임대 손실과 CRA 검토: 보관할 기록

임대 손실로 다른 소득을 줄일 수 있나요? 해마다 손실이 나면 문제가 되나요?

임대가 소득의 원천이고 비용이 공제 대상이면 임대 손실은 다른 소득을 줄일 수 있습니다. 임대 경비가 총임대료보다 많으면 임대 손실이 생깁니다(CRA Guide T4036). 소득세법은 한 해의 소득을 합산할 때 재산에서 생긴 손실을 뺍니다(제3조). Form T776의 순결과는 신고서의 12600번 줄에 적고, 손실이면 괄호 안에 적습니다(CRA: Form T776 작성하기). 손실이 그해 다른 소득보다 크면 쓰고 남은 부분은 비자본 손실이 되며, 이전 3 과세연도 또는 이후 20개 과세연도에 공제할 수 있습니다(제111조). 그래서 손실이 난 한 해를 바꾸면 다른 연도에도 영향이 갈 수 있습니다.

여러 해 연속으로 손실이 나는 것 자체가 금지되지는 않으며, 반복되는 손실만으로 임대가 소득의 원천인지 정해지지도 않습니다. T4036은 임대 경비가 계속 임대 소득보다 많으면 손실이 인정되지 않을 수 있다고 경고하지만, 몇 년이나 어떤 비율인지는 제시하지 않습니다. CRA의 세무조사 매뉴얼은 해당 활동이 "이윤을 추구하며 하는 활동인가, 아니면 개인적인 활동인가"를 따집니다. 본인이 사는 집의 일부처럼 개인적 요소가 있으면 충분히 상업적인 방식으로 운영되는지를 따집니다. 주로 세금 손실을 만들려고 하는 활동은 상업적으로 보여도 인정되지 않습니다(CRA: Audit Manual, 27장). 그 노력을 보여 주는 증거를 보관하세요. 요구한 임대료, 광고 게시물, 세입자를 찾으려고 한 활동이 해당합니다.

다음 중 하나라도 해당하면 단순하지 않습니다.

• 이미 CRA 서신이 도착했거나, 서신이 한 해보다 많은 연도를 언급합니다.
• 친척, 친구 등 아는 사람이 낯선 사람보다 낮은 임대료를 내고 임차합니다.
• 본인이 사는 집의 일부를 임대하거나, 한 해 중 일부 기간에 본인이 직접 사용합니다.
• 임대 부동산을 담보로 돈을 빌려 일부를 다른 곳에 썼습니다.
• 지방 정부가 등록, 면허, 허가를 요구하는 지역에서 숙박일 단위로 임대합니다.
• 여러 해에 걸쳐 손실이 났는데 초기 연도의 기록이 부분적이거나 없습니다.

아래 표의 기록과, 본인 몫과 임대한 부분의 비용 배분 내역을 모아 두세요. 서신이 도착했다면 답변하기 전에 아래의 서신 부분을 읽어 보세요. 이 페이지의 규정은 연방(CRA) 규정입니다. 퀘벡 주 신고서를 제출한다면 마지막 부분을 참조하세요.

임대의 현금 흐름이 마이너스이면 소득세가 줄어드나요?

현금 흐름 적자 중 일부만 세금상 손실입니다. 공제 대상 경비만 인정되므로, 임대로 통장 잔고가 줄어도 Form T776에는 이익이 나올 수 있습니다. 대출 원금 상환액은 공제할 수 없습니다(T4036). 오래 이용할 수 있는 이익을 주는 자본적 지출은 대체로 그해에 전액 공제하지 않고 자본비용 공제(CCA)로 여러 해에 걸쳐 공제합니다(T4036; CRA: 경상 지출과 자본적 지출). 경상 지출인가 자본적 지출인가를 참조하세요.

경비는 소득을 얻으려고 지출한 경우에만 공제할 수 있습니다(T4036). 실제 손실이 세금을 줄여 주는 것은 그 손실이 상쇄하는 소득에 대한 세금만큼이고, 쓴 돈은 어느 쪽이든 사라집니다. 각 비용이 들어가는 T776의 줄은 임대 명세서의 경비 항목을 참조하세요.

임대 손실이 있으면 CRA 검토를 받을 가능성이 커지나요?

CRA가 공개한 검토 사유에 임대 손실은 없습니다. 하지만 그 목록은 "예를 들어"로 시작하는 불완전한 목록이며, 손실이 안전하다는 보장도 해당 페이지에는 없습니다. CRA는 신고서가 제3자 정보와 일치하지 않는 경우, 청구한 공제나 세액공제의 종류, 납세 이력, 무작위 선정 등 여러 사유로 검토 대상이 될 수 있다고 설명합니다(CRA: 신고서 선정 방식). 검토 대상으로 선정되는 것이 세무조사를 뜻하지는 않습니다(CRA: 세금 신고서 검토).

어떤 검토에서든 CRA는 공제를 뒷받침하는 서류를 요구할 수 있습니다(CRA: 검토의 종류). 임대 손실은 그 뒤에 공제가 있는 손실 금액이므로, 무엇이 계기가 되었든 요청에 답할 수 있는 자료를 갖춰 두세요.

임대 손실에 대해 CRA는 무엇을 요구하며, 어떤 기록이 손실이 사실임을 보여 주나요?

CRA는 각 공제를 뒷받침하는 서류를 요구할 수 있습니다. 공식 영수증만 증빙으로 요구하는 것은 아니며, 취소된 수표나 은행 명세서를 요구할 수도 있습니다(CRA: 신고서 선정 방식). T4036은 임대 소득과 경비의 상세한 기록을 보관하되 신고서와 함께 제출하지는 말라고 안내합니다.

청구서는 무엇을 샀는지 보여 주고, 은행 명세서는 대금을 지급했음을 보여 줍니다. 둘 다 보관하세요. T4036과 Form T776은 각 비용 중 개인 용도로 쓴 부분을 입력하라고 안내하며, T4036은 임대한 방을 면적이나 방 개수로 계산합니다. 한 해의 일부만 임대한 방의 연간 공통 비용에 대해서는 합리적인 기준을 쓰라고 CRA가 안내합니다. 예시는 연간 난방비에 방이 차지하는 바닥 면적 비율을 곱한 뒤, 그 방을 임대한 기간이 한 해에서 차지하는 비율을 곱하는 방식입니다(CRA: 공유 경제). 별장처럼 한 해의 일부만 개인이 사용하는 다른 경우의 계산식은 확인한 페이지에 없으므로, 달력을 보관하고 사용한 배분 방식을 설명할 수 있어야 합니다. 캐나다 임대 소득을 참조하세요.

기록을 제출하지 못하면 어떻게 되나요?

경비를 뒷받침하는 영수증이나 다른 서류가 없으면 CRA가 경비의 전부 또는 일부를 인정하지 않을 수 있습니다(T4036). 서신이 더 이상 갖고 있지 않은 자료를 요구하면, CRA의 답변 페이지는 서면 설명을 함께 제출하라고 안내합니다(CRA: CRA에 답변하기). 설명이 기록을 대신해 인정된다는 설명은 이 페이지에 없습니다.

서신이 오기 전에 대출 기관, 은행, 거래처에 사본을 요청하세요. 여러 해의 임대료와 비용에 서류가 없다면, 은행과 카드 명세서로 다시 만드는 것이 한 가지 해결 방법입니다. 은행 명세서로 장부 다시 만들기를 참조하세요. 다시 만든 기록은 원본 서류가 아니므로, 서면 설명에 어떤 기록을 다시 만들었는지 밝히세요.

CRA가 인정하지 않는 임대 손실은 무엇인가요?

다음 경우에는 CRA가 임대 손실을 인정하지 않거나 거부할 수 있습니다(T4036; Form T776 작성 안내).

CCA와 규정을 지키지 않은 단기 임대는 아래에 각각 별도 항목이 있습니다. 시장 가격보다 낮게 임대한 경우 T4036은 임대 손실을 청구할 수 없다고만 밝힙니다. 받은 임대료를 어떻게 신고하는지, 어떤 비용을 거기에 대응시킬 수 있는지는 나와 있지 않으므로 약정의 사실관계가 중요합니다.

CCA로 작은 이익을 손실로 바꿀 수 있나요?

아닙니다. CCA로 임대 손실을 만들거나 키울 수 없습니다(T4036). CCA는 이익을 없앨 수는 있지만 결과를 0 아래로 내릴 수는 없습니다. 임대 부동산이 여러 개이면 분류가 달라도 CCA를 청구하기 전에 모든 부동산의 전체 순소득 또는 손실을 계산합니다.

CCA는 선택 사항이기도 합니다. 어느 해든 최대 금액을 청구할 의무는 없습니다. 최종 손실(terminal loss)은 다르게 취급됩니다. 최종 손실이 임대 소득보다 크면 임대 손실을 만들 수 있습니다(T776; T4036). CCA를 청구할지 여부는 임대 부동산에 CCA를 청구해야 하나와 자본비용 공제를 참조하세요.

지역 면허 규정을 어긴 단기 임대는 공제를 잃나요?

네, 규정을 지키지 않은 날에 해당하는 만큼 잃습니다. 소득세법 제67.7조에 따라, 규정 미준수 금액에 해당하는 부분은 공제되지 않습니다. CRA는 이 규정이 2023 과세연도 이후에 적용된다고 밝힙니다(CRA: 단기 임대 공제). 이 조항은 공제만 불허하며, 임대료를 소득에서 빼지는 않습니다.

단기 임대란 캐나다의 주거용 부동산 또는 방 같은 그 일부를 연속 90일 미만으로 임대했거나 임대용으로 내놓은 경우를 말합니다. 주 또는 시가 그 장소에서 허용하지 않거나, 등록·면허·허가를 요구하는데 모든 요건을 충족하지 못하면 규정 미준수입니다(제67.7조).

불허되는 금액은 A × B ÷ C입니다.

• A: 단기 임대와 관련해 공제 가능했을 모든 금액의 합계. CCA를 포함합니다(T4036).
• B: 그 부동산이 규정 미준수 단기 임대였던 해당 연도의 일수.
• C: 그 부동산이 단기 임대였던 해당 연도의 일수. 예약된 숙박일만이 아니라 임대했거나 임대용으로 내놓은 날을 말합니다.

전체 기간 동안 규정을 지키지 않은 임대는 해당 공제를 모두 잃습니다. 중간에 규정을 충족한 임대는 규정 미준수 일수에 해당하는 몫을 잃습니다. 2024 과세연도에 한해서는, 등록, 면허, 허가가 필요한 지역의 임대가 12월 31일까지 모든 요건을 충족하면 그해 전체가 규정을 지킨 것으로 봤습니다. 제(4)항은 통상적인 제척기간과 관계없이 CRA가 이 규정을 적용하려고 어느 연도든 재결정할 수 있게 합니다. 단기 숙박을 T776에 신고하는지 사업 소득으로 신고하는지는 별개의 문제입니다. 단기 임대 소득: T776 또는 사업 소득을 참조하세요.

임대 기록은 얼마나 오래 보관해야 하나요?

임대 기록은 관련된 과세연도 말부터 6년 동안 보관하세요(T4036). 법은 기록과 증빙이 관련된 마지막 과세연도 말부터 기간을 셉니다(제230조 제4항).

아직 소유하고 있는 부동산의 기록은 더 오래 보관해야 합니다. CRA의 회람은 기간이 기록이 만들어진 해가 아니라 그 기록이 소득세 계산에 들어갈 수 있는 마지막 과세연도로 정해진다고 설명하며, 예로 자본 자산의 취득 비용을 뒷받침하는 기록을 듭니다(IC78-10R5). 따라서 매입과 자본적 개선 기록은 CCA나 매각에 영향을 줄 수 있는 마지막 과세연도 말부터 6년 동안 보관하세요.

법은 일부 경우에 더 긴 기간을 정합니다(제230조).

• 신고서를 제출하지 않은 연도: 신고서를 제출한 날부터 6년.
• 이의 신청이나 항소: 항소 기간이 지나거나 항소가 끝날 때까지.

기록 제출 요구와 전자 기록에는 별도의 규정이 있습니다. 사업 기록 보관 기간을 참조하세요. 제67.7조 제(4)항에 따라 CRA는 규정을 지키지 않은 단기 임대에 대해 어느 연도든 재결정할 수 있으므로, 그 임대의 면허, 등록, 허가 기록과 달력은 6년 기간이 지난 뒤에도 보관하세요.

CRA 서신이 도착하면 가장 먼저 무엇을 해야 하나요?

서신이 무엇을 요구하는지, 어느 연도를 다루는지, 답변 기한이 언제인지 읽어 보세요. CRA는 전화나 서면으로 본인 또는 권한을 위임받은 대리인에게 연락합니다(CRA: CRA에 답변하기). 그다음 다음을 하세요.

1. 검토인지 세무조사인지 확인하세요. 세무조사이거나 여러 연도를 다루는 서신이면 무엇을 하고 무엇을 보낼지를 참조하세요.
2. 서신이 문제 삼는 연도와 금액을 모두 정리하고, 위 표를 보며 각각의 기록을 찾아 두세요.
3. 서신에 적힌 기한 안에, 서신에 적힌 주소로, 또는 CRA 계정으로 스캔한 서류를 온라인 제출하는 방식으로 답변하세요.
4. 검토 서신의 경우 시간이 더 필요하면 서신 하단의 번호로 전화하세요. CRA의 답변 페이지는 세무조사가 아니라 검토 프로그램을 다룹니다.
5. 기록이 없으면 서면 설명을 함께 보내거나, 서신 하단의 번호로 전화해 설명하세요.

My Account for Individuals나 Form AUT-01로 대리인에게 권한을 위임할 수 있습니다(CRA: 세금 신고서 검토). CRA가 얼마나 과거까지 재결정할 수 있는지는 CRA가 재결정할 수 있는 기간을 참조하세요.

CRA가 경비를 불허하는데 동의하지 않으면 어떻게 하나요?

신고서 제출 기한 후 1년 또는 세액 결정 통지서 날짜 후 90일 중 더 늦은 날까지 이의 신청서(notice of objection)를 제출할 수 있습니다(CRA: P148). P148은 손실 결정을 1년 선택지에서 제외합니다. 손실을 결정하는 통지서는 통지서 날짜로부터 90일 이내이므로, 받은 통지서가 어떤 종류인지 읽어 보세요. 이의 신청서를 내는 방법, 징수에 미치는 영향, 세금 법원 항소는 무엇을 하고 무엇을 보낼지에 있습니다. 위 표의 기록이 이의 신청의 근거가 됩니다.

예시

아래 예시는 설명용이며, 모든 금액은 캐나다 달러입니다.

장부상 손실이 나는 콘도

오타와의 한 콘도는 연 C$26,400에 임대됩니다. 비용은 대출 이자 C$17,000, 재산세 C$4,200, 콘도 관리비 C$5,400, 보험료 C$900, 호실을 원상 복구하는 수리비 C$4,000으로 합계 C$31,500입니다. CCA를 적용하기 전 결과는 C$5,100 손실이며, 12600번 줄에 괄호 안에 적어 소유자의 다른 소득에서 뺍니다. 임대 계약서, 임대료 입금 내역, 대출 명세서, 청구서가 모든 줄을 뒷받침하므로 서류 요청에 줄별로 답할 수 있습니다. CCA로는 손실을 늘릴 수 없습니다. 소유자가 대출 원금 C$8,000도 상환하면 지출 현금은 C$39,500이고 임대료는 C$26,400이므로 C$13,100이 부족하지만, 세금상 손실은 C$5,100으로 그대로입니다.

같은 비용에 임대료가 C$32,000이면 C$500의 이익이 납니다. CCA로 이를 0까지 줄일 수 있지만 그 아래로는 줄일 수 없습니다.

지하 세대의 조카

임대인이 지하 세대를 조카에게 월 C$600에 임대합니다. 낯선 사람에게라면 월 C$1,500에 임대할 수 있는 세대입니다. 그 세대를 유지하는 데 월 C$1,300이 들어, 장부상으로 월 C$700씩 손실입니다. 임대료가 낯선 사람이 낼 금액보다 낮으므로 T4036에 따라 임대 손실을 청구할 수 없습니다. C$600을 어떻게 신고하는지, 어떤 비용을 거기에 대응시킬 수 있는지는 나와 있지 않으므로, 계약서, 광고 게시물, 비슷한 임대료 자료가 약정의 실상을 보여 주는 기록입니다.

필요한 등록 없이 올린 방

한 소유자가 플랫폼에 방을 120박, 박당 C$150, 합계 C$18,000에 올렸고, 모두 연속 90일 미만의 숙박입니다. 시는 등록을 요구하는데 소유자는 등록하지 않았습니다. 이 방의 비용은 C$6,000이며, 방은 그 120일 동안만 임대용으로 내놓았습니다. 모든 날이 규정 미준수이므로 B와 C가 같고, C$6,000이 전부 불허됩니다. 계산은 C$6,000 × 120 ÷ 120입니다. C$18,000 전액이 여전히 소득이므로 순임대 소득으로 C$18,000을 신고합니다.

120일 중 60일이 지난 뒤에 등록했다면 불허되는 금액은 C$6,000 × 60 ÷ 120 = C$3,000이고, 순소득은 C$15,000입니다.

상황이 다르다면?

• CRA 서신이 도착했거나 서신이 한 해보다 많은 연도를 다루는 경우: 보내는 자료가 언급된 모든 연도에 영향을 줄 수 있고, 규정을 지키지 않은 단기 임대는 CRA가 어느 연도든 재결정할 수 있습니다. 어느 연도와 금액이 문제 되는지, 무엇을 누구에게서 받아 보낼지는 답변하기 전에 세무 전문가와 정할 사항입니다. 무엇을 하고 무엇을 보낼지와 개인 세금 신고를 참조하세요.
• 이전 연도의 기록이 부분적이거나 없는 경우: 답변 기한 전에 시간을 더 요청한 뒤, 은행과 카드 명세서로 임대 장부를 다시 만드세요. 은행 명세서로 장부 다시 만들기와 장부 관리를 참조하세요.
• 친척이나 친구가 시장보다 낮게 임차하거나, 대출을 갈아타고 일부를 개인적으로 쓴 경우: 공제 가능 여부는 사실관계에 따라 정해집니다. 임대의 이자와 개인 세금 신고를 참조하세요.
• 임대 부동산을 공동 소유하는 경우: 공동 소유 임대 부동산 신고를 참조하세요.
• 임대료나 소득을 신고서에서 빠뜨린 경우: 미신고 소득과 자발적 신고를 참조하세요.
• 온라인 플랫폼으로 임대하는 경우: CRA에 대한 플랫폼 보고를 참조하세요.
• 법인이 임대 부동산을 소유한 경우: 규정이 다릅니다. 임대 지주 법인의 장부와 법인 세금 신고를 참조하세요.
• 캐나다 밖에 사는 경우: 비거주자 임대인을 참조하세요.
• 퀘벡 주 신고서를 제출하는 경우: 위의 규정은 연방 규정입니다. Revenu Québec는 퀘벡 주 신고서를 별도로 결정하며 세무조사와 이의 신청 절차도 따로 있습니다. 무엇을 하고 무엇을 보낼지와, 퀘벡 주 임대 명세서는 캐나다 임대 소득을 참조하세요.
• 임대료의 과세 방식이나 T776 기본 사항: 캐나다 임대 소득을 참조하세요.