויי חקיקה מאוחרים, והראשון נושא הודעת שינוי משנת 2002: כשאחד מהם שונה מהחוק, החוק גובר.

דווחו על המס בדוח של התקופה שבה הוא חל (מדריך ההגשה). לפיקדונות ולחשבוניות שלא שולמו יש מדריך משלהן, ו-⁠PST על חומרים נמצא במדריך ה-⁠PST.

מתי תובעים זיכוי מס תשומות על חשבונית של קבלן משנה עם סכום מעוכב?

תבעו את הזיכוי בדוח של התקופה שבה המס חל עליכם או ששילמתם אותו, המוקדם מביניהם (חוק מס בלו (Excise Tax Act), סעיף 169). גם המס על סכום שאתם מעכבים מקבלן משנה עוקב אחרי סעיף ⁦168(7)⁩, כי אתם הנמענים: הוא חל עליכם במוקדם מבין היום שבו שילמתם את הסכום המעוכב ליום שבו הוא נעשה לתשלום.

לכן הזיכוי על החלק ששילמתם עכשיו נכנס לדוח הנוכחי, והזיכוי על החלק המעוכב ממתין. מס ששילמתם מוקדם אפשר לתבוע בתקופה ששילמתם בה. החזיקו בידיכם את חשבונית הספק לפני שאתם מגישים את הדוח שתובע את הזיכוי. המועד הרגיל הוא מועד ההגשה של הדוח לתקופת הדיווח האחרונה שמסתיימת תוך ארבע שנים מסוף התקופה שבה יכולתם לתבוע את הזיכוי לראשונה (CRA).

הזיכוי מוגבל גם לחלק מהרכישה שנרכש לשימוש בפעילות מסחרית. זה יכול להשתנות כשאתם בונים בתים, משכירים אותם או שומרים אותם, במקום לחייב לקוחות על עבודה חייבת במס: ראו ⁦GST/HST⁩ על נכסי מגורים.

איך מקימים הנהלת חשבונות לחברת בנייה עם תמחיר לפי עבודה?

פתחו עבודה לכל חוזה וסמנו אליה כל חשבונית, חיוב בכרטיס אשראי ועלות שכר ברגע שאתם מזינים אותם. הרווח של עבודה הוא ההכנסה שחויבה בה פחות העלויות שסומנו אליה. עלויות ששייכות לכל העסק נשארות מחוץ לכל עבודה.

רשמו ⁦GST/HST⁩ בר-השבה בחשבון הזיכויים, לא בעבודה. הזינו כל הוראת שינוי כשורה נפרדת כדי לראות מה היא הוסיפה, והשוו את רווח העבודה להערכת המחיר בכל חודש. חשבונות שמתמפים לטפסי המס נמצאים במפתח חשבונות ל-⁠GIFI.

מה אני צריך מכל קבלן משנה כדי שזיכויי מס התשומות שלי יחזיקו?

אתם צריכים חשבונית עם הפרטים ש-⁠CRA דורשת, מספק שבדקתם את הרישום שלו, וגם את חוזה המשנה שמראה את תנאי העיכוב. ספק קטן אינו חייב להירשם, ולכן בחשבונית שלו ייתכן שלא יופיעו ⁦GST/HST⁩ ומספר, ואז אין מס שאפשר לתבוע (CRA).

שמרו אותם 6 שנים מסוף השנה שאליה הם שייכים (CRA). אם קבלן משנה לא נתן חשבונית, בקשו אחת עכשיו ושמרו את רישום התשלום; הזיכוי דורש את פרטי החשבונית בידיכם לפני שאתם מגישים את הדוח שתובע אותו. פרט חסר מטופל בפרטי קבלה לזיכויי מס תשומות. השאלה אם העובד הוא באמת קבלן משנה היא מבחן נפרד: ראו עובד או קבלן עצמאי.

האם קוויבק פועלת אחרת לגבי קבלני משנה?

באופן חלקי. התזמון הפדרלי של ⁦GST/HST⁩ לסכום מעוכב שנשמר לפי הסכם בנייה כתוב חל גם על עבודה בקוויבק (חוק מס בלו (Excise Tax Act), סעיף 168). כללי העיכוב שלעיל נובעים מהחוקים של אונטריו, של קולומביה הבריטית ושל אלברטה ואינם חלים על עבודה בקוויבק, ומס המכירה של קוויבק הוא מס נפרד שאינו מכוסה כאן.

ייתכן שיידרש Attestation de Revenu Québec (אישור של Revenu Québec) לעבודת בנייה מורשית מכוסה, ברגע שהחוזים עם אותו קבלן משנה מגיעים ל-⁠⁦$25,000⁩ לפני מס. התנאים, המועדים והפטורים נמצאים במדריך הדיווח על קבלני משנה.

שיטת מזומן או צבירה: איך מציגים רווח לפי עבודה כשהכסף מגיע חודשים אחר כך?

הציגו את רווח העבודה לפי מה שחויב ומה שהעבודה עלתה, לא לפי מזומן. CRA קובעת שיש לדווח על כל הכנסה מעצמאות, חוץ מחקלאות, דיג והכנסה מעמלות, בשיטת צבירה (Guide T4002). הכלל הזה מיועד להכנסה מעצמאות; דוח ה-⁠⁦T2⁩ של חברה מתחיל מהדוחות הכספיים שלה. ספרים בשיטת מזומן היו מציגים עבודה רווחית כהפסד עד שבעל הנכס משלם. תזמון מזומנים, דוחות כספיים של חברות ובחירת השיטה נמצאים בחשבונאות מזומן או צבירה.

השתמשו בשתי תצוגות: דוח רווח והפסד לפי עבודה, על בסיס חיובים, לבדיקת השולי, ולוח הסכומים המעוכבים לבדיקת המועד שבו הכסף נכנס ויוצא. אם העלויות מקדימות את החיובים, העבודה נראית כהפסד עד שתחייבו; השוו בכל חודש את החלק מההערכה שהוצא לחלק שחויב.

מתי סכום מעוכב נחשב להכנסה בדוח תלוי בשיטת החשבונאות ובעמדה הנוכחית של CRA. הדוח הישן שלה לקבלנים (⁦IT-92R2⁩) בארכיון ואינו מתעדכן, ולכן סגרו את הטיפול עם מי שמכין את הדוח לפני שהספרים נסגרים.

מה קורה אם סכום מעוכב אינו משתחרר אף פעם, או שהוא תקוע בשעבוד?

סכום מעוכב נשאר בסכום מעוכב לקבל כל עוד הוא עדיין מגיע לפי החוזה והחוק; מחיקתו היא החלטה נפרדת עם מבחני מס משלה. שעבוד מקפיא את הכסף. באונטריו השחרור השנתי אינו חל כל עוד שעבוד נשמר או הושלם, והתשלום נדרש תוך 14 ימים אחרי שהוא מסתיים (סעיף ⁦26(7)⁩). בקולומביה הבריטית אי אפשר לשלם כסף מחשבון עיכוב בלי הסכמה של כל מי שמנהלים אותו, וכל אחד מהם יכול לבקש מבית המשפט הנחיות (סעיף 5). באלברטה, כל עוד שעבוד רשום, בעל הנכס חייב לעכב גם כל סכום אחר שטרם שולם לפי החוזה (סעיף ⁦18(2)⁩), ולכן ייתכן שנתקע יותר מהסכום המעוכב. לתביעת שעבוד יש מועדים קפדניים וצעדים בבית משפט שהעמוד הזה אינו מכסה.

לגבי ⁦GST/HST⁩, אם המס על הסכום המעוכב לא נגבה או לא דווח, ייתכן שאין מה להתאים בדוח; אשרו מול הדוחות שהגשתם. אם הוא דווח והסכום המעוכב נמחק, ייתכן שאפשר להשיב את המס כחוב אבוד בדוח שמוגש תוך 4 שנים אחרי מועד ההגשה של תקופת המחיקה, והשבה מאוחרת יותר מתווספת בחזרה (חוק מס בלו (Excise Tax Act), סעיף 231). התנאים והצד של מס ההכנסה נמצאים במחיקת חשבוניות לקוחות שלא שולמו. בספרים, כשאתם מוחקים סכום מעוכב לקבל שהמס עליו לא חל מעולם, נקו גם את המס הזה מהחשבון “⁦GST/HST⁩ על סכום מעוכב, שטרם חל”, כדי שרק הסכום נטו ממס יהיה ההפסד.

בצד הזכאים, השאירו סכום מעוכב של קבלן משנה בסכום מעוכב לתשלום עד שהחוק וחוזה המשנה משחררים אותו. באונטריו, אם חוזה משנה ננטש או הופסק, צד משלם אינו יכול להשתמש בסכום המעוכב כדי לשלם לבעל מקצוע חלופי עד שהשעבודים פוקעים (סעיף 30). קולומביה הבריטית (סעיף 6) ואלברטה (סעיף ⁦18(6)⁩) אוסרות אותו שימוש. אונטריו מגנה על צד משלם רק על תשלומים עד ⁦90%⁩ מהמחיר שסופק (סעיף 24).

דוגמה

הדוגמאות האלה להמחשה בלבד; כל הסכומים בדולרים קנדיים.

תוספת בנייה בטורונטו עם תשלום התקדמות חודשי

שיפוצניק חותם על תוספת בנייה של ⁦$200,000⁩. בעל הנכס מעכב ⁦10%⁩ מכל תשלום התקדמות. תשלום של ⁦$50,000⁩ מחויב כך: מורידים קודם את הסכום המעוכב ⁦$5,000⁩ ומוסיפים ⁦13%⁩ HST על ⁦$45,000⁩ שנשארו: HST של ⁦$5,850⁩, ולכן החשבונית לתשלום היא ⁦$50,850⁩. החוק דורש את העיכוב, ולכן ה-⁠HST עליו, ⁦$650⁩, עדיין אינו חל. רישום התשלום: חובה בחייבים ⁦$50,850⁩ ובסכום מעוכב לקבל ⁦$5,650⁩ (⁦$5,000⁩ ועוד ⁦$650⁩ HST); זכות בהכנסות מהעבודה ⁦$50,000⁩, ב-⁠⁦GST/HST⁩ שנגבה ⁦$5,850⁩ וב-⁠⁦GST/HST⁩ על סכום מעוכב, שטרם חל ⁦$650⁩.

בסוף העבודה הסכום המעוכב הוא ⁦$20,000⁩ וה-⁠HST עליו ⁦$2,600⁩. האישור מתפרסם, תקופת השעבוד של 60 ימים מסתיימת בלי שעבוד, ובעל הנכס משלם תוך 14 ימים. ה-⁠HST חל במוקדם מבין התשלום הזה ליום שבו הוא נעשה לתשלום (שני התזכירים של CRA לעיל קוראים את היום הזה אחרת), ונכנס לדוח של אותה תקופה. אילו החשבונית הייתה מוסיפה HST על כל התשלום לפני הורדת הסכום המעוכב, לפי הדוגמה האחרת בתזכיר כל ⁦$6,500⁩ של ה-⁠HST מדווחים בתקופת החשבונית, כולל ה-⁦$650⁩.

מסגר בוונקובר שמעכב סכום מקבלני משנה

קבלני משנה של קבלן מסגור מחייבים ⁦$80,000⁩ בעבודה והמסגר מעכב ⁦10%⁩, ⁦$8,000⁩, בסכום מעוכב לתשלום. GST בשיעור ⁦5%⁩ על ⁦$8,000⁩ הוא ⁦$400⁩ (PST לא נלקח בחשבון). מופק אישור השלמה, ותקופת העיכוב של 55 ימים נספרת ממנו. בלי הודעת שעבוד, המסגר משלם את ⁦$8,000⁩ ועוד ⁦$400⁩ GST, ותובע את זיכוי ⁦$400⁩ בתקופה שבה המס שולם או חל, המוקדם מביניהם, שיכול להיות סוף תקופת 55 הימים.

קבלן משנה לגבס במונטריאול

קבלן משנה לגבס מצפה ל-⁦$30,000⁩ עבודה אצל קבלן אחד בשנה. זה מעל הסף של ⁦$25,000⁩ שבו ייתכן שיידרש Attestation לעבודת בנייה מורשית מכוסה, ולכן הקבלן בודק את התנאים והמועדים במדריך הדיווח על קבלני משנה. כללי העיכוב של אונטריו, של קולומביה הבריטית ושל אלברטה לעיל אינם חלים על העבודה הזאת.

המצב שלכם שונה?

• העבודה הראשונה שלכם עם סכום מעוכב מסתיימת, דיווח על קבלני משנה מתקרב, או ש-⁠CRA שואלת על סכומים מעוכבים ועל חשבוניות של קבלני משנה: אילו כללי עיכוב של פרובינציה חלים על כל עבודה, התזמון של ⁦GST/HST⁩ על תשלומי התקדמות קודמים ואיך הספרים מראים רווח לפי עבודה הם הנקודות להסדיר. ראו הנהלת חשבונות.
• שילמתם לקבלני משנה וחסרים טפסים: פעלו לפי דיווח ⁦T4A⁩ ו-⁠⁦T5018⁩, וראו הנהלת חשבונות כדי לשחזר את התשלומים לפי שנה.
• CRA בודקת את דוח ה-⁠⁦GST/HST⁩ שלכם: ראו בדיקות וביקורות של ⁦GST/HST⁩.
• הספרים שלכם מפגרים בחודשים, הסכומים המעוכבים לא מתיישבים, או שכסף מעבודה אחת שילם עלויות של עבודה אחרת: התחילו בהשלמת ספרים בפיגור ובהנהלת חשבונות.
• סכומים מעוכבים עדיין פתוחים בסוף השנה: איך הם נספרים בדוח היא שאלה נפרדת מהספרים; ראו חשבונאות מזומן או צבירה והנהלת חשבונות.
• אתם בונים, משכירים או מוכרים בתים: השתמשו ב⁦GST/HST⁩ על נכסי מגורים.
• סכום מעוכב שנוי במחלוקת או שהוגש שעבוד: המחלוקת היא עניין משפטי לעורך דין לענייני בנייה; הספרים וכל התאמת ⁦GST/HST⁩ מכוסים לעיל, ובצד הרישומים ראו הנהלת חשבונות.
• העבודות שלכם בקוויבק או בפרובינציה אחרת: הספרים והתזמון הפדרלי של ⁦GST/HST⁩ לעיל עדיין חלים; קחו את השיעור ואת מועדי השחרור מחוק השעבודים של אותה פרובינציה, וראו הנהלת חשבונות לספרי העבודות.