הפסד משכירות: בדיקה או ביקורת של CRA והרישומים שכדאי לשמור

האם הפסד משכירות יכול להקטין הכנסה אחרת שלי, והאם הפסד כל שנה הוא בעיה?

הפסד משכירות יכול להקטין הכנסה אחרת שלכם כשההשכרה היא מקור הכנסה וההוצאות ניתנות לניכוי. יש לכם הפסד משכירות כשהוצאות ההשכרה גבוהות מהכנסת השכירות ברוטו (מדריך ⁦T4036⁩ של CRA). חוק מס הכנסה מנכה הפסד מנכס מהסכום כשהוא מחבר את ההכנסה שלכם לשנה (סעיף 3), והתוצאה נטו של טופס ⁦T776⁩ נרשמת בשורה 12600 בדוח, בסוגריים כשמדובר בהפסד (CRA: מילוי טופס ⁦T776⁩). אם ההפסד גדול מההכנסה האחרת שלכם באותה שנה, החלק שלא נוצל הוא הפסד שאינו הפסד הון (non-capital loss), שניתן לנכות ב-⁠3 שנות מס שלפני או ב-⁠20 שנות מס שאחרי (סעיף 111), ולכן שינוי בשנת הפסד אחת יכול להגיע גם לשנים אחרות.

הפסד בכמה שנים אינו אסור, והפסדים חוזרים לבדם לא קובעים אם ההשכרה היא מקור הכנסה. ⁦T4036⁩ מזהיר שכשהוצאות ההשכרה גבוהות באופן עקבי מההכנסה, ייתכן שההפסד לא יותר, אבל הוא לא נותן מספר שנים או יחס. מדריך הביקורת של CRA שואל אם הפעילות “נעשית במטרה להרוויח, או שהיא עיסוק אישי”; כשיש מרכיב אישי, כמו חלק מהבית שלכם, הוא שואל אם הפעילות מנוהלת באופן מסחרי מספיק. פעילות שנעשית בעיקר כדי ליצור הפסדי מס נכשלת גם אם היא נראית מסחרית (CRA: Audit Manual, פרק 27). שמרו את הראיות למאמץ הזה: שכר הדירה שביקשתם, המודעות והצעדים שנקטתם כדי למצוא שוכר.

המקרה לא פשוט אם חל עליכם אחד מאלה:

• כבר הגיע מכתב מ-⁠CRA, או שהוא מזכיר יותר משנה אחת.
• קרוב משפחה, חבר או אדם אחר שאתם מכירים שוכר מכם בפחות ממה ששוכר זר היה משלם.
• אתם משכירים חלק מהבית שלכם, או משתמשים בעצמכם בנכס להשכרה בחלק מהשנה.
• לוויתם כנגד הנכס להשכרה והשתמשתם בחלק מהכסף למשהו אחר.
• אתם משכירים בלילות במקום שהעירייה דורשת בו רישום, רישיון או היתר.
• יש לכם הפסדים ביותר משנה אחת, והרישומים של השנים הראשונות חלקיים או חסרים.

אספו את הרישומים שבטבלה למטה, ואת החלוקה שלכם של ההוצאות בין החלק שלכם לחלק המושכר. אם הגיע מכתב, קראו את הפרק על המכתב למטה לפני שאתם משיבים. הכללים בעמוד הזה הם כללים פדרליים (של CRA); אם אתם מגישים דוח בקוויבק, ראו את הפרק האחרון.

האם תזרים מזומנים שלילי מהשכרה מקטין את מס ההכנסה שלי?

רק חלק מהתזרים השלילי הוא הפסד לצורכי מס. רק הוצאות הניתנות לניכוי נחשבות, ולכן נכס להשכרה יכול לרוקן את חשבון הבנק ועדיין להראות רווח בטופס ⁦T776⁩. אי אפשר לנכות החזרי קרן של משכנתה (⁦T4036⁩). הוצאה הונית, כזו שנותנת תועלת לאורך זמן, מנוכה בדרך כלל על פני כמה שנים כניכוי פחת קנדי (CCA) ולא במלואה באותה שנה (⁦T4036⁩; CRA: הוצאות שוטפות או הוניות); ראו הוצאה שוטפת או הונית.

אפשר לנכות הוצאות רק אם הוצאתם אותן כדי להרוויח הכנסה (⁦T4036⁩). הפסד אמיתי מקטין את המס רק במס על ההכנסה שהוא מקזז; הכסף שהוצא אבד בכל מקרה. לשורה ב-⁠⁦T776⁩ שכל הוצאה נרשמת בה ראו שורות ההוצאות בדוח על השכרה.

האם הפסד משכירות מגדיל את הסיכוי לבדיקה של CRA?

הסיבות ש-⁠CRA מפרסמת אינן כוללות הפסד משכירות, אבל הרשימה שלה נפתחת במילים “כגון” ואינה שלמה, והעמוד אינו מבטיח שהפסד בטוח. CRA אומרת שדוח עשוי להיבחר לבדיקה מכמה סיבות, ביניהן מידע שאינו תואם מקורות של צדדים שלישיים, סוגי הניכויים או הזיכויים שנתבעו, היסטוריית ציות ובחירה אקראית (CRA: איך דוחות מס נבחרים). בחירה לבדיקה אינה ביקורת מס (CRA: בדיקת דוח המס שלכם).

בכל בדיקה CRA רשאית לבקש מסמכים שתומכים בתביעות (CRA: סוגי בדיקות). הפסד משכירות הוא סכום הפסד עם ניכויים מאחוריו, ולכן תכננו תיק שיכול לענות על בקשה, בלי קשר למה שהניע אותה.

מה CRA תבקש על הפסד משכירות, ואילו רישומים מראים שהוא אמיתי?

CRA יכולה לבקש מסמכים שתומכים בכל תביעה. קבלות רשמיות אינן ההוכחה היחידה שהיא מבקשת: היא עשויה לבקש גם צ׳קים מבוטלים או דפי חשבון בנק (CRA: איך דוחות מס נבחרים). ⁦T4036⁩ אומר לשמור רישומים מפורטים של הכנסות והוצאות מהשכרה, ולא לשלוח אותם עם הדוח.

חשבונית מראה מה נקנה; דף חשבון בנק מראה שהוא שולם. שמרו את שניהם. ⁦T4036⁩ ו-טופס ⁦T776⁩ אומרים לרשום את החלק של כל הוצאה שהיה לשימוש אישי, ו-⁠⁦T4036⁩ מודד חדר מושכר לפי שטח או מספר חדרים. להוצאות שנתיות נפוצות של חדר שמושכר רק בחלק מהשנה, CRA אומרת להשתמש בבסיס סביר: הדוגמה שלה מכפילה את עלות החימום השנתית בחלקו של החדר בשטח הכולל, ואחר כך בחלק מהשנה שבו הוא הושכר (CRA: כלכלת השיתוף). בעמוד שנקרא אין נוסחה לשימוש אישי אחר בחלק מהשנה, כמו קוטג׳, ולכן שמרו את לוח השנה והיו מוכנים להסביר את החלוקה שבה השתמשתם; ראו הכנסה משכירות בקנדה.

מה אם אין לי רישום?

CRA עשויה לא להתיר חלק מהוצאה או את כולה כשאין לכם קבלות או מסמכים אחרים שתומכים בה (⁦T4036⁩). כשמכתב מבקש משהו שכבר אין לכם, עמוד המענה של CRA אומר לצרף הסבר בכתב (CRA: מענה אלינו). העמוד אינו אומר שהסבר מתקבל במקום הרישום.

בקשו מהמלווה, מהבנק ומהספקים שלכם עותקים לפני שמגיע מכתב. כשלשנים של שכר דירה והוצאות אין מסמכים, דרך אחת לתקן היא לשחזר אותם מדפי חשבון בנק וכרטיסי אשראי; ראו שחזור ספרים מדפי חשבון בנק. שחזור אינו מסמך מקורי, ולכן ציינו בהסבר הכתוב אילו רישומים משוחזרים.

אילו הפסדים משכירות CRA לא מתירה?

CRA לא מתירה הפסד משכירות, או עשויה לסרב לו, במצבים האלה (⁦T4036⁩; הוראות טופס ⁦T776⁩):

ל-⁠CCA ולהשכרות לטווח קצר שאינן עומדות בכללים יש פרקים משלהם בהמשך. במקרה של שכר דירה מתחת לשוק, ⁦T4036⁩ אומר רק שאי אפשר לתבוע הפסד משכירות. הוא לא אומר איך מדווחים על שכר הדירה שכן גביתם או אילו הוצאות מקזזים מולו, ולכן העובדות של ההסדר חשובות.

האם CCA מאפשר להפוך רווח קטן להפסד?

לא. אי אפשר להשתמש ב-⁠CCA כדי ליצור הפסד משכירות או להגדיל אותו (⁦T4036⁩). CCA יכול לצרוך רווח אבל לא להוריד את התוצאה מתחת לאפס. כשיש יותר מנכס אחד להשכרה, מחשבים את ההכנסה נטו או ההפסד הכוללים מכולם, גם אם הם בקבוצות שונות, לפני שתובעים CCA.

CCA הוא גם רשות: אין חובה לתבוע את המקסימום בשום שנה. הפסד סופי (terminal loss) מטופל אחרת: אם הוא גדול מהכנסת השכירות שלכם, אפשר ליצור באמצעותו הפסד משכירות (⁦T776⁩; ⁦T4036⁩). לשאלה אם לתבוע CCA בכלל ראו האם לתבוע CCA על נכס להשכרה ו-ניכוי פחת קנדי (CCA).

האם השכרה לטווח קצר שהפרה כללי רישיון מקומיים מאבדת ניכויים?

כן, בימים שבהם לא עמדה בכללים. לפי סעיף 67.7 בחוק מס הכנסה, שום סכום אינו ניתן לניכוי במידה שהוא סכום שאינו עומד בכללים. CRA אומרת שהכלל חל על שנות מס אחרי 2023 (CRA: ניכויים על השכרה לטווח קצר). הסעיף שולל ניכויים בלבד; הוא לא מוציא את שכר הדירה מההכנסה.

השכרה לטווח קצר היא נכס מגורים בקנדה, או חלק ממנו כמו חדר, שמושכר או מוצע להשכרה לתקופה של פחות מ-⁠90 ימים רצופים. היא אינה עומדת בכללים כשהפרובינציה או העירייה לא מתירות אותה במקום הזה, או דורשות רישום, רישיון או היתר וההשכרה לא עומדת בכל הדרישות (סעיף 67.7).

הסכום שנשלל הוא A × B ÷ C:

• A: סך כל הסכומים שהיו ניתנים לניכוי אחרת בגין ההשכרה לטווח קצר. זה כולל CCA (⁦T4036⁩).
• B: הימים בשנה שבהם הנכס היה השכרה לטווח קצר שאינה עומדת בכללים.
• C: הימים בשנה שבהם הנכס היה השכרה לטווח קצר, כלומר הושכר או הוצע להשכרה, ולא רק לילות שהוזמנו.

השכרה שלא עמדה בכללים לאורך כל התקופה מאבדת את כל הניכויים האלה. השכרה שהתחילה לעמוד בכללים באמצע התקופה מאבדת את החלק של הימים שלא עמדו בכללים. רק בשנת המס 2024, השכרה במקום שדורש רישום, רישיון או היתר נחשבה כעומדת בכללים לאורך כל השנה אם עמדה בכל הדרישות עד 31 בדצמבר. סעיף קטן ⁦(4)⁩ מאפשר ל-⁠CRA להוציא שומה מתוקנת לכל שנה כדי ליישם את הכלל, למרות הגבלות הזמן הרגילות. אם שהות קצרה מדווחת ב-⁠⁦T776⁩ או כהכנסה עסקית היא שאלה נפרדת; ראו הכנסה מהשכרה לטווח קצר: ⁦T776⁩ או הכנסה עסקית.

כמה זמן צריך לשמור רישומי השכרה?

שמרו רישומי השכרה במשך שש שנים מסוף שנת המס שהם קשורים אליה (⁦T4036⁩). החוק סופר מסוף שנת המס האחרונה שהרישומים והשוברים שלהם קשורים אליה (סעיף ⁦230(4)⁩).

רישומים של נכס שעדיין בבעלותכם נשמרים זמן רב יותר. החוזר של CRA אומר שהתקופה נקבעת לפי שנת המס האחרונה שבה רישום יכול להיכנס לחישוב מס הכנסה, ולא לפי השנה שבה נוצר, ונותן כדוגמה רישומים שתומכים בעלות של נכס הוני (⁦IC78-10R5⁩). לכן שמרו רישומי רכישה ושיפורים הוניים עד שש שנים אחרי שנת המס האחרונה שבה הם יכולים להשפיע על CCA או על מכירה.

החוק קובע תקופות ארוכות יותר במקרים מסוימים (סעיף 230):

• שנה שלא הוגש בה דוח: שש שנים מהיום שבו מגישים את הדוח.
• השגה או ערעור: עד שחלף הזמן לערעור או עד שהערעור הסתיים.

לדרישה להצגת רישומים ולרישומים אלקטרוניים יש כללים משלהם; ראו כמה זמן לשמור רישומים עסקיים. מכיוון שסעיף ⁦67.7(4)⁩ מאפשר ל-⁠CRA להוציא שומה מתוקנת לכל שנה בגין השכרה לטווח קצר שאינה עומדת בכללים, שמרו את רישומי הרישיון, הרישום וההיתר של אותה השכרה, ואת לוח השנה שלכם, מעבר ל-שש שנים.

מה עושים קודם אם מגיע מכתב מ-⁠CRA?

קראו מה המכתב מבקש, אילו שנים הוא מכסה ומהו מועד המענה. CRA פונה אליכם או לנציג המורשה שלכם בטלפון או בכתב (CRA: מענה אלינו). אחר כך:

1. ראו אם זו בדיקה או ביקורת. לביקורת, או לכל מכתב שמכסה כמה שנים, ראו מה לעשות ומה לשלוח.
2. רשמו כל שנה וסכום שהמכתב מטיל בהם ספק, והוציאו את הרישומים של כל אחד מהם מהטבלה שלמעלה.
3. השיבו במסגרת הזמן שבמכתב, לכתובת שבמכתב, או בשליחת מסמכים סרוקים באינטרנט דרך CRA Account.
4. במכתב בדיקה, אם אתם צריכים עוד זמן, התקשרו למספר שבתחתית המכתב. עמוד המענה של CRA מכסה תוכניות בדיקה, לא ביקורות.
5. אם רישום חסר, צרפו הסבר בכתב, או התקשרו למספר שבתחתית המכתב כדי להסביר.

אתם יכולים להסמיך נציג שיפעל בשמכם דרך My Account for Individuals או בטופס ⁦AUT-01⁩ (CRA: בדיקת דוח המס שלכם). לשאלה עד כמה אחורה CRA יכולה להוציא שומה מתוקנת ראו עד כמה אחורה CRA יכולה להוציא שומה מתוקנת.

מה אם CRA פוסלת הוצאות ואני לא מסכים?

אפשר להגיש הודעת השגה עד המאוחר מבין 1 שנה אחרי מועד ההגשה של הדוח או 90 ימים אחרי תאריך הודעת השומה (CRA: ⁦P148⁩). ⁦P148⁩ מוציא קביעות הפסד מאפשרות השנה האחת: להודעה שקובעת הפסד יש 90 ימים מההודעה, ולכן בדקו איזה סוג הודעה בידיכם. איך מגישים את ההשגה, מה קורה לגבייה והערעור לבית המשפט למסים מוסברים במה לעשות ומה לשלוח. הרישומים בטבלה שלמעלה הם הבסיס שההשגה עומדת עליו.

דוגמה

הדוגמאות האלה להמחשה בלבד. כל הסכומים בדולרים קנדיים.

דירה שמפסידה על הנייר

דירה באוטווה מושכרת ב-⁦C$26,400⁩ בשנה. העלויות הן ריבית משכנתה ⁦C$17,000⁩, מס רכוש ⁦C$4,200⁩, דמי ועד ⁦C$5,400⁩, ביטוח ⁦C$900⁩ ותיקונים ששחזרו את היחידה ⁦C$4,000⁩: ⁦C$31,500⁩ בסך הכול. התוצאה היא הפסד של ⁦C$5,100⁩ לפני CCA, שמוצג בסוגריים בשורה 12600 ומנוכה מההכנסה האחרת של הבעלים. החוזה, הפקדות שכר הדירה, דפי המשכנתה והחשבוניות תומכים בכל שורה, ולכן אפשר לענות על בקשה למסמכים שורה אחר שורה. CCA לא יכול להוסיף להפסד. אם הבעלים משלם גם ⁦C$8,000⁩ של קרן משכנתה, היציאה במזומן היא ⁦C$39,500⁩ מול ⁦C$26,400⁩ של שכר דירה, פער של ⁦C$13,100⁩, אבל הפסד המס נשאר ⁦C$5,100⁩.

אם שכר הדירה היה ⁦C$32,000⁩ עם אותן עלויות, התוצאה הייתה רווח של ⁦C$500⁩. CCA יכול להקטין אותו לאפס אבל לא מתחת לכך.

אחיין בדירת המרתף

משכיר גובה מאחיין ⁦C$600⁩ בחודש על דירת מרתף ששוכר זר היה משלם עליה ⁦C$1,500⁩. אחזקת הדירה עולה ⁦C$1,300⁩ בחודש, ולכן על הנייר היא מפסידה ⁦C$700⁩ בחודש. מכיוון ששכר הדירה נמוך ממה ששוכר זר היה משלם, ⁦T4036⁩ אומר שאי אפשר לתבוע הפסד משכירות. הוא לא אומר איך מדווחים על ה-⁦C$600⁩ או אילו עלויות מקזזים מולם, ולכן החוזה, המודעה ושכר דירה להשוואה הם הרישומים שמראים מה היה ההסדר.

חדר שפורסם בלי הרישום הנדרש

בעלת נכס משכירה חדר בפלטפורמה ל-⁠120 לילות ב-⁦C$150⁩, בסך הכול ⁦C$18,000⁩, בשהיות של פחות מ-⁠90 ימים רצופים. העירייה דורשת רישום, ואין לה. העלויות של החדר הן ⁦C$6,000⁩, והחדר מוצע רק ב-⁠120 הימים האלה. כל יום אינו עומד בכללים, ולכן B שווה ל-⁠C וכל ה-⁦C$6,000⁩ נשללים: ⁦C$6,000 × 120 ÷ 120⁩. כל ה-⁦C$18,000⁩ עדיין הכנסה, ולכן היא מדווחת על ⁦C$18,000⁩ הכנסה נטו משכירות.

אם הייתה נרשמת אחרי 60 מתוך 120 הימים, הסכום שנשלל היה ⁦C$6,000 × 60 ÷ 120 = C$3,000⁩, וההכנסה נטו הייתה ⁦C$15,000⁩.

המצב שלכם שונה?

• הגיע מכתב מ-⁠CRA, או שהוא מכסה יותר משנה אחת: מה ששולחים יכול להשפיע על כל שנה שמוזכרת, ובהשכרה לטווח קצר שאינה עומדת בכללים CRA יכולה להוציא שומה מתוקנת לכל שנה. אילו שנים וסכומים חשופים, מה לשלוח ומאת מי, זה החלק שכדאי להכריע עם איש מקצוע במס לפני שמשיבים; ראו מה לעשות ומה לשלוח ו-דוחות מס אישיים.
• הרישומים של שנים קודמות חלקיים או חסרים: בקשו עוד זמן לפני מועד המענה, ואז שחזרו את ספרי ההשכרה מדפי חשבון בנק וכרטיסי אשראי; ראו שחזור ספרים מדפי חשבון בנק ו-הנהלת חשבונות.
• קרוב משפחה או חבר שוכר מתחת לשוק, או שמימנתם מחדש והשתמשתם בחלק מהכסף לצרכים אישיים: העובדות קובעות מה ניתן לניכוי; ראו ריבית על נכסים להשכרה ו-דוחות מס אישיים.
• הנכס להשכרה בבעלות משותפת: ראו דיווח על נכס להשכרה בבעלות משותפת.
• שכר דירה או הכנסה לא נכללו בדוח: ראו הכנסה שלא דווחה וגילוי מרצון.
• אתם משכירים דרך פלטפורמה מקוונת: ראו דיווח פלטפורמות ל-⁠CRA.
• הנכס להשכרה בבעלות חברה: הכללים שונים; ראו ספרים לחברת אחזקות של נכסים להשכרה ו-דוחות מס לחברות.
• אתם גרים מחוץ לקנדה: ראו משכירים שאינם תושבי קנדה.
• אתם מגישים דוח בקוויבק: הכללים למעלה הם פדרליים. Revenu Québec קובעת שומה לדוח של קוויבק בנפרד, עם הליך ביקורת והשגה משלה; ראו מה לעשות ומה לשלוח ולדוח ההשכרה של קוויבק הכנסה משכירות בקנדה.
• איך ממסים שכר דירה או יסודות ⁦T776⁩: ראו הכנסה משכירות בקנדה.