T776 임대 비용, 어느 줄에 적을까: 항목별 안내

각 임대 비용은 T776의 어느 줄에 적나요?

임대 비용은 그 비용의 성격에 맞는 Part 4 줄에 한 번만 적습니다. CRA의 공제할 수 있는 임대 비용 목록과 T776 양식에는 열세 개의 줄이 있습니다.

자본 구매는 이 줄에 적지 않습니다. 양식은 이를 별도의 추가 영역(장비, 건물, 토지)에 적게 하며, 감가상각이 가능한 자산에는 자본비용 공제(CCA)를 청구합니다. 토지에는 CCA가 없습니다. 위 줄은 CRA가 게시한 최신 양식의 연방 T776 줄이므로, 신고하는 연도의 양식을 확인하세요. CRA 페이지는 제설, 청소, 해충 방제를 따로 언급하지 않습니다. 임대료를 벌기 위한 비용이 위 어느 줄에도 맞지 않으면 9270에 적습니다. 퀘벡 주 소유주는 Revenu Québec의 Form TP-128-V도 제출하며, 이 양식은 구성이 다르므로 비용을 줄별로 따로 맞춰야 합니다.

소유한 부동산이 둘 이상이거나, 부동산의 일부가 본인의 집(방, 스위트, 단기 숙박)이거나, 모기지를 재융자했거나, 수선이 개량일 수 있거나, 콘도에서 특별 부과금이 왔거나, 개인 돈과 임대 돈이 한 계좌에 섞여 있거나, 이전 연도를 제출하지 않았다면 간단한 경우가 아닙니다. 제출하기 전에 이 줄들을 정리하세요. 끝의 "상황이 다르다면?"을 참고하세요. 줄을 배정하기 전에 은행·모기지 거래 내역서, 콘도 명세서, 재산세 고지서, 보험료 청구서, 영수증·청구서, 임대차 계약서를 모으세요.

임대인은 콘도 관리비를 공제할 수 있고, 어느 줄에 적나요?

콘도 관리비는 공용 부분의 유지, 수선, 보수와 그 밖의 당기 비용 중 본인 몫인 한도에서 9270 줄, 기타 비용에 적습니다(CRA: 공제할 수 있는 임대 비용; T4036). CRA는 임대 소득에서 보통 공제하는 비용이 콘도 유닛에도 적용된다고 안내하므로, 표의 다른 줄도 콘도에 적용됩니다.

CRA의 임대 안내는 적립금(reserve fund) 납입이나 특별 부과금(special assessment)을 다루지 않습니다. T4036은 더 자세한 내용으로 Interpretation Bulletin IT-304, 콘도미니엄을 안내하는데, CRA는 이를 보관 처리하고 더 이상 갱신하지 않습니다. 이 페이지는 둘 중 어느 것에도 처리 방법을 제시하지 않습니다. 콘도 명세서에 있다면 무엇을 위한 것인지 설명한 통지서를 보관하고 수선비인가 자본 비용인가를 읽어 보세요. 판단할 수 없는 청구는 개인 세금 도움을 받을 사안입니다.

임대 부동산 모기지 상환액 중 어느 부분을 공제할 수 있나요?

임대 부동산을 사거나 개량하려고 빌린 돈의 이자는 8710 줄에서 공제됩니다. 상환액 중 원금은 공제되지 않습니다(T4036). 다른 임대 비용을 위해 빌린 돈의 이자도 돈을 어떻게 썼는지에 따라 공제될 수 있습니다(소득세법 제20조 제1항(c)). 상환액은 대출 기관의 거래 내역서나 상환 일정표로 나누고, 원금은 비용이 아니라 대출 상환으로 기록하세요. 건물의 건축, 개축, 변경 기간의 이자, 재산세, 관련 수수료는 대신 건물의 취득가액에 더해야 할 수 있으며, 당기 공제는 그 건물의 임대 소득을 한도로 합니다(CRA: 공사 중 부대 비용; 소득세법 제18조 제3.1항 및 제20조 제29항).

• 재융자: 자금을 개인 용도로 쓴다면 추가된 이자는 공제되지 않습니다. 사업이나 다른 투자를 위한 돈을 마련하려고 재융자한다면, CRA는 그 이자를 T776이 아니라 신고서의 다른 곳에서 청구할 수 있다고 안내합니다. 임대와 투자를 위한 차입금 이자를 참고하세요.
• 대출 수수료: 모기지를 설정하는 수수료(신청, 감정, 처리, 보험 수수료, 보증 수수료, 중개·소개 수수료, 대출 관련 법률 수수료)는 8710에 적고 대출 기간과 관계없이 5년에 걸쳐 공제합니다. 대출을 일찍 갚으면 남은 수수료를 그때 공제할 수 있지만, 법은 일련의 차입이나 다른 거래와 상환의 일부로 이루어진 상환을 제외하므로, 남은 금액을 청구하기 전에 재융자나 대환 대출을 확인하세요(제20조 제1항(e)).
• 일시금 이자: 이자로 낸 일시금이나 모기지 금리를 낮추는 수수료는 낸 해에 전액 공제하지 않습니다. 원래 대출 기간의 남은 기간에 걸쳐 나누어 공제합니다.
• 임차인에게 지급한 임대 보증금 이자도 8710에 적습니다.

재산세, 보험료, 공과금은 어디에 적고 몇 개월분을 적나요?

각각 자기 줄에 적으며, 해당하는 기간분만 적습니다(CRA: 공제할 수 있는 임대 비용).

부동산 관리인, 임대료 수금, 법률, 회계 수수료는 어디에 적나요?

수수료는 그 대가로 받은 서비스에 해당하는 줄에 적습니다(CRA: 공제할 수 있는 임대 비용).

CRA는 소개 수수료를 광고비 아래에, 임차인을 찾는 중개인을 관리 수수료 아래에 열거하며, 임차인을 찾아 준 대가로 낸 수수료가 어느 쪽인지는 밝히지 않습니다. 청구서가 둘 다에 맞는다면 신고서 작성자에게 어느 쪽을 쓸지 물어보세요. CRA는 신고서 작성자의 수수료를 한 곳 이상에서 설명하며, 수수료는 한 번만 청구합니다. 임대 신고서의 회계사 수수료를 참고하세요.

수선비는 공제되나요, 아니면 자본 비용인가요?

소규모 수선과 유지에 드는 인건비와 자재비는 8960 줄에 적습니다. 성격상 자본인 수선은 공제할 수 없지만 CCA는 청구할 수 있습니다(T4036). CRA의 당기 비용·자본 비용 판단 기준은 그 작업이 오래가는 이익을 주는지, 부동산을 복원하거나 개량하는지, 부품이나 별개의 자산을 교체하는지를 묻습니다.

CRA의 예시입니다. 나무 계단을 수리하거나 목조 주택의 외벽을 페인트칠하는 것은 당기 비용입니다. 목조 주택에 비닐 사이딩을 대거나, 나무 계단을 콘크리트 계단으로 바꾸거나, 임대용 냉장고를 사는 것은 자본 비용입니다. 사용하기에 알맞은 상태로 만들려고 중고 부동산에 한 수선이나, 매각을 앞두고 또는 매각 조건으로 한 수선도 같은 작업이 다른 경우라면 당기 비용이었을 것이어도 자본 비용입니다. 필요한 때에 하지 않은 일반 유지 작업의 큰 청구서도 여전히 유지 비용입니다.

자본 항목은 Part 4가 아니라 양식의 장비(Area B), 건물(Area C), 토지(Area F) 영역에 적습니다. 전체 판단 기준은 수선비인가 자본 비용인가를, 공제 청구는 임대에 CCA를 청구해야 할까를 참고하세요.

공제할 수 없는 임대 비용은 무엇인가요?

임대 비용처럼 보이지만 어느 줄에 적어도 공제되지 않는 비용이 몇 가지 있습니다(T4036).

차량과 출장 비용. 임대 부동산이 하나라면 임대료를 걷기 위한 차량 비용은 개인 비용입니다. 9281 줄은 부동산이 하나일 때 다음 세 가지가 모두 충족되는 경우에만 차량 비용을 허용합니다. 그 부동산이 유일한 임대이고 본인이 사는 일반 지역에 있으며, 수선의 일부 또는 전부를 본인이 직접 하고, 차량이 공구와 자재를 실어 나릅니다. 주 거주지에서 떨어진 서로 다른 장소에 임대 부동산이 둘 이상이라면, 임대료를 걷고 수선을 감독하고 부동산을 관리하는 데 든 합리적인 차량 비용을 영수증과 함께 공제할 수 있습니다. 임대를 위해 운행한 킬로미터와 그해 총 킬로미터를 기록한 일지를 보관하세요. 차량을 개인적으로도 쓰면 소득을 벌기 위해 낸 비용 부분만 공제되며, 승용차 이자에는 한도가 있습니다. CRA는 9200 줄의 출장비에도 같은 요건을 적용합니다(CRA: 공제할 수 있는 임대 비용).

일부가 개인용인 비용은 어떻게 적나요?

총비용(Total expenses) 열에는 전체 금액을, 개인 사용분(Personal portion) 열에는 개인 몫을 적습니다. 개인 사용분 열의 합계는 9949 줄이 되고, 공제 가능한 비용은 총액에서 9949 줄과 9366 줄을 뺀 금액입니다(T776 양식; T4036).

• 집의 일부를 임대: 재산세와 보험료 같은 공통 비용은 제곱미터나 임대하는 방 수로 나눕니다. CRA는 임대하는 방에만 관련된 비용(예: 그 방의 수선·유지비)은 개인 사용분 없이 전액 공제된다고 안내합니다.
• 일 년 중 일부 기간만 임대한 공간: 단기 임대를 대상으로 한 CRA의 공유 경제 안내는 임대 몫을 정하는 합리적 기준을 제시합니다. 임대 가능한 공간의 면적을 집 전체 면적으로 나눈 값에, 연중 임대한 일수의 비율을 곱하고, 다시 비용을 곱합니다. 나머지 비용은 개인 사용분으로 적습니다(CRA: 공유 경제).
• 이익을 낼 합리적 기대가 없는 경우: 부동산 일부를 임대하는 비용은 청구할 수 없습니다.
• 단기 숙박: 양식에는 단기 임대 열(9365 줄)과 공제할 수 없는 규정 미준수 비용 금액을 위한 Chart A(9366 줄)가 추가되어 있습니다. Airbnb 임대 소득인가 사업 소득인가와 단기 숙박의 GST/HST를 참고하세요.
• 본인 집의 스위트: 스위트 비용 나누기를 참고하세요.
• 공동 소유자: 9949 줄에는 모든 공동 소유자의 개인 사용분을 합쳐 적습니다. 공동 소유 임대를 참고하세요.

임대료와 비용은 어느 기간에 기록하나요?

대부분의 경우 임대료는 지급받은 시점과 관계없이 번 기간에, 비용은 지급한 시점과 관계없이 발생한 기간에 기록합니다(T4036). 이것이 발생주의입니다. CRA는 연말에 받을 금액이 거의 없고 미지급 비용도 없으며 순임대소득이나 순임대손실이 발생주의와 거의 같을 때만, 임대료는 받은 때, 비용은 지급한 때 계산하는 현금주의를 허용합니다.

임차인에게 임대차 해지를 위해 지급한 돈은 한꺼번에 공제하지 않습니다. CRA는 이를 임대차에 남은 일수에 걸쳐 나누어 공제하도록 하므로, 임대차 계약서와 해지 합의서를 보관하세요. 함정이 두 가지 더 있습니다. 발생주의에서는 선급 비용을 혜택을 받는 연도에 나누어 청구합니다. 단지 조경 비용은 발생주의에서도 지급한 해에만 공제합니다(CRA: 공제할 수 있는 임대 비용). 임대료는 임대 소득에 과세되는 방식을 참고하세요.

거래마다 T776 줄이 붙도록 스프레드시트나 장부를 어떻게 설정하나요?

거래를 기록할 때마다 T776 줄을 지정하면 연말 합계가 다시 만드는 작업이 아니라 단순한 합산이 됩니다. 스프레드시트든 회계 소프트웨어든 위 표의 줄마다 행 또는 계정을 하나씩 만드세요.

임대료는 같은 시트의 8141 줄(총임대료, gross rents)에 부동산별·임대 기간별로 한 행씩 넣어, 발생주의에서 연말 현재 번 임대료 중 아직 못 받은 금액도 포함되게 하세요. 지급일은 메모에 적고 영수 내역을 임대료 행과 맞춰 임대료를 두 번 계산하지 않게 하며, 시트가 은행 기록과도 대사되게 하세요. 부동산별, T776 줄별로 금액을 합산한 요약이 양식에 옮기는 내용입니다. 모기지 상환은 두 행으로 기록합니다. 이자는 8710에, 원금은 비용 줄이 아니라 대출 잔액에 적습니다. 임대 계좌의 은행 수수료는 줄 이름이 이자 및 은행 수수료인 8710에 함께 적으며, CRA 페이지에는 이에 대한 더 자세한 설명이 없습니다. 가능하면 임대 비용을 별도 계좌에서 지급하면 연말에 개인용인지 임대용인지 판단할 일이 줄어듭니다. 더 넓은 문제는 직접 장부 관리하기 vs 장부 담당자 고용하기를 참고하세요.

무엇을 얼마나 오래 보관하나요?

청구서, 영수증, 계약서, 임대차 계약서, 각 행을 뒷받침하는 증빙 문서를 보관하세요. 신고서와 함께 보내지는 않습니다. 일반적으로 해당 과세연도 말부터 6년 동안 보관합니다(T4036). 소득세법도 같은 규칙을 정합니다.

기간은 더 늦게 시작하거나 더 길어질 수 있습니다. 늦게 제출한 신고서, 진행 중인 이의 신청이나 항소, 그리고 부동산을 사고 개량하고 파는 기록은 CRA가 무기한 보관하라고 안내합니다(CRA: 기록 보관 기간). 날짜는 사업 기록 보관 기간을 참고하세요.

예시

이 예시는 설명용이며 캐나다 달러 기준입니다.

임대 중인 콘도

콘도를 연 C$24,000에 임대합니다. 대출 기관의 연말 명세서에는 월 C$2,100씩 낸 C$25,200 중 이자 C$16,200과 원금 C$9,000이 나옵니다. 이자는 8710 줄에 적고, 원금 C$9,000은 비용이 아니라 대출 상환입니다. 월 C$450, 연 C$5,400의 콘도 관리비는 공용 부분의 당기 비용으로서 9270 줄에 적습니다. 잔액이 줄면 이자도 줄어드므로, 12개월 균등 분할이 아니라 대출 기관의 명세서를 사용하세요.

재산세, 보험료, 수선비, 새 레인지

재산세 C$3,600은 9180에, 보험료 C$900은 8690에, 배관공 방문 C$1,200은 8960에 적어, Part 4에 C$5,700이 됩니다. C$4,000짜리 새 레인지는 CRA의 냉장고 예시처럼 별개의 자산입니다. 자본 비용이므로 Part 4 줄이 아니라 CCA 장비 영역에 들어갑니다.

10개 방 중 3개 임대

소유주가 집의 방 10개 중 3개를 임대합니다. 집 전체의 재산세와 보험료 C$6,000은 총비용 열에 전액 적고, 10개 중 7개 방에 해당하는 C$4,200은 개인 사용분 열에 적습니다. 그러면 9949 줄은 C$4,200이고 공제 가능한 비용은 C$1,800입니다.

상황이 다르다면?

• 첫 T776이거나, 개인 돈과 임대 돈이 섞인 스프레드시트이거나, 신고서 작성자의 합계가 은행 기록과 맞지 않는 경우: 제출하기 전에 줄별로 정리해야 하는 경우입니다. 개인 세금과 장부 관리를 참고하세요.
• 콘도 특별 부과금, 적립금 청구, 큰 수선이 그해에 있는 경우: CRA 페이지가 모든 경우를 정하지는 않습니다. 수선비인가 자본 비용인가를 살펴본 뒤, 불분명한 항목마다 개인 세금 도움을 받으세요.
• 집의 방이나 스위트를 임대하거나 단기 숙박을 제공하는 경우: 스위트 비용 나누기와 Airbnb 임대 소득인가 사업 소득인가를 참고하세요.
• 임대 부동산을 공동 소유하거나 본인 법인이 보유한 경우: 공동 소유 임대 또는 임대 지주 법인의 장부를 참고하세요.
• 임대에 손실이 나거나, 재융자나 신용 한도로 일부를 조달한 경우: 임대 손실과 CRA 검토와 임대를 위한 차입금 이자를 참고하세요.
• 캐나다 밖에 살면서 캐나다 부동산을 임대하는 경우: 임대료에서 세금이 원천징수되는 것이 일반적이고 제출 규칙도 다릅니다. 비거주자 임대인과 국경 간 세금 도움을 참고하세요.
• 지난 연도의 임대료나 장부가 빠진 경우: 미제출 신고서 정리하기와 은행 거래 내역서로 장부 다시 만들기를 참고하고, 장부 관리 도움을 받으세요.