הוצאות שכירות בטופס ⁦T776⁩: באיזו שורה כל עלות נרשמת

באיזו שורה בטופס ⁦T776⁩ רושמים כל עלות של נכס להשכרה?

כל עלות של נכס להשכרה נרשמת פעם אחת בשורה של Part 4 שנקראת על שם סוג העלות. רשימת הוצאות השכירות שאפשר לנכות של CRA וטופס ⁦T776⁩ נותנים שלוש עשרה שורות.

רכישות הוניות אינן נרשמות בשורות האלה. הטופס מפרט אותן באזורי התוספות שלו (ציוד, בניין וקרקע), ו-⁠CCA (ניכוי פחת קנדי) נתבע על הנכסים שאפשר לפחת; על קרקע אין CCA. אלה שורות פדרליות של טופס ⁦T776⁩ מהטופס העדכני ביותר ש-⁠CRA פרסמה; בדקו את הטופס של השנה שאתם מגישים. בעמודים של CRA אין אזכור של פינוי שלג, ניקיון או הדברה. עלות להשגת השכירות שלא מתאימה לשורה לעיל נרשמת בשורה 9270. בעלים בקוויבק מגישים גם את טופס ⁦TP-128-V⁩ של Revenu Québec, שיש לו מבנה משלו, ולכן התאימו כל עלות לשורות שלו בנפרד.

המקרה אינו פשוט כשיש לכם יותר מנכס אחד, חלק מהנכס הוא הבית שלכם (חדר, יחידה, שהיות קצרות), המשכנתה מומחזרה, תיקון עשוי להיות שדרוג, בניין משותף שלח חיוב מיוחד, כסף אישי וכסף של ההשכרה באותו חשבון, או ששנים קודמות לא הוגשו כלל. הסדירו את השורות האלה לפני ההגשה; ראו “המצב שלכם שונה?” בסוף. אספו את דפי החשבון של הבנק והמשכנתה, דפי ועד הבית, חשבון מס רכוש, חשבונות ביטוח, חשבוניות ואת חוזה השכירות לפני שמקצים שורות.

האם משכיר יכול לנכות דמי ועד בית, ובאיזו שורה?

דמי ועד בית נרשמים בשורה 9270, הוצאות אחרות, במידה שהם חלקכם בתחזוקה, בתיקונים, בטיפול ובהוצאות שוטפות אחרות של השטחים המשותפים (CRA: הוצאות שכירות שאפשר לנכות; ⁦T4036⁩). CRA גם אומרת שההוצאות שמנכים בדרך כלל מהכנסה משכירות חלות על דירה בבניין משותף, ולכן גם שאר השורות בטבלה חלות עליה.

בעמודי השכירות של CRA אין דבר על הפקדות לקרן רזרבה או על חיובים מיוחדים. ⁦T4036⁩ מפנה ל-Interpretation Bulletin IT-304, בתים משותפים למידע נוסף, ו-⁠CRA העבירה אותו לארכיון ואינה מעדכנת אותו עוד. העמוד הזה אינו קובע טיפול לאף אחד משניהם. אם דף ועד הבית מראה אחד מהם, שמרו את ההודעה שאומרת על מה משלמים וקראו את תיקון או עלות הון; חיוב שאי אפשר למקם הוא מקרה לעזרה במס אישי.

איזה חלק מתשלום משכנתה על נכס להשכרה ניתן לניכוי?

ריבית על כסף שנלווה לקניית הנכס להשכרה או לשיפורו ניתנת לניכוי, בשורה 8710. חלק הקרן בכל תשלום אינו ניתן לניכוי (⁦T4036⁩). גם ריבית על כסף שנלווה לעלויות שכירות אחרות עשויה להתאים, בהתאם לשימוש שנעשה בכסף (Income Tax Act, פסקה ⁦20(1)(c)⁩). פצלו כל תשלום לפי דף החשבון של המלווה או לוח הסילוקין, ורשמו את הקרן כהחזר הלוואה ולא כהוצאה. ריבית, מס רכוש ועמלות קשורות לתקופה של בנייה, שיפוץ או שינוי של בניין עשויות להידרש להתווסף לעלותו, וכל ניכוי שוטף מוגבל להכנסה משכירות מאותו בניין (CRA: עלויות עקיפות של בנייה; Income Tax Act, סעיף משנה ⁦18(3.1)⁩ וסעיף משנה ⁦20(29)⁩).

• מימון מחדש: אם הכסף מיועד לשימוש אישי, הריבית הנוספת אינה ניתנת לניכוי. אם מממנים מחדש כדי לקבל כסף לעסק או להשקעות אחרות, CRA אומרת שאולי אפשר לתבוע את הריבית הזו במקום אחר בדוח, ולא ב-⁠⁦T776⁩. ראו ריבית על כסף שנלווה לנכס להשכרה.
• עמלות הלוואה: עמלות להסדרת המשכנתה (בקשה, שמאות, טיפול וביטוח, עמלות ערבות, דמי תיווך או מציאה, ושכר טרחה של עורך דין למימון) נרשמות בשורה 8710 ומנוכות על פני 5 שנים, בלי קשר לתקופת ההלוואה. אם פורעים את ההלוואה מוקדם, העמלות שנותרו עשויות להיות ניתנות לניכוי אז, אבל החוק מוציא מכלל זה פירעון שנעשה כחלק מסדרה של הלוואות או עסקאות ופירעונות אחרים, ולכן בדקו מימון מחדש או הלוואה חלופית לפני שתובעים את היתרה (פסקה ⁦20(1)(e)⁩).
• ריבית בסכום חד-פעמי: סכום חד-פעמי ששולם עבור ריבית, או עמלה להקטנת ריבית המשכנתה, אינו מנוכה במלואו בשנת התשלום. הוא נפרס על יתרת התקופה המקורית של ההלוואה.
• ריבית ששולמה לשוכרים על פיקדונות שכירות נרשמת גם היא בשורה 8710.

איפה רושמים מס רכוש, ביטוח ושירותי תשתית, ולאילו חודשים?

כל אחד נרשם בשורה משלו, ורק לתקופה שהוא מתייחס אליה (CRA: הוצאות שכירות שאפשר לנכות).

איפה רושמים דמי ניהול, גביית שכירות, שכר טרחה משפטי ושכר טרחה של הנהלת חשבונות?

שכר טרחה נרשם בשורה של השירות ששולם עבורו (CRA: הוצאות שכירות שאפשר לנכות).

CRA מציבה דמי תיווך תחת פרסום, וסוכנים שמוצאים שוכרים תחת דמי ניהול, ואינה אומרת איזה מהם חל על תשלום עבור מציאת שוכר. אם חשבונית מתאימה לשניהם, שאלו את מכין הדוח באיזה להשתמש. CRA מתארת שכר טרחה של מכין דוחות ביותר ממקום אחד, ושכר טרחה נתבע פעם אחת; ראו שכר טרחה של רואה חשבון לדוח שכירות.

האם תיקון ניתן לניכוי, או שהוא עלות הון?

עבודה וחומרים לתיקונים קלים ולתחזוקה נרשמים בשורה 8960. תיקון שהוא הוני מטבעו אינו ניתן לניכוי, אם כי אפשר לתבוע CCA (⁦T4036⁩). מבחני הוצאה שוטפת או הונית של CRA בודקים אם העבודה נותנת תועלת ארוכת טווח, אם היא משחזרת או משפרת את הנכס, ואם היא מחליפה חלק או נכס נפרד.

הדוגמאות של CRA: תיקון מדרגות עץ או צביעת החוץ של בית עץ הם הוצאה שוטפת. ציפוי ויניל לבית עץ, מדרגות בטון במקום מדרגות עץ ומקרר להשכרה הם הוניים. כך גם תיקונים בנכס משומש שנקנה כדי להביאו למצב מתאים לשימוש, ותיקונים שנעשו לקראת מכירה או כתנאי למכירה, אף שאותה עבודה הייתה נחשבת אחרת להוצאה שוטפת. חשבון גדול על תחזוקה רגילה שלא בוצעה כשנדרשה הוא עדיין הוצאת תחזוקה.

פריטים הוניים מפורטים באזורי הציוד (Area B), הבניין (Area C) או הקרקע (Area F) בטופס, ולא ב-⁠Part 4. את המבחנים המלאים ראו בתיקון או עלות הון; לתביעת פחת ראו האם לתבוע CCA על נכס להשכרה.

אילו עלויות שכירות אי אפשר לתבוע?

כמה עלויות שנראות כמו עלויות שכירות אינן ניתנות לניכוי, בכל שורה שתנסו (⁦T4036⁩).

עלויות רכב ונסיעות. בנכס אחד להשכרה, הוצאות רכב לגביית שכירות הן אישיות. שורה 9281 מתירה עלויות רכב בנכס אחד רק אם שלושת התנאים מתקיימים: זה הנכס היחיד שלכם להשכרה והוא באזור הכללי שבו אתם גרים, אתם עושים חלק מהתיקונים או את כולם בעצמכם, והרכב מוביל אליו כלים וחומרים. בשני נכסים להשכרה או יותר, באתרים שונים הרחק מדירת המגורים העיקרית, אפשר לנכות עלויות רכב סבירות לגביית שכירות, לפיקוח על תיקונים ולניהול הנכסים, עם קבלות. נהלו יומן של הקילומטרים שנסעתם עבור ההשכרות ושל סך הקילומטרים בשנה; אם הרכב משמש גם לצרכים אישיים, רק החלק מהעלויות ששולם להשגת הכנסה ניתן לניכוי, וחלה מגבלה על ריבית ברכב נוסעים. CRA מחילה את אותן דרישות על עלויות נסיעה בשורה 9200 (CRA: הוצאות שכירות שאפשר לנכות).

איך רושמים עלות שחלקה אישי?

רשמו את העלות המלאה בעמודה Total expenses ואת החלק האישי בעמודה Personal portion. העמודה האישית מסתכמת בשורה 9949, וההוצאות הניתנות לניכוי הן הסך פחות שורה 9949 פחות שורה 9366 (טופס ⁦T776⁩; ⁦T4036⁩).

• משכירים חלק מהבית שלכם: חלקו עלויות משותפות, כמו מס רכוש וביטוח, לפי מטרים רבועים או לפי מספר החדרים שמושכרים. CRA אומרת שהוצאות שקשורות רק לחדרים המושכרים, כמו התיקונים והתחזוקה שלהם, ניתנות לניכוי במלואן, בלי חלק אישי.
• שטח שמושכר חלק מהשנה: עמוד כלכלת השיתוף של CRA, שנכתב להשכרה לטווח קצר, נותן בסיס סביר לחלק של ההשכרה: שטח האזור הזמין להשכרה חלקי השטח הכולל של הבית, כפול החלק מימות השנה שבו הוא הושכר, כפול העלות. רשמו את שאר העלות כחלק האישי (CRA: כלכלת השיתוף).
• אין ציפייה סבירה לרווח: אי אפשר לתבוע את ההוצאות של השכרת חלק מהנכס שלכם.
• שהיות קצרות: הטופס מוסיף עמודה להשכרה לטווח קצר (שורה 9365) ו-⁠Chart A לסכום ההוצאות שאינו עומד בדרישות (שורה 9366), שאי אפשר לנכות. ראו Airbnb: הכנסה משכירות או הכנסה עסקית ו-⁦GST/HST⁩ על שהיות קצרות.
• יחידה בבית שלכם: ראו חלוקת הוצאות של יחידה.
• בעלים משותפים: שורה 9949 מחזיקה את החלק האישי של כל הבעלים המשותפים. ראו נכסים להשכרה בבעלות משותפת.

באיזו תקופה רושמים שכירות ועלויות?

ברוב המקרים רושמים שכירות בתקופה שבה הרווחתם אותה, מתי שלא שולמה, ורושמים הוצאה בתקופה שבה היא נוצרה, מתי שלא שילמתם (⁦T4036⁩). זו שיטת צבירה. CRA מתירה שיטת מזומן, שבה שכירות נספרת כשהיא מתקבלת ועלויות כשהן משולמות, רק אם כמעט אין לכם סכומים לקבל ואין הוצאות פתוחות בסוף השנה, וההכנסה נטו או ההפסד נטו משכירות היו כמעט זהים בשיטת צבירה.

תשלום לשוכר לביטול חוזה אינו מנוכה בבת אחת: CRA פורסת אותו על הימים שנותרו בחוזה, ולכן שמרו את חוזה השכירות ואת הסכם הביטול. עוד שתי מלכודות. בשיטת צבירה, הוצאה ששולמה מראש נתבעת בשנים שבהן אתם נהנים ממנה. גינון בשטח הנכס מנוכה רק בשנה ששילמתם, גם בשיטת צבירה (CRA: הוצאות שכירות שאפשר לנכות). לגבי שכירות ראו איך מסים הכנסה משכירות.

איך מארגנים גיליון נתונים או ספרים כך שכל עסקה נושאת את השורה שלה בטופס ⁦T776⁩?

תנו לכל עסקה שורה בטופס ⁦T776⁩ בזמן הרישום, כך שסיכומי סוף השנה הם חיבור ולא בנייה מחדש. בין אם משתמשים בגיליון נתונים ובין אם בתוכנת הנהלת חשבונות, צרו שורה אחת או חשבון אחד לכל שורה בטבלה שלמעלה.

רשמו שכירות באותו גיליון בשורה 8141 (שכירות ברוטו), שורה אחת לכל נכס ותקופת שכירות, כך ששכירות שהורווחה ולא שולמה בסוף השנה בשיטת צבירה נספרת. שמרו את תאריך התשלום בהערה והתאימו כל קבלה לשורת השכירות שלה, כדי שהשכירות לא תיספר פעמיים והגיליון ימשיך להתאים לבנק. סיכום שמחבר את הסכום לפי נכס ולפי שורה בטופס ⁦T776⁩ הוא מה שמעתיקים לטופס. רשמו תשלום משכנתה כשתי שורות: ריבית בשורה 8710 וקרן ליתרת ההלוואה, לא לשורת הוצאה. עמלות בנק בחשבון ההשכרה שייכות לשורה 8710, השורה שנקראת ריבית ועמלות בנק; בעמודי CRA אין פירוט נוסף עליהן. תשלום עלויות שכירות מחשבון נפרד, במידת האפשר, משאיר פחות החלטות שצריך להכריע בהן בסוף השנה בין אישי להשכרה. לשאלה הרחבה יותר ראו ניהול ספרים עצמאי או העסקת איש מקצוע להנהלת חשבונות.

מה שומרים, ולכמה זמן?

שמרו חשבוניות, קבלות, חוזים, את חוזה השכירות ואת המסמכים התומכים מאחורי כל שורה. אל תשלחו אותם עם הדוח. בדרך כלל שומרים אותם שש שנים מסוף שנת המס שהם מתייחסים אליה (⁦T4036⁩). גם Income Tax Act קובע את אותו כלל.

התקופה יכולה להתחיל מאוחר יותר או להימשך זמן רב יותר: דוח שהוגש באיחור, השגה או ערעור פתוחים, ורישומים של קניית הנכס, שיפורו או מכירתו, ש-⁠CRA אומרת לשמור ללא הגבלת זמן (CRA: כמה זמן לשמור את הרישומים). ראו כמה זמן לשמור רישומים עסקיים לתאריכים.

דוגמה

הדוגמאות להמחשה בלבד ובדולרים קנדיים.

דירה בבניין משותף שמושכרת

דירה בבניין משותף מושכרת ב-⁠⁦C$24,000⁩ לשנה. דף החשבון של המלווה לסוף השנה מראה ⁦C$16,200⁩ ריבית ו-⁠⁦C$9,000⁩ קרן על תשלומים של ⁦C$25,200⁩ (⁦C$2,100⁩ בחודש). הריבית נרשמת בשורה 8710; ⁦C$9,000⁩ הקרן הם החזר הלוואה ולא הוצאה. דמי ועד בית של ⁦C$450⁩ בחודש, ⁦C$5,400⁩ לשנה, נרשמים בשורה 9270 כעלויות שוטפות של שטחים משותפים. הריבית קטנה ככל שהיתרה יורדת, ולכן השתמשו בדף החשבון של המלווה ולא בשנים עשר חלקים שווים.

מס, ביטוח, תיקון ותנור חדש

מס רכוש של ⁦C$3,600⁩ נרשם בשורה 9180, ביטוח של ⁦C$900⁩ בשורה 8690 וביקור אינסטלטור של ⁦C$1,200⁩ בשורה 8960: ⁦C$5,700⁩ ב-⁠Part 4. תנור חדש ב-⁠⁦C$4,000⁩ הוא נכס נפרד, כמו דוגמת המקרר של CRA. הוא הוני, ולכן הוא נכנס לאזור הציוד של CCA ולא לשורה ב-⁠Part 4.

שלושה מתוך עשרה חדרים מושכרים

בעלים משכיר 3 מתוך 10 חדרים בבית. מס רכוש וביטוח לכל הבית בסך ⁦C$6,000⁩ נרשמים במלואם בעמודה Total, ו-⁠7 מתוך 10 חדרים, ⁦C$4,200⁩, נרשמים בעמודה Personal portion. שורה 9949 היא אז ⁦C$4,200⁩, וההוצאות הניתנות לניכוי הן ⁦C$1,800⁩.

המצב שלכם שונה?

• טופס ⁦T776⁩ ראשון שלכם, גיליון נתונים שמערבב כסף אישי וכסף של שכירות, או סיכומים של מכין דוחות שלא תואמים לבנק: אלה מקרים שכדאי להסדיר שורה אחר שורה לפני ההגשה. ראו מס אישי והנהלת חשבונות.
• חיוב מיוחד של בניין משותף, חיוב לקרן רזרבה או תיקון גדול בשנה: עמודי CRA אינם מכריעים בכל מקרה. עברו על תיקון או עלות הון, ואז קבלו עזרה במס אישי לכל פריט שאינו ברור.
• אתם משכירים חדר או יחידה בבית שלכם, או מציעים שהיות קצרות: ראו חלוקת הוצאות של יחידה ו-Airbnb: הכנסה משכירות או הכנסה עסקית.
• הנכס להשכרה בבעלות משותפת, או שהחברה שלכם מחזיקה בו: ראו נכסים להשכרה בבעלות משותפת או ספרים לחברה שמחזיקה נכס להשכרה.
• ההשכרה שלכם מראה הפסד, או שמימון מחדש או קו אשראי מימנו חלק ממנה: ראו הפסדים משכירות ובדיקה של CRA וריבית על כסף שנלווה לנכס להשכרה.
• אתם גרים מחוץ לקנדה ומשכירים נכס קנדי: בדרך כלל מנכים מס במקור מהשכירות וחלים כללי הגשה אחרים. ראו משכירים שהם תושבי חוץ ועזרה במיסוי חוצה גבולות.
• חסרים דוחות או ספרים של שנים קודמות של שכירות: ראו השלמת דוחות שלא הוגשו ובנייה מחדש של ספרים מדפי חשבון בנק, וקבלו עזרה בהנהלת חשבונות.