캐나다 건설업 장부: 유보금·하도급·GST/HST

건설 공사의 대금 유보(holdback)란 무엇이며, 온타리오 주, BC 주, 앨버타 주에서는 얼마인가요?

대금 유보(holdback)는 공사 대금을 지급할 때마다 일정 비율을 지급하는 쪽이 리엔(lien, 미지급 공사에 대해 부동산에 설정하는 법적 청구권)을 등록할 수 있는 기간이 지날 때까지 보관하는 금액입니다. 비율과 지급 시점은 주별 리엔 법령이 정하므로, 공사가 있는 주에 따라 답이 달라집니다. 온타리오 주, 브리티시컬럼비아 주, 앨버타 주는 모두 대금 유보를 요구합니다.

실질적 완공 증명서(certificate of substantial performance) 이후에는 온타리오 주(제22조 제2항)와 앨버타 주(제23조)가 그 이후에 마친 공사에 대해 별도의 대금 유보를 요구합니다. 다른 주에서도 아래의 계정, GST/HST 시점, 현장별 원가 관리는 같은 방식으로 작동하며, 대금 유보 비율과 지급 시점만 그 주의 리엔 법령이 정하므로 현장마다 해당 법령을 확인하세요. 퀘벡 주는 아래에서 다룹니다.

다음 경우에는 현장 처리가 단순하지 않습니다.

• 둘 이상의 주에서 일해서 현장마다 별도로 확인해야 합니다.
• 온타리오 주 계약이 이 법의 이전 버전에 따라 체결되어 그 버전이 아직 적용될 수 있습니다(제87.3조).
• 리엔 통지가 도착했거나 리엔이 등록되었습니다.
• CRA, 대출 기관, 발주자가 대금 유보나 하도급업자 청구서에 대해 묻고 있거나, 하도급업자에게 지급한 금액의 신고 기한이 다가옵니다(T4A와 T5018).
• 과거 기성금 청구에서 유보분에 대한 세금이 언제 납부 의무가 되는지 확인하지 않고 GST/HST를 청구하거나 공제했습니다.
• 한 현장에서 발주자에 대해서는 원도급업자이고 하도급업자에게는 지급자여서, 받을 돈과 지급할 돈을 모두 갖고 있습니다.
• 한 현장의 돈으로 운영비나 다른 현장의 비용을 냈는데 먼저 현장의 하도급업자는 대금을 받지 못했습니다(아래 신탁 규정 참고).

서명한 계약서와 변경 지시서, 현장 주소, 기성금 청구서 전체, 증명서와 그 날짜, 하도급 계약서와 하도급업자 청구서 전체, 리엔 통지서나 CRA 서신을 모아 두세요.

대금 유보 회계는 어떻게 하나요? 발주자에게 받을 금액과 하도급업자에게 지급할 금액은 어떻게 기록하나요?

발주자가 유보한 부분은 자산인 받을 대금 유보(holdback receivable)로, 내가 하도급업자에게서 유보한 부분은 부채인 지급할 대금 유보(holdback payable)로 기록하세요. 둘 다 일반 매출채권과 매입채무와 분리하고, 각각 해당 현장을 표시하세요.

받을 대금 유보와 지급할 대금 유보에는 유보한 부분의 세금이 포함되므로 각 분개의 차변과 대변이 맞고 계정 잔액은 실제로 지급할 금액과 같습니다. "미도래"와 "미청구" 두 계정은 CRA의 분류가 아니라 관리용 계정입니다. 이 계정들이 주 GST/HST 계정을 신고서와 일치하게 유지해 줍니다. 표준 계정은 장부에 GST/HST 기록하기에 있습니다.

현장마다 대금 유보 일정표를 만드세요. 상대방, 계약일, 증명서 날짜, 대금 유보 기간 종료일, 유보한 금액과 세금, 예상 지급일, 리엔 등록 여부를 적습니다.

현장에서 받은 돈은 유보금을 포함해 그 현장에서 내가 지급해야 할 하도급업자와 공급업자를 위한 신탁금이기도 합니다. 근거는 온타리오 주 제8조(내가 아직 받을 유보금도 포함), 브리티시컬럼비아 주 제10조, 실질적 완공 증명서 이후 지급분에 대한 앨버타 주 제22조입니다. 이들에게 대금을 주기 전에 운영비나 다른 현장에 쓰면 신탁 위반입니다. 온타리오 주는 본인 명의 은행 계좌와 신탁별 서면 기록을 요구하고(제8.1조), 알고 있거나 알았어야 하는 위반에 동조한 이사나 임원에게 책임을 묻습니다(제13조). 브리티시컬럼비아 주에서는 위반을 알면서 동조한 이사나 임원이 범죄를 저지르게 됩니다(제11조).

브리티시컬럼비아 주에서 $100,000 이상의 공사는 발주자가 정부나 지정된 공공기관이 아니거나 담보권자(mortgagee)가 대신 유보하는 경우가 아니라면, 대금 유보를 저축기관의 대금 유보 계좌에 시공사와 공동으로 관리하며 입금해야 합니다(Builders Lien Act, 제5조). 이 경우 받을 대금 유보는 그 계좌에 있습니다.

대금 유보는 언제 지급되며, 기간은 무엇이 시작하나요?

리엔 기간이 끝나고 남은 리엔이 없으면 대금 유보를 지급합니다. 기간이 무엇으로 시작되고 얼마나 이어지는지는 주마다 다릅니다(아래에서 인용한 조문은 각 주의 법입니다).

온타리오 주는 2026년 1월 1일부터 시행되는 연간 지급을 추가했습니다. 계약일 기념일이 지날 때마다 발주자는 14일 안에 공고하고, 리엔이 보전되거나 완성되지 않았다면 그로부터 최소 60일, 최대 74일 후에 전년도에 쌓인 대금 유보를 지급해야 합니다(Construction Act, 제26조). 이후 시공업자는 14일 안에 각 하도급업자의 몫을 지급해야 합니다. 2026년 1월 1일 이전에 체결된 계약은 그 날짜 이후 두 번째 기념일에 첫 연간 지급이 이루어지며 그때까지 쌓인 모든 대금 유보가 포함됩니다(제87.4조 제4항). 앨버타 주는 계약 자체에 연간 또는 단계별 지급이 정해져 있고 계약 금액이 정해진 금액을 넘는 경우에만 조기 지급을 요구합니다(제24.1조).

브리티시컬럼비아 주에서는 하도급 계약의 완공 증명서를 서면으로 지급 증명서 발급자(payment certifier, 보통 계약서에서 지급 증명을 맡기로 정한 사람)에게 요청하세요. 증명서 발급자는 요청 후 10일 안에 결정해야 합니다(제7조).

연간 지급이든 최종 지급이든 모든 지급은 대금 유보의 지급이므로, 그 금액의 GST/HST는 다음 섹션의 시점을 따릅니다.

대금 유보와 기성금 청구에는 GST/HST를 언제 부과하나요?

기성금 청구액에 대한 세금은 대금을 받은 날과 지급 기한 중 빠른 날에 납부 의무가 생깁니다. 리엔 법령이나 서면 건설 계약에 따라 유보한 금액의 세금은 지급된 날과 지급 의무가 생기는 날 중 빠른 날까지 기다립니다(Excise Tax Act, 제168조).

기성금 청구액의 지급 기한은 계약에서 정해집니다. 온타리오 주와 앨버타 주에서는 리엔 법령이 발주자에게 적정한 청구서를 받은 후 28일 안에 지급하도록 요구하기도 하므로(Construction Act, 제6.4조, 앨버타 주 법 제32.2조), 모든 기성금 청구의 청구서 날짜와 지급일을 보관하세요. 발주자는 이의가 있는 금액을 14일 안에 통지로 보류할 수 있고, 시공업자는 대금을 받은 후 7일 안에 각 하도급업자의 몫을 지급해야 합니다(온타리오 주 제6.4조 제2항과 제6.5조, 앨버타 주 제32.2조 제2항과 제32.3조).

청구서를 어떻게 쓰느냐가 중요합니다. CRA의 부동산 관련 문서(real property memorandum)에는 먼저 가격에서 대금 유보를 뺀 뒤 남은 금액에 세금을 더하고 나머지 세금은 대금 유보를 지급할 때 납부하는 청구서 예시가 있습니다. 다른 예시는 전체 가격에 세금을 더한 뒤 합계에서 대금 유보를 빼는 방식이며, 이 경우 전체 세금이 청구서 기간에 납부됩니다. 또한 납부 의무가 생기기 전에 받은 세금은 받은 기간의 신고서에 포함된다고 설명합니다(GST/HST Memorandum 19.1). 두 번째 CRA 문서는 법이나 서면 계약이 요구하는 대금 유보에 대한 이연을 설명합니다(납부 의무 발생 시점). 두 문서는 대금 유보의 납부 의무가 생기는 날을 다르게 봅니다. 첫 번째는 법이나 계약이 정한 대금 유보 기간 종료일로, 두 번째는 대금 유보를 지급해야 하는 날로 봅니다. 온타리오 주에서는 리엔 기간이 14일 지급 기한보다 먼저 끝나므로 두 날짜가 서로 다릅니다. 두 날짜를 모두 대금 유보 일정표에 적어 두고, 어느 쪽으로든 신고하기 전에 시점을 확인받으세요. 두 문서 모두 오래되었습니다. 두 번째는 이후 법 개정을 반영하지 않았다고 밝히고, 첫 번째는 2002년 변경 안내가 붙어 있습니다. 어느 쪽이든 법과 다르면 법이 우선합니다.

세금은 납부 의무가 생기는 기간의 신고서에 신고하세요(신고 가이드). 보증금과 미수 청구서는 별도 가이드가 있고, 자재에 대한 PST는 PST 가이드에 있습니다.

대금 유보가 있는 하도급업자 청구서의 매입세액공제는 언제 받나요?

세금에 대한 납부 의무가 내게 생기는 기간이나 내가 실제로 낸 기간 중 먼저 오는 기간의 신고서에서 공제를 받으세요(Excise Tax Act, 제169조). 하도급업자에게서 내가 유보한 금액의 세금도 내가 수령자이므로 제168조 제7항을 따릅니다. 내가 유보금을 지급한 날과 납부 의무가 생기는 날 중 빠른 날에 내게 납부 의무가 생깁니다.

따라서 지금 지급하는 부분의 공제는 현재 신고서에, 유보한 부분의 공제는 나중에 합니다. 미리 낸 세금은 낸 기간에 공제받을 수 있습니다. 공제를 신청하는 신고서를 제출하기 전에 공급업자의 청구서를 확보하세요. 일반적인 기한은 처음 공제를 받을 수 있었던 기간이 끝난 후 4년 안에 끝나는 마지막 신고 기간의 신고서 제출 기한입니다(CRA).

공제는 상업 활동에 사용하려고 취득한 구매 비율로도 제한됩니다. 고객에게 과세 공사를 청구하지 않고 주택을 짓거나 임대하거나 보유하는 경우 이 비율이 달라질 수 있습니다. 주거용 부동산의 GST/HST를 참고하세요.

건설업체의 장부와 현장별 원가 관리는 어떻게 설정하나요?

계약마다 현장(job)을 열고, 모든 청구서, 카드 사용액, 급여 비용을 입력할 때 해당 현장을 표시하세요. 현장 이익은 그 현장에 청구한 매출에서 표시한 비용을 뺀 금액입니다. 사업 전체에 쓰이는 비용은 어느 현장에도 넣지 않습니다.

환급 가능한 GST/HST는 현장이 아니라 공제 계정에 기록하세요. 변경 지시는 각각 별도 줄로 입력해 얼마가 추가되었는지 볼 수 있게 하고, 매달 현장 이익을 견적과 비교하세요. 세금 신고서 양식에 연결되는 계정은 GIFI에 맞춘 계정과목표에 있습니다.

매입세액공제가 인정되도록 하도급업자에게 무엇을 받아야 하나요?

CRA가 요구하는 내용이 담긴 청구서, 등록 여부를 확인한 공급업자, 대금 유보 조건이 나와 있는 하도급 계약서가 필요합니다. 소규모 공급자(small supplier)는 등록하지 않아도 되므로 청구서에 GST/HST와 번호가 없을 수 있고, 그 경우 공제할 세금이 없습니다(CRA).

관련 연도 말부터 6년 동안 보관하세요(CRA). 하도급업자가 청구서를 주지 않았다면 지금 요청하고 지급 기록을 보관하세요. 공제를 신청하는 신고서를 제출하기 전에 청구서 정보를 확보해야 합니다. 빠진 항목은 매입세액공제를 위한 영수증 정보에서 다룹니다. 그 사람이 정말 하도급업자인지는 별개의 판단입니다. 직원인지 독립 계약자인지를 참고하세요.

퀘벡 주의 하도급업자는 처리 방식이 다른가요?

일부 다릅니다. 서면 건설 계약에 따라 유보한 금액에 대한 연방 GST/HST 시점은 퀘벡 주 공사에도 적용됩니다(Excise Tax Act, 제168조). 위의 대금 유보 규정은 온타리오 주, 브리티시컬럼비아 주, 앨버타 주 법에서 나온 것이어서 퀘벡 주 공사에는 적용되지 않으며, 퀘벡 판매세는 별도의 세금이어서 여기서 다루지 않습니다.

같은 하도급업자와의 계약이 세전 $25,000에 이르면 면허가 필요한 건설 공사에 Attestation de Revenu Québec(퀘벡 주 세무 확인서)가 필요할 수 있습니다. 조건, 기한, 면제는 하도급업자 신고 가이드에 있습니다.

현금주의와 발생주의 중 어느 쪽인가요? 돈이 몇 달 뒤에 들어오는데 현장별 이익은 어떻게 보나요?

현금이 아니라 청구한 금액과 현장에 든 비용으로 현장 이익을 보세요. CRA는 농업, 어업, 수수료 소득을 제외한 모든 자영업 소득을 발생주의로 신고해야 한다고 안내합니다(Guide T4002). 이 규칙은 자영업 소득에 관한 것이며, 법인의 T2 신고서는 재무제표에서 출발합니다. 현금주의로 장부를 쓰면 수익이 나는 현장도 발주자가 지급할 때까지 손실로 보입니다. 현금 시점, 법인 재무제표, 방식 선택은 현금주의와 발생주의 회계에 있습니다.

두 가지 관점을 쓰세요. 마진을 보기 위한 청구 기준의 현장별 손익계산서와, 돈이 들어오고 나가는 시기를 보기 위한 대금 유보 일정표입니다. 비용이 청구보다 앞서면 청구하기 전까지 현장이 손실처럼 보이므로, 매달 견적 대비 지출 비율과 청구 비율을 비교하세요.

대금 유보가 신고서에서 언제 소득으로 잡히는지는 회계 방식과 CRA의 현재 입장에 따라 달라집니다. 예전 도급업자 관련 문서(IT-92R2)는 보관 문서로 더 이상 갱신되지 않으므로, 장부를 마감하기 전에 신고서를 작성하는 사람과 처리 방법을 정하세요.

대금 유보가 지급되지 않거나 리엔에 묶이면 어떻게 하나요?

대금 유보는 계약과 법에 따라 아직 받을 금액이면 받을 대금 유보 계정에 남겨 둡니다. 대손 처리는 별도의 세무 요건이 있는 별개의 결정입니다. 리엔은 돈을 묶어 둡니다. 온타리오 주에서는 리엔이 보전되거나 완성되어 있는 동안 연간 지급이 적용되지 않고, 리엔이 끝난 후 14일 안에 지급해야 합니다(제26조 제7항). 브리티시컬럼비아 주에서는 대금 유보 계좌의 돈을 관리하는 모든 사람의 합의 없이는 지급할 수 없고, 누구든 법원에 지시를 요청할 수 있습니다(제5조). 앨버타 주에서는 리엔이 등록되어 있는 동안 발주자가 계약에 따라 지급할 다른 미지급 금액도 함께 유보해야 하므로(제18조 제2항), 대금 유보보다 더 많은 금액이 묶일 수 있습니다. 리엔 청구에는 엄격한 기한과 법원 절차가 있으며 이 페이지는 이를 다루지 않습니다.

GST/HST의 경우 유보분 세금이 징수되거나 신고된 적이 없다면 신고서에서 조정할 것이 없을 수 있으니, 제출한 신고서와 대조해 확인하세요. 신고했는데 대금 유보를 대손 처리했다면 대손 처리한 기간의 신고 기한 후 4년 안에 제출하는 신고서에서 세금을 회수할 수 있고, 나중에 회수한 금액은 다시 더합니다(Excise Tax Act, 제231조). 조건과 소득세 측면은 받지 못한 고객 청구서 대손 처리에 있습니다. 장부에서는 세금이 납부 의무가 된 적 없는 받을 대금 유보를 대손 처리할 때 그 세금도 "유보분 GST/HST 미도래"에서 정리해야 하며, 세금을 제외한 금액만 손실이 됩니다.

지급할 쪽에서는 법과 하도급 계약이 지급을 허용할 때까지 하도급업자의 유보금을 지급할 대금 유보 계정에 남겨 두세요. 온타리오 주에서 하도급 계약이 포기되거나 해지된 경우, 지급자는 리엔이 만료될 때까지 그 대금 유보로 대체 공종 업체에 지급할 수 없습니다(제30조). 브리티시컬럼비아 주(제6조)와 앨버타 주(제18조 제6항)도 같은 사용을 금지합니다. 온타리오 주는 공급된 가격의 90%까지의 지급에 대해서만 지급자를 보호합니다(제24조).

예시

이 예시들은 설명을 위한 것이며, 모든 금액은 캐나다 달러입니다.

매달 기성금을 청구하는 토론토 증축 공사

리노베이션 업체가 $200,000 증축 공사 계약에 서명했습니다. 발주자는 매 기성금 청구에서 10%를 유보합니다. $50,000 기성금 청구는 먼저 $5,000 대금 유보를 빼고 남은 $45,000에 13% HST를 더해 청구합니다. HST는 $5,850이므로 청구서 금액은 $50,850입니다. 법이 대금 유보를 요구하므로 그에 대한 HST $650은 아직 납부 의무가 생기지 않았습니다. 기성금 청구 분개는 이렇습니다. 차변은 매출채권 $50,850과 받을 대금 유보 $5,650($5,000에 HST $650을 더한 금액), 대변은 현장 매출 $50,000, 수취한 GST/HST $5,850, 유보분 GST/HST 미도래 $650입니다.

마지막에 대금 유보는 $20,000이고 그 HST는 $2,600입니다. 증명서가 공표되고 60일의 리엔 기간이 리엔 없이 끝났으며, 발주자가 14일 안에 지급합니다. HST는 그 지급일과 납부 의무가 생기는 날 중 빠른 날에 납부 의무가 생기며(위의 두 CRA 문서는 그 날을 다르게 봅니다) 그 기간의 신고서에 넣습니다. 대금 유보를 빼기 전에 기성금 전체에 HST를 더하는 방식으로 청구했다면, 해당 문서의 다른 예시에 따라 $650을 포함한 HST $6,500 전체를 청구서 기간에 신고합니다.

하도급업자의 대금을 유보하는 밴쿠버 골조 업체

골조 시공업자의 하도급업자들이 한 현장에서 $80,000을 청구했고, 골조 업체는 10%인 $8,000을 지급할 대금 유보로 유보합니다. $8,000에 대한 5% GST는 $400입니다(PST 제외). 완공 증명서가 발급되고 그때부터 55일의 대금 유보 기간이 진행됩니다. 리엔 청구가 없으면 골조 업체는 $8,000과 GST $400을 지급하고, 세금을 지급한 기간과 납부 의무가 생긴 기간 중 빠른 기간에 $400을 공제받습니다. 이는 55일 기간의 끝일 수 있습니다.

몬트리올 석고보드 하도급업자

석고보드 하도급업자가 한 시공업자로부터 한 해에 $30,000의 공사를 기대합니다. 이는 면허가 필요한 건설 공사에 Attestation이 필요할 수 있는 기준 $25,000를 넘으므로, 시공업자는 하도급업자 신고 가이드에서 조건과 기한을 확인합니다. 위의 온타리오 주, 브리티시컬럼비아 주, 앨버타 주 대금 유보 규정은 이 공사에는 적용되지 않습니다.

상황이 다르다면?

• 대금 유보가 있는 첫 공사가 끝나가고, 하도급업자 신고 기한이 가깝거나, CRA가 대금 유보와 하도급업자 청구서에 대해 묻고 있는 경우: 각 현장에 어느 주의 대금 유보 규정이 적용되는지, 과거 기성금 청구의 GST/HST 시점, 장부에서 현장 이익이 어떻게 나타나는지를 정리해야 합니다. 장부 관리를 참고하세요.
• 하도급업자에게 지급했는데 명세서가 없는 경우: T4A와 T5018 신고를 따르고, 연도별 지급 내역을 복원하려면 장부 관리를 참고하세요.
• CRA가 GST/HST 신고서를 검토하고 있는 경우: GST/HST 검토와 감사를 참고하세요.
• 장부가 몇 달 밀렸거나, 대금 유보가 대사되지 않거나, 한 현장의 돈이 다른 현장 비용에 쓰인 경우: 밀린 장부 정리와 장부 관리부터 시작하세요.
• 연말에 아직 열려 있는 대금 유보가 있는 경우: 신고서에서 이를 어떻게 반영하는지는 장부와 별개의 문제입니다. 현금주의와 발생주의 회계와 장부 관리를 참고하세요.
• 주택을 짓거나 임대하거나 판매하는 경우: 주거용 부동산의 GST/HST를 참고하세요.
• 대금 유보에 분쟁이 있거나 리엔이 제출된 경우: 분쟁은 건설 전문 변호사가 다룰 법률 문제입니다. 장부와 GST/HST 조정은 위에서 설명했고, 기록 관련은 장부 관리를 참고하세요.
• 공사가 퀘벡 주나 다른 주에 있는 경우: 위의 장부 처리와 연방 GST/HST 시점은 그대로 적용됩니다. 비율과 지급 시점은 그 주의 리엔 법령을 따르고, 현장 장부는 장부 관리를 참고하세요.