ספרים לחברה שמחזיקה נכסים להשכרה: ⁦T2⁩, GIFI 8141 ו-⁠CCA

מה חברה שעוסקת רק בהשכרה מגישה בכל שנה, ומתי?

כל חברה תושבת קנדה מגישה דוח ⁦T2⁩ לכל שנת מס, כולל חברה לא פעילה וחברה שאין לה מס לתשלום (CRA: מי מגיש). הדוח אמור להיות מוגש שישה חודשים אחרי סוף שנת המס (CRA: מתי להגיש).

מס לתשלום מועדו חודשיים אחרי סוף השנה. המועד המאוחר, שלושה חודשים אחרי סוף השנה, חל רק על חברה פרטית בשליטה קנדית (CCPC) לאורך כל השנה, שתבעה את הניכוי לעסק קטן בשנה הנוכחית או בקודמת ועומדת במבחן הכנסה חייבת מול תקרת העסק שלה (CRA: מועד התשלום). עסק שמטרתו העיקרית היא הכנסה מנכס, כמו שכר דירה, הוא “עסק השקעות מוגדר” (specified investment business), לא עסק פעיל (Income Tax Act, סעיף 125). לכן לחברה שעוסקת רק בהשכרה אין בדרך כלל ניכוי לעסק קטן לתבוע, והמועד המוקדם יותר חל. איך שכר דירה ממוסה בתוך חברה, החריגים, ומה ניתן להחזר: נכס להשכרה בחברה.

במהלך השנה החברה משלמת גם מקדמות חודשיות, אלא אם המס שלה לשנה, או בסיס המקדמה הראשונה שלה (בדרך כלל המס של השנה שעברה), הוא ⁦$3,000⁩ או פחות. מקדמות רבעוניות דורשות ניכוי לעסק קטן, ולכן חברה שעוסקת רק בהשכרה משלמת בדרך כלל מקדמות חודשיות (Income Tax Act, סעיף 157).

הדוח כולל את הדוחות הכספיים של החברה בקודי GIFI (General Index of Financial Information, רשימת הקודים הסטנדרטית של CRA לשורות בדוחות כספיים): Schedule 100 (מאזן), Schedule 125 (דוח רווח והפסד) ו-⁠Schedule 141 (מידע נוסף). דוח ראשון אחרי ההתאגדות כולל גם Schedule 101, המאזן הפותח, ו-⁠Schedule 24 (CRA: מדריך GIFI; CRA: מדריך ⁦T2⁩, פרק 1). עוד שתי נקודות:

• CRA מנהלת מס חברות פרובינציאלי בכל מקום מלבד קוויבק ואלברטה (CRA). חברה עם מוסד קבע (permanent establishment) באלברטה מגישה גם דוח אלברטה, שמועדו שישה חודשים אחרי סוף השנה (אלברטה). גם מס החברות של קוויבק אינו בניהול CRA; חברה עם מוסד קבע בקוויבק צריכה לשאול את מכין הדוחות שלה על הדוח ל-⁠Revenu Québec, שהעמוד הזה אינו מכסה.
• הגשות נוספות, כשהן חלות. דוח ⁦GST/HST⁩ אם החברה רשומה (ראו בהמשך), והטופס וההגשה שנלווים לתשלום דיבידנד: הכרזה ותשלום של דיבידנד.

המקרה אינו פשוט אם אחד מאלה נכון:

• זה דוח ה-⁠⁦T2⁩ הראשון של החברה, או שהנכסים נרכשו אבל הקרקע והמבנה מעולם לא נרשמו בספרים.
• דוחות ⁦T2⁩ של כמה שנים לא הוגשו, או ש-⁠CRA דרשה דוח. קנס איחור בהגשה הוא ⁦5%⁩ מהמס שלא שולם במועד, בתוספת ⁦1%⁩ על כל חודש שלם של איחור, עד 12 חודשים. הוא ⁦10%⁩ בתוספת ⁦2%⁩ לחודש, עד 20 חודשים, כש-⁠CRA דרשה את הדוח והטילה קנס אי-הגשה בכל אחת מ-שלוש שנות המס הקודמות (מדריך ⁦T2⁩ של CRA). חברה פרטית שמגישה יותר מ-⁠3 שנים אחרי סוף השנה מאבדת גם את החזר הדיבידנד של אותה שנה, החזר של חלק ממסה כשהיא משלמת דיבידנדים חייבים במס (Income Tax Act, סעיף משנה ⁦129(1)⁩).
• כסף של החברה וכסף אישי עוברים באותו חשבון.
• אתם מצפים שה-⁠CCA יכניס את החברה להפסד. זה תלוי אם השכרה היא העסק העיקרי שלה, שאלה של עובדות.
• הבעלים או קרוב משפחה גרים באחת מהיחידות, או שבבניין יש דירות וחנויות גם יחד.
• החברה משכירה לחברה שגם אתם בעליה או מנהליה.
• בעל מניות מתגורר מחוץ לקנדה.

אספו את מסמכי הרכישה והסגירה, דפי המשכנתה, חוזי השכירות, רישומי פיקדונות של שוכרים, חשבונות מס רכוש ודפי חשבון בנק של שנה לפני שמישהו נוגע בספרים.

אילו ספרים נדרשים לחברה שמחזיקה רק נכסים להשכרה?

החברה חייבת לנהל רישומים וספרי חשבונות שמאפשרים לקבוע את המס שלה (Income Tax Act, סעיף 230). בפועל זה אומר חשבון בנק על שם החברה, ספרים בשיטת הנהלת חשבונות כפולה, ודרך לראות כל נכס בנפרד, כי כל בניין נעקב לצורך CCA ובדרך כלל יש לו משכנתה משלו. לרשימת החשבונות שמאחורי כל דוח ⁦T2⁩, ראו מפתח החשבונות ל-⁠GIFI.

הקודים לקוחים ממדריך ה-⁠GIFI של CRA. רשמו פיקדון של שוכר כהתחייבות (GIFI 2961) כל עוד החברה מחזיקה בו. הוא הופך להכנסה כשהוא מנוכה משכר הדירה או כשהשוכר מאבד אותו. לכסף של הבעלים יש חשבון משלו: ראו חשבון הלוואת בעל מניות. האם שכר דירה נרשם כשהוא נצבר או כשהוא מתקבל מוסבר בשיטת מזומן או שיטת צבירה.

איפה שכר הדירה נרשם ב-⁠⁦T2⁩ לעומת ⁦T776⁩?

חברה מדווחת על שכר דירה כהכנסה ב-⁠Schedule 125 תחת GIFI 8141, הכנסות משכירות נדל״ן, שמכסה סכומים שהתקבלו מהשכרת דירות, בניינים מסחריים, קרקע ומשרדים (מדריך GIFI של CRA). לחברה אין ⁦T776⁩.

Schedule 1 מתאים בין ההכנסה נטו בדוחות הכספיים להכנסה נטו לצורכי מס (CRA: Schedule 1). לכן הספרים חייבים להיות דוחות שלמים, לא רשימה של שכר דירה וחשבונות. לנכס שמוחזק על שם אדם פרטי, ראו שורות ההוצאות בדוח השכרה.

איך רושמים את הרכישה: קרקע, מבנה, עלויות סגירה ומשכנתה?

חלקו את המחיר בין קרקע למבנה לפי שווי שוק הוגן, הוסיפו לכל אחד את עלויות הסגירה, ורשמו את המשכנתה כחוב. קרקע אינה רכוש בר פחת (Folio S3-F4-C1 של CRA), ולכן החלוקה קובעת כמה מהעלות יכולה אי פעם להקנות CCA.

1. חלקו את המחיר הכולל. החלוקה חייבת להיות סבירה לפי העובדות ולהתחשב בשווי השוק ההוגן של הקרקע ושל המבנה. CRA יכולה לשנות חלוקה שהיא מוצאת בלתי סבירה (אותו Folio, סעיפים 1.81 ו-⁠1.82). שמרו את הראיות, כמו שמאות או הודעת השומה העירונית.
2. הוסיפו את עלויות הסגירה. שכר טרחה משפטי לרכישת הנכס ומס העברת מקרקעין אינם מנוכים מול שכר הדירה. הם מתווספים לעלות הנכס, ושכר הטרחה המשפטי מחולק בין קרקע למבנה ביחס (מדריך ההשכרה של CRA; Income Tax Act, פסקה ⁦18(1)(b)⁩). המדריך נכתב למגישי ⁦T776⁩; אותו כלל של הוצאה הונית חל על חברה.
3. רשמו את המשכנתה. החזרי קרן אינם ניתנים לניכוי. ריבית כן, ב-⁠GIFI 8713. עמלות לקבלת ההלוואה, כמו עמלת מתווך, שמאות, טיפול ושכר טרחה משפטי למשכנתה, מנוכות על פני כמה שנים בשיעור ⁦20%⁩ בשנה, לא בבת אחת (Income Tax Act, פסקה ⁦20(1)(e)⁩).
4. רשמו את הכסף של הבעלים. אם הבעלים מימן חלק מהמחיר, רשמו אותו כהון מניות או כהלוואת בעל מניות, והחליטו איזה מהם לפני שהכסף זז. אל תתנו לחשבון לרוץ בכיוון ההפוך: ליתרה שהבעלים חייב לחברה יש כללי מס משלה (Income Tax Act, סעיף משנה ⁦15(2)⁩).

⁦GST/HST⁩ ששולם ברכישה מכוסה בשני מדריכי מס המכירה שלהלן. העברת נכס שהבעלים כבר מחזיק באופן אישי היא עסקה נפרדת: ראו העברת נכסים להשכרה לחברה.

איך ניכוי הפחת הקנדי (CCA) עובד ב-⁠Schedule 8?

ניכוי פחת קנדי (CCA) הוא הגרסה של פחת לצורכי מס. Schedule 8 מחשב CCA, החזר פחת (recapture) והפסדי סיום (terminal losses) (CRA: Schedule 8). חברה תובעת אותו על רכוש בר פחת כמו המבנה, לעולם לא על הקרקע. השיעורים הם אחוז מהעלות הלא מופחתת (UCC), היתרה השוטפת של הקבוצה: תוספות פחות מה שנתבע. רוב המבנים נכללים בקבוצה 1; חלקם מקנים שיעור כולל גבוה יותר:

• קבוצה אחת לכל בניין. נכס להשכרה שעלה ⁦$50,000⁩ או יותר מקבל קבוצה משלו, כך שלכל בניין יש UCC משלו (Regulations, סעיף 1101).
• אופציונלי. החברה רשאית לנכות כל סכום עד המקסימום. CCA שלא נתבע אינו מועבר קדימה, אבל הוא נשאר ב-⁠UCC (Folio S3-F4-C1 של CRA).
• תזמון. אי אפשר להתחיל לתבוע CCA עד שהנכס זמין לשימוש. כלל חצי השנה מקצץ בדרך כלל את התביעה בשנת הרכישה (אותו Folio). לרוב הרכוש נרכש אחרי 2024 וזמין לשימוש לפני 2030, תמריץ ההשקעה המואץ (reaccelerated investment incentive) מחליף את הקיצוץ בתביעה של פי 1.5 משיעור הקבוצה בשנה הראשונה. רכוש אינו נכלל בתמריץ כשכבר נתבע עליו CCA והקונה או אדם קשור היו בעליו קודם, או שהוא הגיע בגלגול; נכס להשכרה שהועבר מבעלים שתבע עליו CCA הוא המקרה הנפוץ (Regulations, סעיף משנה ⁦1100(2)⁩; סעיף משנה ⁦1104(4.01)⁩).

CCA אינו הפחת בדוחות הכספיים. הדוחות הכספיים מציגים פחת ב-⁠GIFI 8670. החוק אוסר ניכוי של פחת אלא במקרים שהוא מתיר במפורש (Income Tax Act, פסקה ⁦18(1)(b)⁩), ולכן Schedule 1 מסיר את הסכום החשבונאי ומתיר CCA במקומו. ההתאמה מוסברת בפחת ו-⁠CCA בספרי חברה. CCA שנתבע מקטין את ה-⁠UCC, ומכירה מאוחרת מעל ה-⁠UCC עלולה להביא להחזר פחת, ש-⁠Schedule 8 מחשב גם הוא.

האם CCA יכול ליצור הפסד משכירות בחברה?

זה תלוי אם השכרה היא העסק העיקרי של החברה. התקנות מגבילות CCA על נכס להשכרה להכנסה נטו משכירות לפני CCA, ולכן CCA לא יכול ליצור הפסד או להגדיל אותו. ההגבלה לא חלה על חברה שהעסק העיקרי שלה לאורך השנה היה השכרה, פיתוח או מכירה של מקרקעין שבבעלותה (Regulations, סעיפי משנה ⁦1100(11)⁩ ו-⁠⁦(12)⁩).

ההגבלה נספרת על כל הנכסים להשכרה של החברה יחד. התקנות אינן קובעות מבחן באחוזים ל“עסק עיקרי”, ולכן זו שאלה של עובדות. חברה שמפעילה גם עסק אחר, או שמחזיקה בעיקר נכסים אחרים, עשויה שלא לעמוד בו. שמרו רישומים שמראים מה החברה עושה.

הפסד שהכלל מתיר הוא הפסד שאינו הוני (non-capital loss), שנרשם בSchedule 4 ומועבר אחורה 3 שנות מס או קדימה 20 שנות מס (Income Tax Act, סעיף 111). אם מישהו אחר רוכש שליטה בחברה, למשל בקניית המניות שלה, הדבר מגביל את השימוש בהפסד מוקדם (סעיף משנה ⁦111(5)⁩). חברה שתובעת הפסד שנוצר מ-⁠CCA בלי לעמוד במבחן העסק העיקרי תבעה יותר ממה שהתקנות מתירות.

מה נרשם כתיקון, ומה הוא הוצאה הונית?

תיקון שמחזיר נכס למצבו המקורי הוא בדרך כלל הוצאה שוטפת. עלות שמשפרת את הנכס מעבר למצב הזה, או מחליפה נכס נפרד, היא הונית (CRA: הוצאות שוטפות או הוניות). תיקונים שמביאים נכס משומש שנרכש לאחרונה למצב מתאים הם הוניים.

תיקון שוטף נרשם ב-⁠GIFI 8961. שיפור במבנה נרשם ב“מבנים”, 1680, ומקנה CCA יחד איתו. נכס נפרד כמו מכשיר חשמלי נרשם ב“מכונות, ציוד, ריהוט וקבועות” (GIFI 1740) בקבוצת CCA משלו: קבוצה 8 כוללת ריהוט ומכשירי חשמל, בשיעור ⁦20%⁩ (CRA: קבוצות). המבחן המלא נמצא בתיקון בנכס להשכרה: שוטף או הוני.

האם גובים או משלמים ⁦GST/HST⁩ על שכר דירה למגורים או מסחרי?

זה תלוי ביחידה. שכר דירה מנכס מסחרי הוא אספקה חייבת במס (CRA Memorandum 19.4.1). שכר דירה מבית מגורים פטור כשאותו אדם מתגורר בו ברציפות לפחות חודש (Excise Tax Act, Schedule V, חלק I, סעיף 6; CRA Memorandum 19.2.2).

• שכר דירה מסחרי. המשכיר חייב להירשם ולגבות ⁦GST/HST⁩ אלא אם הוא ספק קטן, שהאספקות החייבות שלו, יחד עם אלה של כל אדם משויך, נשארות בתוך מגבלת ⁦$30,000⁩ (Memorandum 19.4.1). אם חברה רשומה אינה מעבירה את המס נטו, דירקטורים שלה עלולים לשאת באחריות אישית אלא אם נקטו זהירות סבירה, וניתן להוציא להם שומה עד שנתיים אחרי שעזבו את התפקיד (Excise Tax Act, סעיף 323).
• שכר דירה למגורים לטווח ארוך. לא גובים ⁦GST/HST⁩. זיכויי מס תשומות (ITC) נובעים מפעילות מסחרית, שאינה כוללת אספקות פטורות (Excise Tax Act, סעיפים ⁦123(1)⁩ ו-⁠⁦169(1)⁩), ולכן מס ששולם על עלויות החלק הפטור אינו בדרך כלל ניתן להחזר.
• השכרות של פחות מחודש. שהיות קצרות חייבות בדרך כלל במס כשהמשכיר רשום (Memorandum 19.2.2).
• בניין עם דירות וחנויות. החלק המסחרי והחלק למגורים מטופלים אחרת, ולכן הרישומים צריכים להראות איזו עלות שייכת לאיזה חלק.

הפירוט נמצא ב⁦GST/HST⁩ על נכס למגורים וב⁦GST/HST⁩ על נכס מסחרי. הקמת חשבונות המס מופיעה ברישום ⁦GST/HST⁩ בספרים.

מה אם הבעלים או בן משפחה משתמשים ביחידה, או משלמים עלויות מכיסם?

יחידה שבעל מניות מתגורר בה עשויה להיות הטבה מהחברה. כשחברה מעניקה הטבה לבעל מניות, שוויה נכלל בהכנסתו (Income Tax Act, סעיף משנה ⁦15(1)⁩). קרוב משפחה שמתגורר ביחידה נתפס אף הוא: הטבה שהחברה מעניקה למי שאינו פועל במרחק זרוע מבעל מניות נחשבת כמוענקת לבעל המניות, אלא אם היא כבר נכללת בהכנסתו של מישהו (פסקה 15(⁦1.4⁩)(c)). קרובי דם, נישואים, זוגיות כידועים בציבור או אימוץ נחשבים כמי שאינם במרחק זרוע (סעיף 251). האם יש הטבה תלוי בעובדות, כגון אם המתגורר משלם שכר דירה ברמת השוק, ולכן שאלו לפני שקרוב משפחה נכנס. החברה יכולה לנכות רק הוצאה שנועדה להפיק הכנסה מההשכרה (פסקה ⁦18(1)(a)⁩), ולכן הוצאות המחיה של הבעלים אינן הוצאת השכרה. הפרידו את עלויות היחידה הזאת מעלויות יחידות ההשכרה, וראו הוצאות אישיות ששילמה החברה.

כשהבעלים משלם עלות של החברה מכיסו, החברה רושמת את העלות וזוקפת לזכות את הסכום שהיא חייבת עכשיו לבעלים. העלות אינה הכנסה של החברה, וההחזר לבעלים מקטין את היתרה שהיא חייבת. ראו עלויות ששולמו אישית. ההפך, כששכר דירה נכנס לחשבון האישי של הבעלים, מופיע בהכנסת חברה בחשבון אישי.

אילו Schedules נוספים של ⁦T2⁩ מושפעים מהכנסה משכירות?

⁦GST/HST⁩ הוא דוח נפרד, לא Schedule של ⁦T2⁩. איך הכנסה משכירות ממוסה בתוך חברה, ואיך היא משפיעה על תקרת העסק הקטן של חברה תפעולית, מוסבר בחברות אחזקה והשקעה. שכר דירה שמשלמת חברה תפעולית משויכת יכול להיחשב הכנסה מעסק פעיל במידה שהמשלמת מנכה אותו בחישוב הכנסתה מעסק פעיל שמנוהל בקנדה (Income Tax Act, סעיף משנה ⁦129(6)⁩). זה משנה את תוצאת המס, ולכן שאלו לפני שאתם קובעים שכר דירה בין חברות קשורות.

האם אפשר להגיש את ה-⁠⁦T2⁩ בעצמי עם תוכנה, ומה רואה החשבון שלי צריך לקבל?

חברה יכולה להכין את ה-⁠⁦T2⁩ שלה בעצמה רק בתוכנה מאושרת של CRA, ומגישה באופן אלקטרוני דרך Corporation Internet Filing, My Business Account או נציג מורשה (CRA: שימוש בתוכנה להכנת דוחות מס). חברה שחייבת להגיש באופן אלקטרוני ומגישה על נייר נקנסת בקנס של ⁦$1,000⁩ (CRA: מילוי ה-⁠⁦T2⁩). התוכנה מזינה את המספרים. היא אינה מחליטה על חלוקת הקרקע והמבנה, על קבוצות ה-⁠CCA, על מבחן העסק העיקרי או על הטיפול ב-⁠⁦GST/HST⁩. שלבי הדוח מופיעים בהגשת דוח החברה, והבחירה בין ניהול הספרים בעצמכם לשכירת עזרה בניהול ספרים עצמאי או שכירת איש הנהלת חשבונות.

מסרו למכין הדוחות:

• הסכם הרכישה ודף הסגירה, עם דף ההתאמות
• הודעת השומה או השמאות ששימשו לחלוקת הקרקע והמבנה
• דפי משכנתה, עם הריבית של השנה
• חוזי שכירות, רשימת שוכרים ושכר דירה, ורישומי פיקדונות
• חשבונות מס רכוש, פוליסות ביטוח וחשבוניות על תיקונים ושיפורים
• דפי חשבון בנק לשנה, ורישומי הלוואות הבעלים
• ה-⁠⁦T2⁩ הקודם עם Schedule 8 שלו, אם קיים
• הדוחות הכספיים לסוף השנה: ראו דוחות כספיים לסוף שנה של חברה

דוגמה

כל הסכומים בדולרים קנדיים ולהמחשה בלבד.

רכישת בניין של ארבע יחידות

חברה קונה בניין קיים של ארבע יחידות, שנבנה לפני עשרות שנים, ממוכר שאינו קשור אליה, תמורת ⁦$1,200,000⁩ עם משכנתה של ⁦$900,000⁩. זה בניין רגיל בקבוצה 1, לא נכס חדש להשכרה שנבנה למטרה זו. הודעת השומה מייחסת ⁦30%⁩ לקרקע ו-⁠⁦70%⁩ למבנה, והחברה שומרת אותה כראיה לחלוקה: ⁦$360,000⁩ לקרקע ו-⁠⁦$840,000⁩ למבנה. שכר טרחה משפטי לרכישה ומס העברת מקרקעין של ⁦$10,000⁩ מתווספים לעלות ובהדגמה הזאת מחולקים באותו יחס: ⁦$7,000⁩ למבנה ו-⁠⁦$3,000⁩ לקרקע. הקרקע (GIFI 1600, ללא CCA) עומדת אז על ⁦$363,000⁩. המבנה (GIFI 1680) הוא ⁦$847,000⁩, בסיס ה-⁠UCC שלו, בקבוצה 1 משלו כי עלה יותר מ-⁠⁦$50,000⁩. הבעלים מממן את יתרת ⁦$310,000⁩ (⁦$1,210,000⁩ עלות פחות משכנתה של ⁦$900,000⁩), הנרשמת כהון מניות או כהלוואת בעל מניות, כפי שהוחלט לפני שהכסף זז.

שנה של שכר דירה, והגבלת ה-⁠CCA

הבניין בן ארבע היחידות הוא הנכס היחיד להשכרה של החברה, ולכן הגבלת ה-⁠CCA משתמשת בנתונים שלו בלבד. הוא מכניס ⁦$96,000⁩ שכר דירה, הרשומים ב-⁠GIFI 8141, והחברה משלמת ⁦$70,000⁩ ריבית משכנתה, מס רכוש ותיקונים. ההכנסה נטו משכירות לפני CCA היא ⁦$26,000⁩. נניח שבשנה מאוחרת יותר ה-⁠UCC של המבנה הוא ⁦$800,000⁩, כך שהמקסימום שאפשר לתבוע בשיעור ⁦4%⁩ של קבוצה 1 הוא ⁦$32,000⁩.

• אם השכרה היא העסק העיקרי של החברה לאורך השנה, היא רשאית לתבוע ⁦$32,000⁩ ולדווח על הפסד של ⁦$6,000⁩.
• אם לא, ה-⁠CCA מוגבל ל-⁠⁦$26,000⁩, ולכן ההכנסה החייבת משכירות היא אפס, ו-⁠⁦$6,000⁩ האחרים של CCA נשארים ב-⁠UCC.

בהדגמה הזאת אין מס לתשלום בשני המקרים, אבל ה-⁠⁦T2⁩ עדיין אמור להיות מוגש שישה חודשים אחרי סוף השנה.

הבעלים משלם על גג

הבעלים משלם חשבון של ⁦$3,000⁩ על גג בכרטיס אשראי אישי. אם העבודה מתקנת את הגג ומחזירה אותו למצבו המקורי, החברה רושמת בחובה תיקונים ותחזוקה, מבנים ⁦(8961)⁩ ⁦$3,000⁩ ובזכות חוב לבעל מניות (2780 או 3260) ⁦$3,000⁩. אם זה גג חדש מחומר טוב יותר, החיוב נרשם ב“מבנים” ⁦(1680)⁩ והעלות מקנה CCA במקום זאת. כשהחברה מחזירה לבעלים, היא רושמת בחובה את החוב לבעל המניות ובזכות את הבנק. ההחזר אינו הוצאה.

המצב שלכם שונה?

• דוח ⁦T2⁩ ראשון, או שהקרקע והמבנה מעולם לא נרשמו. המאזן הפותח, החלוקה וקבוצות ה-⁠CCA קובעים כל שנה מאוחרת, וחלוקה שגויה עוברת הלאה, ולכן הם דורשים שיקול דעת מקצועי לפני הדוח הראשון. ראו שירותי הנהלת חשבונות, מיסוי חברות וספרים לחברה פרטית בשליטה קנדית חדשה.
• כסף של החברה וכסף אישי מעורבבים בחשבון אחד. הספרים צריכים להפריד ביניהם לפני שה-⁠⁦T2⁩ יכול להיות נכון: בנייה מחדש של הספרים מדפי חשבון בנק והשלמת הספרים שפיגרו. פיצול כסף מעורבב של כמה שנים הוא עבודה לשירותי הנהלת חשבונות.
• אתם רוצים לתבוע CCA שיוצר הפסד. האם השכרה היא העסק העיקרי היא שאלה של עובדות, ותביעה שלא עומדת במבחן חורגת ממה שהתקנות מתירות. ההקמה והרישומים התומכים הם עבודה לשירותי הנהלת חשבונות ולמיסוי חברות; ראו גם פחת ו-⁠CCA בספרי חברה.
• כמה דוחות ⁦T2⁩ לא הוגשו. קנסות איחור גדלים מדי חודש, ובדרך כלל צריך לבנות קודם את הספרים של השנים החסרות: השלמת דוחות חברה שלא הוגשו, עם שירותי הנהלת חשבונות ומיסוי חברות.
• הבעלים או קרוב משפחה גרים ביחידה, או שבבניין יש דירות וחנויות. כלל ההטבה והפיצול של ⁦GST/HST⁩ חלים שניהם, והרישומים דורשים הקמה מקצועית: שירותי הנהלת חשבונות.
• החברה משכירה לחברה התפעולית שלכם. שכר הדירה יכול לשנות את אופן המיסוי של ההכנסה משכירות, ⁦GST/HST⁩ חל בדרך כלל על שכר דירה מסחרי אלא אם שני רשומים קרובים מאוד מגישים בחירה (חברה אחת צריכה להחזיק כמעט בכל האחרת, ולכן שתי חברות שבבעלותכם זו לצד זו אינן עומדות בכך), והחוזה דורש רישומים שיעמדו במבחן. התחילו בחברות אחזקה והשקעה ובבחירת ⁦GST/HST⁩ בין חברות קשורות; ההקמה היא עבודה לשירותי הנהלת חשבונות.
• בעל מניות מתגורר מחוץ לקנדה, או שהוא אזרח ארה״ב. מקום מגורי הבעלים ומי שולט בחברה יכולים לשנות את מעמדה. החברה חייבת גם לנכות במקור מס מדיבידנדים ומריבית מסוימת ששולמו לתושב חוץ, ונושאת בעצמה במס הזה אם לא עשתה זאת (Income Tax Act, סעיף 215): בעלים תושבי חוץ של חברה קנדית ובעלים אמריקאים של חברות קנדיות.
• החברה מנהלת בניינים של אחרים תמורת תשלום. זה עסק שירותים, לא חברה שעוסקת רק בהשכרה, ולכן העמוד הזה אינו מתאר אותו: שירותי הנהלת חשבונות.
• אתם מחליטים אם להחזיק נכסים להשכרה בחברה. נכס להשכרה בחברה.
• הנכס עדיין על שמכם. העברת נכסים להשכרה לחברה.
• ההשכרה בארה״ב. חברה קנדית שמחזיקה נדל״ן בארה״ב.